最高法院民事判決 109年度台上字第3217號
上 訴 人 臺東縣太麻里地區農會
法定代理人 許來助
訴訟代理人 黃明展律師
劉兆珮律師
湯文章律師
參 加 人 行政院農業委員會
法定代理人 陳吉仲
被 上訴 人 梁年春
訴訟代理人 陳冠甫律師
參 加 人 梁江川
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國108 年12
月20日臺灣高等法院花蓮分院第二審判決（108年度上字第33 號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院花蓮分院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國92年1 月10日與伊及參加人梁江川之被繼承人梁桂林簽訂土地及建物使用契約書（下稱92年契約），由梁桂林提供所有坐落臺東縣太麻里鄉○○段第000 地號土地（下稱系爭土地）予上訴人興建產銷設施，期間自簽約日起至105年1月9日止，共13年，該契約第7條並約定於土地使用契約期滿後，上訴人應無償將興建在該土地上之地上物移轉予梁桂林。嗣上訴人於93年間在系爭土地上興建門牌號碼臺東縣太麻里鄉○○路00000 號建物（下稱系爭建物）及相關設施、設備（下稱系爭附屬物），作為農特產品展售室、活動室用途。梁桂林於102年0月0 日死亡，其全體繼承人即伊、梁江川及訴外人梁許朝珠、梁梨春、梁梅春於105年12月31 日訂立協議切結書，協議由伊及梁江川取得92年契約之權利義務各2分之1。旋伊及梁江川於106年1月3 日與上訴人簽訂土地及建物使用契約書（下稱系爭契約），將92年契約之使用期限延長至107年1月9 日，並於系爭契約第3、7、8 條約定，使用期間屆滿後，上訴人應無償將系爭建物及附屬物移轉予伊及梁江川各2分之1，否則應賠償違約金每日新臺幣（下同）1 萬元至搬遷完畢止，由伊及梁江川均分。詎上訴人拒將系爭建物及附屬物移轉交付予伊及梁江川等情，依系爭契約第7、8條約定，求為命上訴人將系爭建物及附屬物交付予伊及梁江川，並協同伊將系爭建物之房屋稅籍納稅義務人變更登記為伊及梁江川各2分之1，及自107年1月10日起至交付系爭建物及附
屬物之日止，按日給付伊及梁江川1 萬元之判決。上訴人則以：92年契約及系爭契約第7 條約定涉及農會財產之處分，依農會法第37條第5款及伊組織章程第28條第7款規定，須經伊會員大會決議方得為之，伊理事會及時任理事長之陳萬來、朱原石擅與梁桂林、被上訴人及參加人梁江川訂立上開契約，對伊不生效力。系爭契約第3、7條約定之移轉標的僅為系爭建物及附屬物之事實上處分權，伊無交付及變更系爭建物之房屋稅籍納稅義務人為被上訴人及梁江川之義務。伊已於系爭契約期滿前6 個月內與繼承取得系爭土地所有權之梁江川簽訂租約，自得繼續使用系爭土地，無違約情事，縱認伊違約須給付違約金，亦應酌減為每日1,000元等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人於92年1 月10日與梁桂林簽訂92年契約，由梁桂林提供其所有系爭土地予上訴人於93年間興建系爭建物及附屬物，作為農特產品展售室、活動室用途，期間自簽約日起至105年1 月9日止，共13年。梁桂林於102年0月0 日死亡，其全體繼承人即被上訴人、梁江川及梁許朝珠、梁梨春、梁梅春協議由被上訴人及梁江川取得92年契約之權利義務各2分之1。被上訴人與梁江川於106年1月3日與上訴人簽訂系爭契約，將92年契約之使用期限延長至107年1月9日，並於系爭契約第3、7條約定，於契約期滿後，上訴人應無償將興建在系爭土地上之系爭建物及附屬物移轉予被上訴人及梁江川，為兩造所不爭執。次查農會法第37條第5 款及上訴人組織章程第28條第7 款雖規定農會財產之處分，須經全體會員（代表）3分之2以上之出席，及出席人3分之2以上之特別決議，然92年契約及系爭契約均為債權契約（負擔行為），非屬財產之處分，無前揭規定之適用。上訴人組織章程第20條第1 項前段規定其法定代理人為理事長，92年契約及系爭契約均蓋用上訴人及時任理事長之大、小章，自直接對上訴人發生效力。