臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第3133號
原 告
即反訴被告 王瑛瑛
訴訟代理人 余瑞陞律師
被 告
即反訴原告 呂慶元
訴訟代理人 侯旻伸律師
上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國110 年1 月6 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣參拾萬元，及自民國一○九年三月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之二，餘由反訴原告負擔。本判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告以新臺幣參拾萬元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起；反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提 起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第2 項分別定 有明文。又按前開法條所謂反訴之標的與本訴之標的及其防 禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的 之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作 為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言； 即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關 係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權 利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原 因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同， 均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522 號 、95年度台上字第1558號裁判意旨參照）。經查，原告（即 反訴被告，下稱原告）係以兩造簽訂「新北市○○區○○路 000 巷00弄00○0 號」房屋（下稱系爭房屋）及其基地之不 動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）買賣契約提起本件訴訟 ，而被告（即反訴原告，下稱被告）於訴訟繫屬中亦基於系
爭買賣契約之法律關係提起反訴，請求原告給付已付之價金 ，本院審酌反訴標的法律關係所發生之原因，與本訴標的法 律關係所發生之原因，均與系爭買賣契約相關，堪認本、反 訴間之攻擊、防禦方法有相牽連之關係，復無民事訴訟法第 260 條所定不得提起反訴之情況，依據前揭說明，被告提起 反訴核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
㈠民國106 年7 月間原告向被告購買系爭房屋及其基地，簽訂 系爭買賣契約，原告依約將簽約款新臺幣（下同）86萬元、 用印款86萬元及服務費86,000元，共1,806,000 元，匯入雙 方共同指定之履約保證人合泰建築經理股份有限公司（下稱 合泰公司）於台新銀行開設之履約保證專戶內；惟因系爭房 屋之牆體存在諸多違反法規之情事，雙方乃約定增補契約， 載明被告應先自行將不符建築法規之處改善至合法狀態，買 方始有繳付完稅款之義務；然被告未在完稅日前完成改善， 卻仍堅稱已經改善，並逼迫原告繼續履約，否則就要依系爭 買賣契約第12條約定沒收簽約款；原告主張同時履行抗辯， 聲明解約，並提起另案訴訟，被告亦反訴解除契約，請求沒 收簽約款及用印款，嗣臺灣高等法院107 年度上字第777 號 、最高法院108 年度台上字第1563號判決，認定因原告未給 予被告26日之催告期間，故系爭買賣契約仍未解除，被告仍 負有瑕疵補正之義務確定在案。
