臺灣高等法院臺南分院民事判決
109年度上易字第147號
上 訴 人 林簡玉蓮
訴訟代理人 王明宏律師
被 上訴 人 曾連
訴訟代理人 楊瓊雅律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國109
年3月24日臺灣嘉義地方法院第一審判決（108年度訴字第213號
），提起上訴，本院於109年11月19日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決關於主文第一項命上訴人遷出並返還建物，及主文第二、三項所命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。廢棄部分，第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人及訴外人林儀芳、陳錦州、林昆生、 賴月娥、張陳雅等6人，於民國（下同）76年3月間合夥整建 門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○000○0號房屋（未保存登記，下 稱系爭旅館建物），經營山莊，其中販賣部約9坪(下稱系爭 販賣部)以新臺幣（下同）30萬元出售由伊及姊姊曾心注管 理，伊於77年2月至79年底將系爭販賣部以每月4,000元出租 予上訴人，租賃期限屆滿後，為不定期限租賃關係，詎上訴 人自88年7月1日起即拒付租金，伊於93年間口頭表示不續租 ，並於107年3月22日發函通知上訴人終止租約，上訴人即應 自如嘉義縣竹崎地政事務所108年12月16日土地複丈成果圖( 下稱附圖)所示編號A部分面積28.25平方公尺、編號B部分面 積25.89平方公尺之建物遷出返還予伊，上訴人拒不遷出， 自屬無權占有等情。爰依民法第767條第1項前段、中段、第 455條、第179條之規定，求為判命(一)上訴人應自如附圖所 示編號A部分面積28.25平方公尺、編號B部分面積25.89平方 公尺之建物遷出並返還被上訴人。(二)上訴人應給付被上訴 人24萬元，及其中19萬2,000元部分自107年4月1日起，剩餘 部分每期4,000元分別自如原判決附表利息起算欄之日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(三)被上訴人 應自108年4月4日起至交還上開建物之日止，按月給付被上 訴人4,000元之判決（原審為上訴人部分敗訴之判決，上訴 人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，被上訴人對其敗訴部 分，未據聲明不服）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊於92年4月間以40萬元向被上訴人買得系爭 販賣部處分權及管理權，並於如附表二所示之日期將買賣價 金以匯款方式付清，系爭販賣部之處分權及管理權已歸伊所 有，租賃關係因混同而消滅，被上訴人無從終止租賃關係， 亦不得請求返還系爭販賣部；另伊所承租之租賃標的物不及 於編號B部分，被上訴人不能請求返還B部分等情，資為抗辯 。並上訴聲明：(一)原判決關於主文第一項命上訴人遷出並 返還建物，及主文第二、三項所命上訴人給付部分，及該部 分假執行之宣告暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。(二)上廢棄 部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執之事項：
(一)坐落嘉義縣○○鄉○○○段000地號國有土地上，有門牌號嘉義縣 ○○鄉○○村○○○000○0號之○○○老街大飯店（未保存登記，即系 爭旅館建物），其中如附圖所示編號A部分、面積28.25平方 公尺，為該旅館1樓之一部分，編號B部分、面積25.89平方 公尺，緊連編號A部分，上有遮雨棚之戶外空間。A、B部分 目前均由上訴人管理使用中（見本院卷第69頁，原審卷第31 3、281至286頁）。
