臺灣高等法院臺南分院民事判決
109年度上易字第90號
上 訴 人 侯政安
訴訟代理人 張積祥
陳煜昇律師
被上訴 人 黃如涓
訴訟代理人 劉識賢
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國109年2月
12日臺灣嘉義地方法院108年度訴字第833號第一審判決提起上訴
，本院於109年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人向上訴人承租坐落嘉義市○區○路○段○00000地號土地(面積129平方公尺，下稱系爭土地)，及其上門牌號碼嘉義市○區○○街000巷00弄00號房屋(下稱系爭房屋，上開土地及房屋以下合稱系爭房地）之租金自民國108年12月24日起調整為每月新臺幣(下同)10,941元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔37%，餘由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
上訴人於二審主張依租賃住宅市場發展及管理條例(下稱系爭管理條例)第6條規定，系爭房地租賃契約之租金不適用土地法第97條規定等語，被上訴人則抗辯上訴人於第二審始依系爭管理條例第6條調整租金，此為新攻擊、防禦方法，倘許上訴人為訴之變更或追加，將妨礙伊之防禦權與訴訟之終結等語。惟按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。查上訴人雖於109年3月3日上訴理由狀始主張依系爭管理條例第6條規定，本件無土地法第97條之適用，然上訴人於原審即已主張本件租金之數額不適用土地法第97條規定，雖其於上訴後始主張系爭管理條例第6條，然上訴人為此主張，係作為本件無土地法第97條適用之論據，此係對於第一審已提出之攻擊方法為補充，依前揭規定，尚無不合。被上訴人又抗辯兩造於109年4月24日第一次準備庭成立爭點整理協議，同意本件爭點在於被上訴人是否有於系爭房屋營業，兩造並同意倘被上訴人未在系爭房屋營業，則本件有土地法第97條之適用，且除爭點整理協議所約定爭點外，不再提出其他爭點，上訴人於爭點整理協議後，爭執系爭管理條例第6條之適用，違反爭點整理協議等語；惟按當事人就其主張之爭點，經依第1項第3款或前項為協議者，應受其拘束。但經兩造同意變更，或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第270條之1第3項定有明文。本件上訴人於準備程序時固曾表示：如被上訴人未在系爭房屋營業，就不爭執本件有土地法第97條之適用，而被上訴人亦表示土地法第97條關鍵為有無營業等語(本院卷第105頁)。惟兩造就上開法律之適用並未協議為爭點，有準備程序筆錄供參(本院卷第150頁、第253頁、第353頁)，以此，上訴人主張以被上訴人有無營業據以認定本件有無土地法第97條之適用，僅為上訴人之法律上主張，且依法官知法及法官審判獨立之原則，法官適用法律之職責，並不當然受當事人基於聽審請求權、辯論權所主張法律上見解之拘束；上訴人雖曾表示以本件被上訴人是否於系爭房屋營業作為有無土地法第97條適用之前提，然此無拘束本院認定土地法第97條適用之效力，被上訴人就此之抗辯，亦不足採。 貳、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人向其承租系爭房地，於95年8月1日起 至98年12月31日止，每月租金13,000元，自99年1月1日起租 期屆滿後未訂新約，視為不定期租賃契約，每月租金8千元 ，系爭房地95年8月1日前租金為15,000元，以系爭土地之公 告現值與95年、103年間相較，漲幅高達數倍，該地段房租 亦逐年增長，以每月8千元計算租金已屬過低；原判決以土 地法第97條為由駁回調升租金之請求，但系爭管理條例第6 條排除土地法第97條租金限制之適用，適用法令有所不當； 被上訴人家人駕駛BMW牌X5名車停放系爭房屋車庫，卻為窮 困抗辯，顯然無理；系爭土地位處嘉義市東區，臨近明星學 區，生活機能優良，且交通方便，況近幾年臺灣不動產市場 交易價格大幅成長，足見系爭房屋歷經14餘年，價值已有漲 升，且價值變動甚大，顯非雙方訂約時所能預料，若系爭租 賃契約每月租金仍以8千元計算，明顯低於市場行情，且顯 失公平，有調整之必要，上訴人依民法第442條規定，請求 調整租金，於法有據等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴
人向上訴人承租系爭房地之租金自起訴狀繕本送達翌日起調 整為每月16,000元（上訴人就原審判決駁回其其餘請求部分 ，未據上訴，已告確定，不再論述）。
