臺灣士林地方法院民事判決 109年度重訴字第67號
原 告 張育榕
訴訟代理人 陳志揚律師
被 告 吳采蓉
訴訟代理人 李志正律師
王文廷律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年1月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造所有如附表所示不動產應予分割，分割方法如「分割方法」欄所示，被告並應給付原告新臺幣壹佰陸拾伍萬壹仟貳佰伍拾陸元。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴原請求分割如附表所示兩造共有之不動產（下稱合 系爭不動產，分則逕以編號稱之），及被告應找補原告新臺 幣（下同）69萬2,023元，於系爭不動產經鑑價後，則就前 開找補金額擴張為165萬1,256元（見本院卷第350頁），係 基於同一基礎事實，並擴張聲明，依照民事訴訟法第255條 第1項但書第2、3款之規定，應屬合法，先予敘明。二、原告起訴主張：兩造為系爭不動產之共有人，今無法達成分 割協議，而系爭不動產並無因使用目的不能分割，且兩造亦 未以契約訂有不分割之期限，爰依民法第823條第1項、第82 4條第5項規定，提起本件訴訟，訴請依如附表編號1至5所示 房地分配予被告，附表編號6至7所示房地分配予原告，並由 被告找補165萬1,256元等語，並聲明：如主文第1項所示。三、被告則以：原告趁伊工作時，擅自遷入如附表編號6至7所示 房地內，故兩造各自管理部分並未經過協商；又如附表編號 1至5所示房地因老舊須進行重建，難以估計價值，伊尚須支 付父親及女兒生活開支，無力負擔重建費用；另宏邦不動產 估價師聯合事務所（下稱宏邦事務所）之鑑價報告，所採用 比較標的之地點、租金等與如附表編號6至7所示房地差異甚 大，故估定如附表編號6至7所示房地之價值顯有偏低情事， 伊目前雖同意以原物分割，但不願找補，否則仍應以變價分 割，以期公平等語，資為抗辯，並聲明：系爭不動產應予變 價分割。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第285頁至第286頁）： ㈠兩造為系爭不動產之共有人，權利範圍各為1/2、91/10000 、87/20000（本院卷第36頁、第68頁、第70頁、第72頁、第
76頁、第99頁、第130頁）。
㈡101年6月9日遺產分割協議書為兩造所親簽（109年度士調字 第10號卷第14頁）。
㈢原告先前訴請被告履行協議，請求分割共有物，經本院以 105年度重家訴字第33號家事判決認定前開協議書為遺產分 割協議，而非共有物分割協議，故判令原告敗訴，經原告提 起上訴後又撤回而告確定。
㈣臺北市○○區○○段0○段0000號、1079號、1118號、1296 號建物及所坐落即同段276地號土地（即附表編號1至5所示 房地）目前由被告管理使用，臺北市○○區○○段0○段 00000號建號及所坐落即同段128地號土地（即附表編號6至7 所示房地）則由原告管理使用。
五、得心證之理由：
㈠系爭不動產應以原物分割為當
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割 之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共 有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配。 共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求 合併分割。民法第823條第1項、第824條第1、2項前段、第 5項分別定有明文。經查，系爭不動產之共有人皆為兩造， 而系爭不動產依使用目的並非不能分割，且兩造亦無不能分 割之協議，揆諸前開規定，原告自得請求分割共有物，況且 ，本件起訴後，兩造經強制調解仍不成立，此有本院109年 度士調字第10號案卷可憑，足見兩造就分割方法無從以協議 方式行之，則原告訴請裁判分割，應屬有據。
⒉又裁判分割時，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人，民法第824條第2項亦有明定。次按共有物之裁判 上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或 法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價 值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經 濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質 上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各 執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共 有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依
