臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第464號
上 訴 人 彭坤政
訴訟代理人 陳岳瑜律師
複 代理 人 黃于容律師
被 上訴 人 徐柏林
徐柏壽
共 同
訴訟代理人 高亘瑩律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國109
年4月30日臺灣新北地方法院108年度重訴字第379號第一審判決
提起上訴，本院於109年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹：程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。上訴人起訴時原聲明：「被上訴人徐柏林及徐柏壽應分別自民國108年3月5日起至被上訴人二人喪失門牌號碼新北市○○區○○路0段000號（下稱系爭建物）2、3樓房屋所有權日止，按月給付上訴人各新臺幣（下同）6萬4,762元、4,317 元。」（見原審卷第123-124頁）。嗣於本院更正原聲明為：「㈠被上訴人徐柏林應自108年3月5日起至被上訴人終止對新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之占有時止，按月給付上訴人6萬4,762元。㈡被上訴人徐柏壽應自108年3月5日起至被上訴人終止對系爭土地之占有時止，按月給付上訴人4,317元。」（見本院卷第245-246頁）。上訴人僅係就終止占有之標的為確認而補充其事實上之陳述，並未變更訴訟標的，依上開規定，自非為訴之變更或追加。貳：實體部分：
一、上訴人主張：伊於108年2月21日經由原法院強制執行拍賣程 序買受系爭土地（權利範圍：2分之1）暨其上新北市○○區○○ 段0000○0000○號建物（即系爭建物1樓，權利範圍：全部、1 樓層面積：96.47平方公尺、騎樓：16.02平方公尺，合計11 2.49平方公尺，及未辦保存登記部分，權利範圍：全部、面 積6.97平方公尺，下稱系爭建物1樓），於108年3月5日領得 不動產權利移轉證書，並於同年3月15日完成所有權登記。 被上訴人徐柏壽、徐柏林則因分割繼承而分別為系爭建物2 、3樓（即同段0000、0000建號建物）所有權人，就系爭土 地之應有部分各為64分之15、64分之1，而與伊及訴外人杜０ ０共有系爭土地。依98年7月23日施行之民法第799條第4項及 物權編施行法第8條之5規定法理，關於區分所有建物如何配 賦土地面積，除另有約定外，應依「區分所有建物專有部分 面積與專有部分總面積之比例定之」。然系爭房地之所有權 人就各層應配賦之基地比例並無特別約定，被上訴人徐柏壽 、徐柏林僅各配賦系爭土地應有部分64分之15、64分之1， 少於依其等各樓層面積比例應配賦之4分之1，即實際使用應 有部分超越所有權範圍，被上訴人徐柏壽、徐柏林無權使用 之範圍各為64分之1、64分之15，且因伊僅有系爭建物1樓， 對系爭土地之所有權應有部分達2分之1，被上訴人無權占有
之土地應有部分自屬伊所有，被上訴人應給付其等逾越應有 部分之範圍使用收益之不當得利予伊。又系爭土地周圍生活 機能方便，附近鄰永豐公園、興隆市場、家樂福，各類商家 、銀行林立，交通便利，距警察局不到100公尺，治安相對 良好，應依公告現值年息10%、無權使用之應有部分範圍， 計算其等不當得利數額。爰依民法第179條、第182條第2項 規定，求為命被上訴人徐柏林、徐柏壽應分別自108年3月5 日起至其等二人終止對系爭土地之占有時止，按月給付伊6 萬4,762元、4,317元等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上 訴人不服，提起上訴）。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被 上訴人徐柏林應自108年3月5日起至被上訴人終止對系爭土 地之占有時止，按月給付上訴人6萬4,762元。