臺灣高雄地方法院民事判決 108年度重訴字第287號
原 告 許振稽
被 告 李林素貞
訴訟代理人 曾劍虹律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年11月26 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬參仟參佰陸拾肆元。二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之十六，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣新臺幣壹拾捌萬 參仟參佰陸拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2 款定有明定。查原告起訴聲明為：「㈠、被告應將坐落高雄 市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）占用部分土 地上之地上物拆除，將占用該部分土地回復原狀返還原告。 ㈡、被告應給付原告新臺幣（下同）106 萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利 息。㈢、被告並應自民國108年7月10 日起至返還第1項土地 之日止，按月給付原告2 萬元。㈣、願供擔保，請准宣告假 執行。」（見本院108年度審重訴字第175號【下稱審重訴卷 】第11頁），嗣因起訴後被告已將系爭土地上之地上物拆除 ，故變更聲明為：「㈠、被告應給付原告115 萬元。㈡、願 供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第181頁至第183頁 ），量及原告變更前後之事實，均是就被告占有使用部分系 爭土地，主張被告應依兩造協議或依民法第179 條所生之金 錢請求，堪認二者之請求基礎事實仍屬同一，所為訴之變更 自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告於102年3月20日先以訴外人蔡春榮名義向訴外人行政院 農業委員農田水利署高雄管理處（109年10 月改制前名稱為 臺灣高雄農田水利會，下以舊名「高雄農田水利會」稱之） 承租系爭土地，後於107年3月20日改以原告自己名義向高雄 農田水利會承租系爭土地。
㈡、詎被告無權占有系爭土地如附圖編號A、B、C 等部分（下就 原告主張被告占有系爭土地之範圍，簡稱為「甲土地」）， 雙方於103年8月14日協議被告可免費使用甲土地6 個月，逾 期被告若仍持續使用，即需按月給付原告2 萬元（下稱系爭 協議），惟被告自協議達成後6個月即104年2月14日起至108 年11月27日止，仍持續無權占有甲土地，被告自應依約給付 原告115萬元。如認兩造並未達成系爭協議，被告仍當返還 無權占有甲土地所生相當於租金之不當得利予原告。故依系 爭協議及不當得利擇一求命被告為金錢給付，並聲明：如變 更後之聲明。
二、被告則以：
㈠、原告於103年8月14日偽稱自己為系爭土地之承租人，迫使被 告簽署協議書，難認簽署行為有效，況兩造從未達成如被告 逾6個月未拆除，即需按月給付原告2萬元之協議，難認原告 得依系爭協議對被告有所請求。
㈡、再被告之配偶即訴外人李順意於82年曾在系爭土地上興建建 物（下稱系爭建物），但該建物僅占用如附圖編號A部分（ 下就被告抗辯實際占有系爭土地之範圍，簡稱為乙土地）， 且被告早於103年11月1日就因遷廠拋棄對乙土地之占有，乙 土地亦閒置多年，難認被告受有何占有利益。
㈢、原告明知系爭土地上具系爭建物仍惡意搶租，原告應無合法 承租人之權利；縱認原告可向被告請求返還占用乙土地所生 相當於租金之不當得利，原告遲至107年3月20日始自行向高 雄農田水利會承租系爭土地並簽立租約（下稱系爭租約）， 且該租約之租金高達每月2萬8,000元，實已違反土地法、高 雄農田水利會自訂之會用不動產處理規定，顯見系爭租約屬 通謀虛偽意思表示而無效，該締約行為亦屬不生效力之權利 濫用行為，自不得以系爭租約作為核算相當於租金之不當得 利數額參考依據。原告至多僅得請求被告自107年3月20日起 至108年11月27日止，按系爭土地申報地價8％計算之相當於 租金不當得利。並聲明：１、原告之訴及假執行聲請均駁回 。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第277頁）：㈠、系爭土地於36年10月11日登記為臺灣高雄農田水利會所有。㈡、兩造於103年8月14日曾簽立如審重訴卷第53頁所示之協議書 （下稱系爭協議書）。
四、得心證之理由：