(二)系爭旅館建物之基地原為前林務局阿里山事業區141林班00 、00、00號土地，其中00地號土地於67年7月1日奉准租用， 上訴人出名自80年9月1日至89年8月31日向林務局承租。另 上訴人嗣於76年3月間與被上訴人之配偶賴月娥、訴外人林 儀芳、陳錦州、林昆生、張陳雅在上開土地上共同合資興建 系爭旅館建物，簽有合約書，並約定將販賣部約9坪（系爭 販賣部，即附圖所示A部分）以30萬元售予被上訴人及其胞 姊曾心注管理，被上訴人嗣於77年3月12日將系爭販賣部以 每月4,000元出租予上訴人，約定租期至79年底止，因期滿 後未續訂租約，視為不定期租賃，由上訴人占有使用至今（ 見原審卷第13至19頁，本院卷第63至65、67至75頁）。(三)82年10月3日林元斌與系爭旅館股東賴月娥、林昆生簽立股 權轉讓書，約定由賴月娥、林昆生以每股27萬5,000元將其 各自之11股、3股轉讓予林元斌，股款中4股之110萬元應於 締約日起3日內付清、所餘10股應於83年10月2日前付清，付 清前以82年12月3日為界，該日以前每股每月計算租金2,000 元、逾該日未付清部分每股每月以3,000元計算租金（見原 審卷第201至203頁）。
(四)林元斌曾於如附表一所示之日期交付股份利息及系爭販賣部 租金予曾連（見原審卷第139至141頁）。(五)86年8月15日上訴人與林李萍簽立合約書，約定將系爭旅館 股份分為51股，林李萍以540萬元購買其中20股，但並未代
上訴人支付系爭販賣部租金（見原審卷第215至223、180頁 ）。
(六)賴月娥於88年7月9日以嘉義忠孝郵局第270號存證信函，以 林簡玉蓮於82年10月3日向伊購買系爭旅館14股、每股27萬5 ,000元，並承租系爭販賣部，除已付4股價款110萬元外，餘 款以經濟原因拖欠未於約定之83年10月2日前付清，應於88 年7月20日付清價款275萬元，並付清租金43萬6,000元（截 至88年6月底止）否則依法處理等旨（見原審卷第53-57頁） 。
(七)89年8月2日至90年9月21日間，系爭旅館申請辦理停業（見 原審卷第309頁）。
(八)90年2月12日上訴人、林李萍與賴月娥、林昆生另訂合約書 ，約定就系爭旅館股權分配為林李萍20股、上訴人21股、賴 月娥8股、林昆生2股，賴月娥與林昆生不參與經營，以每股 每月1,500元（月租1萬5,000元）租予林李萍、上訴人共同 經營，租約期限1年自90年3月1日起至91年2月底（見原審卷 第205頁）。
(九)上訴人曾於如附表二所示之日期匯款予被上訴人，93年以後 上訴人即不曾再就系爭販賣部給付被上訴人款項（見原審卷 第143頁、69至73頁、303、305頁）。(十)被上訴人曾出具被證4之會算單，記載：「前帳至86年11月 底於87年4月22日收新台幣伍萬元正曾連」；「至87年4月底 止應付新台幣壹拾柒萬元正扣除伍萬元尚欠壹拾貳萬元正。 」；「元斌附租金至86年6月底」；「一次10萬2,000元；一 次6萬8,000元；一次5萬元」（見原審卷第211至213頁）。(十一)依原審勘驗筆錄記載：「訟爭標的位於面向○○鄉○○村○○○0 00-1號○○○老街大飯店右邊一樓位置。被告（即上訴人） 主張範圍為室內範圍，原告（即被上訴人）主張除室內範 圍外，尚包含延伸騎樓使用部分。訟爭標的現使用人為被 告。」，從而，附圖所示A部分與B部分緊密相連，且B部 分上之雨遮係從A部分所在建物主體外牆向外搭建延伸， 且A部分僅有單一出入口通往B部分，如欲出入如附圖所示 A部分，及必須從該B部分經過（見原審卷第277至286、31 3頁）。
(十二)賴月娥於107年3月22日以嘉義興嘉郵局第59號存證信函， 通知上訴人略以：上訴人向賴月娥承租系爭販賣部，約定 租金每月4,000元，自88年7月1日起即未獲給付，限函達 後繳清88年7月1日至返還系爭租賃物止每月4,000元之類 似租金賠償，並於1個月內返還租賃物（見原審卷第21頁 ）。
(十三)上訴人兼代表曾連、林李萍將系爭旅館經營權，於100年8 月11日出租與訴外人盧立志經營，雙方簽立房屋及旅館經 營權租賃契約書，曾連與林李萍均在見證人欄簽名；上訴 人嗣於同年8月31日出具「聲明書」載明上訴人分配持分 比例為51分之21、曾連分配持分比例為51分之10、林李萍 分配持分比例為51分之20等情（見本院卷第83至97頁）。四、兩造爭執之事項：
