臺北高等行政法院判決
109年度訴字第713號
109年12月31日辯論終結
原 告 百家齊不動產有限公司
代 表 人 許鋅如（董事）
被 告 新北市政府地政局
代 表 人 康秋桂（局長）
訴訟代理人 歐彥熙
蔡盈輝
侯裕元
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服新北市政府
中華民國109年2月15日新北府訴決字第1082263903號函檢附的訴
願決定（案號：1082060950號），提起行政訴訟，經臺灣新北地
方法院109年度簡字第25號裁定移送前來，本院判決如下：
主 文
訴願決定及原處分關於限期於文到之日立即完成改正部分均撤銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔4分之1，餘由原告負擔。 事實及理由
一、事實概要：
新北市政府環境保護局（下稱環保局）稽查人員於民國 108 年9月2日在新北市鶯歌區鶯歌路與鳳七路口電線桿上查獲售 屋廣告1 則（下稱系爭廣告），稽查人員依系爭廣告上電話 號碼0000000000查證，由鄭姓營業員接聽、介紹系爭廣告出 售房屋有關資訊，並約定下午2時再連絡。屆時，鄭姓營業 員以電話號碼0000000000聯繫稽查人員，而該電話號碼 0000000000為任職原告的不動產經紀業營業員鄭昆泉（下稱 鄭君）使用。因系爭廣告未註明經紀業名稱，涉有違反不動 產經紀業管理條例第21條第2項規定，於是環保局以108年9 月16日新北環維字第1081714762號函（下稱環保局108年9月 16日函）移送被告辦理。被告先後以108年9月23日新北地價 字第1081784270號函（下稱108年9月23日函）及108年10月 14日新北地價字第1081861333號函（下稱108年10月14日函 ）請原告陳述意見。被告審查後，認定系爭廣告未註明經紀 業名稱，違規事證明確，且原告前已有售屋廣告未註明經紀 業名稱，經被告以108年7月16日新北地價字第1081313859號 函併附同文號處分書裁處新臺幣（下同）6萬元罰鍰，並限 期於文到之日起立即改正（下稱前處分）；本次違規為自前 處分送達之日起2年內再次查獲，被告遂依不動產經紀業管
理條例第29條第1項第3款及「新北市政府地政局辦理不動產 經紀業管理條例第29條及第32條事件統一裁罰基準」（下稱 系爭裁罰基準）第2點附表項次3規定，以108年10月30日新 北地價字第1081978981號函併附同文號處分書裁處原告15萬 元罰鍰，並限期於文到之日立即依不動產經紀業管理條例第 21條第2項規定完成改正（下稱原處分）。原告不服，經訴 願決定駁回後，提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明：
㈠依據行政程序法第17條規定，環保局稽查後，應就管轄權的 有無，依職權及事實認定，並通知當事人。但環保局沒有依 法通知原告，就逕行移送被告，企圖使原告喪失行政救濟機 會。行政程序法第17條規定屬強制性規範，非環保局可彈性 裁量，環保局的處置違反程序正義。歷來關於違規廣告的處 理，均依廢棄物清理法第27條第10款、第11款規定辦理，而 本件未見環保局有任何行政作為即移送被告，與已往處理方 式不同，已違反平等原則。
㈡原告對於宣傳廣告已於歷次例行會議中進行法律宣導，原告 管理規章第2條第4點也規定不得以原告名義從事非法行為。 鄭君為原告的承攬人，定有承攬契約，鄭君的脫序行為不在 承攬範圍內，應由鄭君自行負責，且鄭君已離職，其行為與 原告無關。原告得依民法第189 條規定主張定作人不負損害 賠償責任，亦無須為鄭君的違法行為負責。
㈢環保局稽查人員以假冒買賣的詐欺手段，誘導原告所屬員工 進行調查，自始至終未表明稽查員身分，僅憑來路不明的電 話，事後也沒有製作筆錄確認，在沒有直接證據的情況下， 以推論方式作為裁處的依據，已違反誠信原則。 ㈣有關限期改正的行政處分，應考慮受處分人於規定期限內有 改正的合理性及可能性，不動產經紀業管理條例第29條規定 亦同此意旨。本件原處分限於「文到之日立即改正」，而未 給予改善期限，顯與上開第29條規範意旨與文義相牴觸。立 即改善與限期改善仍有區別，且立即改善的完成改善期限究 竟為何亦不明確；被告未將「文到之日立即改正」部分載明 於原處分的主文欄內，無法讓受處分人顯而易見，均已違背 行政程序法第5條明確性原則。
