臺北高等行政法院判決
108年度訴更一字第41號
110年1月7日辯論終結
原 告 黃琦
曾憲益
共 同
訴訟代理人 張思瀚 律師
劉逸柏 律師
被 告 新北市政府
代 表 人 侯友宜（市長）
訴訟代理人 歐彥熙
梁維真（兼送達代收人）
蔡盈輝
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國105年12
月26日台內訴字第1050066507號訴願決定，提起行政訴訟，經本
院106年9月7日106年度訴字第277號判決駁回，原告不服提起上
訴，經最高行政法院108年度判字第142號判決一部駁回，一部廢
棄發回更為審理，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
除確定部分外，第一審及發回前上訴審訴訟費用由原告負擔。 事實及理由
一、程序事項：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。」「 有下列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：……二、 訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變。」行政訴 訟法第111條第1項、第3項第2款分別定有明文。查：(一)原告於前審（本院106年度訴字第277號判決，下稱前審判決 ）聲明請求：「一、訴願決定及原處分關於後開2至8項部分 均撤銷。二、第1項撤銷部分，被告應就附表7所示原告黃琦 所有之土地，作成每平方公尺以新臺幣（下同）40,700元計 算徵收補償金之行政處分，並再核定補償原告黃琦每平方公 尺以22,870元計算之價差金額。三、第1項撤銷部分，被告 應就附表8所示原告黃琦所有之土地，作成每平方公尺以8,4 00元計算徵收補償金之行政處分，並再核定補償原告黃琦每 平方公尺以5,762元計算之價差金額。四、第1項撤銷部分， 被告應就附表9所示原告黃琦所有之土地作成每平方公尺以 8,400元計算徵收補償金之行政處分，並再核定補償原告黃
琦每平方公尺以5,657元計算之價差金額。五、第1項撤銷部 分，被告應就附表10所示原告黃琦所有之土地，作成每平方 公尺以8,400元計算徵收補償金之行政處分，並再核定補償 原告黃琦每平方公尺以5,868元計算之價差金額。六、第1項 撤銷部分，被告應就附表11所示原告曾憲益所有之土地，作 成每平方公尺以8,400元計算徵收補償金之行政處分，並再 核定補償原告曾憲益每平方公尺以5,657元計算之價差金額 。七、第1項撤銷部分，被告應就附表12所示原告曾憲益所 有之土地，作成每平方公尺以8,400元計算徵收補償金之行 政處分，並再核定補償原告曾憲益每平方公尺以5,551元計 算之價差金額。八、第1項撤銷部分，被告應就附表13所示 原告曾憲益所有之土地，作成每平方公尺以8,400元計算徵 收補償金之行政處分，並再核定補償原告曾憲益每平方公尺 以5,762元計算之價差金額。」（原審卷第250-253頁）。(二)嗣於本院更審中，原告變更聲明為：「一、訴願決定及原處 分關於後開2至7項不利於原告部分均撤銷。二、第1項撤銷 部份，被告應就更正後附表1所示原告黃琦所有之土地，作 成每平方公尺以8,400元計算徵收補償金之行政處分，並再 核定補償原告黃琦每平方公尺以5,657元計算之價差金額。 三、第1項撤銷部份，被告應就更正後附表2所示原告黃琦所 有之土地，作成每平方公尺以8,400元計算徵收補償金之行 政處分，並再核定補償原告黃琦每平方公尺以5,551元計算 之價差金額。四、第1項撤銷部份，被告應就更正後附表3所 示原告黃琦所有之土地，作成每平方公尺以8,400元計算徵 收補償金之行政處分，並再核定補償原告黃琦每平方公尺以 5,762元計算之價差金額。