㈢被上訴人徐 柏壽應自108年3月5日起至被上訴人終止對系爭土地之占有 時止，按月給付上訴人4,317元。㈣願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被上訴人則以：系爭土地原為伊等之父徐瑞蕙與訴外人即伊 等之伯父簡瑞禎共有，應有部分各為4分之1、4分之3，而坐 落於系爭土地上之系爭建物1至4樓，係以渠等二人為起造人 ，於69年11月28日建築完成，並於70年5月29日辦理所有權 第一次登記時，協議由徐瑞蕙取得系爭建物2、3樓所有權， 簡瑞禎與訴外人徐彥京分別取得系爭建物1、4樓所有權，嗣 後上訴人於108年3月5日因拍賣取得系爭建物1樓所有權，伊 等則於108年4月22日因分割繼承分別取得系爭建物2、3樓所 有權。上訴人雖主張依98年7月23日施行之民法第799條第4 項及物權編施行法第8條之5規定法理，應以「區分所有建物 專有部分面積與專有部分總面積之比例」定配賦土地面積， 然系爭建物係於69年11月28日建築完成，修法後亦無溯及適 用之規定，上訴人之主張，自屬無據。又依民法第818條、 土地登記規則第79條第1項規定，區分所有建物應分配之基 地持分比例，應以使用執照認定申請人之權利範圍及位置、 全體起造人分配協議書、移轉契約書或其他證明文件之方式 ，決定各權利人間之應有部分或相互之權利關係。而系爭土 地之共有人間原為親屬家族關係，系爭建物於起造時即經起 造人決定房屋與土地之分配關係，並為登記，由徐瑞蕙占有 使用系爭建物2、3樓，迄今已近40年，就該土地使用情形共 有人向無任何異議或爭執，同意彼此就各自占有管理之部分 予以使用、收益，足以推認其間已有分管使用之默契。上訴 人係經由原法院106年度司執字第118143號強制執行事件之 拍賣程序而取得系爭房地，由拍賣登記資料當可辨別各區分 所有建物及其所對應基地應有部分比例，亦可知悉系爭土地
及其上建物分層之使用狀態，對於系爭土地原共有人間就系 爭建物之基地定有默示之分管協議等情事，顯可得而知，而 仍決意投標買受，其即應受簡瑞禎與徐瑞蕙所定分管契約之 拘束，伊等依該分管契約管理使用系爭土地，並非無法律上 原因。且縱伊等對系爭土地應有部分合計僅有4分之1，與系 爭建物2、3樓之使用比例不合，然伊等基於繼承關係取得系 爭建物2、3樓，依占有連鎖之原理，伊等亦得對系爭土地之 所有權人主張有占有使用系爭土地之正當權源，上訴人依民 法第179條、第182條第2項規定，請求伊等返還占用系爭土 地之利益，洵屬無據等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠上 訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠系爭建物坐落基地為系爭土地，系爭土地、建物之所有權更 迭情形如下：
⒈系爭建物1樓（即0000建號建物，權利範圍：全部，69年11月 28日建築完成日期，70年5月29日第一次登記），原所有權 人簡瑞禎，91年11月18日因夫妻贈與而變更所有權人為林紫 雲，108年3月15日因拍賣而變更所有權人為上訴人。 ⒉系爭建物2樓（即0000建號建物，權利範圍：全部，69年11月 28日建築完成日期，70年5月29日第一次登記）：原所有權 人徐瑞蕙，108年4月2日因分割繼承登記而由被上訴人徐柏 壽取得。
⒊系爭建物3樓（即0000建號建物，權利範圍：全部，69年11月 28日建築完成日期，70年5月29日第一次登記）：原所有權 人徐瑞蕙、簡瑞禎（權利範圍：各2分之1），70年7月29日 移轉登記為徐瑞蕙所有，108年4月2日因分割繼承登記而由 被上訴人徐柏林取得。
⒋系爭建物4樓（即0000建號建物，權利範圍：全部，69年11月 28日建築完成日期，70年1月21日第一次登記）：原所有權 人為簡徐源，108年3月14日因拍賣登記而由杜００取得。 ⒌70年2月17日板地測字1961、1962、1963號建物複丈（勘測 ）結果成果圖，記載系爭建物1樓所有權人：簡瑞禎（權利 範圍：全部）、系爭建物2樓所有權人：徐瑞蕙（權利範圍 ：全部）、系爭建物3樓所有權人：簡瑞禎、徐瑞蕙（權利 範圍：各2分之1 ）。69年10月20日板地測字第17418號建物 複丈（勘測）結果成果圖，系爭建物4樓所有權人：簡瑞禎 （權利範圍：全部）。