㈤前處分關於限期改善部分亦有上述瑕疵，應為無效的處分， 故被告為本件裁罰適用系爭裁罰基準時，不應視為第2 次違 規，而加重處罰。又被告因鄭君個人擅自張貼廣告而裁罰原 告，其過程未通知原告，顯有不公，原告得依民法第74條規 定主張撤銷原處分或請求減輕罰款。
㈥聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
三、被告答辯及聲明：
㈠環保局查獲系爭廣告，其上載有連絡電話及「山水綠庭、華 廈、建50坪、900 多萬」等售屋內容，惟未註明經紀業名稱 。經環保局稽查人員拍照採證，依系爭廣告電話聯繫使用人 ，獲鄭君回復相關物件資訊，鄭君隨後再以原告公司電話回 撥接洽，因而認為系爭廣告為原告銷售的不動產，於是環保 局108年9月16日函檢送違規廣告稽查紀錄單移由被告續處。 為釐清案情，被告以108年9月23日函請原告說明，原告於10 8年10月2日回覆稱：「本公司……員工鄭君……經與其聯繫 結果，該員對於本案辯稱並不知悉，環保局所拍照的廣告照 片非其所為，廣告照片上的電話亦非其所有……」等等。被 告續以108年10月14 日函請原告就系爭廣告未註明經紀業名 稱或以虛擬物件廣告等疑義提出補充說明。原告函復稱：「 該員辯稱他張貼的廣告有數件，均為合乎規定之廣告……」 等等。然環保局電話錄音紀錄顯示，稽查人員詢問受話人系 爭廣告物件是否為「山水綠庭華夏」，原告的營業員鄭君表 示正確，並對於物件的相關資訊，例如坐落位置、坪數、房 屋型態、建物格局、屋齡等均詳細說明，且鄭君於後續以原 告公司電話0000000000回撥時自承前通電話號碼0000000000 為張貼系爭廣告使用。倘系爭廣告非原告營業員鄭君事前知 悉張貼及受託銷售，何以撥打系爭廣告電話後，是由鄭君接 聽，且一般民眾不會無故知悉系爭廣告建物的特定資訊，並 無償協助張貼，原告說法顯有矛盾，應不可採。又原告曾於 108年5月25日在新北市鶯歌區鶯桃路668 巷口電線桿違規張 貼售屋廣告，違反不動產經紀業管理條例第21條規定，經被 告以前處分裁罰6 萬元。現原告又遭查獲本件違規，顯見原 告對於受託銷售物件之廣告內容的正確性，仍未加以審核確 認，被告作成原處分並無違誤。
㈡原告主張：環保局未依行政程序法第17條規定通知原告，即 逕行移送被告，違反管轄權移送規範等等。然環保局職掌廢 棄物清理法規範的污染環境行為，不含不動產經紀業管理條 例第21條第2 項有關經紀業廣告刊登事項的業務，且被告已 踐行行政程序法第102 條規定，通知原告陳述意見，本件違 規事證明確，被告據以裁罰並無不當。
㈢原告雖辯稱：環保局稽查人員以假冒買賣的詐欺手段，誘導 原告所屬員工接受稽查、無直接證據而以推論方式裁罰等等 。但行政程序非採法定證據主義，未明定何種證據始具證據 力，環保局自得基於職權調查證據及事實。原告營業員鄭君 刊登系爭廣告的目的本即希望欲購屋的消費者以電話詢問物 件資訊，以便仲介。環保局稽查人員以電話詢問是為確認系
爭廣告確為可提供銷售物件資料的售屋廣告，屬職權調查的 一部分，難認違法。況鄭君除積極銷售系爭廣告物件外，並 於回撥電話中自承系爭廣告上的電話號碼為張貼廣告使用， 顯見違規事證明確。
㈣原告辯稱：被告未給予寬限期就作成原處分等等。但依不動 產經紀業管理條例第21條第1項、第2項、29條第1 項及系爭 裁罰基準第2點附表項次3規定可知，系爭廣告未註明經紀業 名稱，本得裁處罰鍰，無須先命改正，非屬限期改正得免予 裁罰，且裁罰後如未依限改正，將連續加重處罰，原告前述 所陳，實屬無據。
㈤聲明：原告之訴駁回。
四、前開事實概要欄所載事實，除後述爭點外，有內政部不動產 服務業管理作業系統有關經紀營業員鄭君的查詢資料、原告 公司網站頁面、環保局108年9月16日函及違規廣告物移請地 政局查處稽查紀錄單、被告108年9月23日函、被告108年 10 月14日函、前處分及送達證書、原處分及訴願決定等〔臺灣 新北地方地院109年度簡字第25號卷（下稱新北卷）第21-27 57-62、84-92、95-97、101-106頁〕等在卷可證，足以認定 。
五、本件爭點包括：
㈠原告是否違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，而 該當於同條例第29條第1項第3款規定的處罰要件？ ㈡原處分是否違反行政程序法第17條及第102條規定？ ㈢本件採證程序是否違反誠信原則，致原處分違法應予撤銷？ ㈣原處分關於限期於文到之日立即完成改正部分，是否欠缺期 待可能性而為違法？