(一)被上訴人是否已於92年4月間將系爭販賣部出售予上訴人？ 如否，兩造間之租賃關係是否仍存在而經被上訴人合法終止 ？如是，則被上訴人依租賃之法律關係，請求上訴人應自如 附圖所示編號A、B部分遷出，並將該部分返還被上訴人，有 無理由？
(二)被上訴人依租賃之法律關係，請求上訴人給付起訴前5年之 租金計24萬元本息，有無理由？
(三)被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自108年4月4 日起，至遷出返還如附圖所示編號A、B部分建物之日止，按 月給付4,000元相當於租金之不當得利，有無理由？五、得心證之理由：
(一)被上訴人是否已於92年4月間將系爭販賣部出售予上訴人？ 如否，兩造間之租賃關係是否仍存在而經被上訴人合法終止 ？如是，則被上訴人依租賃之法律關係，請求上訴人應自如 附圖所示編號A、B部分遷出，並將該部分返還被上訴人，有 無理由？
1.查，依兩造不爭執之事項（一）、（二）所示，上訴人嗣於 76年3月間與被上訴人之配偶賴月娥、訴外人林儀芳、陳錦 州、林昆生、張陳雅在上開土地上共同合資興建系爭旅館建 物，未為保存登記，並約定將系爭販賣部(約9坪)即如附圖 所示A部分，此特定部分之事實上處分權及經營權出售予被 上訴人，被上訴人嗣於77年3月12日將系爭販賣部以每月4,0 00元出租予上訴人，約定租期至79年底止，因期滿後未續訂 租約，視為不定期租賃關係，現由上訴人占有使用至今，此 部分之事實堪可認定。而依兩造不爭執之事項（十一）所示 ，如附圖所示B部分，為上有遮雨棚之戶外空間，係從A部分 所在建物主體外牆向外搭建延伸，已因附合而成為系爭旅館 建物不可分離之一部分，且依證人林志忠證述：（86年到88 年本件販賣部，就是被告現在使用的範圍，有無包含室外的 部分？）當時室外有放東西，攤位是在室內，最近幾年才有 擺攤子，這個攤子沒有10年乙節（見原審卷第335頁），兩 造於本院審理時均自認如附圖所示B部分建物，約於83、84 年興建之事實（見本院卷第423頁），足認如附圖所示B部分
建物，顯非於76年3月間所出售予被上訴人之建物，被上訴 人就附圖B部分建物自無取得事實上處分權及管理權，至為 明確。亦認上訴人於77年3月12日承租之範圍並不及於附圖 所示B部分建物乙情，亦甚明確。則被上訴人對如附圖B部分 建物，自始未取得事實上處分權及管理權，亦非73年3月12 日上訴人所承租之建物，故被上訴人自無法依所有權及租賃 之法律關係，請求上訴人應自如附圖所示B部分建物遷出， 並返還該部分予被上訴人，自可認定，被上訴人此部分請求 ，自屬無據。
2.上訴人主張：被上訴人已於92年4月間，將系爭販賣部經營 權以40萬元出售予伊乙節，為被上訴人所否認，經查： ⑴按「物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之 義務。」，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買 受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。依民法第761條之 規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有 改定或指示交付（讓與返還請求權），均生移轉占有之效力 。買受人如先已占有其物，於買賣雙方嗣後達成讓與之合意 時，依民法第761條第1項但書簡易交付之規定，即生移轉占 有之效力。次按「所有權以外之物權，及以該物權為標的物 之權利，歸屬於一人者，其權利因混同而消滅。前條但書之 規定，於前項情形準用之。」，民法第763條亦有明文。 ⑵依證人賴貴梅(即上訴人鄰居)於原審證述：(你是否知道被告 《即上訴人，下同》有跟原告曾連買系爭販賣部的事情？ )我們當天是在萬家福要出來，曾連要進去，就在那裡遇到 ，談販賣部的事情。(當時怎麼談？)我們在那邊遇到曾連， 被告問要不要賣，曾連說好，他們兩個人在談，我當時要開 車回去，你們兩個講好是要賣多少，被告說(曾連)要賣她四 十萬元，我要到農會，被告請我幫她匯錢……。(被告請你去 匯錢時，有跟你說匯的是什麼錢？)販賣部的錢。(當時在談 時，有無說40萬元多久付完？)都陸陸續續。(他們當時有無 說要簽約，寫書面？)沒有。(你說當天被告在萬家福，不是 約好是突然遇到的？)是。(你有無聽到他們兩個說什麼？ )被告問說要不要賣，後來我沒有聽到，我只知道要匯錢。… …。(那天在萬家福前面，你有聽到曾連說什麼嗎？)沒有 。(你說買賣四十萬元是聽被告說的嗎？)是在車上聽被告說 的。(你匯過幾次錢？)很多次。(金錢有固定嗎？)沒有固定 。(有說是什麼錢嗎？)販賣部，是租金還是買賣我不清楚。 (你在萬家福時，有無聽到曾連說你之前欠我的錢還沒有還 ？)沒有。(你說你有聽到被告要跟曾連買販賣部，曾連也說 好，剛剛原告律師問，你有無聽到曾連說什麼，你說沒有，
