臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度重上字第149號
上訴人即附
帶被上訴人 陳盛興
訴訟代理人 李震華律師
複 代理 人 紀知毅
被上訴人即
附帶上訴人 陳秀環
訴訟代理人 孫銘豫律師
複 代理 人 成本鈞律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國108年5
月16日臺灣苗栗地方法院107年度重訴字第89號第一審判決提起
上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於109年12月16日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人給付被上訴人新臺幣捌佰貳拾萬元本息 部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、被上訴人之附帶上訴及假執行之聲請均駁回。四、第一、二審訴訟費用，關於上訴部分由被上訴人負擔；關於 附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人陳秀環（以下逕稱其姓名）主張： 坐落苗栗縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）原 為訴外人張○○（原姓名張○○）、張○○（以下合稱張○ ○等2人）共有，應有部分各為5分之3、5分之2。張○○等2 人與上訴人即附帶被上訴人陳盛興（以下逕稱其姓名）於民 國102年6月15日簽定合建契約書（下稱甲約；建案名稱○○ ○○，下稱合建房屋），約定張○○等2人就合建房屋分配 樓層為第1層、地下層及第3層【張○○等2人內部約定張○ ○取得第1層及地下層（下稱系爭房屋），張○○取得第3層 】，其餘樓層分配予陳盛興。嗣陳盛興為履行興建合建房屋 之義務，於102年8月8日設立○○建設有限公司（下稱○○ 公司），再以○○公司之名義向苗栗縣政府請准核發建造執 照。其後張○○與兩造於104年1月6日簽定同意承受書（下 稱系爭同意書），約定張○○將其關於甲約之地主權利全部 讓與陳秀環承受，以供張○○向陳秀環借款新臺幣（下同） 820萬元之擔保。因陳秀環以分配系爭房屋內容不明確，遂 與陳盛興再於同日簽定房地預定買賣契約書（下稱乙約）， 約定系爭房屋面積合計273.74平方公尺，其中專有部分面積
246.68平方公尺（含主建物233.34平方公尺、附屬建物即陽 台13.34平方公尺），主建物或房屋登記總面積如有誤差超 過3%者，買方得解除契約（乙約第5條第3項），總價款合計 1,200萬元（乙約第6條）。詎陳盛興於106年11月20日辦理 建物所有權第一次登記，實際登記面積顯與乙約所載面積不 符，有短少專有部分面積206.18平方公尺之重大瑕疵。爰依 乙約第5條第3項、第25條第2項及民法第359條規定，以原審 起訴狀繕本之送達，作為向陳盛興為解除甲約之意思表示。 茲因系爭土地已作為合建房屋之基地，並分割移轉予各樓層 所有人，陳盛興無從返還，爰依民法第259條第6款規定，請 求陳盛興應給付1,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即1 07年9月14日）起至清償日止，按年息5%計算之利息（下稱1 ,200萬元本息）【陳秀環於原審請求陳盛興、○○公司應連 帶給付1,710萬元本息（土地價額1,200萬元＋違約金180萬 元＋逾期取得使用執照遲延利息252萬元＋逾期交屋遲延利 息78萬元），原審僅判命陳盛興應給付820萬元本息，陳盛 興就其敗訴部分，全部提起上訴；陳秀環就其敗訴部分，提 起一部附帶上訴，其請求陳盛興給付510萬元本息及○○公 司給付1,710萬元本息敗訴部分，未據聲明不服，業已確定 ，已確定部分下不贅敘】。
二、陳盛興則以：
陳秀環於104年1月6日得知系爭土地已交付全國農業金庫股 份有限公司（下稱農金公司）信託後，遂要求陳盛興以○○ 公司名義與之另行簽定乙約，以確保將來可逕對○○公司請 求移轉登記。惟陳秀環簽定乙約後隨即偕同張○○前往農金 公司辦理信託，經農金公司以陳秀環非真正買方，與信託約 定僅保障消費者不符為由，拒絕受理。是乙約僅是形式上簽 立，並非真正之買賣，更非甲約之補充約定，兩造並無受其 內容拘束之真意。陳秀環於104年1月6日偕同代書到場簽約 ，已瞭解其承受權利之性質及範圍，自不能就公設僅能登記 為共有諉不知情。是陳秀環片面誤解公設可移轉登記為單獨 所有，陳盛興就此給付不能並無可歸責事由存在，依民法第 266條第1項規定，免為對待給付。況且，陳盛興已依甲約移 轉系爭房屋及系爭土地應有部分，並通知交屋，自無違約等 語，資為抗辯。
三、兩造之聲明：
(一)陳盛興部分：
⒈上訴聲明：
⑴原判決不利於陳盛興之部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，陳秀環在第一審之訴駁回。
⒉對附帶上訴之答辯聲明：
⑴附帶上訴駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行(二)陳秀環部分：
⒈答辯聲明：
上訴駁回。
⒉附帶上訴聲明：