㈤原處分罰鍰金額是否有裁量瑕疵？
六、本院的判斷：
㈠原告違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，已該當 於同條例第29條第1項第3款規定的處罰要件： ⒈不動產經紀業管理條例第1 條規定：「為管理不動產經紀業 （以下簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權 益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」第 3 條規定：「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄 市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。」第 4條第4款規定：「本條例用辭定義如下︰……四、經紀業： 指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」第21 條第1項及第2項規定：「（第1 項）經紀業與委託人簽訂委 託契約書後，方得刊登廣告及銷售。（第2 項）前項廣告及 銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」第29條第
1項第3款及第2項規定：「（第1項）經紀業違反本條例者， 依下列規定處罰之：……三、違反……21條第1項、第2項… …者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。（第2項）經紀 業經依前項……第3 款處罰並限期改正而屆期未改正者，應 按次處罰。」上述第21條第2 項規定課予不動產經紀業者揭 露正確廣告資訊的義務，並規定應註明經紀業名稱，以負刊 登責任，俾符合刊登廣告內容應有的正確性及完整性，以達 第1條所定保障交易者權益及建立交易秩序之目的。 ⒉系爭廣告所示不動產為原告受託銷售，有一般委託銷售契約 書可以證明（新北卷第100 頁）。又環保局稽查人員依系爭 廣告電話號碼0000000000進行查證，由鄭君接聽告以系爭廣 告出售不動產的有關資訊；鄭君對於稽查人員詢問是仲介還 是自賣的問題，答稱其為有巢氏，公司在附近等等；後來鄭 君以電話號碼0000000000回撥稽查人員聯繫看屋事宜，該電 話號碼0000000000為鄭君登錄內政部不動產服務業管理作業 系統的電話，且原告公司網頁顯示鄭君為其所屬業務員，公 司網頁上也有鄭君0000000000的電話號碼，以上有內政部不 動產服務業管理作業系統查詢資料、原告公司網站頁面及電 話紀錄等可以證明（新北卷第84-90 頁）。原告於本院審理 時也承認鄭君任職原告，提起本件行政訴訟的起訴狀（新北 卷第17頁）是由鄭君撰擬提出等等（本院卷第93頁）。據此 ，系爭廣告所示不動產既為原告受託仲介銷售，且由原告所 屬業務員鄭君執行，系爭廣告未註明經紀業名稱，客觀上已 違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，而該當於同 條例第29條第1項第3款規定的處罰要件。
⒊原告雖主張：其與鄭君為承攬關係，鄭君的違法行為不在承 攬範圍內，被告應以鄭君為裁罰對象，而非原告等等。然而 ，系爭廣告所示不動產是委託原告仲介銷售，而非委託鄭君 個人，有一般委託銷售契約書可以證明（新北卷第100 頁） ，無論鄭君與原告間為承攬或勞動契約法律關係，原告對鄭 君執行系爭廣告所示不動產的仲介銷售業務，應有監督管理 之責，此觀行政罰法第7條第2項規定：「法人、設有代表人 或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織違反行 政法上義務者，其代表人、管理人、其他有代表權之人或實 際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，推定為該 等組織之故意、過失。」即已明確，原告無從舉證其已盡監 督義務，仍無法避免違反行政法上義務行為的發生，即應就 系爭廣告負違反行政法上義務的責任，原告上開主張，仍不 足對其為有利的認定。
㈡原處分沒有違反行政程序法第17條及第102條規定：