五、第1項撤銷部份，被告應就更 正後附表4所示原告曾憲益所有之土地，作成每平方公尺以8 ,400元計算徵收補償金之行政處分，並再核定補償原告曾憲 益每平方公尺以5,551元計算之價差金額。六、第1項撤銷部 份，被告應就更正後附表5所示原告曾憲益所有之土地，作 成每平方公尺以8,400元計算徵收補償金之行政處分，並再 核定補償原告曾憲益每平方公尺以5,446元計算之價差金額 。七、第1項撤銷部份，被告應就更正後附表6所示原告曾憲 益所有之土地，作成每平方公尺以8,400元計算徵收補償金 之行政處分，並再核定補償原告曾憲益每平方公尺以5,657 元計算之價差金額。」（更審卷一第257-258、265-267頁） 。再於109年8月20日具狀變更聲明為：「一、訴願決定及原 處分關於後開2至7項不利於原告部分均撤銷。二、第1項撤 銷部份，被告應就變更後附表1所示原告黃琦所有之土地， 作成每平方公尺以15,830元計算徵收補償金之行政處分，並
再核定補償原告黃琦每平方公尺以13,087元計算之價差金額 。三、第1項撤銷部份，被告應就變更後附表2所示原告黃琦 所有之土地，作成每平方公尺以15,830元計算徵收補償金之 行政處分，並再核定補償原告黃琦每平方公尺以12,981元計 算之價差金額。四、第1項撤銷部份，被告應就變更後附表3 所示原告黃琦所有之土地，作成每平方公尺以15,830元計算 徵收補償金之行政處分，並再核定補償原告黃琦每平方公尺 以13,192元計算之價差金額。五、第1項撤銷部份，被告應 就變更後附表4所示原告曾憲益所有之土地，作成每平方公 尺以15,830元計算徵收補償金之行政處分，並再核定補償原 告曾憲益每平方公尺以12,981元計算之價差金額。六、第1 項撤銷部份，被告應就變更後附表5所示原告曾憲益所有之 土地，作成每平方公尺以15,830元計算徵收補償金之行政處 分，並再核定補償原告曾憲益每平方公尺以12,876元計算之 價差金額。七、第1項撤銷部份，被告應就變更後附表6所示 原告曾憲益所有之土地，作成每平方公尺以15,830元計算徵 收補償金之行政處分，並再核定補償原告曾憲益每平方公尺 以13,087元計算之價差金額。」（更審卷一第459-460、469 -471頁），被告無反對之意思表示（更審卷一第326頁、更 審卷二第9頁），且其變更之訴與原請求之基礎相同，經核 無礙於訴訟終結及被告防禦，揆諸前揭規定，原告所為訴之 變更，應予准許，合先敘明。
二、事實概要：
(一)被告為辦理「鶯歌區中湖里、東湖里通往龜山外環道路新建 工程」（下稱系爭工程），申請徵收新北巿鶯歌區大湖段圳 子頭坑小段144地號內等31筆土地，並一併徵收其土地改良 物，經內政部以104年9月24日台內地字第1041308339號函（ 下稱前處分）核准徵收，被告據以104年10月13日新北府地 徵字第10419251784號公告徵收補償（公告期間自104年10月 14日至104年11月12日，下稱104年10月13日公告）。原告黃 琦所有新北市鶯歌區大湖段大竹圍小段（下稱大竹圍小段） 78-17、78-27地號，新北市鶯歌區大湖段圳子頭坑小段（下 稱圳子頭坑小段）145-18、145-21、145-25、145-26、145- 30、148-4、149-1、171-11地號等計10筆土地；原告曾憲益 所有大竹圍小段78-5、78-18、78-19地號，圳子頭坑小段17 1-19、171-26、171-29、171-31地號等計7筆土地（上揭17 筆土地合稱原系爭土地），均位於徵收範圍內。原告不服前 處分關於徵收其原系爭土地部分，循序提起行政救濟，均遭 駁回，並經最高行政法院106年8月3日106年度判字第429號 判決駁回確定。