㈠、被告曾占有系爭土地之範圍為何？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條前段定有明文，系爭建物於本件原告起 訴後之108年11月27 日就遭被告自行拆除，有拆除後之相關 相片在卷可參（見本院卷第15頁至第19頁），惟原告主張被 告過往占有範圍，含原建物使用範圍、屋前通道、屋後貨車 出入通道共397 平方公尺之甲土地，被告則抗辯其僅占有原 建物使用範圍部分共195 平方公尺之乙土地，二者範圍互異 ，則原告就其所為有利之主張，自應負舉證責任。２、次按對於物有事實上管領之力者，為占有人。為民法第940 條所定。惟所謂對於物已有事實上之管領力，應指對於物已 有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀 態者而言，如占有者就事實之支配欠缺相當時間之繼續性， 無法顯現已立於得排除他人干涉之狀態者，在社會上仍難認 已對該物建立有事實上管領力。
３、經查，兩造雖不爭執系爭建物拆除前之情狀，如原告所提本 院卷第161頁至第163頁之照片所示（見本院卷第183 頁）， 是依本院卷第161頁照片，雖可見系爭建物之屋簷有延伸至 建物本體外，但單依照片，無從推知建物拆除前之屋簷滴水 線實際坐落範圍為何，況經本院至現場勘驗，原屬系爭建物 之門口處，僅得見建物原使用之地磚並出入口所留遺痕（見 本院卷第83頁），無法確認原告所指如附圖編號B部分，是 否即為過往系爭建物屋簷滴水線範圍，是依現行證據情事， 難認被告過往確曾以系爭建物占有使用附圖編號B部分。４、再原告雖以本院卷第163頁照片，主張被告有以附圖編號C部 分停車或以該處作為車輛進出使用，但該張照片之車牌號碼 模糊，無從辨明車輛究竟登記為何人所有、亦無從認定係何 人實際使用車輛，已難依此認定被告確曾占有附圖編號C 部 分；況以單張照片，也無從判斷照片所示車輛均有長期停放 、排除他人使用情事；復比對附圖編號C 部分及原告於履勘 時指明地政機關當予量測之範圍（見本院卷第91頁），似屬 任意車輛均得往來之通道，原告復未證明被告有何排除他人 干涉，將該通道逕自挪為私人獨立使用之情，縱然被告曾使 用該範圍出入，亦未達相當時間之繼續性，更無從斷定附圖 編號C部分屬被告占有範圍。
５、是觀附圖編號A 部分，或於現場留有建物過往使用之地磚、 或屬被告承認為系爭建物過往之坐落範圍，有履勘現場相片 在卷可查（見本院卷第83頁至第91頁），堪認該部分確屬系 爭建物之坐落基地。併查雙方於103年8月14日簽立之系爭協 議書中載有「一、甲方（即原告）已取得承租權，同意讓乙 方（即被告）免費使用六個月，屆時乙方需自行拆除，不得 異議。二、雙方同意依該承租之地籍圖為準，甲方同意依該
圖面顯示占用之地內有一三角形之部分，保留給乙方使用。 」等語（見審重訴卷第53頁），下有被告之簽名用印，且附 圖編號A部分形狀確屬三角形，當認被告於 103年8月14日起 已以系爭建物占有使用附圖編號A部分。
㈡、被告占有系爭土地之起迄時間為何？
按物權除法律另有規定外，因拋棄而消滅。又占有，因占有 人喪失其對於物之事實上管領力而消滅。但其管領力僅一時 不能實行者，不在此限。民法第764 條第1項、第964條分別 定有明文。被告固抗辯其於103年11月1日因遷廠至他處，故 於103年11月1日就已拋棄占有等語（見本院卷第125 頁）， 但因占有僅係「事實」而非「物權」，故物權一般共同之消 滅原因，於占有本無適用之餘地，縱然被告於遷廠時有拋棄 占有乙土地之意思，但其並未於103年11月1日即拆除系爭建 物，難認其有拋棄占有乙土地之實際行為，被告自不因遷廠 而喪失對系爭建物、乙土地之事實上管領力。系爭建物既遲 至108年11月27日始拆除（見本院卷第13頁），併觀兩造曾 簽立系爭協議書，堪認被告自103年8月14日起至108年11月 27日止，均有以系爭建物占有乙土地。
㈢、原告主張之系爭協議是否存在？其得否依系爭協議請求被告 給付115萬元？
１、原告固主張兩造曾以口頭協議簽立協議書後，如果被告過了 6個月的期限尚未返還，就必須給付原告每月2萬元之租金， 並主張當時在場者具兩造及原告友人即訴外人姜麗美等語（ 見本院卷第37頁至第38頁），但觀兩造於103年8月14日簽立 之系爭協議書，內容已就「被告得就占有使用系爭土地之期 限」、「兩造與高雄農田水利會承租系爭土地之爭議該如何 解決」等節，均有具體約定，並經雙方簽名用印確認（見審 重訴卷第53頁），如兩造於當日另有達成「被告逾期未返還 占有，即需給付一定金額予原告」之共識，本當一併記載於 該協議書中，始與常理相符。惟遍查系爭協議書均未有前述 記載，則兩造是否確有原告主張之「給付協議」，已屬有疑 。
２、況姜麗美於本院訊問時，先稱其未看過系爭協議書，不知道 該協議書是於何處締結，簽協議書時其未在場，其雖曾與原 告去辦事情時到過系爭土地，知道原告曾有跟主人講話，但 當時講話內容、有什麼糾紛均不清楚等語（見本院卷第197 頁至第199頁），後於兩造向姜麗美發問時，始改稱：兩造 簽立系爭協議書當天，被告叫曾麗燕的助理叫原告到她的服 務處，原告到曾麗燕的服務處後，他們（即兩造）還是一直 爭執，後來原告就說給他們6個月的時間處理，如果超過6個