⒈廢棄物清理法第5條第1項規定：「本法所稱執行機關，為直 轄市政府環境保護局、縣（市）環境保護局及鄉（鎮、市） 公所。」第27條第10款規定：「在指定清除地區內嚴禁有下 列行為：……十、張貼或噴漆廣告污染定著物。」第50條第 3款規定：「有下列情形之一者，處新臺幣1,200元以上6,00 0 元以下罰鍰。經限期改善，屆期仍未完成改善者，按日連 續處罰：……三、為第27條各款行為之一。」第63條前段規 定：「本法所定行政罰，由執行機關處罰之……。」又行政 罰法第24條第1 項規定：「一行為違反數個行政法上義務規 定而應處罰鍰者，依法定罰鍰額最高之規定裁處。但裁處之 額度，不得低於各該規定之罰鍰最低額。」第31條第2 項前 段及第4項規定：「（第2項）一行為違反數個行政法上義務 而應處罰鍰，數機關均有管轄權者，由法定罰鍰額最高之主 管機關管轄。……。（第4項）……第2項情形，原有管轄權 之其他機關於必要之情形時，應為必要之職務行為，並將有 關資料移送為裁處之機關……。」再者，行政程序法第17條 第1 項規定：「行政機關對事件管轄權之有無，應依職權調 查；其認無管轄權者，應即移送有管轄權之機關，並通知當 事人。」第102 條規定：「行政機關作成限制或剝奪人民自 由或權利之行政處分前，除已依第39條規定，通知處分相對 人陳述意見，或決定舉行聽證者外，應給予該處分相對人陳 述意見之機會。但法規另有規定者，從其規定。」 ⒉系爭廣告張貼在新北市鶯歌區鶯歌路與鳳七路口電線桿上， 有採證照片為證（新北卷第89頁），客觀上已有污染電線桿 此一定著物的行為，依廢棄物清理法第5條第1項、第27條第 10款及第63條前段規定，環保局就違反廢棄物清理法第27條 第10款規定之違章行為的處罰，本具有事務管轄的權限。然 因系爭廣告的張貼，屬一行為同時違反廢棄物清理法第27條 第10款及不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定的想像競 合犯，依行政罰法第31條第2 項前段規定，應由法定罰鍰額 最高的主管機關，即不動產經紀業管理條例的主管機關管轄 ，故環保局依同條第4 項規定將有關資料移送被告裁處，並 無違誤。原告辯稱：類此違規廣告事件，均依廢棄物清理法 處理，本件改依不動產經紀業管理條例裁罰，有違平等原則 等等，應屬對法律的誤解，並不可採。
⒊環保局依上述行政罰法第31條第4項規定，以環保局108年 9 月16日函（新北卷第88頁）將系爭廣告有關資料移送被告處 理後，被告先後以108年9月23日函（新北卷第91-92 頁）及 108年10月14日函（新北卷第95-97頁）請原告陳述意見，已 符合行政程序法第102 條規定。原告主張：被告因鄭君個人
擅自張貼廣告而裁罰原告，其過程未通知原告，顯有不公等 等，應有誤會。又該108年9月23日函及108年10月14 日函均 載明是依環保局108年9月16日函辦理，並說明環保局稽查結 果，且有副本傳送環保局，均足使原告知悉系爭廣告的行政 調查起始於環保局的移送。環保局雖然沒有主動發文通知原 告，系爭廣告所涉違章已移送被告處理等情，但對原告的程 序利益並無任何減損。原處分實體決定的正確性也不因此而 有影響，尚無撤銷的必要。原告主張：環保局沒有依行政程 序法第17條第1 項後段通知原告，就逕行移送被告，企圖使 原告喪失行政救濟機會等等，應不可採。
㈢本件採證程序尚無違反誠信原則：
⒈行政程序法的制定目的是「為使行政行為遵循公正、公開與 民主之程序，確保依法行政之原則，以保障人民權益，提高 行政效能，增進人民對行政之信賴」（該法第1 條規定參照 ），故實施行政程序的公務員自應遵守正當法律程序。行政 機關作成行政處分，如是以違背法定程序調查所得的資料為 基礎，法理上即生該資料有無證據能力、得否作為證據使用 的問題（最高行政法院103年度判字第407號、105 年度判字 第710號判決見解參照）。
⒉有關違章行為的調查，有所謂「陷害教唆」（創造犯意型的 誘捕調查）與「釣魚」（提供機會型的誘捕調查）的區別。 「陷害教唆」是指行為人原本不具有違反行政法上義務的主 觀犯意，因行政人員的設計教唆，始萌生犯意，進而實行違 章行為。對於此種因行政人員以引誘或教唆違法的不正當手 段，使原無違章故意之人萌生犯意而實行違章行為，進而蒐 集其違章證據，施以行政處罰的情形，在執法手段上顯然違 反憲法對於基本人權的保障，亦違反行政程序法第8 條行政 行為應以誠實信用方法為之，以及同法第9 條行政機關應就 當事人有利不利事項一併注意的原則，且逾越公益維護的必 要程度，因此所得的證據資料不具有證據能力，不得作為施 以行政處罰的基礎。至於行政人員對於原已具有違章故意並 已實行違章行為之人，以所謂「釣魚」的技巧，蒐集違章證 據，如具體個案的調查方法尚屬合乎法律規範之目的，且不 違背受教唆者的自由意志，亦不違反比例原則，而以技巧性 的手段、方法，使難以稽查的違章行為得以證實，所取得的 證據，應得作為對違章行為施以行政處罰的依據。 ⒊系爭廣告張貼在新北市鶯歌區鶯歌路與鳳七路口電線桿上， 客觀上已涉及廢棄物清理法第27條第10款的違章，環保局稽 查人員為查明違章行為人，並釐清系爭廣告有無不動產經紀 業管理條例第21條第2 項規定的適用，故依系爭廣告上的電