(二)其後，原告對被告就原系爭土地徵收補償市價查估之辦理程 序中，有關地價區段劃分、比準地選取沒有意見，但是認為 被告就比準地地價查估所選取之比較標的，有應不予採用之 情形，而對土地徵收補償價額不服提出異議。其中原告黃琦 提出異議後，經被告104年11月16日新北府地價字第1042189 705號函復查處結果，復申請復議；原告曾憲益並向內政部 提起訴願，經內政部以104年12月17日台內訴字第104220147 4號函移請被告依土地徵收條例第22條規定辦理。嗣被告就 原告異議事項，提請新北市地價及標準地價評議委員會（下 稱地評會）復議，案經105年4月1日地評會105年第2次會議 （下稱105年會議）決議維持原補償價額，被告以105年4月 20日新北府地價字第1050695280號函通知原告黃琦，以105 年4月20日新北府地價字第1050696541號函通知原告曾憲益 復議結果（合稱原處分）。
(三)原告不服，循序提起行政訴訟，主張原系爭土地之徵收補償 金額，其中大竹圍小段78-27、圳子頭坑小段145-21地號2筆 土地，每平方公尺應由被告核定之17,380元，調高為40,700 元；其餘15筆土地，每平方公尺應由被告分別核定之2,743 元、2,638元、2,532元、2,849元，均調高為8,400元，訴請 撤銷訴願決定及原處分，並核定價差補償。於訴訟程序進行 中，被告提交地評會重新評議，經106年5月2日地評會106年 第2次會議（下稱106年會議）決議認查估內容確有計算錯誤 之情形，另為強化查估市價行情之合理性，除原本實例編號 6之比較標的外，增加選取實例編號7、8等2筆比較標的，並 維持原補償價額，被告復以106年5月22日新北府地價字第10 60954746號函通知原告。嗣經本院以前審判決駁回原告之訴 ，原告仍不服，提起上訴，經最高行政法院以發回判決將關 於原系爭土地中大竹圍小段78-27、圳子頭坑小段145-21地 號土地2筆土地部分駁回而告確定，其餘如附表所示15筆土 地部分（下稱系爭土地）廢棄，發回本院更為審理。(四)嗣於更審程序進行中，被告認比準地之地價查估所選取實例 編號6之比較標的非屬土地正常交易價格，提請地評會重新 評議，經108年12月13日地評會108年第8次會議（下稱108年 會議）決議排除實例編號6之適用，並以實例編號7、8作為 比較標的，重新賦予適當權重，調整估計並加計變動幅度後 ，認系爭土地補償市價每平方公尺應分別調高更正為如附表 所示之價額，被告乃以109年1月8日新北府地徵字第1090009 571號函（下稱109年1月8日函）通知土地所有權人領取差額 補償，及以109年1月9日新北府地價字第1090030007號函（ 下稱109年1月9日函）通知原告。原告猶有不服，主張系爭
土地徵收補償金額，每平方公尺應由被告分別更正核定之2, 849元、2,743元、2,638元、2,954元，均調高為15,830元， 而於109年8月20日具狀變更上述之聲明。三、原告主張略以：
(一)被告查估機關未就全部買賣實例進行調查評估並填載買賣實 例調查估價表，違反法定正當程序：
1.據行為時土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第7 條規定，就案例蒐集期間內之各件市場買賣實例，不論是否 採用為比較標的，一律須填寫買賣實例調查估價表，乃蒐集 、調查買賣實例之法定正當程序，查估機關於查估時，本應 就蒐集期間之全部買賣實例依規定填載買賣實例調查估價表 後，再送交地評會選取評定（最高行政法院109年度判字第3 33號判決、高雄高等行政法院108年度訴字第312號判決意旨 參照）。
2.本件被告查估機關僅提供實例編號7、8此等與系爭土地差異 甚大、根本不應選取之案例供地評會審議。桃園市龜山區海 萍段（下稱海萍段）901-930地號案例與徵收計畫書所載被 徵收土地之條件相當，應為最優先選擇之標的，被告查估機 關未就全部買賣實例進行調查評估並填載買賣實例調查估價 表，使地評會無資料可供審認，地評會108年會議決議在此 事實基礎下作成之評定結果，顯有基於錯誤或不完整事實為 判斷及違反法定正當程序之違法。
