臺灣高雄地方法院民事判決 108年度重訴字第214號
原 告 高殿九如華廈管理委員會
法定代理人 謝麗貞
訴訟代理人 梁智豪律師
被 告 邱永富
邱尊顯
王信雄
郭瑞鑫
共 同
訴訟代理人 丁玉雯律師
複代理人 洪永志律師
邱育彰律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國109年9月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告邱永富應將高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上如附圖一所示代號A、面積32.5平方公尺之地上物拆除（附圖二代號a、b之矮牆除外），並將該部分土地騰空返還予全體共有人。被告邱尊顯應將高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上如附圖一所示代號B、面積61.53平方公尺之地上物拆除（附圖二代號b、c、d、e之矮牆除外），並將該部分土地騰空返還予全體共有人。
被告王信雄應將高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上如附圖一所示代號C、面積61.71平方公尺之地上物拆除（附圖二代號e、f、g、h之矮牆除外），並將該部分土地騰空返還予全體共有人。
被告郭瑞鑫應將高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上如附圖一所示代號D、面積60.3平方公尺之地上物拆除（附圖二代號h之矮牆除外），並將該部分土地騰空返還予全體共有人。訴訟費用由被告邱永富負擔百分之十五、被告邱尊顯負擔百分之二十八、被告王信雄負擔百分之二十九、被告郭瑞鑫負擔百分之二十八。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告原聲明為：㈠被告邱永富應將
高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地） 上如高雄市三民地政事務所民國108年12月11日土地複丈成 果圖（下稱附圖一）所示代號A、面積32.5平方公尺之地上 物拆除，將該部分土地騰空返還予高殿九如華廈（下稱系爭 大廈）全體區分所有權人。㈡被告邱尊顯應將系爭土地上如 附圖一所示代號B、面積61.53平方公尺之地上物拆除，將該 部分土地騰空返還予系爭大廈全體區分所有權人。㈢被告王 信雄應將系爭土地上如附圖一所示代號C、面積61.71平方公 尺之地上物拆除，將該部分土地騰空返還予系爭大廈全體區 分所有權人。㈣被告郭瑞鑫應將系爭土地上如附圖一所示代 號D、面積60.3平方公尺之地上物拆除，將該部分土地騰空 返還予系爭大廈全體區分所有權人（本院卷第71至73頁）。 嗣於本院109年9月17日審理時，變更聲明為：㈠被告邱永富 應將系爭土地上如附圖一所示代號A、面積32.5平方公尺之 地上物拆除（高雄市三民地政事務所民國109年7月22日土地 複丈成果圖代號a、b之矮牆除外，下稱附圖二），並將該部 分土地騰空返還予系爭大廈全體區分所有權人。㈡被告邱尊 顯應將系爭土地上如附圖一所示代號B、面積61.53平方公尺 之地上物拆除（附圖二代號b、c、d、e之矮牆除外），並將 該部分土地騰空返還予系爭大廈全體區分所有權人。㈢被告 王信雄應將系爭土地上如附圖一所示代號C、面積61.71平方 公尺之地上物拆除（附圖二代號e、f、g、h之矮牆除外）， 並將該部分土地騰空返還予系爭大廈全體區分所有權人。㈣ 被告郭瑞鑫應將系爭土地上如附圖一所示代號D、面積60.3 平方公尺之地上物拆除（附圖二代號h之矮牆除外），並將 該部分土地騰空返還予系爭大廈全體區分所有權人（本院卷 第291至292頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，合於首揭 規定，應予准許。
二、次按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定 代理人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適 用之；又承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，此 觀諸民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項規定自明 。查原告之法定代理人原為蔡忠君，嗣於本院審理期間變更 為謝麗貞，並經謝麗貞於109年2月4日具狀聲明承受訴訟， 有民事聲明承受訴訟狀及高雄市三民區公所109年1月31日高 市三區民字00000000000號函附卷可稽（本院卷第73至79頁 ），核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)原告雖非系爭土地之所有權人，然為系爭土地共用部分之管