㈡原告於108 年5 月2 日重新寄發存證信函催告被告方應於文 到26日內補正瑕疵，被告旋即回函宣稱已於108 年5 月3 日 補正瑕疵，並要求原告繼續履約，否則就要沒收簽約款及用 印款，由於系爭房屋之瑕疵是被告沒有依照室內裝修管理辦 法向主管機關申請許可即逕行拆除與重砌屋內隔間，該等瑕 疵之補正不可能旦夕完成，原告乃要求允許依民法第356 條 規定行使瑕疵檢查權，卻遭被告推託阻撓，甚至要求原告先 同意瑕疵已補正，才願意開門讓原告進入屋內確認瑕疵改善 的狀況，嗣原告發函表示若不允檢查，等同於被告未提出瑕 疵物之補正，違約責任仍在被告，被告始同意原告於同年5 月27日進屋行使檢查權，並發現被告為規避室內裝修管理辦 法，竟將屋內的隔間牆敲掉一半，門板撤除，房間不成房間 ，且尚有磚頭裸露；甚者，被告還把衛浴設備拔除，屋況成 了「兩房一廳零衛」，完全不符當初簽約時要求的「三房兩 廳一衛」之格局，且陽台外推處仍有違建疑慮，經向主管機 關新北市政府工務局詢問，亦確定系爭房屋仍有多處違建，
顯不符系爭買賣契約所要求之屋況條件。就此，原告除委請 律師先以手機簡訊告知被告方明顯違約外，並於同年5 月28 日發函聲明解除契約之效力將於同5 月30日生效，請求返還 簽約款及用印款共172 萬元，被告卻置若罔聞，原告依價金 履約保證書第2 條第1 項第1 款與第5 條第2 項約定，請求 履約保證人合泰公司裁斷，合泰公司認定被告確屬違約在先 ，原告解除契約為有理由，日前已發還簽約款及用印款。 ㈢原告已合法解除契約，被告自應賠償原告前為履行系爭買賣 契約所支出之稅費86,000元：
按系爭買賣契約第12條第1 項約定：「甲乙雙方其中之一方 如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後 仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方 另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」參照，可知 原告為履行契約，已支付服務費86,000元部分，被告自應予 以賠償。
㈣被告違約後遲未交付合於契約要求之標的物，有給付遲延之 情，自應賠償遲延違約金1,147,240 元： 按系爭買賣契約第12條第3 項前段約定：「乙方若有遲延給 付之情形，……應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣 價款每日千分之壹計算之違約金至乙方完全給付時為止。」 參照，可知，原告為履行契約，已給付之買賣價款為簽約款 86萬元、用印款86萬元，合計172 萬元，依前開另案判決所 載，被告有義務於完稅日（即106 年7 月31日）前改善系爭 房屋至合法狀態，卻遲不履行，爰請求自106 年8 月1 日起 算之遲延違約金，至契約解除生效日即108 年5 月29日止， 遲延日數共667 日，依約定之公式計算，被告應賠償遲延違 約金1,147,240 元（計算式：1,720,000 ×1/1000×667 ） 。
㈤本件因可歸責於被告違約之事由，原告聲明解約，自得請求 給付作為損害賠償之違約金172 萬元：
按系爭買賣契約第12條第3 項後段約定：「如乙方毀約不賣 或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除 本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收 款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原所收款 項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」參照，原告為 履行契約，前已給付簽約款86萬元、用印款86萬元，共計17 2 萬元，依前開條款約定，原告得請求被告給付172 萬元作 為違約之損害賠償。
㈥綜上，原告依兩造間契約法律關係，提起本件訴訟，自屬有 據，聲明：⒈被告應給付原告2,953,240 元，及自108 年5