3.被告雖援引內政部106年9月26日台內地字第1060068625號函 ，辯稱不予採用之實例無須填寫買賣實例表云云，惟機關就 法規為釋示之行政命令，無拘束法院之效力，且該函釋有誤 認此部分屬法無規定之錯誤。地評會105年會議決議亦未對 海萍段901-930地號案例進行任何實質調查，查估單位之意 見不僅草率簡陋，更純屬臆測而無任何實據可資佐證。另除 海萍段901-930地號案例以外之其他案例，因行為時查估辦 法第17條規定不當限縮案例蒐集期間，導致無法忠實反映被 徵收土地當期之市價，違反母法並逾越母法授權範圍，故應 參照修正後查估辦法第17條規定，將其他案例納入查估。(二)被告未將系爭土地以變更後之山坡地保育區交通用地來辦理 查估，且未就既有交通用地以其毗鄰非公共設施保留地之區 段地價平均計算，違反司法院釋字第513號解釋、第779號解 釋理由書意旨及行為時查估辦法第22條規定： 1.按司法院第513號解釋、第779號解釋理由書意旨，非都市土 地若劃為交通用地，並預定以公共設施用地予以徵收，等同 於都市計畫之公共設施保留地，即應以變更後之土地予以評 價。次按查估辦法第22條規定，應以需用土地人興辦交通事
業性質用地，以公共設施用地毗鄰地價計價其補償地價，推 算毗鄰非公共設施用之區段地價，以為該公共設施用地補償 價格之基準。
2.復按土地徵收條例第30條第1項、同條例施行細則第30條規 定，「當期市價」係指公告徵收期滿後第15日之時點。本件 核准徵收日期為104年9月24日，並於104年10月14日公告徵 收，依前開法律所稱當期市價之日期者，當以104年11月27 日之日期為基準，而市價當以核准變更交通用地之法定權能 或貢獻為斷。被告改以土地徵收計畫書報送時之時點，以10 3年9月1日前（甚至102年前）之「變更前」之農牧用地及丁 種建築用地之評議地價辦理徵收補償，悖於上開法律意旨， 有違法律優位原則，該等查估程序與上述估價程序及方法不 同，所選之地價區段有嚴重差異，被告之選用違反平等原則 。況系爭土地具有整體生產效益，可做產業生產使用，其中 圳子頭坑小段145-26地號土地即為交通用地，被告未依查估 辦法第22條規定計算，違背估價邏輯，其涵攝有明顯錯誤。(三)被告選取實例編號7、8買賣實例為比較標的違法： 1.按選用買賣實例之標準，依據查估辦法第19條第1項、不動 產估價技術規則第12條等規定，應選擇與被徵收土地相似之 案例作為價格依據，始較符合平等原則，亦即應按該徵收計 畫書就區域環境客觀實質發展內容之說明予以評價。惟本件 被告忽視系爭土地位於中湖生活圈優良區域因素，並選擇無 任何使用區域發展且相距甚遠之實例編號7、8為比較實例， 難與徵收計畫內容聯結，有重大錯誤。實例編號7位於較高 海拔之山凹地區內，偏離徵收計畫中大湖路幹道軸線，道路 系統受有限地形之阻隔，其他通路多屬自行闢建及維護之留 設產業通路，無連續性之通行，實難與本件進行比較。實例 編號7、8與系爭土地之地價區段大小劃設不一，除土地使用 管制同屬山坡地保育區農牧用地外，區域實質發展之交通運 輸、自然條件及公共設施條件等皆有相當差異，在繁榮程度 、區位條件、坡度、禁建限制上均明顯不同，經濟價值完全 無法相提並論而不應為比較標的。
2.系爭土地實質毗鄰基本生活、就業、就學之中湖生活圈區段 ，現況為工業生產使用，亦無因坡度陡峭而受開發建築之禁 止（建築技術規則建築設計施工編第13章山坡地建築第262 條規定參照），且多筆宗地毗鄰相連，為同一生產事業基地 所具之使用收益價值，並可作為臨時堆置收納營建剩餘土石 方等特別使用（非都市土地使用管制規則附表一各種使用地 容許使用項目及許可使用細目表參照），有別於一般土地。 依非都市土地使用管制規則（下稱土地管制規則）第8條規
