臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度桃簡字第1492號
原 告 陳文達
陳祥
陳韻琴
兼前列三人
訴訟代理人 陳韻芳
被 告 朱家宏
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年12月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○街○○○巷○號六樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟元。
被告應自民國一一○年一月二十日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
二、次按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第43 6 條第2 項適用第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告 原起訴請求：「（一）被告應將門牌號碼桃園市○○區○○ ○街000 巷0 號6 樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原 告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）62,500元，及自 起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5 ％計算之利息。（三 ）被告應自本件租約終止之翌日起至騰空返還系爭房屋之日 止，按月給付12,500元。（四）願供擔保，請准宣告假執行 。」，嗣於民國109 年12月29日言詞辯論期日變更聲明為： 「（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。（二）被告 應給付原告88,000元。（三）被告應自110 年1 月20日起至 騰空返還系爭房屋之日止，按月給付11,000元。」（見本院 卷第72頁反面），經核原告前揭聲明，核屬基於兩造間就系 爭房屋租賃關係之同一基礎事實，揆諸前揭說明，應予准許 。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人即原告之被繼承人吳清玉將系爭房屋出租 予被告並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定租期 自108 年4 月18日起至110 年4 月18日止，並約定被告應於 每月20日以前給付租金11,000元，惟被告自108 年12月起即 未依約給付租金，其遲付之租金總額，至109 年3 月止，經 扣除押租金22,000元後，已積欠逾2 期以上之金額。而原告 前以存證信函作為催告被告給付租金之通知，並限期被告於 109 年4 月10日前給付積欠之租金，如逾期仍未為給付，則 依法解除租約。然被告迄今仍未為給付積欠之租金，故系爭 房屋之租約應已終止而消滅，被告自應將系爭房屋騰空遷讓 返還予原告。爰依租賃契約及不當得利之法律關係提起本件 訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明。
二、被告雖未於言詞辯論期日到場，惟據其書狀辯稱：被告確有 積欠租金，惟目前好不容易找到保全的工作，無法請假到庭 陳述，所欠租金會分期攤還等語。
三、本件原告主張之事實，業據其提出系爭契約、存證信函為證 （見本院卷第4 至9 頁），並經本院依職權調取系爭房屋之 建物登記公務用謄本（見本院卷第24頁），經核與其所主張 相符，且被告經合法通知，無正當理由未到庭，且對原告之 主張均未爭執，依民事訴訟法第436 條第2 項、第280 條第 3 項準用同條第1 項之規定，應認被告就原告主張之事實視 同自認，堪信原告之主張為真實。
四、本院之判斷：
（一）按出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃 物所有權，於遺產分割前，由其繼承人全體承受（最高法 院91年度台上字第1064號民事判決參照）。經查，本件出 租人即訴外人吳清玉於109 年4 月20日死亡，此有戶籍謄 本在卷可稽（見本院卷第60頁），原告4 人為吳清玉之繼 承人，亦有繼承系統表附卷可查（見本院卷第59頁），是 認全體繼承人即原告4 人承受系爭房屋出租人之地位，故 原告4 人具有當事人適格，先予敘明。
（二）次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。出租人非因 承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時 ，不得收回房屋。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃 物，民法第440 條第1 項、第2 項前段、第455 條、土地 法第100 條第3 款分別定有明文。經查，系爭租約約定租
期自108 年4 月18日起至110 年4 月18日止，為定有期限 之租賃契約，並約定租金應於每月20日以前繳納，然被告 自108 年12月起即未依約定給付租金，其遲付之租金總額 ，至109 年3 月止，經扣除押租金22,000元後，已積欠逾 2 期以上，是原告前以存證信函催告被告應於109 年4 月 10日前給付欠租，堪認原告已給予被告相當給付期限，而 被告仍不於期限內為給付，是認原告提起本件訴訟終止系 爭租約，為有理由，系爭租約既已終止，則原告依租賃物 返還請求權請求被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告 ，自屬有據。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條定有明文，而無權占有他人之土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無 權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為 相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決 參照）。經查，系爭租約既已於109 年4 月終止，則被告 已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其占有系爭房屋即 屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還 原告相當於租金之不當得利。又系爭租約約定每月租金為 11,000元，則原告僅請求被告給付109 年3 月之租金，與 本件最後言詞辯論時已到期之相當於租金之不當得利（即 109 年4 月至12月之租金），扣除押租金22,000元後，為 88,000元，並請求被告自110 年1 月20日起按月給付相當 於租金之不當得利11,000元，為有理由。五、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求如 主文第1 至3 項所示，為有理由，應予准許。
六、本件係民事訴訟法第427 條第2 項第1 款適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定， 依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
桃園簡易庭 法 官 陳容蓉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 2 月 1 日
書記官 賴家瀅