月30日起至清償日止，按法定週年利率5%計算之利息。⒉願 供擔保，請准為宣告假執行等語。
二、被告答辯以：
㈠被告已於106 年8 月26日履行瑕疵補正義務完畢，原告雖稱 被告未履行瑕疵補正義務，並先後依存證信函為催告及解除 契約之意思表示，均不生解除契約之效力，蓋依增補契約約 定，被告僅有改善L 型分戶牆之義務，且已於106 年8 月26 日履行完畢，至於廚房、衛浴或後陽台部分，因原告前曾由 房屋仲介帶看，已清楚瞭解屋況，故被告有無改善廚房、衛 浴或後陽台之義務，應視兩造是否另有約定，而本件關鍵即 在於「工務局函文是否有指稱廚房、衛浴或後陽台有違法？ 」。再就證人林彥廷109 年7 月2 日準備程序具結後之證詞 ，可證明系爭房屋浴廁、廚房位置雖與原使用執照不符，但 並未違法，而林彥廷任職之新北市工務局使用管理科，亦不 負責違建認定相關業務，新北市工務局106 年5 月9 日新北 工使字第1060864655號函、6 月2 日新北工使字第10609972 08號函，自始都是指稱分戶牆有違法，從未指稱廚房、衛浴 或後陽台有違法；另就證人葉翔德證詞所述，可證明依增補 契約約定，被告僅有改善分戶牆之義務，並無改善廚房、衛 浴或後陽台之義務。
㈡兩造另案臺灣高等法院107 年度上字第777 號確定判決中關 於「被上訴人未依『室內裝修管理辦法』規定申請建築物室 內裝修許可證，即變更系爭房屋浴廁與廚房位置，並不合法 。故上訴人辯稱：被上訴人雖已變更分戶牆使公共走廊寬度 符合法令規定，但並未補正浴廁與廚房位置變更之瑕疵，不 能認為已依約履行系爭瑕疵補正義務等語，即為可採」之認 定，並未將「被告對於系爭房屋浴廁、廚房位置與原使用執 照不符，有無瑕疵補正義務」列為該案重要爭點並調查證據 予以認定，且證人林彥廷、葉翔德之證述係於本案審理中傳 喚到庭具結後始取得，乃新訴訟資料，而得推翻前案之判決 ，故前案確定判決中關於被告對於系爭房屋浴廁、廚房位置 與原使用執照不符有瑕疵補正義務之認定，於本案並無爭點 效之適用。
㈢退萬步言，縱認被告對於系爭房屋之浴廁、廚房位置與原使 用執照不符，有瑕疵補正義務，被告仍得主張同時履行抗辯 權而拒絕給付，蓋另案確定判決認定，被告具有補正「浴廁 與廚房位置變更瑕疵」之義務，惟並未明確說明該補正瑕疵 義務應如何履行，及履行完畢之標準，被告以為只需比照一 般預售屋買賣，故將違法變更位置之衛浴、廚房以及施工所 需之二道牆面敲除，並於系爭房屋使用執照衛浴、廚房處配
置管線後，已將浴廁、廚房位置改回與原使用執照相同，遂 於108 年5 月7 日通知原告，表示已履行瑕疵補正義務完畢 ；詎原告看過屋況後，表示與簽約時三房二廳一衛不同，無 法同意被告已履行瑕疵補正義務，被告配合要求改善，並取 得室內裝修合格證明，以弭平爭議。被告除增設全新衛浴設 備、砌回二道牆外，為取得室內裝修合格證明，還自費新增 消防設備、廚具、客廳與房間之窗戶、房間內水泥粉光地板 等項目，並於108 年11月26日審查通過，完成瑕疵補正義務 。按民法第264 條第1 項規定，被告之「瑕疵補正義務」與 原告之「完稅款給付義務」，二者具有對價性，彼此履行期 間之末日均在106 年7 月31日，遲延責任起算日均為106 年 8 月1 日，故被告並無先為給付之義務，仍得主張同時履行 抗辯權而拒絕給付。
㈣依合泰公司寄發之存證信函可知，合泰公司係依前案確定判 決，將履約保證專戶中價款撥付返還予原告，詎合泰公司竟 於109 年5 月12日交字第10905-MBR-004 號函，改稱係認定 原告108 年5 月2 日台北杭南郵局551 號存證信函、108 年 5 月28日台北杭南郵局706 號存證信函，已合法解除買賣契 約，前後說法不一，且無論合泰公司之認定為何，對於法院 及被告並無拘束力，系爭買賣契約不因此而受影響。 ㈤若原告已合法解除契約，得向被告請求賠償之金額為何？ ⒈仲介費86,000元部分：