定，區域計畫實施前已使用之建築物可以做從來使用，具有 房舍可供利用，有別於一般農業用地之生產價值。然被告將 區域計畫法實施前，所存續為同一生產事業用地範圍之部分 ，將仍容許使用之農牧用地上之建築改良物誤認為違章建築 ，予以補償後，將原告等可以做工業使用之土地視為純農業 使用地，並加以評價，未將區域計畫法實施前及其後所得容 許使用之實質狀況加以考量，並擇選根本無從興建房舍之實 例編號7、8為基礎，顯係法令適用上之重大錯誤。又本件既 符合可以做此使用之申請資格，被告卻以原告未申請即謂毋 須予以考量，實屬誤解。
3.實例編號7、8不僅遠處於山區內，鄰近建築物稀少，被告忽 略系爭土地為低矮地形，且皆已有開發利用，擇選未施以勞 力、資本之原相思林地貌之區段進行比較。實例編號7之地 勢陡峭，平均坡度顯應大於30%，應不得開發建築，被告就 地勢及傾斜度/坡度部分，未實質審究量化標準於法令使用 收益及處分之差異，擇選逾越所定評價標準區間之基準點， 致相關評價同屬無差異之等級；被告無視原具同一宗地之整 體性利用價值，以分割後之小面積為比準地，嚴重貶損原地 價值。實例編號8鄰近納骨塔而屬鄰近嫌惡設施之土地，區 位條件、鄰近繁榮程度及經濟價值無法與系爭土地相比，無 法反應系爭土地應有之正常市價；縱然交易持分已逾2/3， 實際上處分也有重大困難，依第6號估價作業通則可知，被 告未就持分與產權完整予以差異分析，忽略共有土地有優先 購買權、處分使用收益上之困難，致其價格較產權完整之土 地便宜，被告未予修正，與不動產估價技術規則第5條規定 相違；亦為土石流潛勢區，被告未詳查調整，即逕予選用； 查估單位不當限縮調整率實已構成裁量逾越，使得系爭土地 價值受到嚴重低估，顯係出於恣意濫用其裁量權。從而，被 告基於錯誤之事實認定，違背一般公認之價值判斷標準，與 平等原則有違。
4.按查估辦法第9條規定可知，房屋建築現況、土地利用現況 為調查所必要，惟實例編號7、8分別於地價區段勘察表有關 土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設 、特殊設施、其他因素影響、房屋建築現況、土地利用狀況 等，皆有填載錯誤之情事，被告及查估單位所做之調查資料 顯有基於錯誤或不完整事實為判斷之瑕疵。
5.實例編號7、8屬行為時查估辦法第7條規定之特殊交易情形 ，且無法有效掌握及量化調整：
⑴實例編號7為鶯歌區大湖段中坑小段279地號土地於103年5 月16日之交易案例。該交易背景原因，乃原地主即訴外人
溫碧玉為訴外人呂明仁母親結識約30年之友人，因訴外人 溫碧玉103年間有資金壓力，出面請求訴外人呂明仁母親 協助，故訴外人呂明仁母親向溫碧玉購入實例編號7之土 地，並將該地登記予訴外人呂明仁名下，使訴外人溫碧玉 能取得資金，屬行為時查估辦法第7條第1款、第4款規定 情形，依估價實務公認之準則，該情形無法透過量化調整 ，使其還原至正常市價，則實例編號7屬無法有效掌握及 量化調整之案例，被告於查估時選取作為比較標的，違法 錯誤而應予撤銷。
⑵實例編號8買賣實例調查估價表備註欄位記載：「本案既 經歷市場公開競價結果……」，可知屬行為時查估辦法第 7條第7款所稱之拍賣。又實例編號8乃係「持分移轉」之 特殊案例，亦應屬行為時查估辦法第7條第5款或第13款之 情形，蓋我國民間交易慣例上，會購買他人共有土地之持 分者（排除購買建物連同相對應持分者），若同為非共有 人之一，則當屬該持分土地相鄰土地之所有人，為合併使 用土地等目的，方會購買他人所有之持分。若非如此，單 純購買他人持分，若欲使用、處分土地，尚須得他共有人 同意，於經濟利用價值上確實甚低，而實屬少見。且該實 例無法有效掌握及量化調整，依法自不得選取之作為比較 標的。
⑶縱認實例編號7、8之情形得予有效掌握及量化調整，惟依 行為時查估辦法第7條、第8條第3款之規定，被告於查估 時亦應將特殊交易案例詳實查證確認後，記載於買賣實例 或收益法調查估價表中，並對價格作出適當之修正，方得 使查估之價額符合土地徵收條例第30條之規範意旨，惟本 件被告於查估時，未能掌握實例編號7、8之情況，亦未依 法詳實記載並對價格進行修正，有明顯違誤之處而應予撤 銷。被告僅憑實例編號7之成交案件實際資訊申報書未註 記任何有特殊交易資訊，遽認該買賣實例為正常交易案例 ，不僅與事實不符，亦牴觸發回判決認應為實質有效調查 ，而不得僅以登記資訊為形式判斷之意旨。該案承辦地政 士聲明書除得證明該案為親友關係人交易外，亦無法推翻 該實例係急買急賣之事實。