理權人，就系爭土地共用部分所生之私法上爭議，無論為保 管、使用或收益，均有訴訟實施權，依公寓條例第10條第2 前段及最高法院96年度台上字第1780號判決意旨，原告提起 本件訴訟，請求被告拆除系爭土地上建物，返還所占用之土 地，自有當事人適格。
(二)系爭土地為系爭大廈全體區分所有權人共有，當初建商僅於 系爭大廈1樓房屋前方空地設置矮牆，並將矮牆內之空地供 社區住戶停放機車使用，嗣1樓住戶即被告邱永富、邱尊顯 、王信雄、郭瑞鑫等人竟未經系爭大廈全體區分所有權人同 意，分別於矮牆上搭設圍牆並加蓋鐵皮屋頂，及將矮牆拆除 設置鐵捲門，而各自占用系爭土地上如附圖一所示代號A、 面積32.5平方公尺（附圖二所示代號a、b矮牆除外）；代號 B、面積61.53平方公尺（附圖二所示代號b、c、d、e矮牆除 外）；代號C、面積61.71平方公尺（附圖二所示代號e、f、 g、h矮牆除外）；代號D、面積60.3平方公尺（附圖二所示 代號h矮牆除外）部分。按建築法第11條規定，建築基地為 供建築物本身所占土地及其所應留設之法定空地，而法定空 地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物 間之距離，不得作為違章建築基地之使用；又衡諸建築基地 應保留一定比例之空地，其目的在於使建築物有適當之空間 ，以隔絕火災，提供逃生、急救難使用，並有供採光、通風 、維護生活起居環境品質之用途。被告等人於法定空地搭蓋 違建，對於全體區分所有權人之生命、身體及財產安全已造 成嚴重之潛在危害甚劇，被告等人在系爭大廈建築基地之法 定空地上違法搭建違建，系爭大廈之區分所有權人自無可能 「默示同意」，並約定分管以供被告等人違法使用。爰依公 寓大廈管理條例第10條第2項、民法第767條、第821條等規 定，提起本件訴訟。並聲明：如主文第1至4項所示。二、被告則以：被告邱永富、邱尊顯、王信雄、郭瑞鑫分別為系 爭大廈區分所有建物即高雄市○○區○○段○○段000000 00000000000○00000○號建物即門牌號碼高雄市○○區○ ○○路00巷00000000000號房屋（下分別稱20、21、22、 23號房屋，合稱系爭建物）之所有權人，系爭大廈係於69年 12月23日建造完成，並於70年2月17日完成所有權第一次登 記，其中被告邱尊顯係於69年12月26日向房屋起造人（即建 商）購入21號房屋，其餘被告邱永富、王信雄、郭瑞鑫則分 別於91年、86年、99年間向其前手購入各該房屋。系爭大廈 在設計上，其大門口係面向九如二路，除被告4戶以外之其 餘大樓住戶均自九如二路大門進出，且除大樓地下停車場車 道出入口係在被告邱永富所有20號房屋旁外，大樓再無其他
通道可供住戶直接通往九如二路13巷，僅被告等4戶之大門 設於九如二路13巷。被告等購買系爭建物時，建商即已在系 爭土地上建造圍牆，以此劃出特定範圍專供系爭建物所有人 使用，並於出售房屋時言明各該圍牆內之土地專供1樓房屋 所有人使用，圍牆所分隔出之庭院空間即為建商與系爭建物 所有人約定專用範圍，嗣被告等在該圍牆上加蓋雨遮與鐵捲 門，惟未超出約定專用範圍，而使該露天庭院變成封閉而與 1樓房屋相通連之室內空間，始成為系爭建物現在之外觀狀 態。另依附圖二所示，系爭建物前方雖只有d、e、f部分設 有矮牆，惟其餘未有矮牆部分，建商係以設有軌道之推拉鐵 門作為阻隔方式，因時隔數十年，被告等已將推拉鐵門廢棄 ，改以目前鐵捲門作為阻隔方式，足認建商於建造時，即已 將占用部分土地出售予系爭建物所有權人作為約定專用之範 圍。又占用部分之土地並非法定空地，縱屬法定空地，系爭 大廈屬公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前已取得使 用執照之公寓大廈，依該條例第55條第2項但書規定，不受 同條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，而仍得為約 定專用權或分管契約之客體；行政管制與私法上權利之行使 分屬二事，縱使被告等人在分管之土地上增建遮雨棚、鐵捲 門因違反行政法規屬違建，亦僅係行政機關應否拆除之問題 ，無從據以否認分管契約之效力。本件分管契約既未經全體 共有人同意終止，原告自不得任意請求被告等人拆除系爭地 上物返還占用部分土地。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：