你到底有無聽到？)我有聽到被告說要跟曾連買販賣部，四 十萬元是被告在車上跟我講的。(之後你去匯款，說你匯的 錢是販賣部的錢嗎？)被告是這麼交代的。(匯錢是在談好之 後還是談好之前？)談好之後。(所以你聽到被告說曾連要賣 她是在車上聽到的嗎？)他們出來時，我有聽到他說好，我 有聽到。(為什麼被告要你匯款，你就幫她匯錢？)她就拜託 我，那個錢是她拿給我的。(被告每次要匯錢時，都是她一 次拿給你，還是分次拿給你？)她是分次拿給我，每次我匯 完就把收據交還給被告。(請鈞院提示被證三、被證一匯款 委託書《法官提示本院卷第69至73頁，第143頁》，這些都是 你匯款的嗎？)對，都是她拜託我幫她匯的。(這些錢被告有 跟你說要做什麼嗎？)販賣部的。(她有跟你說這是租金還是 買賣價金嗎？)沒有乙節（見原審卷第170至175頁）。 ⑶依證人李汶燦於原審證述：(被告《即上訴人》有沒有拜託我《 即被上訴人》賣《系爭販賣部》給他？)有。(請陳述本件過程 。)本人在106年度才接受曾連處理買賣旅社經營權的問題， 然後107年度與曾連、林簡玉蓮碰面才談起他們之間還有債 務未清償，後來我與曾連至○○○林簡玉蓮家，讓他們兩個當 面對質債務問題，所以在了解他們債務還存在，我就跟曾連 講說你們債務要先清除，我才能跟你談旅館買賣，……。(你 說你有當面看到他們對質，你當時聽到的情形為何？)我當 時聽到的是林簡玉蓮說錢早就給曾連了。(你怎麼會認為林 簡玉蓮還有欠曾連錢？)因為曾連有把他的存證信函包括存 證信函裡面所欠的金額拿出來給被告林簡玉蓮看，他才知道 以前匯的款是欠人家租金給的，不是買賣販賣部的錢。(他 們當時說多少錢？)他要追討的是販賣部買賣金額的錢，46 萬元，然後再跟我講說這個沒有搞清楚之前，他們的經營權 無法跟我說買賣。(本件你接觸的過程中，你有聽到曾連跟 林簡玉蓮他不賣了這件事情嗎？)有，107年3月，他存證信 函寄給他的時候，他親口跟我講，不賣給林簡玉蓮，然後他 就寫存證信函了。(有沒有講說不賣的理由為何？)她不守信 用，沒給錢……。(你有沒有親耳聽到曾連跟林簡玉蓮說他不 賣？)沒有，只有曾連跟我講。……乙節（見原審卷第97至101 頁）。
⑷被上訴人於原審陳稱：(販賣部有沒有說要買賣?)93年後被告 租金不給我，我說我不要租了，要收回。我口頭上有答應要 賣給被告，但是要馬上付錢，結果她一毛錢都沒有付，每次 問她，她都說沒有錢。(你有沒有跟被告說販賣部你不賣了? )我有說過，因為她錢都不付給我。(甚麼時候說的？)因為 我催了她好幾年，到107年3月份時，我再發一張存證信函催
她，說我已經不賣了，就是我起訴時附的那張。……(你認為 買賣前，你與被告就販賣部是甚麼關係？)名義上是租賃， 但是她租金都不付。(買賣契約成立後，你與被告是甚麼關 係？)沒有買賣契約，我說如果錢付了，我就賣給你，但是 她一毛錢都沒有付，所以沒有買賣契約。(你認為買賣契約 自始不成立，還是成立後經你解除？)事實上沒有成立，因 為她付了錢才算，所以沒有契約，也沒有解除的問題。……因 為她說要賣給她，那是93、94年或是在92年付錢之前，她硬 套上而已，她為什麼要給我，那是租金多少要給我，……我說 她租金還不付，那時候還有講販賣部買賣的事情乙節（見原 審第96、100、101頁）。