⒍簡瑞禎、徐瑞蕙於67年12月28日由以買賣為原因而登記取得 系爭土地所有權各4分之3、4分之1，其中簡瑞禎持份4分之3 部分，於72年間因拍賣而移轉所有權4分之1予拍定人洪吉春
、78年間因買賣而移轉予簡徐源。系爭土地現登記所有權情 形為：
⑴訴外人杜００所有權權利範圍4分之1：於108年3月14日因拍 賣登記取得。
⑵上訴人所有權權利範圍2分之1：於108年3月15日因拍賣登 記取得。
⑶被上訴人徐柏壽所有權權利範圍64分之15：於108年4月2 日因分割繼承登記取得。
⑷被上訴人徐柏林所有權權利範圍64分之1：於108年4月2 日 因分割繼承登記取得。
⒎上開土地、建物所有權更迭情形，有原法院不動產權利移轉 證書、土地及建物登記第一類謄本、建物所有權狀、臺北縣 板橋地政事務所建物複丈（勘測）結果、新北市板橋地政事 務所109年8月24日新北板地資字第1096015894號函暨所附臺 灣省臺北縣土地登記簿、建築改良物登記簿、新北市地籍異 動索引在卷可稽（見原審板簡卷第27-29頁、第53-57頁、原 審卷第85頁、第89頁、原審限閱卷第55-61頁、本院卷第98- 175頁）。
㈡徐瑞蕙為被上訴人之父親、簡瑞禎為被上訴人之伯父。四、上訴人主張被上訴人所有之系爭建物2、3樓，依建物樓層面 積之比例使用系爭土地2分之1應有部分，然被上訴人就系爭 土地僅有合計應有部分4分之1所有權，即實際使用應有部分 超越其所有權範圍，無權使用比例達4分之1，而其僅有系爭 建物1樓，對系爭土地之所有權範圍為2分之1，被上訴人無 權占有系爭土地之應有部分屬於其所有，其自得依民法第17 9條、第182條第2項規定，請求被上訴人給付其無權占用部 分之不當得利等語，為被上訴人所否認，並執前詞置辯。經 查：
㈠系爭建物有無98年7月23日施行之民法第799條第4項及物權編 施行法第8條之5規定法理之適用，應以「區分所有建物專有 部分面積與專有部分總面積之比例」定配賦土地面積？ ⒈區分所有建築物與其基地為個別獨立之不動產，該類建築物 使用基地之權利態樣，不限於所有權。舉凡地上權、典權， 或基於債權之使用借貸、互易、合建、租賃等等，均可為合 法之權源。各區分所有建築物有無相對應之基地所有權應有 部分，原非該建築物合法使用基地之要件。雖98年1月23日 修正公布之民法第799條第4項本文，規定區分所有人就基地 之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定 之。然此係就基地所有權為各區分所有人共有之情形所為規 定，且依民法物權編施行法第1條規定，於修正前之物權並
無適用。可知共有基地之區分所有人，在上開民法799條第4 項修正前，本於基地共有權能使用基地，不可逕謂其使用基 地之權利範圍，應依其專有部分面積與專有部分總面積之比 例決定，其專有部分超越該比例部分，使用基地即屬不當得 利。且細繹物權編施行法第8條之5規定，僅係說明同一區分 所有建築物之區分所有人間為使其共有部分或基地之應有部 分符合修正之民法第799條第4項規定之比例而為移轉者，不 受修正之同條第5項規定之限制。及區分所有建築物之專有 部分所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於區分所有 建築物之基地出賣時，有關優先承買權之規範，亦無從據此 推認系爭建物有98年7月23日施行之民法第799條第4項法理 之適用。