話，按圖索驥，與鄭君聯繫，並透過內政部不動產服務業管 理作業系統及原告公司網頁的查詢，確認鄭君為原告所屬業 務員，有不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定的適用。 此等調查情形僅是就既已發生的違章事實，在現有的資訊下 予以查證，與誘使產生犯意的「陷害教唆」情形有別。又環 保局稽查人員在電話訪談過程中，僅就一般交易資訊為詢問 ，有電話紀錄可以證明（新北卷第90頁），並無違反鄭君自 由陳述或意志的情形；透過此等詢問，使潛在的違章行為人 現形，並加以查獲，於公共利益的維護有其必要，尚無輕重 失衡或違反誠實信用原則的情形。原告就此部分的指摘，亦 不可採。
㈣原處分關於限期於文到之日立即完成改正部分，違反不動產 經紀業管理條例第29條第2項規定：
⒈行政程序法第5 條規定：「行政行為之內容應明確。」又行 政法律關係的相對人因行政法規、行政處分或行政契約等公 權力行為而負有公法上作為或不作為義務者，均須以有期待 可能性為前提。因此，公權力行為課予人民義務，依客觀情 勢並參酌義務人的特殊處境，如在事實上或法律上無法期待 人民遵守時，上述行政法上義務即應受到限制，否則無異於 強令人民於無法期待其遵守義務的情況下，為其不得已違背 義務的行為，背負行政上的處罰或不利益。故行政法上的期 待可能性原則，為人民對公眾事務負擔義務的界限（最高行 政法院102年度判字第611號、109年度判字第95 號判決意旨 參照）。
⒉原處分「處分主文」欄內雖僅有裁罰15萬元的內容，但原處 分「指定改正事項」欄內記載「立即依不動產經紀業管理條 例第21條第2 項之規定完成改正」；「應完成改正期限」欄 內記載「文到之日立即改正」等內容（新北卷第61頁）。被 告主張：原處分除了罰鍰15萬元外，也有命原告限期改正的 意思等等（新北卷第132 頁），故上開有關限期於文到之日 立即完成改正部分亦為原處分的內容，具有規制效力，先予 說明。
⒊不動產經紀業管理條例第29條第2 項規定：「經紀業經依前 項……第3 款處罰並限期改正而屆期未改正者，應按次處罰 。」授權主管機關斟酌客觀情勢及義務人的處境，酌定適當 的改正期限，課予義務人改正義務，並於義務人屆期不完成 改正時，取得按次處罰的權限。有關改正期限的酌定即受上 述期待可能性原則的拘束。原處分課予原告改正義務，固於 法有據，但關於完成改正期限部分，則無酌定相當期間，而 是限原告於文到之日立即完成改正，已與上開規範文義不盡
相符。又原處分未能具體敘明原告應完成改正的範圍，是指 與系爭廣告內容相同而張貼在不同處所的其他廣告，或是原 告受託仲介銷售的所有不動產廣告內容。則原告在改正範圍 不明確的情況下，亦難期待得於原處分送達當日立即完成改 正。因此，原處分關於限期於文到之日立即完成改正部分， 應認違法。
㈤原處分裁處罰鍰15萬元部分，沒有裁量瑕疵： ⒈依原處分作成時之系爭裁罰基準第2點附表「項次」3編號 5 規定，違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定者，統 一裁罰基準為「一、經查獲者處6 萬元罰鍰，並限期改正； 屆期未改正者，處15萬元罰鍰，並限期改正；屆期仍未改正 或以後各次未依限改正者，每次處30萬元罰鍰。二、違規行 為經改正者，自處分書送達之日起2 年內再次查獲違規，處 15萬元罰鍰並限期改正；屆期仍未改正或以後各次未依限改 正者，每次處30萬元罰鍰。三、違反第21條第2 項，一行為 若同時違反二項義務者，處9 萬元罰鍰，並限期改正；屆期 未改正或違規行為經改正後，自處分書送達之日起 2年內再 次查獲違規，處18萬元罰鍰並限期改正；屆期仍未改正或以 後各次皆未依限改正者或違規行為經改正後，自處分書送達 之日起2年內第3次（含）以後各次查獲之違規，每次處30萬 元罰鍰。