6.原處分已認實例編號7、8因區位條件、使用現況等條件與系 爭土地大相逕庭，故將之排除，且訴願決定及被告更審前答 辯狀均一再強調，本件除實例編號6外，並無其他適當買賣 實例，被告嗣後再選取實例編號7、8為比較標的，顯係於己 有利時，則主張可作為比較標的，於己不利時，卻主張不得 作為比較標的，任由一己之私利割裂該實例之採用，有違行
政程序法第8條誠實信用原則及禁反言原則之要求。(四)被告所查估之徵收補償價格，明顯低於財政部國有財產署（ 下稱國產署）欲讓售系爭土地毗鄰土地之價格，顯非土地徵 收補償條例第30條所稱當期之市價：
1.國產署曾於104年4月14日，依國有財產法第52條之1規定， 讓售圳子頭坑小段148-1地號、148-3地號土地（下稱讓售土 地）予原告黃琦，該讓售土地與系爭土地毗鄰，使用性質幾 乎相同，部分土地亦在本件徵收範圍內。讓售土地為林業用 地、未編定用地，系爭土地為農牧用地，可使用項目較林業 用地為多，系爭土地價值應會高於讓售土地。國產署讓售土 地無不確定之條件，且根據國有財產估價作業程序未有特定 價格此一種類，在評估價格時不會考慮到讓售此項條件，國 產署考慮既有之存續合法利用，以丁種建築用地、有建築物 之山坡地保育區暫未編定用地做為評估之基準，銷售單價為 每平方公尺1萬5,830元，即每坪5萬2,331元，此讓售價格係 經過嚴謹的估價程序，並有許多專家委員共同參與，能確實 反映市場價格，有高度參考性。據司法院釋字第763號解釋 理由書意旨，國家本得以採取交換而非徵收之替代性手段， 而原告若要以徵收補償價金購買相同土地以回復既有生活， 惟系爭土地價格卻僅為每坪9千多元，價差竟達6倍，被告所 為之判斷明顯係出於恣意濫用、基於錯誤之事實認定及不完 全之資訊，並有違一般公認之價值判斷標準、平等原則，致 原告生存、財產權受到重要影響。
2.至被告稱原告黃琦未依限完成承購作業云云，係因被告表示 部分讓售土地亦在系爭工程之徵收範圍內，故由國產署另與 原告黃琦協議購買系爭工程用地範圍外之國有土地，可見原 告黃琦並非不願接受國產署提出之價格或條件，而係因被告 要求原告放棄。
(五)並聲明：
1.訴願決定及原處分關於後開2至7項不利於原告部分均撤銷。 2.第1項撤銷部分，被告應就變更後附表1（原告之附表1～6見 更審卷一第469-471頁，下同）所示原告黃琦所有之土地， 作成每平方公尺以15,830元計算徵收補償金之行政處分，並 再核定補償原告黃琦每平方公尺以13,087元計算之價差金額 。
3.第1項撤銷部分，被告應就變更後附表2所示原告黃琦所有之 土地，作成每平方公尺以15,830元計算徵收補償金之行政處 分，並再核定補償原告黃琦每平方公尺以12,981元計算之價 差金額。
4.第1項撤銷部分，被告應就變更後附表3所示原告黃琦所有之
土地，作成每平方公尺以15,830元計算徵收補償金之行政處 分，並再核定補償原告黃琦每平方公尺以13,192元計算之價 差金額。
5.第1項撤銷部分，被告應就變更後附表4所示原告曾憲益所有 之土地，作成每平方公尺以15,830元計算徵收補償金之行政 處分，並再核定補償原告曾憲益每平方公尺以12,981元計算 之價差金額。
6.第1項撤銷部分，被告應就變更後附表5所示原告曾憲益所有 之土地，作成每平方公尺以15,830元計算徵收補償金之行政 處分，並再核定補償原告曾憲益每平方公尺以12,876元計算 之價差金額。
7.第1項撤銷部分，被告應就變更後附表6所示原告曾憲益所有 之土地，作成每平方公尺以15,830元計算徵收補償金之行政 處分，並再核定補償原告曾憲益每平方公尺以13,087元計算 之價差金額。