民法第824條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕 行變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院102年度 台上字第1336號判決意旨參照）。經查，系爭不動產含建物 及土地共有七筆，而共有人僅兩造二人，故不生人數眾多致 無從以原物分配或恐過度細分之問題，此外，兩造均不爭執 如附表編號1至5所示房地現由被告管理使用，原告則管理使 用如附表編號6至7所示房地，而該二者各為不同區域之大樓 坐落房地，利用上可個別區隔，倘使分割亦無損其價值，是 以，本院審酌共有人人數、系爭不動產之坐落分布、迄今使 用狀況，並考量最佳利用效益及經濟價值，暨被告亦同意取 得附表編號1至5所示房地（見本院卷第385頁），故認本件 應採取原物分配進行分割，且分割方案應如附表「分割方式 」欄所示。
㈡被告應給付原告165萬1,256元
⒈按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定 有明文。又共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之， 係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各 共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以 金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均 為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額 對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分 之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有 部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判例意 旨參照）。
⒉經查，本院囑託臺北市不動產估價師公會就系爭不動產進行 鑑價，該公會則委由元宏不動產估價師聯合事務所（下稱元 宏事務所）、宏邦事務所承辦，兩者均採取比較法及收益法 之估價方式，而得出附表編號1至5所示房地估價金額共計1, 783萬3,911元，附表編號6至7所示房地估價金額合計為1,45 3萬1,400元，此有元宏事務所、宏邦事務所檢送之不動產估 價報告書、報告書可資為憑。準此，依上開鑑定價值計算兩 造按原應有部分比例應分得之價值、實際分得價值後，揆諸 前揭規定及說明，即應由實際分得價值超逾原應分得價值之 共有人，就超逾部分之金額，按分配價值不足原應分得價值 之他共有人所短少應受補償金額占全體應受補償金額之比例 補償，易言之，被告即應補償原告165萬1,256元（計算式： （17,833,911－14,531,400）×1/2＝1,651,256，元以下四 捨五入），故原告請求被告給付前開金額，應屬有據。 ⒊被告雖辯稱宏邦事務所列舉比較標的過於歧異，致就附表編
號6至7所示房地之鑑價顯有偏低云云（見本院卷第381頁至 第384頁），惟查：
①細繹宏邦事務所報告書乃以比較法及收益法進行分析估價， 前者係以比較標的1至3之市場價格為基礎，將影響價格差異 之區域及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級評定 差異百分率進行價格調整，得出比較價格為每坪38萬6,849 元，後者則以比較標的4至6租金收益，考量勘估標的未來平 均一年期間之客觀淨收益，求得其月租金每坪為900元，收 益價格每坪39萬995元，經各50％加權平均推算後，得出附 表編號6至7所示房地之價格為每坪39萬元，總價為1,453萬 1,400元等情，堪認前開報告書已就鑑定分析過程詳細說明 ，尚無明顯瑕疵可指，其鑑定結果應值採信。
②被告固指報告書所載之比較標的3機能欠佳、房價低落，且 附近仍有其他適當房地可供選取比較云云，並提出照片及內 政部不動產實價查詢資料為憑（見本院卷第336頁至第341頁 、第372頁），惟宏邦事務所報告書業已詳為評估比較標的1 至3之個別條件，並依比較標的3之道路條件進行差異調整， 被告僅執其他價額較高之房地指摘不當，難謂有據，況依照 所提出之查詢資料，每坪單價落在14萬元至47萬元之間，而 介於30萬元區間者更近半數以上，益徵該報告估定附表編號 6至7所示房地之每坪價格為39萬元，確屬可信。 ③被告另提出內政部不動產實價查詢資料（見本院卷第344頁 至第348頁），指稱比較標的4至6同社區房地之實價登錄每 坪價格均高於40萬元，可見估價確有落差云云，惟比較標的 4至6係採取一年租金收益之方式評估價格，詳如前述，被告 卻僅憑同一社區房地出售價格逕論鑑價過低，其基礎已然有 誤，更遑論比對前開查詢資料，或與比較標的4至6所在位址 顯有落差（見本院卷第344頁），而無從比較，或每坪單價 介於28萬元至47萬元（見本院卷第346頁、第348頁），估定 價格亦未逾越此範圍，均無從證明其所辯估價過低一事為真 。