四、同一次違規案件數量裁罰情形，依下列標準辦 理：㈠違規案件1件至5件者，仍以該次罰鍰金額認定。㈡違 規案件6件至10件者，處該次裁罰金額增加1萬元罰鍰。㈢違 規案件11件至20件者，處該次裁罰金額增加3 萬元罰鍰。㈣ 違規案件21件以上者，處該次裁罰金額增加5 萬元罰鍰。五 、經依前項各款裁罰，每次裁罰金額最高以30萬元為限。」 上述規定是被告在不動產經紀業管理條例第29條第1項第3款 及第2 項規定授權裁罰金額範圍內，為實踐具體個案正義及 有效的行使裁量權，並顧及法律適用的一致性及符合平等原 則，且利於減少爭議及訴願之行政成本所訂定的裁量基準。 該基準按一定期間內的違規次數、同一次違規的案件數量及 限期改正情形等因素，分別訂定不同的裁罰數額，有避免就 相同事件恣意為不同裁罰的功能，非法所不許，於憲法保障 人民財產權的意旨並無牴觸（另參酌司法院釋字第511 號解 釋意旨）。被告自得以之作為處分的依據。
⒉環保局前於108年5月25日在新北市鶯歌區鶯桃路668 巷口電 線桿查獲原告售屋廣告，因該廣告未註明經記業名稱，違反 不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，被告以前處分裁 處原告6 萬元罰鍰，並限期於文到之日立即依不動產經紀業 管理條例第21條第2項規定完成改正，前處分已於108年7 月
19日送達原告，有前處分及送達證書附卷可以證明（新北卷 第101-106頁）。現原告又於108年9月2日為環保局查獲系爭 廣告，亦違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，核 屬前處分送達之日起2 年內再次查獲違規，依系爭裁罰基準 第2點附表「項次」3編號5第2點「違規行為經改正者，自處 分書送達之日起2年內再次查獲違規，處15 萬元罰鍰並限期 改正」的標準，被告以原處分裁處原告15萬元罰鍰，尚無違 誤。原告雖主張：前處分關於立即改善部分已違反明確性原 則及期待可能性原則，前處分應為無效的處分，本件不應視 為第2 次違規等等。然原告並未就前處分提起行政爭訟，前 處分已具形式存續力，不得再行爭執。又前處分關於立即改 正部分，其違法性有待個案判斷，尚未達一般人一望可知其 違法的重大明顯程度，基於法安定性的維護，尚難認前處分 已屬無效（最高行政法院108年度判字第82號、第35 號判決 意旨參照）。在前處分被廢棄前，仍屬有效的行政處分，本 件違章自屬前處分書送達後2年內再次查獲的第2次違規行為 ，原告上開主張，亦不可採。
㈥本件判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，無一一論述的必要 ，一併說明。
七、結論：原處分關於限期於文到之日立即完成改正部分，於法 有違；訴願決定未予糾正，亦有違誤，故訴願決定及原處分 在此範圍內均應撤銷。至原處分關於罰鍰部分，尚無違誤； ，訴願決定予以維持，亦無不合，原告就此部分訴請撤銷， 為無理由，應予駁回。
中 華 民 國 110 年 1 月 28 日 臺北高等行政法院第七庭
審判長法 官 許麗華
法 官 梁哲瑋
法 官 楊坤樵
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
├─────────┼────────────────┤
│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
│ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ ，亦得為上訴審訴│ 。 │
│ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│ │ 依法得為專利代理人者。 │
│ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│
│ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。 │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 110 年 1 月 28 日 書記官 高郁婷
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