最高法院民事判決 109年度台上字第2428號
上 訴 人 陳和順
訴訟代理人 許世烜律師
楊家明律師
被 上訴 人 黄建享
黄柏菁
黄梅菁
康世詮
康金泰
康育綺
共 同
訴訟代理人 陳文忠律師
蔡青芬律師
被 上訴 人 匯智事業開發股份有限公司
法定代理人 邱保琪
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民
國108年6月25日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（107 年度重
上字第36號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人主張：坐落台南市○○區○○段00000000地號 土地（面積依序為7萬1884.47、111.64平方公尺，下合稱系 爭土地）及其上門牌號碼台南市○○區○○路0 段000巷000 號之未辦保存登記建物（包括污水池，合稱系爭建物），原 為被上訴人匯智事業開發股份有限公司（下稱匯智公司）所 有。訴外人凃淑美前於民國98年11月27日經法院拍賣程序〔 即臺灣臺南地方法院民事執行處（下稱執行法院）98年度執 字第2529號清償債務事件〕拍定取得系爭建物，並獲核發權 利移轉證書後，於106年3月20日將系爭建物出售並讓與系爭 建物之事實上處分權予伊。匯智公司債權人向執行法院聲請 拍賣系爭土地（即106 年度司執字第7112號清償債務事件， 下稱系爭執行事件），由被上訴人黃建享以次6 人（下稱黃 建享等6人）於106年8月8日共同拍定。系爭土地及系爭建物 原同屬匯智公司所有，因拍賣程序先後讓與相異之人，依民 法第425條之1、第426條之1、第426條之2、第838條之1規定 ，系爭建物與系爭土地間推定存有租賃關係及法定地上權， 伊自得依土地法第104 條規定以承租人、地上權人身分，於
系爭執行事件主張有依同一條件之優先承買權，然為被上訴 人所否認等情。爰依上揭規定，求為確認伊就系爭土地於系 爭執行事件有優先承買權存在之判決。
二、被上訴人匯智公司以：系爭土地與系爭建物係伊先前自法院 強制執行程序拍定，取得權利移轉證書而有所有權。另凃淑 美及上訴人對於系爭土地，均無合法占用權源等語，資為抗 辯。
三、被上訴人黄建享等6 人則以：系爭土地為耕地，依農業發展 條例（下稱農發條例）第3 條第11款及土地法第82條規定， 不得供作其他用途。凃淑美僅係拍定取得系爭建物，並非租 用基地建築房屋，且其取得系爭建物後，迄未辦理所有權第 一次登記，依民法第759 條規定，不得處分系爭建物，被上 訴人自凃淑美處受讓系爭建物，僅取得事實上處分權，自無 民法第425條之1、第426條之1所定推定租賃關係或基地租賃 關係存在。又民法第838條之1規定所稱土地，係指建築基地 而言，凃淑美及上訴人無從據此主張為地上權人，上訴人自 亦不得依土地法第104 條、民法第426條之2規定就系爭土地 主張有優先承買權存在。縱認上訴人得主張有同一條件之優 先承買權，其範圍應僅限於系爭建物占用範圍，應由法院通 知地政機關會同勘測系爭建物占用系爭土地之範圍、繪製複 丈成果圖，並函查相關機關該部分土地有無不能分割情形， 再決定其得行使優先承買權之範圍等語，資為抗辯。四、原審審理結果，以：系爭土地及未辦保存登記之系爭建物原 為匯智公司所有，凃淑美於98年11月19日經法院拍賣拍定取 得系爭建物，並於98年11月27日獲核發權利移轉證書，於10 6年3月20日再將系爭建物出售予上訴人；系爭土地於106 年 間經系爭執行事件拍賣結果，由黃建享等6人於106年8月8日 以新臺幣7922萬7784元拍定後，執行法院通知上訴人行使優 先承買權，上訴人於同年月15日具狀依同一拍定條件聲明優 先承買系爭土地，然執行法院以106年8月23日函覆表示上訴 人資格不符，不得逕予優先購買等情，為兩造所不爭。凃淑 美依法院拍賣程序取得系爭建物之所有權後，於106年3月20 日將之出賣予上訴人，雖因系爭建物未曾辦理保存登記而無 從辦理所有權移轉登記，然上訴人於受領交付系爭建物時， 為系爭建物之事實上處分權人。而民法第425條之1第1 項規 定所稱房屋受讓人，除受讓房屋所有權人外，固包括受讓未 辦理所有權第一次登記建物事實上處分權之人，惟參照農發 條例第18條及農業用地興建農舍辦法第9 條第2項第3款前段 規定，可知農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權 ，興建農舍之主要目的乃在為農地之農業經營，農舍不能為