二、被上訴人辯以：伊於95年8月1日起至98年12月31日止，以每 月13,000元向上訴人承租系爭房屋，99年1月1日租期屆滿後 未訂立租賃契約，伊以每月租金8千元繼續使用系爭房屋， 系爭租賃契約視為不定期租賃契約；系爭管理條例第6條係 為避免影響出租人提供租賃住宅之意願，尊重市場機制，排 除土地法第97條之適用，規範意旨係尊重契約自由，解釋上 應僅適用於當事人訂有租賃契約之情形，兩造無實際租賃契 約存在，無系爭管理條例第6條之適用，應回歸土地法第97 條規定；土地法第97條限制房屋租金之立法政策，係基於居 住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家 應滿足人民居住之需求，上訴人請求調整租金為16,000元已 逾越系爭房屋法定租金上限；系爭房屋於96年遭徵收致使用 空間大幅減少，因此於99年1月1日起調降租金，又因系爭房 屋已是40年老屋，上訴人自知屋況不佳，另因被上訴人符合 租金補貼要件，上訴人擔心出租系爭房屋收取之租金逃漏稅 情事東窗事發，要求被上訴人放棄申請租金補貼，為彌補被 上訴人租金補貼損失3千元，因此調降租金；上訴人為南亞 塑膠工業股份有限公司總經理，年薪數百萬元，擁屋甚多， 工作及生活重心均在高雄市，上訴人得知被上訴人於承租期 間愛護系爭房屋，認為將系爭房屋出租予被上訴人，除有穩 定租金收入外，無須費心管理系爭房屋，因此主動調降租金 挽留伊續租；伊承租系爭房屋與家人劉啟川共同生活，均按 時繳納房租，劉啟川為極重度身障，伊為搶救劉啟川已身心 俱疲，尚須應付上訴人無端興訟，伊循規蹈矩，應受法律保 障；兩造於99年1月1日協議調整租金迄今，土地公告現值無 明顯變化，且系爭房屋位於巷弄間，非繁華地段，屋況老舊 ，上訴人要求翻倍調漲租金，顯欲藉大幅調整租金，使伊無 力負擔租金，上訴人仗勢經濟優勢，濫用司法資源，意圖以 不合理高額租金迫使被上訴人一家人搬離系爭房屋，權利濫 用、違反誠信原則，其請求顯無理由等語。並聲明：上訴駁 回。
三、不爭執事實：
㈠系爭房地為上訴人所有。
㈡上訴人於95年8月1日起至98年12月31日止將系爭房地出租與 被上訴人，約定每月租金13,000元。98年12月31日租期屆滿 後，自99年1月1日起，兩造以每月租金8千元繼續不定期租 賃關係迄今。
㈢上訴人於107年12月19日寄發臺中嶺東郵局第259號存證信函 通知被上訴人，要旨如下：自本存證信函送達後，調回租金 為每月13,000元，另被上訴人在系爭房屋經營臻德脊椎矯正 中心，應為合法營業登記，並自負公安消防之責任。上開存 證信函於107年12月20日送達系爭房屋即被上訴人之租屋處 ，由被上訴人之子劉斯遠代為簽收。
㈣上訴人前曾向臺灣嘉義地方法院(下稱嘉義地院)起訴請求被 上訴人遷讓房屋，嘉義地院於107年12月18日以107年度嘉簡 字第553號民事判決駁回上訴人之訴，嗣上訴人提起上訴， 經嘉義地院於108年8月14日以108年度簡上字第15號判決駁 回上訴確定。
㈤系爭土地面積129平方公尺，公告土地現值、公告地價如訴字 卷第93頁所載，107年申報地價為每平方公尺4千元；系爭房 屋107年房屋稅課稅現值為193,000元。 ㈥被上訴人曾就系爭房屋向嘉義地院對訴外人王柏翔、姚菲菲 提起遷讓房屋之訴訟，嘉義地院以107年度嘉簡字第878號審 理，後於108年1月15日成立和解，和解成立內容第一項載明 王柏翔、姚菲菲願於108年1月15日將系爭房屋一樓房間內之 物品搬離、騰空，將一樓房間返還被上訴人。
四、爭執之事項：上訴人請求系爭租賃契約租金應自起訴狀繕本 送達之翌日起調整為每月16,000元，有無理由？五、得心證之理由：
㈠查系爭房地為上訴人所有，上訴人於95年8月1日至98年12月3 1日將系爭房地出租予被上訴人，約定每月租金13,000元，9 8年12月31日租期屆滿後，自99年1月1日起，兩造間以每月 租金8千元繼續不定期租賃關係迄今之事實，為兩造所不爭 執(不爭執事實㈠、㈡)，堪以認定；被上訴人雖辯稱：系爭租 賃契約於98年12月31日租期屆滿後未訂立租賃契約，伊就系 爭房地以每月租金8千元之方式繼續使用，系爭租賃關係視 為不定期租賃契約，兩造並無實際租賃契約存在等語；惟按 租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人 不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第 451條定有明文。又按民法第451條有關租賃契約擬制更新之 規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益 ，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新， 僅發生期限變更之效果，其餘內容並未隨同變更，倘當事人 約定於原定之租期屆滿後，改以其他條件繼續租約，自無該 條規定之適用(最高法院93年度台上字第2158號判決意旨參 照)。本件兩造就系爭租賃契約於98年12月31日租期屆滿後 ，合意將租金變更為8千元繼續不定期租賃關係，則兩造係