⒉查系爭建物坐落於系爭土地上，為4層樓4戶集合式住宅， 系 爭土地於67年12月28日由簡瑞禎、徐瑞蕙因買賣而登記取得 所有權各4分之3、4分之1，系爭建物則係於69年11月28日建 築完成，系爭建物1、2、3樓並於70年5月29日、系爭建物4 樓於70年1月21日分別辦妥建物所有權第一次登記等情，為 兩造所不爭執，系爭土地、建物之登記，均在民法799條第4 項規定修正前發生，揆諸上開說明，系爭建物與基地應有 部分之分配，並不適用該修正條文之規定。即建物所有人應 分配若干基地應有部分，並非依建物專有部分面積與專有部 分總面積之比例決定。且該時法令並無關於區分所有建物應 如何分配基地權利之規範，而共有基地之使用收益，為基地 分管之事項，本於分管契約僅所有人始能訂立之法則，決定 基地之使用收益，應屬基地共有人自由決意之範圍，並不受 其上區分所有建物所有權歸屬情況之限制。是以，在民法第 799條第4項規定修正前興建之建物，並無必須按各專有部分 面積所佔專有部分總面積比例決定配賦基地之法理。 ⒊上訴人雖主張依民法第799條第4項之法理，除另有約定外， 被上訴人就系爭建物2、3樓，應按其專有部分面積所占專有 部分總面積比例，分配所使用之基地應有部分，被上訴人既 已自認「未約定區分所有建物配賦之基地應有部分」之事實 ，其等分別使用系爭土地4分之1應有部分，就超過其等應有 部分，自屬無權占用系爭土地，而為不當得利云云。然本件 建物所有人應分配若干基地應有部分，並非依建物專有部分 面積與專有部分總面積之比例決定，已如前述，且觀系爭建 物於辦理建物所有權第一次登記時，即就各別樓層登記系爭 建物1樓為0000建號，所有權人簡瑞禎、系爭建物2樓為0000 建號，所有權人徐瑞蕙、系爭建物3樓為0000建號，所有權 人為徐瑞蕙及簡瑞禎（其後於70年7月29日即移轉登記為徐
瑞蕙所有）、系爭建物4樓為0000建號，所有權人為簡瑞禎 ，迨至79年1月5日，簡徐源因買賣取得系爭建物4樓暨系爭 土地之應有部分4分之1時，系爭建物2、3樓暨系爭土地之應 有部分4分之1仍為徐瑞蕙所有、系爭建物1樓暨系爭土地之 應有部分1/2為簡瑞禎所有，於91年11月18日林紫雲因夫妻 贈與取得系爭建物1樓暨系爭土地之應有部分1/2等情，均為 兩造所不爭執，則系爭土地原既屬徐瑞蕙、簡瑞禎共有，於 系爭建物興建完成後徐瑞蕙、簡瑞禎即各自分配所屬之樓層 ，可知徐瑞蕙、簡瑞禎已就系爭建物、系爭土地各自應有比 例、所有權之歸屬為分配，即系爭建物1樓配賦系爭土地之 應有部分2分之1、系爭建物2、3樓配賦系爭土地之應有部分 4分之1、系爭建物4樓配賦系爭土地之應有部分4分之1，其 等既有此分配之約定，應屬基地共有人自由決意之範圍，本 應從其等約定，縱使約定之內容致與專有部分面積占專有部 分總面積之比例不合，亦屬適法。是上訴人執此主張被上訴 人已自認「未約定區分所有建物配賦之基地應有部分」之事 實，依民法第799條第4項之法理，應按其專有部分面積所占 專有部分總面積比例，分配所使用之基地應有部分，委不足 取。
㈡被上訴人徐柏壽、徐柏林所有系爭建物2、3樓，是否係無權 占用系爭土地？
⒈按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人 全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共 有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法 所不許（最高法院100年台上字第1776號判決意旨參照）。 共有土地之分管契約係指土地共有人間約定各自分別占有共 有物之特定部分，而為管理之契約，此種契約係共有人全體 所訂立，此即民法第820條第1項所稱「除契約另有約定」之 情形，其內容為分別占有共有物之特定部分而為管理，本諸 契約自由原則，其所約定占有共有物之特定部分，不以按應 有部分換算者為限，較應有部分換算為多或少均無不可，部 分共有人未占有共有物，甚或將部分共有物交予第三人使用 收益者，亦足當之（此即大法官會議解釋第349號解釋所涉 及之分管類型）。分管契約因係關於共有物管理之約定，故 其成立須由共有人全體共同協議定之，然不以書面為必要， 以明示或默示為之均無不可（最高法院87年台上字第1359號 、98年台上字第1087號判決參照）。所謂默示之意思表示， 除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效 果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之 特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者