⑴原判決關於駁回陳秀環後項之訴部分廢棄。
⑵陳盛興應再給付380萬元，及自107年9月14日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息（下稱380萬元本息）。 ⑶願供擔保，請准宣告假執行。
四、兩造不爭執事項（部分用語依卷證文義略作調整）：(一)系爭土地（面積226平方公尺）原為張○○等2人共有，應有 部分各5分之3（135.6平方公尺折合41.019坪）、5分之2（ 90.4平方公尺折合27.346坪）。張○○等2人於102年6月15 日與陳盛興簽定甲約，約定由張○○等2人將系爭土地提供 給陳盛興作為建築基地，由陳盛興負責規劃設計、施工興建 地上7層及地下1層之房屋。張○○等2人分配第1層、地下層 及第3層（張○○等2人內部約定由張○○分得系爭房屋即第 1層及地下層，由張○○分得第3層），其餘樓層分由陳盛興 取得（見原審卷第35-39頁）。
(二)張○○為向陳秀環借款，欲將其就甲約可分配房地權利轉讓 予陳秀環，張○○遂與兩造於104年1月6日簽定系爭同意書 ，三方同意由陳秀環概括承受張○○就甲約（地主）之權利 義務（見原審卷第49頁）。
(三)○○公司曾與陳秀環於104年1月6日另就系爭房屋及基地簽 定乙約【陳盛興以○○公司名義與陳秀環簽定乙約，原審已 列為不爭執事項，見原審卷第51-63、225頁】。(四)合建房屋使用執照核發日期為106年9月25日。(五)合建房屋（坐落苗栗縣○○市○○段0000○號，門牌北安街 200號）實際移轉登記予陳秀環之面積，為專有部分40.5平 方公尺、共有部分248.51平方公尺，且地下層均屬共有部分 （見原審卷第119-121頁、第65-69頁），但已依約移轉系爭 土地應有部分7分之1（見原審卷第71頁）。(六)系爭土地公告現值每平方公尺3萬9,800元（見原審卷第71頁 ）。
五、兩造爭執事項（部分用語依卷證文義略作調整）：(一)乙約是否為甲約之補充協議？或僅是形式上簽立，非真正買 賣契約，陳盛興是否應受乙約內容之拘束？
(二)陳秀環主張依乙約第5條第3項、第25條第2項約定或民法第
359條規定，解除經補充後之甲約，再依民法第259條第6款 規定，請求陳盛興返還土地價額1,200萬元，是否有據？六、本院之判斷：
(一)乙約是否為甲約之補充協議？或僅是形式上簽立，非真正買 賣契約，陳盛興是否應受乙約內容之拘束？
⒈按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而 真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標 準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號 判例要旨參照）。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為 推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌 訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據 資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟 價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或 截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年度 台上字第2631號判決要旨參照）。
⒉查張○○等2人與陳盛興於102年6月15日簽定甲約時，僅於 第2條約定樓層分配，各樓層面積及專有、共有部分面積均 未明確約定（見原審卷第35頁），此乃當時主管機關尚未核 發建造執照，致無從事先知悉各樓層面積。苗栗縣政府嗣於 103年3月17日就合建房屋核定平面圖，並核發建造執照，其 上詳載地下層面積138.76平方公尺，用途全屬公設性質之防 空避難室，第1層屬專有部分住宅面積僅70.27平方公尺，其 餘則全屬公設性質之停車空間面積64.64平方公尺（見原審 卷第43、267-171頁）。張○○則與兩造於104年1月6日簽定 系爭同意書，由張○○將甲約關於地主之權利（即系爭房屋 及系爭土地應有部分7分之1）權利讓與陳秀環，且系爭同意 書並以甲約、建造執照及縣政府核准之第1層與地下層平面 圖分別列為附件一、二、三（見原審卷第49頁），陳秀環當 日並偕同代書廖○○到場（見原審卷第287頁以下，及本院 卷一第294頁以下廖○○所為證言），再參以證人即承辦代 書陳○○於本院審理時證稱：兩造當時（按應指104年1月6 日）就是因為對登記有疑慮，所以就約在陳盛興竹南○○路 00號大眾建設公司協商，陳盛興當時問伊可否登記，伊當時 表示可以依照法律登記為共有。當時陳盛興有拿平面圖給在 場的大家看，伊說可以登記為共有，伊講完後陳秀環就說知 道等語（見本院卷一第179-180頁）。準此各情，可見陳秀 環於104年1月6日簽定系爭同意書及乙約當時，應已知悉除 第1層住宅部分外，地下層全部及第1層其餘部分均屬公設， 依法均不得登記為個人專有，應無疑義。
⒊次查合建房屋各樓層經苗栗縣政府核准建築面積，除地下層