明示合意由上訴人將系爭房地出租予被上訴人，租金為每月 8千元，租賃期限為不定期，被上訴人辯稱兩造並無實際租 賃契約存在，尚不可採。
㈡次查，上訴人主張以系爭土地現今之公告現值與95年、103年 間相較，漲幅高達數倍，該地段房租亦逐年增長，以每月8 千元計算租金已屬過低，為此依民法第442條請求調漲租金 等語，此為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，查： ⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442 條定有明文。系爭租賃契約之租金原為每月13,000元，於99 年1月1日起降為每月8千元，此後未調整租金，已逾10年， 而近年房屋價格大幅增漲，此參本院依職權調取之內政部住 宅價格指數所示，全國住宅自101年第3季全國住宅價格指數 78.96，至109年第1季為104.69，再參考該住宅價格指數簡 介：行政院100年10月26日核定「民國101年至民國104年整 體住宅政策實施方案」，以「編製住宅價格指數並定期發布 」做為具體措施之一。內政部營建署以全國各縣市實價登錄 不動產交易價格資料，計算出住宅價格指數，提供住宅價格 之變動趨勢資訊等語（本院卷第289-290頁），可見該住宅 價格指數可作為住宅價格變動趨勢之參考，據此，從101年 迄109年之住宅價格明顯高漲，應可認定；再審酌系爭土地 於99年1月公告土地現值為13,600元，其後除100年、101年 未變動外，自102年起逐年調漲，迄至108年調漲為18,600元 ，有被上訴人所提系爭土地之公告土地現值及公告地價查詢 附卷供參(訴字卷第93頁)，且為兩造不爭執(不爭執事實㈤) ；按直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查 其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價 評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告， 作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並 作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據 。平均地權條例第46條定有明文；是土地現值係各直轄市或 縣、市政府調查地價動態繪製地價區段圖後，經地價評議委 員會評定所得，自亦可為地價變動之參考，以此，本件系爭 房地自99年後，迄今價格有所漲升，則上訴人以系爭房地之 價值漲升，請求調整租金，自非無據。
⒉另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限。此參土地法第97條規定即明。又租賃住宅 之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定 。系爭管理條例第6條亦有明定。被上訴人雖抗辯：系爭管 理條例第6條立法理由係為避免影響出租人提供租賃住宅之
意願，尊重市場機制，排除土地法第97條規定之適用，規範 意旨在於尊重出租人與承租人之契約自由，解釋上應僅適用 於當事人訂立有租賃契約情形，兩造並無實際租賃契約存在 ，應無系爭管理條例第6條規定之適用等語，惟兩造自99年1 月1日起，就系爭房屋以每月租金8千元繼續不定期租賃關係 迄今，可見兩造自99年1月1日起即約定由被上訴人以每月8 千元向上訴人承租系爭房地，自已成立契約；何況上訴人前 曾向嘉義地院起訴請求被上訴人遷讓房屋，嘉義地院於107 年12月18日以107年度嘉簡字第553號民事判決駁回上訴人之 訴，嗣上訴人提起上訴，經嘉義地院於108年8月14日以108 年度簡上字第15號民事判決駁回上訴確定(不爭執事實㈣)， 參酌被上訴人所述：嘉義地院107年度嘉簡字第553號、108 年度簡上字第15號認上訴人終止租約不合法，兩造就系爭房 屋仍存有租賃關係，而判決上訴人敗訴確定（本院卷第268 頁），益證兩造就系爭房地確有租賃關係存在，被上訴人上 開所辯，自不可採。再系爭房屋為被上訴人承租以供居住之 用，為被上訴人自承(本院卷第270頁)；上訴人初雖主張被 上訴人以系爭房屋作為營業使用，嗣則就此已不再主張(本 院卷第251頁)，則被上訴人承租系爭房地作為住宅之事實， 應可認定。