(一)系爭土地為系爭大廈全體區分所有權人所共有，系爭大廈係 於69年12月23日建造完成，並於70年2月17日完成所有權第 一次登記，被告邱永富、邱尊顯、王信雄、郭瑞鑫分別為系 爭大廈20、21、22、23號房屋之所有權人，渠等各自占用系 爭土地如附圖一所示代號A、面積32.5平方公尺（附圖二所 示代號a、b矮牆除外）；代號B、面積61.53平方公尺（附圖 二所示代號b、c、d、e矮牆除外）；代號C、面積61.71平方 公尺（附圖二所示代號e、f、g、h矮牆除外）；代號D、面 積60.3平方公尺（附圖二所示代號h矮牆除外）之事實，為 兩造所不爭執，並有建物登記公務用謄本、土地登記第一類 謄本附卷可稽（審訴卷第61至77頁、第81至179頁），復經 本院會同兩造及高雄市政府地政局三民地政事務所測量人員 至現場履勘暨囑託該所測量，製有勘驗筆錄、現場照片及土 地複丈成果圖存卷可參（見本院卷第41至56頁、第249至263 頁），自堪信為真實。
(二)原告主張系爭土地之共有人並未將該占用之土地約定分管供
被告等人違法使用，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、 民法第767條、第821條等規定，請求被告等拆屋還地。被告 等則以系爭占用之土地為建商與系爭土地共有人約定專用範 圍，非屬無權占有等語置辯。經查：
⑴按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項前 段定有明文。而所謂管理，通常包含保管、使用及收益。則 其本於管理共同使用部分所生之私法上爭議，無論為保管、 使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當 事人（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。本 件原告雖非系爭土地之所有權人，然就系爭土地共用部分既 有管理權，則其本於管理系爭土地共用部分所生之私法上爭 議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權。是原告請 求被告拆除系爭土地上之地上物，返還所占用之土地，依上 說明，自有當事人適格。
⑵按分管契約，指共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自 使用特定之共有物所成立之特約。次按意思表示有明示及默 示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思 ，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。至若單純之沈 默則與默示之意思表示不同，除有特別情事，依社會觀念可 認為一定意思表示者外，不得即認係默示之意思表示。又公 寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈 之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共 有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓 與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在 ，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之 ，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定 ，而逕將共用部分交由特定共有人使用時，自不得僅因承購 戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約（最高法院 105年度台上字第445號、108年度台上字第775號判決意旨參 照）。
⑶經查，被告邱永富、邱尊顯、王信雄、郭瑞鑫分別占用20號 、21號、22號、23號房屋前方如附圖一所示A、B、C、D部分 之土地，而除被告4戶大門係面向九如二路13巷，並由該13 巷進出外，其餘住戶均由九如二路大門進出；大樓地下停車 場車道出入口設在九如二路13巷被告邱永富所有20號房屋旁 ，20號房屋與車道間設有如附圖二代號a所示高度1.5公尺之 磚牆，20號、21號、22號及23號房屋相毗鄰，20號與21號房 屋、21號與22號房屋、22與23號房屋間各設有如附圖二代號 b所示高度1.41公尺、代號e所示高度1.45公尺、代號h所示