月就以每月2 萬元承租，我聽到的就是這些，當時我要去上 化妝室，沒有聽到對方的回應就離開等語（見本院卷第199 頁至第201頁），是姜麗美僅有聽聞原告提議「如被告逾6個 月未遷離需以每月2 萬元向原告承租占有土地」，但其既未 聽聞被告回應之內容，就已離開現場，再觀系爭協議書全無 相關記載，本院無從斷定雙方確有「被告逾6 個月未返還占 用土地，即願按月給付原告2 萬元」之意思表示一致，是原 告自不得依雙方未成立之協議請求被告給付115萬元。㈣、原告可否向被告請求相當於租金之不當得利？如可，請求之 數額為何？
１、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。又按無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其 所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但 依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民 法第421條第1項、第179條前段、第181條分別定有明文。又 於「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」， 是指凡因侵害取得本應歸屬於他人權益內容而受利益，致他 人受損害，欠缺正當性者而言，亦即以侵害行為取得應歸屬 他人權益內容之利益，而從法秩權益歸屬之價值判斷上，卻 不具保有利益之正當性者。是如所有權人已將其所有物出租 予他人，則於租約有效期限內，承租人就租賃物本具使用收 益之權限，惟若第三人猶無權占有使用租賃物，則無權占有 者自已侵害原歸屬於承租人「於租約內使用收益租賃物」之 利益，並致承租人受有無法完全使用租賃物之損害，承租人 自得向無權占有者請求因此所生之不當得利。
２、是觀高雄農田水利會所提系爭土地之租賃書影本，102年3月 20日起至107年3月19日為蔡春榮以每年9萬6,000元向高雄農 田水利會承租系爭土地（見審重訴卷第161頁至第164頁）， 嗣於107年3月20日起至113年3月19日始由原告以每年33萬6, 000 元向高雄農田水利會承租系爭土地（即系爭租約，見審 重訴卷第165頁至第175頁），原告主張其自102年3月20日起 至107年3月19日曾借用蔡春榮名義向高雄農田水利會承租系 爭土地一節，已為被告否認，原告自應就其借名承租之有利 事實，負舉證責任，然原告就此部分均未能提出相關證據以 實其說，亦未就此對本院為任何證據調查聲請（見本院卷第 36頁、第101頁、第153頁至第163頁），難認原告主張之借 名承租情事確已存在。
３、又按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者， 因通謀虛偽意思表示為權利障礙要件，且屬變態之事實，為
免第三人無端或任意挑戰當事人間已存在之法律關係，應由 第三人負舉證責任（最高法院105年度台上字第2117 號判決 意旨參照），被告既抗辯原告與高雄農田水利會所簽立之系 爭租約為基於通謀虛偽意思表示所為（見審重訴卷第119頁 、第129頁），自應由被告負舉證責任，經查：⑴、按106年10月18 日修訂後之「臺灣高雄農田水利會會有非事 業用不動產作業處理要點（下稱系爭處理要點）」第1章第3 條為「會有不動產出租之價額由查估小組評定。」（見審重 訴卷第193頁），而於第3章第11條第1 項則約定「會有非事 業用不動產如屬房屋及非農業使用之出租方式如附表一」、 第3章第9條則有「承租人於租賃期間申請變更承租人名義時 ，得簽訂切結書後由繼受人以原租約條件承受之」（見審重 訴卷第194 頁），而於附表一「非農業使用之出租方式」， 其年租金均係由「租金查估小組評定」，縱然是「⒊續租而 無上列情形者」、「⒍其他情形」等出租情況，亦然（見本 院卷第196 頁），顯見高雄農田水利出租會有不動產之規定 於106年10月18 日已做有修正，自與修訂前之「臺灣高雄農 田水利會會有非事業用不動產作業處理要點」第7 條約定之 租金決定方式有異（見審重訴卷第187頁至第190頁）。⑵、是蔡春榮最初於102 年向高雄農田水利會承租系爭土地時， 是適用101年11月21 日修訂之「臺灣高雄農田水利會會有非 事業用不動產作業處理要點」（見審重訴卷第187頁至第191 頁），而觀蔡春榮與高雄農田水利會原承租系爭土地原至10 7年3月19日（見審重訴卷第161頁），惟於其107 年2月21日 申請續租時（見本院卷第247 頁），「臺灣高雄農田水利會 會有非事業用不動產作業處理要點」已於106年10月18 日修 正（見審重訴卷第193頁至第197頁），則蔡春榮續租後之租 賃條件決定程序，自應以修正後之系爭處理要點為據。⑶、再高雄農田水利會之租金查估小組，於107年2月26日已評定 系爭土地之租金為每月2萬8,000元，有土地出租價格評定紀 錄表在卷可查，是蔡春榮嗣於107年9月9 日出具切結書，申 請變更承租人名義為原告（見本院卷第249頁至第251頁）， 原告即以每月2萬8,000元向高雄農田水利會承租系爭土地（ 見審重訴卷第165頁），嗣於108年5 月間，系爭土地經高雄 農田水利會租金查估小組評定每月之租金數額仍為2萬8,000 元（見本院卷第245頁），是原告於107年3月20日起至113年 3月19日止均以每月2萬8,000 元承租系爭土地（見審重訴卷 第165頁至第175頁），確實合乎系爭處理要點，難認有何通 謀虛偽意思表示情形，依現行證據資料，亦無從認定系爭租 約有何惡意抬高租金情況，自無權利濫用可言。