⒊據此，被上訴人承租系爭房屋係作為住宅使用，依系爭管理 條例第6條規定，系爭租賃契約之租金不適用土地法第97條 規定，原審判決以系爭房屋之租金應受土地法第97條規定之 限制，自有未洽。
㈢關於租金之數額：
⒈上訴人主張關於本件系爭租賃物價值之升降以公告現值升降 作為租金調整認定之基礎，被上訴人就此亦予同意（本院卷 第250頁），自可採認，而系爭土地99年1月公告現值為13,6 00元，108年1月公告現值為18,600元(訴字卷第93頁)，則依 系爭土地99年與108年公告現值調漲比例計算，上訴人請求 自起訴狀繕本送達翌日即108年12月24日調整之租金應為每 月10,941元(計算式：18,600/13,600X8,000=10,941，元以 下四捨五入)。
⒉被上訴人雖辯稱：伊承租系爭房地與家人劉啟川共同生活，劉啟川為極重度身障，伊為搶救劉啟川已身心俱疲，尚須應付上訴人無端興訟，上訴人處心積慮藉口收回系爭房屋，一再濫行起訴，曾以收回系爭房屋自住終止租約，並訴請被上訴人遷讓系爭房屋，經嘉義地院判決上訴人敗訴確定，上訴人仗侍經濟優勢，藉口大幅調整租金，意圖以不合理高額租金迫使伊一家人搬離系爭房屋，權利濫用、違反誠信原則等語；惟系爭房地為上訴人所有，而系爭房地租金長達10年未調整，與系爭房地漲升之趨勢悖離，上訴人請求調整租金，乃依民法第442條所賦與之權利，且符合房地走升趨勢，難認有權利濫用情事；被上訴人雖主張上訴人藉口調整租金，意圖迫使伊一家人搬離等語，惟被上訴人育有四子，其中長子劉孟傑開設整脊中心、三子劉斯遠無業、次子劉品超有工作，月入約0萬多元、四子劉識賢現於臺中工作，此為被上訴人所自承(本院卷第356頁、第360頁)，另參本院調取被上訴人之子之所得資料所示，被上訴人長子劉孟傑106至108年所得分別為000,000元、000,000元、00,000元，名下有汽車00000、000各0輛、投資0筆，財產總額0萬元；被上訴人次子劉品超106至108年所得分別為000,000元、000,000元、000,000元，名下有汽車0輛，財產總額為0元；被上訴人三子劉斯遠106年至108年所得分別為000,000元、0元、0元，名下○財產資料；被上訴人四子劉識賢106至108年所得分別為000,000元、000,000元、000,000元，名下○財產資料，凡此有本院調取之稅務電子閘門財產所得調件明細表供參(本院卷第293-320頁)，足見被上訴人所育四名子女均已成年，且次子劉品超、四子劉識賢所得非低，長子劉孟傑自行開業，名下且有000、00000汽車，再參劉孟傑購置汽車000汽車，其價額為100多萬元，有上訴人所提相片為證(訴字卷第121頁)，復為被上訴人坦承(本院卷第102-103頁)，以此，被上訴人四名兒子均已成年，而長子劉孟傑、次子劉品超、四子劉識賢均已就業，長子更購置高價名車，相較之下，系爭房地租金對被上訴人之負擔非鉅，上訴人縱使調整租金，尚不足使被上訴人因無力負擔而被迫搬離系爭房屋，故被上訴人所辯其經濟弱勢，上訴人藉調整租金迫其搬離，本件訴訟有違誠信原則等語，亦難採信。六、綜合前述，上訴人請求被上訴人自起訴狀繕本送達翌日即10 8年12月24日起調整租金為每月10,941元，為有理由，應予 准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原判決就前 開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人此 部分上訴，指摘原判決此部分不當，請求廢棄改判，為有理 由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於前開不應准
許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴人 就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法暨所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 9 日 民事第二庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 陳春長
法 官 林富郎
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 12 月 9 日
書記官 劉紀君