138.76平方公尺外，其餘各層均為134.91平方公尺（見原審 卷第43頁），扣除公設部分後，兩造顯然不可能再約定移轉 專有部分面積273.74平方公尺。此由張○○於原審證稱：陳 秀環簽定系爭同意書時知道1樓有停車位設計，地下室是防 空避難室，還有機電室、電信機房、電梯間，且陳秀環曾投 資不動產，比伊專業，當時才提出此部分應屬公設，可否變 成她的產權；陳秀環知道非正式買賣，乙約僅應其要求簽立 ，其亦知非真正買賣，陳秀環之原意，乃日後可向他人宣稱 以1,200萬元購得，因買賣契約是假的，所以伊未在買賣契 約上簽名等語（見原審卷第227頁以下），益臻明確。準此 各情，乙約關於應移轉面積及價金記載全然不實，且兩造均 無締約之真意，則乙約自不可能成為甲約之補充協議。 ⒋又查陳秀環自簽立系爭同意書時起，已承受張○○本於甲約 之權利義務，即取得合建房屋之地主地位，其依據甲約約定 ，本可要求陳盛興移轉地下層、第1層及系爭土地應有部分 ，兩造僅止於建商與地主之法律關係而已，而非出賣人與買 受人之關係，其等權利義務悉依甲約為據，客觀上實無必要 再簽定具買賣性質之乙約之必要，益見張○○證述乙約是假 的，自非虛妄，應堪採認。
⒌承上，乙約並非甲約之補充協議，僅是形式上簽立，非真正 買賣契約，陳盛興自無須受乙約內容之拘束。
(二)陳秀環主張依乙約第5條第3項、第25條第2項約定或民法第 359條規定，解除經補充後之甲約，再依民法第259條第6款 規定，請求陳盛興返還土地價額1,200萬元，是否有據？ ⒈查甲約及系爭同意書關於系爭房屋究應移轉單獨所有及共有 具體面積數額各為若干？既未明文約定，自應以列為系爭同 意書附件之建造執照及平面圖之記載，作為補充解釋之依據 ，始符合締約當事人之真意。茲依陳盛興於106年11月20日 辦理合建房屋建物所有權第一次登記，其中登記予陳秀環部 分，為地下層（8623建號，用途：防空避難室）所有權應有 部分100分之862，第1層（8616建號）專有部分40.5平方公 尺，8624建號（用途：樓梯間、機房、停車空間）應有部分 100分之46，據此核算移轉總面積為289.01平方公尺（見原 審卷第67-69、119-121頁），不僅多於建造執照所載地下層 及第1層之面積總和273.67平方公尺（計算式：138.76＋134 .91＝273.67，見原審卷第43頁），亦多於乙約所載應移轉 總面積273.74平方公尺，更與系爭同意書記載「...該合建 案中張○○分得地上一層及地下一層（扣除電梯、台電受電 室的公設除外之其餘面積）同意移轉由本人（指陳秀環）承 受...」意旨，洵無不合。準此各情，堪認陳秀環主張陳盛
興有移轉面積不足之重大瑕疵乙節，亦無依據，自難憑採。 ⒉又查陳盛興事後經由○○公寓大廈區分所有權人會議，決議 通過○○公寓大廈管理規約，其中約定第1層地上之法定空 地側面及後面由陳秀環專用，以履行系爭同意書特約二所載 給付內容；復約定地下層扣除電梯、台電受電室以外公設以 外部分由陳秀環專用，暨約定第1層停車空間亦由陳秀環專 用，並依法向苗栗縣苗栗市公所報備（見本院卷第127-161 頁），以履行陳盛興答應陳秀環下述要求：⑴公設停車位變 成陳秀環之產權，⑵地下層將機電設備隔開，其他產權歸陳 秀環（見原審卷第235頁張○○所為證言）。準此，足認陳 盛興已依甲約及系爭同意書約定內容履行，並無陳秀環所稱 違約情事。
⒊末查乙約既非甲約之補充協議，僅是形式上簽立，非真正買 賣契約，即兩造間僅止於建商與地主之關係，而非出賣人與 買受人之關係，則兩造權利義務自無適用乙約之餘地。況本 件既無陳秀環所稱面積不足之重大瑕疵存在，亦無其他違約 事由，自無適用民法買賣關於解除契約規定之餘地，殆無疑 義。換言之，陳秀環主張依乙約第5條第3項、第25條第2項 約定或民法第359條規定，解除經補充後之甲約，再依民法 第259條第6款規定，請求陳盛興返還土地價額1,200萬元， 均無依據，自難憑採。
七、綜上所述，陳秀環依民法第259條第6款規定，請求陳盛興應 給付1,200萬元本息，為無理由，不應准許。從而原審判命 陳盛興應給付820萬元本息部分，自有未洽，上訴意旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢 棄改判如主文第二項所示。至於上開其餘不應准許部分，原 審為陳秀環敗訴之判決，其理由容有未洽，但結論並無不合 ，仍應予維持。陳秀環就此部分提起附帶上訴，指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴 ，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件陳盛興之上訴為有理由，陳秀環之附帶上訴 為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條、第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 楊 國 精
法 官 李 立 傑
法 官 陳 正 禧
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳 三 軫
中 華 民 國 109 年 12 月 30 日
, 台灣公司情報網