高度1.47公尺之隔間磚牆（下稱系爭隔間磚牆）；21號、22 號房屋前之B1、C1南側各設有如附圖二代號d、f所示高度0. 53公尺之矮牆（下稱系爭矮牆），系爭隔間磚牆及矮牆上另 有增建水泥牆及鐵皮屋頂，A1、B1、C1、D1南側未設置矮牆 部分則裝設有鐵捲門等情，有本院勘驗筆錄、現場照片及附 圖一、二可按（審訴卷第33至39頁、本院卷第41至59頁、第 249至259頁）。原告主張當初建商僅於系爭大廈1樓房屋前 方空地設置系爭矮牆，並將矮牆內之空地供社區住戶停放機 車使用，嗣1樓住戶增建系爭隔間牆及於矮牆上搭設圍牆並 加蓋鐵皮屋頂而予占用。被告則抗辯當初建商即已在系爭土 地上建造圍牆，以此劃出特定範圍專供1樓房屋所有權人使 用，並於出售房屋時言明圍牆所分隔出之庭院空間為約定專 用範圍，嗣被告等在該等圍牆上加蓋雨遮與鐵捲門等語。查 依證人鄭英信證稱：伊係於69年間買受系爭大廈4樓之8房屋 ，伊買的時候一開始沒有這些地上物，伊不知道什麼時候蓋 的，伊不清楚一樓房屋前方加蓋鐵皮屋頂部分是共有土地， 伊買的是面向九如路，後面的狀況伊不清楚，建商沒有告知 一樓前方土地是由一樓專用，伊不清楚該空地是否供住戶停 放機車，因伊都從前面進出，伊機車都放在九如路等語（本 院卷第204至205頁）。證人林宗雄則證稱：伊於71年間向前 手吳嘉鈇買受系爭大廈8樓之5房屋，伊買的時候13巷1樓前 方應該是空地，應該沒有設置圍牆，伊不曉得一樓房屋前方 加蓋鐵皮屋頂部分是共有土地，前手沒有告知一樓前方土地 是由一樓專用，伊不曉得圍牆及鐵皮屋頂是何時由何人設置 ，伊機車是停在地下室等語（本院卷第206至207頁）。上開 證人雖證稱買受當時系爭土地上並無圍牆等地上物存在，然 均不清楚該等地上物係何時由何人設置，顯見證人均係由九 如二路或地下室車道出入，均不清楚亦不關心系爭土地之使 用情形，亦不知有無原告所稱矮牆內之空地係供住戶停放機 車之情事，尚難僅憑上開證人印象中應無圍牆等記憶模糊之 證詞，認系爭隔間牆非由建商所建造。又觀之系爭隔間牆及 矮牆上均有增建水泥牆，系爭隔間牆與矮牆外觀型式及使用 材質一致，與其上增建之水泥牆顯然不同（本院卷第49頁、 第253至257頁），如建商當時僅設置矮牆，隔間牆、水泥牆 及鐵皮屋頂係被告事後所增建，則隔間牆與水泥牆既同屬一 面圍牆，其樣式、材質應屬一致始符合情理，足見隔間牆與 水泥牆係不同時期建造，則由系爭隔間牆與矮牆之外觀型式 、材質一致，與其上加建之水泥牆有所不同，被告辯稱系爭 隔間牆及矮牆均係由建商起造，嗣被告再於其上加建水泥牆 及鐵皮屋頂等語，核與現況相符，應屬可採，原告主張僅系
爭矮牆係建商建造，隔間牆等地上物係被告事後增建云云， 則與現狀不符而不可採。是建商如欲將矮牆內之空地供社區 住戶停放機車使用，即無必要在一樓住戶每戶前方空地上再 設置高度約1.5公尺之隔間牆，徒然增添住戶停車使用之不 便，且觀之附圖二代號B1、C1之空間均設有矮牆及隔間牆， 僅能由21號、22號房屋內部出入，其他住戶需跨越0.53公尺 之矮牆始能進出，自不可能作為停車使用，原告主張矮牆內 之空地係供社區住戶停放機車使用云云，亦無可採。 ⑷承前所述，建商於被告房屋前方部分空地上設置高度0.53公 尺之矮牆及於每戶間設置高度約1.5公尺之隔間牆，其中附 圖二代號B1、C1部分僅能由21、22號房屋內部進出，外人需 跨越0.53公尺之矮牆始能出入，被告辯稱建商係以此劃出特 定範圍專供系爭房屋所有權人使用乙節，固非無據。然公寓 大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之 共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有 人間已合意成立分管契約，反之，如建商與各承購戶未有共 用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分交由特定 共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推 論默示成立分管契約，業如前述。前揭證人均證稱建商或前 手並未告知一樓房屋前方土地係由一樓住戶專用，證人鄭英 信並提出其與建商簽訂之土地建築改良物買賣所有權移轉契 約書（公契）及公證書，其上並未載有共用部分由特定共有 人使用之約定，亦未另訂私契（本院卷第211至217頁），原 告復未舉證證明建商確有與各承購戶約定一樓房屋前方空地 由一樓房屋所有權人專用，縱建商逕行加建圍牆並將該共用 部分交由一樓承購戶使用，承前說明，尚不得僅因其他承購 戶買受房地未有異議，或因不知該部分土地為共有土地而未 加異議，即推論共有人間有默示成立分管契約。四、綜上所述，被告等占有系爭共有土地，難認有合法權源，原 告基於管理系爭土地之權責，依公寓大廈管理條例第10條第 2項、民法第767條、第821條等規定，請求被告等應分別將 系爭土地上如附圖一所示代號A、B、C、D之地上物拆除（附 圖二代號a-h之矮牆除外），並將所占用之土地騰空返還予 全體共有人，為有理由，應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，第85條第1項但 書。
中 華 民 國 109 年 12 月 2 日
民事第八庭法 官 鍾淑慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 2 日
書記官 林怡君