四、被告抗辯略以：
(一)本件課予義務訴訟於言詞辯論終結前重新提交地評會審議， 並作成108年會議決議，作為土地徵收補償費發放之依據。 該次決議係排除實例編號6後重新計算徵收補償價額予以更 正，未改變原處分之同一性，且基於訴訟經濟觀點，應予准 許。更正後之土地徵收補償價格形成過程及理由均提請具多 元性代表組成之地評會本其專業知識所作成，並無未遵守法 定程序情形，亦非基於錯誤事實所為，復無未遵守一般有效 之價值判斷原則，或於判斷時夾雜與事件無關之考慮因素等 情事，應享有判斷餘地。有關買賣實例的調查、認定及選用 ，涉及土地估價之專業知識，具有高度專業性，原則應尊重 不動產估價師及地評會之判斷，故審查重點應為所選擇之比 較標的是否合理適當，不宜以有無製作買賣實例調查表之件 數多寡，即認查估過程不適法。買賣實例調查表之填載，即 屬查估單位或估價師說明其估價形成之證據資料，則查估單 位或估價師如已於地評會提出其他之證據方法，說明其擇取 買賣實例之過程，並就選擇準則（例如交易日期、區位、管 制條件、合理市場行情）及就不選取之買賣實例說明其不採 取之理由，而足為審查之依據者，則未就選取之案例填寫買 賣實例調查表，應不影響其徵收補償市價處分之合法性，且 查估辦法本無明確規定必須調查買賣實例的一定數量。依內 政部106年9月26日台內地字第1060068625號函意旨，本件既 經查估單位調查合理市場行情，確實掌握案例蒐集期間內同 一供需圈、近鄰地區、類似地區之適當案例，爰將本件實例 7、8依查估辦法第6條填寫買賣實例調查估價表，並已將未
採用之案例逐一填寫買賣實例調查表，復於地評會審議時將 不予採用的案例提出說明，地評會係在資訊充足情況下審議 ，查估過程合法適當，並無違反查估辦法及內政部函釋規定 。
(二)本件估價基準日為103月9月1日，案例蒐集期間為103年3月2 日至103年9月1日。按行為時查估辦法第17條第2項規定，原 告言詞辯論意旨狀附表8中大湖段大湖小段、海萍段案例之 交易日期皆未落於案例蒐集期間內，且其不動產買賣成交案 件實際資訊申報書備註欄多載有「本土地毗鄰住宅社區，並 連通社區道路，地形近方正，地上廢棄物經清除整理後，為 鄰近社區住戶購買使用。」等語，另上開交易標的多毗鄰已 開發乙種建築用地及丙種建築用地，有合併利用或作為住戶 停車場使用之效益，與本件標的山坡地保育區農牧用地之使 用效益有別，故其價格無法作為參考依據。至海萍段901至 930地號土地雖為查估期間內案例，惟該案例鄰近壽山工業 區及銘傳大學，因位於都市計畫區邊緣，經查估單位實地勘 察並參酌過往估價經驗後，認有「地區繁榮、都市發展程度 等與被徵收地較不相當」、「這類型之農牧用地，通常…… 買賣隱含都市計畫擴張之期待，非法定用途之使用……等非 屬一般農牧用地在法定用途下所需考慮之因素，其供需雙方 之心理預期因素通常遠超過一般情形」，致無法有效掌握及 量化調整，爰依查估辦法第7條規定不予採用，並經被告依 土地徵收條例第22條第3項規定提請地評會105年會議復議採 納。
(三)不動產價格須由過去成交案例來反應及估算，因此需確認不 動產估價期日以進行估算。土地徵收條例第30條所稱「徵收 當期之市價」已於同條例施行細則第30條第1項定義為「指 徵收公告期滿次日起算第15日『經地價評議委員會評定』之 『當期』市價」，含有於徵收計畫報核、公告發價前即已完 成查估、評定補償市價之意。另土地徵收條例第30條第3項 訂有以6個月土地市價變動幅度調整徵收補償地價之規定， 內政部考量徵收作業期程及不動產市場變動價格特性，設計 若徵收補償價格經查估作業後提交地評會評定，跨期（超過 6個月）則以上述所提市價變動幅度調整，俾使徵收補償市 價查估、評定結果具有公平性。復依查估辦法第17條第2項 、第3條等規定，本件估價基準日為103年9月1日，係供作為 104年1月至6月計算徵收補償價額之基準，而系爭工程未及 於前段期間公告徵收，依前開規定提交104年6月29日地評會 104年第5次會議評議通過，鶯歌區之市價變動幅度為105.5% 。「鶯歌地區部分影響地價區域因素、個別因素評價基準表