就永慶房屋分別於106 年7 月10日、108 年10月18日，自履 保帳戶中各領取服務費60,200元、25,800元，原告有給付仲 介費86,000元不爭執；惟依系爭買賣契約第12條第1 項約定 ：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為 違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契 約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔 所有稅費。」，此處之稅費係指因交易所衍生之契稅、土增 稅、印花稅等交易稅，而仲介費並非稅費，故原告此項請求 ，自屬無據。
⒉遲延給付之違約金1,147,240元部分： 不論系爭買賣契約第12條第3 項後段之違約金性質為何，違 約金之計算應至賣方完全給付時為止，惟依原告之主張，被 告從未曾完全給付，自無從計算違約金，故該條應解釋為就 整體約定內容文義觀之，毀約不賣、給付不能、不為給付， 乃終局不履行契約之實踐，當然兼有未依約履行之遲延給付 ，原告既已依後段請求不為給付之違約金，即不得併依前段 約定，請求遲延給付之違約金。目前司法實務上就系爭買賣 契約第12條第3 項前段與後段之違約金得否併同請求，均採
否定見解，至於第12條第3 項後段之違約金性質，究為預定 性違約金或懲罰性違約金，請依法審酌。
⒊不為給付之違約金172萬元部分：
由證人林彥廷、葉翔德之證述可知，原告明知依增補契約約 定，被告僅有改善分戶牆之義務，並無改善廚房、衛浴或後 陽台之義務，竟企圖獲得財產上之利益，為自己取得有利之 民事確定裁判，以不實之事實提起本件訴訟欺罔法院，原告 並無受到任何損害，法院自應將違約金酌減至零，對被告始 為公允。
㈥綜上，原告請求顯無理由，應予駁回。聲明：⒈原告之訴駁 回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行等語。三、兩造不爭執事項（見本院卷㈡第284 頁至第286 頁）： ㈠兩造約定以總價860 萬元，原告向被告購買系爭房屋，並於 106 年7 月5 日兩造並簽立系爭買賣契約書、增補契約、不 動產說明書、價金履約保證書。
㈡原告依約交付簽約款86萬元、用印款86萬元、仲介服務費86 ,000元，合計1,806,000 元至合泰公司於台新商業銀行開立 之履約保證專戶，但未給付完稅款86萬，嗣後永慶房屋仲介 股份有限公司於106 年7 月10日領取服務費60,200元。 ㈢原告前因認被告未依增補契約約定之期限交付無瑕疵之建物 ，於106 年7 月28日催告被告須於106 年7 月31日補正系爭 房屋之瑕疵，並於106 年8 月1 日預為聲明解除契約，並提 起訴訟請求被告返還屋款（臺灣新北地方法院106 年度訴字 第2816號、臺灣高等法院107 年度上字第777 號）。被告亦 於該訴訟中提起反訴，於106 年9 月12日主張因原告違約， 聲明解除契約，請求本訴原告給付違約金。後經臺灣高等法 院107 年度上字第777 號判決駁回兩造之起訴、反訴與上訴 ，被告因不服臺灣高等法院107 年度上字第777 號判決結果 而上訴第三審，最高法院以108 年度台上字第1563號裁定駁 回被告之上訴確定。
㈣原告主張被告未履行瑕疵補正義務，先依108 年5 月2 日台 北杭南郵局551 號存證信函（被告收受日期：108 年5 月3 日）為催告之意思通知，再依108 年5 月28日台北杭南郵局 706 號存證信函（被告收受日期：108 年5 月29日）為解除 契約之意思表示即被告如未於5 月29日前提出合於契約約定 之系爭房屋，原告自5 月30日起解除系爭買賣契約。 ㈤系爭房屋於108 年5 月27日之屋況如原告提出現場照片所示 （見本院卷㈠第99頁至第107 頁）。
㈥新北市政府工務局於108 年11月26日核准系爭房屋辦理室內 裝修合格證明證明，並核發予被告，對於系爭房屋浴廁、廚
房位置與原使用執照不符已修補完成，但系爭房屋陽台外推 懸空增建仍與原使用執照不符。
㈦被告主張原告未履行價金給付義務，先分別依108 年5 月7 日台北大安郵局第172 號存證信函（原告收受日期：108 年 5 月8 日）為催告之意思通知，再依108 年5 月29日台北安 和郵局第773 號存證信函（原告收受日期：108 年5 月30日 ）為解除契約之意思表示。又以108 年12月4 日台北法院郵 局第3109號存證信函（本訴原告收受日期：108 年12月5 日 ）、108 年12月9 日台北法院郵局第3113號存證信函（原告 收受日期：108 年12月10日）為催告之意思通知，再依108 年12月31日台北法院郵局第3115號存證信函（原告收受日期 ：109 年1 月2 日）為解除契約之意思表示。四、本院得心證之理由：