⑸由上可知，兩造於92年4月間已就系爭販賣部事實上處分權及 經營權買賣，以價金40萬元達成合意，買賣契約為諾成契約 ，依民法第345條第1項、第2項規定，買賣之契約成立要件 ，即買受人與出賣人就買賣標的物及價金互相同意即可，至 於賣賣價金之支付時期及買賣標的物之交付、移轉時期，均 非買賣契約之本質性要素，並非買賣契約之成立要件，則兩 造既就買賣標的物及價金之重要之點已有合意，買賣契約即 屬成立；參以上訴人委由賴貴梅匯款如附表二編號4至8所示 之款項合計40萬元予被上訴人(兩造不爭執之事項(九)所示) ，並已於92年11月10日給付買賣價金完畢，堪可認定。兩造 買賣契約既有成立，且已互為履約完畢，則被上訴人其後之 主張解約，自不生效力。被上訴人主張：兩造就系爭販賣部 之價金為40萬元或46萬元，並未達成一致，買賣契約並未成 立，且被上訴人未繳清積欠租金，系爭販賣部買賣業經伊解 除而不存在乙節，應屬無據。
3.本件兩造就系爭販賣部之事實上處分權及經營權之買賣已成 立，上訴人原基於租賃關係而占有系爭販賣部，惟其占有既 經被上訴人本於買賣之法律關係，而以簡易交付之方式交付 ，上訴人即因此取得系爭販賣部之事實上管領力，依民法第 763條之規定，原租賃關係之權利，亦因歸屬於上訴人一人 ，其權利因混同而消滅，被上訴人即無從終止租賃關係，上 訴人之占有，乃具有正當權源。是被上訴人依租賃之法律關 係，請求上訴人應自如附圖所示編號A、B部分遷出，並將該 部分返還被上訴人，應屬無據。
(二）被上訴人依租賃之法律關係，請求上訴人給付起訴前5年之 租金及自108年4月4日起至遷出返還如附圖所示編號A、B部 分建物之日止之不當得利部分：
查，兩造於92年4月間就系爭販賣部之事實上處分權及經營 權之買賣已成立，雙方並履行交付價金及移轉買賣標的物
所有權之義務完畢，上訴人自斯時起已因買賣及被上訴人 之簡易交付而取得系爭販賣部之事實上管領力，其與被上 訴人間之租賃關係已消滅，亦非無權占有，業如前述。是 被上訴人依租賃之法律關係，請求上訴人給付起訴前5年之 租金及自108年4月4日起至遷出返還如附圖所示編號A、B部 分建物之日止之不當得利，均屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依所有權、租賃及不當得利之法律關係 ，請求上訴人應自如附圖所示編號A、B部分遷出，並將該部 分返還被上訴人，上訴人應給付起訴前5年之租金計24萬元 本息，及自108年4月4日起，至遷出返還如附圖所示編號A、 B部分建物之日止，按月給付4,000元相當於租金之不當得利 ，均屬無據，不應准許。其就該部分假執行之聲請亦失所附 麗，應併予駁回。原審就此部分判命上訴人原判決關於主文 第1項命上訴人遷出並返還建物，及主文第2、3項所命上訴 人給付部分，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將 原判決此部分予以廢棄改判，如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘 明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 10 日 民事第五庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 孫玉文
法 官 郭貞秀
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 12 月 10 日
書記官 林虹妤
附表一：林元斌交付被上訴人之股份利息及系爭販賣部租金編號 日期 金額 方式 備註 1 85/04/04 10萬2,000元 現金 期別：85年4-6月份 2 85/10/11 10萬2,000元 現金 期別：85年7-9月份 3 86/01/15 10萬2,000元 支票1張 期別：85年10-12月份 4 86/04/07 10萬2,000元 現金 期別：86年1-3月份 5 86/07/07 10萬2,000元 現金 期別：86年4-6月份被上訴人簽收時加註「欠1000」字樣 合計：51萬元
附表二：上訴人匯款予被上訴人之金額
編號 日期 金額 被上訴人主張給付買賣價金◎ 1 90年6月13日 8,000元 2 91年5月6日 1萬元 3 91年7月17日 1萬元 4 92年4月8日 10萬元 ◎ 5 92年7月28日 4萬元 ◎ 6 92年9月1日 6萬元 ◎ 7 92年10月6日 10萬元 ◎ 8 92年11月10日 10萬元 ◎ 9 93年4月19日 3萬元 合計：45萬8,000元