⑷、再蔡春榮早於102年2月21日就向高雄農田水利會申請承租系 爭土地（見審重訴卷第177頁），並於102年3月2日就與高雄 農田水利會締結租約（見審重訴卷第161頁至第164頁），而 被告縱於103年6月26日曾向高雄農田水利會申請承租系爭土 地（見臺灣高雄地方檢察署103年度他字第9946號卷第26頁 ），均難認高雄農田水利會有何「應」與被告締約之義務， 高雄農田水利會本有酌量是否出租予被告之權利，並非被告 一旦申租，高雄農田水利會即負有承諾締約之義務，是高雄 農田水利會縱嗣後與蔡春榮續約，後續變更承租人為原告， 經核均與其適用之系爭處理要點相符，自不該當通謀虛偽、 權利濫用情事。
４、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限。土地法第97 條第1項雖有明文，惟此條似 為租賃城市地方「房屋」所生之限制，而非對租賃「土地」 之租金數額限制。再按地租不得超過地價8 ％，約定地租或 習慣地租超過地價8％者，應比照地價8％減定之，不及地價 8％者，依其約定或習慣。亦為土地法第110條所定，但土地 法第110 條既定於「耕地租用」章中，似乎亦僅限於耕地租 賃，始有土地法第110 條之租賃限制。系爭租約既是就「非 耕地」之「土地」租賃契約，和前述法規規範情況不同，被 告抗辯系爭租約有違反土地法第97條、第110 條租金數額之 強制規定，而屬無效或不具拘束力（見審重訴卷第117 頁、 本院卷第129頁），均難認於法有據。
５、從而，系爭租約既為有效租約，原告於107年3月20日起即為 系爭土地之承租人，被告自107 年3月20日起至108年11月27 日止，均無權占有乙土地，自已侵原歸屬於原告「於租約內 使用收益乙土地」之利益，並致原告受有無法完全使用系爭 土地之損害，原告自得向被告請求因此所生之不當得利。另 觀原告是以每月2萬8,000元向高雄農田水利會承租系爭土地 （見審重訴卷第111頁、第165頁至第171 頁），則被告應返 還原告之不當利數額應為18萬3,364 元（計算式詳附表）， 逾此部分之請求，洵屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第179條請求被告返還其於107年3月 20日起至108年11月27日止無權占有乙土地所生相當於租金 之不當得利共18萬3,364元，為有理由，逾此範圍，則無理 由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條 第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部分
陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免 為假執行，合於法律規定，酌定相當之擔保金額宣告之。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 12 月 23 日
民事第一庭法 官 葉晨暘
【附表】
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│占用土地 │占有面積 │占用時間 │原告於被告占用時│不當得利數額 │
│ │（平方公尺）│ │間向高雄農田水利│ │
│ │ │ │會承租系爭土地每│ │
│ │ │ │年之租金（新臺幣│ │
│ │ │ │） │ │
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│乙土地 │195 │107年3月20日起至108年11月27日 │33萬6,000元 │18萬3,364元 │
│ │ │（共618日） │ │ │
├──────┼──────┴───────────────┴────────┴───────┤
│備註 │不當得利計算數額計算式：195（占用面積）X618/365（占用日數）X33萬6,000元（占用 │
│ │系爭土地該期間原告支付之每年租金）÷605（系爭土地總面積）＝18萬3,364元（元以下│
│ │四捨五入） │
│ │ │
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如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 23 日
書記官 秦富潔