原告主張兩造前成立系爭買賣契約，經給付簽約款、用印款 及服務費後，因系爭房屋未能合乎建築法規，被告又遲未能 補正瑕疵為由，解除系爭買賣契約，並命被告應賠償支出之 稅費、遲延違約金、損害賠償之違約金等，惟為被告否認， 並以前情詞置辯，是本訴部分之爭點為：原告主張被告未於 催告期限內履行瑕疵補正義務，已依存證信函催告、解除契 約，有無理由？若已合法解除契約，則得向被告請求賠償之 金額為何？析論述如下：
㈠原告前因認被告未依增補契約約定之期限交付無瑕疵之建物 ，於106 年7 月28日要求被告須於106 年7 月31日補正系爭 房屋瑕疵，並於106 年8 月1 日預為聲明解除契約，提起訴 訟請求被告返還屋款，經臺灣高等法院107 年度上字第777 號判決認定被告逾期未補正系爭房屋瑕疵，應自106 年8 月 1 日起負遲延責任，因兩造於106 年7 月5 日訂立系爭買賣 契約與增補契約，並約定被告應於完稅日即106 年7 月31日 補正系爭瑕疵，據此足證兩造合意系爭瑕疵補正期間為26日 ，而原告未定相當期限催告被告履行，故未取得契約解除權 ，是原告並未合法解除契約，此有臺灣高等法院107 年度上 字第777 判決在卷可佐（見本院卷㈠第238 頁），並經本院 調取前審卷為參，應堪屬實。嗣於前案判決確定後，原告於 依108 年5 月2 日台北杭南郵局551 號存證信函（被告收受 日期：108 年5 月3 日）為催告之意思通知，依該存證信函 所附之律師函內容可知原告主張被告應依增補契約約定於函 到26天內取得政府主管機關認定系爭房屋改建合法之憑證， 以確保系爭房屋滿足增補契約所約定之無違相關建築法規之 狀態，再依108 年5 月28日台北杭南郵局706 號存證信函（ 被告收受日期：108 年5 月29日）及附件之律師函表示原告
於108 年5 月27日進入系爭房屋內發現被告未能依系爭買賣 契約書及增補契約之約定補正瑕疵，而於108 年5 月30日起 解除系爭買賣契約等情，有上開存證信函、律師函在卷可參 （見本院卷第81頁至第88頁、第111 頁至119 頁），惟被告 主張已於106 年8 月26日履行瑕疵補正義務完畢，依增補契 約約定，被告僅有改善L 型分戶牆之義務，並無改善廚房、 衛浴或後陽台之義務。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭，民法第98條復有明定。而探求當事人真意之方式，應以 過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，於文義上及論理 上詳為推求（最高法院98年度台上字第738 號判決意旨參照 ）。查系爭買賣契約第2 條載明本買賣標的物現況增建或占 用部份有陽台外推、懸空增建、鐵鋁窗增建、客廳隔間牆增 建，且增建部分無所有權，可能因其他原因而有被拆除之虞 ，於簽立系爭買賣契約時，同時簽立系爭增補契約，並載明 ：「甲（即原告）乙（即被告）雙方確認，本案現況分戶牆 過於突出占用公共走廊，導致現況公共走廊寬度小於80公分 ，不符現行相關法令規定，於106 年4 月7 日曾經遭檢舉， 目前為新北市工務局列管中，公文內容詳附件（字號：新北 工使字第1060864655）。乙方同意於完稅前自行改善至合法 狀態，並以與建物相同材質建材回復原狀，且負擔相關拆除 及回復費用。」，依工務局106 年5 月9 日新北工使字第00 00000000函文所示，系爭房屋為五樓以下非供公眾使用建築 物，經工務局派員勘查，認為違反建築法第73條規定，具有 「擅自增建分戶牆等與原核准內容不符之變更使用且屬完工 階段」之違法情形，雖被告於收受該函文後向工務局陳述意 見，惟工務局於106 年6 月2 日仍函復被告應依106 年5 月 9 日函文補辦手續，有系爭買賣契約影本、系爭增補契約與 工務局公文影本在卷可稽（見本院卷㈠第183 頁、第208 頁 至第211 頁），可堪認定。兩造於簽立系爭買賣契約時，同 時簽立增補契約，足見簽約時已明知系爭房屋有增補契約內 容之瑕疵，且合意約定被告應於完稅前補正瑕疵，是被告之 瑕疵補正義務屬於主給付義務，並非僅為從給付義務或附隨 義務，增補契約性質上屬於系爭買賣契約之一部分，且與原 告之完稅款給付義務具有對價性。