原定農業之繼續經營，即難肯認農舍之受讓人與所坐落套繪 管制農地之所有權人間，有何租賃關係存在。查系爭土地及 同段第288 地號土地使用分區為農業區，原為訴外人陳國鐘 所有，陳國鐘前於88年11月1 日，申請在上開土地上興建儲 藏室、豬舍㈠、㈡、㈢、㈣、飼料調配室㈠、㈡、自用農舍 、污水池、堆肥舍等地上物，並取得使用執照在案。嗣匯智 公司於95年11月23日因買賣而取得系爭土地及其地上建物所 有權後，再輾轉由上訴人取得系爭建物之事實上處分權，而 經原審現場勘驗結果，系爭建物中自用農舍之門窗及框、燈 具、樓梯扶手、及部分牆面石材均已遭人拆毀，屋內外雜物 堆積，雜亂不堪，無人居住使用，僅有人看守，至東側距20 0 餘公尺外之鋼筋水泥造污水池沼氣發電設備及堆肥舍，均 已荒廢不能使用，無經濟價值。其他儲藏室、豬舍、飼料調 配室、堆肥舍等，均已滅失，雜草叢生及膝，顯見系爭建物 久無人居住使用，系爭建物之所有權人或事實上處分權人在 系爭建物遭破壞後未為整修，亦未積極在系爭土地經營管理 養豬事業或其他農業，農舍應與其坐落用地併同移轉之目的 已無法達成，自難認上訴人受讓系爭農舍時，與系爭土地原 所有權人匯智公司有租賃關係存在。又參諸司法院大法官釋 字第408 號解釋，耕地性質上不適合設定地上權，系爭土地 為農發條例第3 條第11款所指之耕地，上訴人自不得依民法 第838條之1規定，就系爭土地主張有法定地上權。另上訴人 既非承租人、地上權人，自無從依土地法第104 條、民法第 426條之2規定就系爭土地主張優先承買權。從而，上訴人訴 請確認其就系爭土地有按系爭執行事件同一條件之優先承買 權存在，為無理由，不應准許等詞，為其心證之所由得，因 而廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人在第 一審之訴。
五、農業用地直接供經營農業之用，農舍建於其上，雖屬個別之 所有權標的，然農業用地上得合法建造農舍，係因農舍與農 業之經營有不可分離之關係，此觀89年1 月修正施行前之農 發條例第3條第10款及修正後同條第1項第10款規定自明。原 審本其採證、認事及適用法律之職權行使，依調查所得之證 據，以上述理由認定系爭土地為耕地，上訴人未將系爭建物 從事農業使用，自無由依民法第425條之1規定，以承租人地 位就系爭建物所在之系爭土地全部行使土地法第104條第1項 前段所定之優先承買權，經核於法並無違背。上訴論旨，指 摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。末查，內政部93年11 月2 日內授中辦地字第0930015211號函係認：農業用地於農 發條例89年修正施行前已興建農舍，該農業用地與農舍分屬
不同所有權人，農舍於拍賣或移轉時，農舍坐落用地之土地 所有權人宜有依同條件優先承買之權，以符合土地法第 104 條及農發條例第18條第4 項之立法意旨與政策目的等語，核 與原審認定本件系爭建物及所在之系爭土地，原均為陳國鐘 所有，嗣於95年11月23日由匯智公司依買賣原因取得後，凃 淑美於98年11月19日經法院拍賣始拍定取得系爭建物，再於 106年3月20日將系爭建物事實上處分權讓與上訴人等情不同 ，要無比附援引之餘地，附此說明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 14 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬
法官 李 媛 媛
法官 石 有 為
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 2 月 1 日
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