92年契約及系爭契約第7 條均約明上訴人應於契約期滿後移轉系爭建物及附屬物；系爭契約第8條並約定上訴人需於契約期滿前6個月內，取得系爭契約當事人即被上訴人及梁江川之同意，始得改以有償方式租賃使用系爭土地。上訴人於106年10月24 日向梁江川發函表示有意續租系爭土地，梁江川及被上訴人以106年12月20 日存證信函向上訴人表示不願出租。梁江川雖於系爭契約屆期前之107年1月8日以存證信函向上訴人表示同意出租系爭土地，惟迄108 年5月31日始與上訴人簽訂租約，上訴人無權繼續占有使用系爭土地，應於系爭契約於107年1月9 日期滿後，將系爭建物及附屬物移轉予被上訴人及梁江川。系爭建物及附屬物未辦理第一次所有權登記，上訴人應將其事實上處分權以交付之方式移轉予被上訴人及梁江川，其並負有協同被上訴人及梁江川辦理系爭建物納稅義
務人變更之附隨義務。上訴人未遵守前揭約定，應依系爭契約第8條約定，自107年1 月10日起至交付系爭建物及附屬物之日止，按日給付違約金1 萬元予被上訴人及梁江川，亦無酌減違約金之必要。故被上訴人依系爭契約第7、8條約定，請求上訴人將系爭建物及附屬物交付伊及梁江川；協同伊變更系爭建物之房屋稅籍納稅義務人為伊及梁江川各2分之1；自107年1月10日起至交付系爭建物及附屬物之日止，按日給付伊及梁江川1 萬元，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查農會會員（代表）大會對財產之處分，須經全體會員（代表）3分之2以上之出席，及出席人3分之2以上之決議行之；並應於會後7 日內，專案報經主管機關核准，始得執行，此觀農會法第37條第5款及農會法施行細則第36條第2項及上訴人組織章程第28條第7款、第44條第5款規定自明。被上訴人請求上訴人移轉交付未辦理第一次所有權登記之系爭建物及附屬物，係屬對財產之處分。乃未查明上訴人曾否經其會員大會決議及經主管機關核准，逕以前揭理由命上訴人為給付，已有可議。次查原審認定92年契約之權利義務由梁桂林之全體繼承人協議由被上訴人及梁江川各取得2分之1；系爭契約第8 條約定上訴人倘未遵守約定，應賠償之違約金每日1 萬元由被上訴人與梁江川均分。似見被上訴人與梁江川取得之上開權利為可分債權，被上訴人自僅得行使自己之權利。乃命上訴人變更納稅人名義2分之1及給付違約金予梁江川，並有未合。又系爭契約第8 條前段約定：乙方（上訴人）得於契約期滿前6 個月內，經所有權人同意後，優先請求改以有償方式租賃使用土地或建物，租賃條件由雙方另行以契約議定；若至契約期滿日止，乙方未提出任何租賃請求，則視同放棄相關優先權利。似已表示上訴人請求承租之對象為系爭土地之所有權人之文義。原審係認系爭土地由梁江川分割繼承取得所有權，上訴人於106年10月24 日向梁江川發函表示有意續租系爭土地，梁江川於107年1月8日向上訴人表示同意，並於108年5月31 日與上訴人簽訂租約。果爾，能否謂上訴人與梁江川未訂立租約，其不得繼續占有使用系爭土地，尚非無疑。原審未查，遽為相反判斷，亦有未洽。再使用借貸為無償契約，而租賃則為有償契約，當事人之一方約定以物交他方使用，究屬使用借貸或租賃，應衡酌他方是否支付使用之對價，予以認定。92年契約及系爭契約均約定契約期滿後，上訴人應無償將系爭建物及附屬物移轉予被上訴人及梁江川，似見該契約屬有償之租賃性質。而出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項規定甚明。系爭土地原為梁桂林所有，梁桂林死亡後，由梁江川分割單獨繼承取得，亦為原審認定之事實。則上開契約倘為租約，自由梁江川繼受，梁江
川既繼續出租系爭土地予上訴人，可否謂上訴人無權繼續使用系爭土地，即非無疑。原審逕認上訴人未於契約期滿後之107年1月10日自系爭土地及建物搬遷為違約，進而為上訴人不利之判決，難謂無誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 21 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 鄭 純 惠
法官 陳 麗 芬
法官 黃 書 苑
法官 李 瑜 娟
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 1 月 26 日