㈢本件兩造之爭議為原告主張被告之修補義務為系爭房屋應於 催告期限屆滿前，經合法程序申請室內裝修並取得室內裝修 的「三房兩廳一衛」格局之合格證明，而被告辯稱依增補契 約內容其修補義務僅有改善分戶牆部分等語。查增補契約文 字內容為系爭房屋具有「現況分戶牆過於突出占用公共走廊
，導致現況公共走廊寬度小於80公分，不符現行相關法令規 定」之瑕疵，並引用工務局106 年5 月9 日之函文，而工務 局106 年5 月9 日函文所示，系爭房屋具有「擅自增建分戶 牆等與原核准內容不符之變更使用且屬完工階段」之違法情 形，依文字內容可知兩造對於增補契約中修補義務係以106 年5 月9 日工務局函文為依據。證人即系爭買賣契約代書葉 翔德到庭證稱：我是任職於永慶房屋之代書，專職買賣簽約 ，系爭買賣契約是由我承辦，增補契約的文字是我依雙方合 意內容去撰寫後，買賣雙方再簽名，我印象中簽立增補契約 是因為分戶牆回復的問題，內容應該就是分戶牆部分改善至 合法狀態，簽名時買賣雙方都清楚增補契約內容才會簽名， 並沒有要賣方改善陽台、廚房、衛浴義務，增補契約內容我 現在無法確定是被告方提議還是雙方仲介一開始就跟我說了 ，但我會先跟雙方仲介協調後才會去簽約，我被仲介通知過 來要簽約時，仲介有特別提到增補契約，但我不確定是買方 或賣方仲介，因為兩方都是永慶房屋的仲介等語（見本院卷 ㈡第168 頁至第169 頁），證人即新北市政府工務局使用管 理科員工林彥廷到庭證稱：我對於新北市政府工務局106 年 5 月9 日、106 年6 月2 日函文、被告106 年5 月22日之陳 述意見書都有印象，這本來另一位蔡先生的案件，因為他調 離單位，我依被告的陳述意見做成106 年6 月2 日之函文， 106 年5 月9 日函文是涉及分戶牆的變更使用，被告雖表示 在62年就有分戶牆了，但我們仍以106 年6 月2 日的函文表 示被告需依106 年5 月9 日函文完成辦理，當初蔡先生有去 過現場，若有進去會在使用執照圖作紀錄並拍照，我們科室 是使用管理科，是管理後續使用執造，若是要變更使用執照 則是要到建造科，我們科室不會負責違建認定，我在發106 年6 月2 日函文時後並不知道系爭房屋陽台有增建及廚房、 衛浴位置不同，通常是民眾來陳情或檢舉我們才會去看現場 ，本件被告應是被檢舉人，檢舉人是檢舉什麼部分我不清楚 ，但以蔡先生的函文應該是只有分戶牆的部分。系爭房屋是 五層樓以下建物非公眾使用建築物，內部的裝修不需要申請 ，除非增加兩間居室或多一間浴廁才需申請，移動廚房位置 也不需要申請等語（見本院卷㈡第164 頁至第167 頁），證 人葉翔德為系爭買賣契約之承辦代書，原告與被告均是透過 永慶房屋為仲介，證人即新北市政府工務局使用管理科員工 林彥廷則為工務局106 年6 月2 日之承辦人，證人與兩造間 無任何利害關係，並無偏頗之虞，是其證言均可採信，是兩 造於簽立增補契約時，依工務局函文內容其應僅有約定將分 戶牆部分改善為合法狀態，且工務局無論係106 年5 月9 日
、同年6 月2 日之函文均僅針對分戶牆部分之缺失，是被告 依增補契約之修補義務應僅限於分戶牆部分。
㈣按爭點效理論，因其並非法院就訴訟標的所為之判斷，不具 有判決實質之確定力（既判力），自須判決理由之判斷具備 「同一當事人間」、「非顯然違背法令」、「當事人未提出 新訴訟資料足以推翻原判斷」、「該重要爭點，在前訴訟程 序已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分 之舉證及攻防，使當事人為適當完全之辯論，由法院為實質 之審理判斷」及「兩造所受之程序保障非顯有差異」者，始 足當之（最高法院民事判決106 年度台上字第487 號），原 告主張被告有補正浴廁與廚房位置變更之瑕疵，係以臺灣高 等法院107 年度上字第777 號判決為依據，然經被告聲請本 院傳喚上開證人林彥廷、葉翔德到庭作證，其證述內容與前 審認定憑據顯有差異，見此等新訴訟資料已足改變原判決認 定，是原審判決就被告對於系爭房屋浴廁、廚房位置與原使 用執照不符有瑕疵補正義務之認定，於本案並無爭點效之適 用。