④至於被告辯稱比較標的1之售價應為1,380萬元，而非1,200 萬元云云，並舉內政部不動產實價查詢資料為佐（見本院卷 第370頁），然細繹該查詢資料所示交易時間為107年5月， 而與比較標的1之交易日期107年6月29日，顯有不同，則被 告據以指稱交易價格錯誤，尚難謂有憑，況且，列計比較標 的1之比較法得出每坪價格38萬6,849元，對照以收益法評估 之每坪價格為39萬995元，兩者並無顯著差距，益徵被告指 摘鑑價過低一事並無憑據。
⒋被告又辯稱附表編號1至5所示房地尚待都更，重建期間及安
置費用龐大，故價值應與附表編號6至7所示房地相當云云（ 見本院卷第385頁），惟並未舉證以實其說，尚無從據此認 定附表編號1至5、6至7所示房地價值相當，而無庸進行找補 。
⒌從而，附表編號1至5、6至7所示房地既分割為兩造各別所有 ，而前開房地價值經鑑價如前，被告所分得價值確實較高， 當依比例補償原告，故原告請求被告給付165萬1,256元，應 屬有據；至於被告雖以宏邦事務所報告書鑑價過低為由，請 求再行鑑定一節（見本院卷第378頁），惟其所辯並不可採 ，已如前述，故無再次鑑定必要，併予敘明。
六、綜上所述，原告依照民法第823、824條規定，訴請分割系爭 不動產，並應以原物分割如附表「分割方法」欄所示，暨被 告應給付原告165萬1,256元，為有理由，爰判決如主文第1 項所示。
七、又按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能兼 顧各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、 經濟效用，符合公平經濟原則，以決定適當之分割方法，不 因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關 於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，爰依前 開規定，由兩造按其應有部分比例各負擔。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
民事第三庭法 官 劉育琳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 2 月 4 日
書記官 邱勃英
附表：
┌──┬────────────┬────────┬─────┬───────┐
│編號│名稱 │面積（平方公尺）│權利範圍 │分割方法 │
├──┼────────────┼────────┼─────┼───────┤
│ 1 │臺北市大同區延平段1小段 │744 │兩造各 │由被告單獨取得│
│ │276地號土地 │ │91/10000 │ │
├──┼────────────┼────────┼─────┼───────┤
│ 2 │臺北市大同區延平段1小段 │25.91 │兩造各1/2 │由被告單獨取得│
│ │1078建號房屋（門牌號碼：│ │ │ │
│ │臺北市大同區延平北路2段 │ │ │ │
│ │197號7樓之11） │ │ │ │
├──┼────────────┼────────┼─────┼───────┤
│ 3 │臺北市大同區延平段1小段 │43.61 │兩造各1/2 │由被告單獨取得│
│ │1079建號房屋（門牌號碼：│ │ │ │
│ │臺北市大同區延平北路2段 │ │ │ │
│ │197號7樓之12） │ │ │ │
├──┼────────────┼────────┼─────┼───────┤
│ 4 │臺北市大同區延平段1小段 │46.55 │兩造各1/2 │由被告單獨取得│
│ │1118建號房屋（門牌號碼：│ │ │ │
│ │臺北市大同區延平北路2段 │ │ │ │
│ │197號10樓之10） │ │ │ │
├──┼────────────┼────────┼─────┼───────┤
│ 5 │臺北市大同區延平段1小段 │432.61 │兩造各 │由被告單獨取得│
│ │1296建號房屋（門牌號碼：│ │57/10000 │ │
│ │臺北市大同區延平北路2段 │ │ │ │
│ │195號、195之1號、195之2 │ │ │ │
│ │號、195之3號、195之4號、│ │ │ │
│ │195之5號、195之6號） │ │ │ │
├──┼────────────┼────────┼─────┼───────┤
│ 6 │臺北市北投區溫泉段1小段 │1729 │兩造各 │由原告單獨取得│
│ │128地號土地 │ │87/20000 │ │
├──┼────────────┼────────┼─────┼───────┤
│ 7 │臺北市北投區溫泉段1小段 │101.40 │兩造各1/2 │由原告單獨取得│
│ │10573建號房屋（門牌號碼 │ │ │ │
│ │：臺北市北投區光明路226 │ │ │ │
│ │號5樓之12） │ │ │ │
└──┴────────────┴────────┴─────┴───────┘