」以及「臺北市土地徵收補償市價查估影響地價區域因素評 價基準表」係作為查估使用之參考，與本件無涉。另按查估 辦法第19條第3項規定，估價師查估時所為之量化修正，只 要符合內政部訂頒之影響地價區域因素、個別因素評價基準 表各項目最大影響之範圍，則修正率多寡應享有其估價專業 之判斷餘地，原則應予尊重。
(四)本件以山坡地保育區農牧用地、交通用地進行推估並無違誤 ，且原告並未依法提出申請：
1.系爭土地徵收估價基準日與徵收計畫報送時，均為非都市土 地（山坡地保育區農牧用地、交通用地），按內政部102年3 月訂頒之土地徵收補償市價查估作業手冊（下稱查估作業手 冊）第19頁規定，應以「徵收計畫報送時」之非都市土地使 用分區及用地編定填寫宗地個別因素資料，並據以辦理系爭 土地估價基準日當期市價查估作業，並無違誤。查估辦法第 22條規定，僅於都市計畫內之公共設施保留地始有適用，至 釋字第779號解釋係針對特定農業區交通用地，無土地稅法 第39條第2項規定之適用，與土地徵收補償應屬二事。 2.按內政部103年9月17日內授中辦地字第1036651968號函、82 年3月5日台(82)內地字第8202898號函意旨，非都市土地使 用編定前已作土地管制規則第8條第1項之使用，因其使用不 合土地使用分區計畫，致編定當時無法依使用情形辦理編定 ，嗣因違反使用管制規定，於政府令其變更使用或拆除建築 物時，始會發生該違規使用是否得為從來使用之認定問題， 與本件乃屬二事，且縱得以從來之使用，仍未改變其地上建 物非屬合法且使用情況與非都市土地使用管制不符之事實， 故按不動產估價技術規則第2條第17款規定，本件以山坡地 保育區農牧用地、交通用地進行推估並無違誤。 3.至原告主張區域計畫實施前已使用之建築物可以作從來使用 云云，惟依改制前臺灣省政府地政處84年11月6日八四地四 字第70629號函略以：「查建築法修正公布前合法房屋之認 定……又『鄉公所之證明文件』系屬人為證明，因時間久遠 ，人事變遷頗大，且易造成流弊，而該『鄉公所之證明文件 』既已廢除，自不再適用…」等語，是原告主張實不足採。 另原告原有之地上物係領取建築改良物救濟金，非屬領取合 法建物補償費。
4.依土地管制規則第6條附表1規定，該許可使用細目依法需向 目的事業主管機關及使用地主管機關申請，且僅限於102年9 月21日修正生效前已核准之既有合法磚窯廠毗鄰之土地，「 臨時堆置收納營建剩餘土石方」之目的事業主管機關為被告 所屬工務局、「農牧用地」部分為被告所屬農業局，兩者皆
查無系爭土地申辦之紀錄，與該規定未符。
(五)選取實例編號7、8之適宜性與推估比準地地價之合理性： 1.實例編號7不動產買賣成交案件實際資訊申報書未註記任何 有特殊交易資訊，亦已向交易委任之地政士進行求證，且成 交價格每平方公尺1,513元與當地山坡地保育區農牧用地之 實價登錄行情相當，縱有親友關係人間交易，因成交單價並 無明顯偏高或偏低之情形，依行為時查估辦法第7條規定毋 須量化修正或排除採用，故作為比較標的合法適當。 2.實例編號8之交易移轉持分為25/35，查估單位華信不動產估 價師聯合事務所（下稱華信估價師）參酌土地法第34條之1 規定，考量其交易持分已逾2/3，於查估時認其持分條件毋 須修正，並已於買賣實例調查估價表備註欄第5點載明，並 經地評會審議通過。至原告援引之第6號估價作業通則係於 「勘估標的」為持分產權土地等共有不動產估價時之參考， 並無強制性，且僅就共有人數與整合年限訂折現參考。 3.實例編號7、8所處區域條件與系爭土地之差異，查估單位已 依查估辦法第19條規定進行區域因素之調整，就使用分區（ 編定）、接近聚落之程度、接近消費市場程度、區段內道路 規劃及闢建程度、地勢、傾斜度、保（排）水之良否、農地 改良、電力資源、產業用水及設施、環境污染等項目，皆已