又原告主張履約保證人合泰公司亦認定被告違約在先， 認原告解除契約有理由等語，然合泰公司之判斷結果並不拘 束本院，且如前述，本院認定被告之修補義務僅限於分戶牆 部分改善至合法，與前審認定有所差異，合泰公司之判斷依 據係以前審判決結果，自難以此為原告有利之認定。 ㈤被告於106 年8 月26日完成分戶牆改建工作，為兩造於前審 之不爭執事項，且有天禾建築師事務所完工證明書可資採信 （見本院卷㈠第448 頁），是被告已履行其依增補契約所生 之瑕疵修補義務。且原告於簽立系爭買賣契約、增補契約前 應曾進入系爭房屋，自已事先知悉廚房、衛浴之位置，且依 系爭買賣契約書中已清楚先標註增建部分，是除增補契約之 約定內容外，原告就系爭房屋於修補前之現況早有認識，仍 簽系爭買賣契約、增補契約，原告自應受上開契約內容之拘 束。是被告既已履行因增補契約所生之瑕疵修補義務，原告 主張被告未履行瑕疵補正義務，依108 年5 月2 日存證信函 為催告之意思通知，及依108 年5 月28日存證信函為解除契 約之意思表示，主張自108 年5 月30日起解除系爭買賣契約 自無所據，自亦不得依系爭買賣契約第12條第1 項、第2 項 向被告請求支出之稅金及違約金。
五、綜上所述，原告並未合法解除系爭買賣契約，自不得向被告 請求支出之稅金及違約金，是原告之主張，為無理由，應予 駁回，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應 併予駁回。
貳、反訴部分：
一、被告主張：被告僅有改善L 型分戶牆之義務，並無改善廚房 、衛浴或後陽台之義務，其已於106 年8 月26日履行瑕疵補 正義務完畢，原告卻未支付完稅款86萬元，乃先依108 年5 月7 日台北大安郵局第172 號存證信函（原告收受日期：10 8 年5 月8 日）為催告之意思通知，再依108 年5 月29日台 北安和郵局第773 號存證信函（原告收受日期：108 年5 月 30日）為解除契約之意思表示，自生合法解約之效力。退萬 步言，縱認被告有改善廚房、衛浴之義務，其亦已於108 年 11月26日履行浴廁、廚房之瑕疵補正義務完畢，惟原告並未 支付完稅款，被告先後依108 年12月4 日台北法院郵局第31 09號存證信函（原告收受日期：108 年12月5 日）、108 年 12月9 日台北法院郵局第3113號存證信函（原告收受日期： 108 年12月10日）為催告之意思通知，再依108 年12月31日 台北法院郵局第3115號存證信函（原告收受日期：109 年1 月2 日）為解除契約之意思表示，亦生合法解約之效力。再 依系爭買賣契約第12條第1 項、第2 項約定，被告既已合法 解除契約，自得沒收原告已給付之價金172 萬元。為此，被 告依兩造間契約法律關係，提起本件反訴，自屬有據，併聲 明：㈠原告應給付被告172 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告願供擔保， 請准宣告假執行等語。
二、原告答辯以：
㈠兩造另案訴訟經臺灣高等法院107 年度上字第777 號、最高 法院108 年度台上字第1563號判決，認定系爭買賣契約仍未 解除，被告仍負有瑕疵補正之義務確定在案，故原告於108 年5 月2 日重新寄發存證信函催告被告方應於文到26日內補 正瑕疵，被告回函已補正瑕疵，並命原告繼續履約，但原告 要求入屋行使瑕疵檢查權，卻遭被告推託阻撓，遲至同年5 月27日始同意原告進屋檢查，並發現被告為規避室內裝修管 理辦法，竟將屋內的隔間牆敲掉一半，門板撤除，房間不成 房間，且尚有磚頭裸露；甚者，被告還把衛浴設備拔除，屋 況成了「兩房一廳零衛」，完全不符當初簽約時要求的「三 房兩廳一衛」之格局，經向主管機關新北市政府工務局詢問 ，亦確定系爭房屋仍有多處違建，顯悖於原告立約購買系爭 房屋之本旨。原告於5 月28日發函聲明自5 月30日起解除契 約，請求返還簽約及用印款計172 萬元；嗣依價金履約保證 書第2 條第1 項第1 款與第5 條第2 項約定，請求履約保證 人合泰公司裁斷，合泰公司認定被告確屬違約在先，原告解 除契約為有理由，已發還簽約款及用印款，是被告抗辯先解 除契約云云，並無理由。
㈡被告故意漏未提出之108 年5 月29日聲明解約函，宣稱廚房 及浴廁已完成改善，命原告應於同年5 月27日前支付完稅款 ，因原告逾期未為給付，故聲明自5 月29日起解除契約等語 ；但如前所述，原告於同年5 月27日進入系爭房屋看到的是 頹圮狼藉景象，被告所謂「廚房及浴廁已完成改善」就是沒 有廚房及浴廁，遑論連契約原始約定的「三房兩廳」也不存 在，是被告聲明於108 年5 月29日已解除契約，顯無理由。 ㈢被告又主張於109 年1 月2 日已解除契約合法，惟原告已於 108 年5 月30日合法解除契約，被告之主張即無理由： ⒈前案確定判決已敘明：「故如被上訴人以上訴人遲延給付完 稅款68萬元為由，請求上訴人如數給付時，上訴人即得以被 上訴人未依約補正系爭瑕疵為由，主張同時履行抗辯。」， 換言之，前確定判決已認定兩造雖互負債務，惟原告於被告 修補之前，得主張同時履行抗辯，拒絕給付完稅款，具有爭 點效，不容被告於本次訴訟再以同樣謬論，爭執自己於原告 給付完稅款前亦得主張同時履行抗辯。又依前確定判決亦敘 明「兩造於106 年7 月5 日訂立系爭契約與增補契約，並約 定被上訴人應於完稅日即106 年7 月31日補正瑕疵，為兩造 所不爭執，則據此足證兩造合意系爭瑕疵補正期間為26日。 故被上訴人逾期未補正後，上訴人應定26日以上之期限催告 被上訴人補正，如被上訴人不於期限內補正，上訴人始得解 約。」，原告108 年5 月2 日發函催告，被告應於同年5 月 29日前完成瑕疵補正，如未遵期完成瑕疵補正，原告本得解 除契約。
⒉前案確定判決亦就系爭買賣契約糾紛認「解釋兩造締約之真 意，應認為兩造合意系爭房屋具有工務局上開函文所謂『擅 自增建分戶牆等與原核准內容不符之變更使用且屬完工階段 』之瑕疵，且約定被上訴人就此負有補正義務，致使系爭房 屋完全合法為止，始符債之本旨。……查該增補契約既已援 引工務局之上開函文為附件，則解釋上自應以工務局函文所 示之所有違建情形為瑕疵，始符合兩造締約之真意。」、「 則依上說明，被上訴人未依『室內裝修管理辦法』規定申請 建築物室內裝修許可證，即變更系爭房屋浴廁與廚房位置， 並不合法。故上訴人辯稱：被上訴人雖已變更分戶牆使公共 走廊寬度符合法令規定，但並未補正浴廁與廚房位置變更之 瑕疵，不能認為已依約履行系爭瑕疵補正義務等語，即為可 採。是上訴人於被上訴人請求給付完稅款86萬元時，為同時 履行抗辯而拒絕給付，應屬有據。」，質言之，前確定判決 已認定被告未依「室內裝修管理辦法」規定申請建築物室內 裝修許可證，即變更系爭房屋浴廁與廚房位置，並不合法，
存在待補正之瑕疵；被告取得108 年12月4 日新北市政府工 務局開立之「建築物室內裝修合格證明」，顯罹於原告之催 告期限108 年5 月30日，原告也已聲明解除契約，並無不法 。甚者，108 年5 月27日原告告進入系爭房屋檢查時，所見 情狀已難以期待被告能於5 月29日前能按契約本旨提出具備 「建築物室內裝修合格證明」及「三房兩廳一衛」格局之標 的物，被告確實也未能於5 月29日前提出合於契約本旨之標 的物，原告聲明自5 月30日起解除契約，於法並非無據。原 告解除系爭買賣契約在先，被告嗣聲明自109 年1 月2 日起 解除系爭買賣合約云云，顯屬無據。
⒊被告所稱之契約解除既不合法也無效，則其向原告請求賠償 違約金172 萬元，顯無理由，應予駁回。聲明：⑴被告之反 訴駁回。⑵如受不利益判決，請准供擔保免為假執行等語。三、本院得心證之理由：
反訴部分之爭點為：㈠被告解除契約，有無理由？㈡若被告 已合法解除契約，則被告向原告請求賠償違約金172 萬元， 有無理由？析論述如下：
㈠被告於108年5月30日已合法解除系爭買賣契約 契約解除權之行使，僅須有解除權之一方，以意思表示向他 方為之。本件被告主張因原告未履行價金給付義務，被告於
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