，亦非不得謂為默示之意思表示。共有物分管之約定，不以 訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自 占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各 自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示 分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共 有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人， 除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有 可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年台 上字第2426號、99年台上字第270號、99年台上字第2278號 判決參照）。
⒉經查，系爭建物1、2、3樓所有人配賦系爭土地應有部分比例 均非4分之1等節，已如前述，則自建物第一次登記迄今已逾 40年，區分所有人各自占有管領專有部分，對於各區分所有 人所配賦系爭土地應有部分比例各有如上所述不一致及變動 之情形，長達40年，相互容忍，對於各共有人之區分所有建 物使用系爭土地，彼此未加干涉，揆諸前揭說明，堪認全體 共有人間已有默示分管契約之存在。又上訴人因拍賣受讓取 得原屬林紫雲所有之系爭建物1樓全部及系爭土地應有部分2 分之1所有權時，由原法院公告（第三次拍賣）之附表標別 甲、乙記載「系爭建物為4層樓鋼筋混凝土造，4樓部分所占 系爭土地權利範圍為4分之1、1樓部分所占系爭土地權利範 圍為2分之1」，有原法院公告附卷可憑（見原審卷第159-16 4頁），即可知上訴人取得之系爭建物1樓所占系爭土地應有 部分比例與其他共有人並不一致甚明，對於各共有人間有上 述默示分管契約之存在不能諉為不知，是被上訴人抗辯上訴 人應同受拘束而有容忍義務，不得主張被上訴人對於系爭土 地之應有部分比例不足為不當得利，應屬有據。 ⒊被上訴人既為系爭土地共有人，且依共有人間默示分管契約 約定得占有使用系爭土地，足認被上訴人占用使用系爭土地 並非無權占有。
㈢上訴人依民法第179、182條第2項規定，請求被上訴人返還不 當得利，有無理由？
⒈民法第179條規定之不當得利，須當事人間財產損益變動，即 一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由於 無法律上之原因所致者，始能成立；倘受益人基於債權或物 權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益（最高 法院101年度台上字第1411號判決意旨參照）。 ⒉系爭建物係98年7月23日施行之民法第799條第4項規定修正前 興建之建物，並無必須按各專有部分面積所佔專有部分總面 積比例決定配賦基地之法理，被上訴人既為系爭土地共有人
，且依共有人間默示分管契約約定，被上訴人占有使用系爭 土地並非無權占有，係本於基地共有人之權能，或基地共有 人之同意，均非無法律上之原因，並不構成不當得利。上訴 人依不當得利法律關係，請求被上訴人返還所受利益，自屬 無據。
五、綜上，上訴人依民法第179條、第182條第2項規定，請求被 上訴人徐柏林應自108年3月5日起至被上訴人終止對系爭土 地之占有時止，按月給付上訴人6萬4,762元。被上訴人徐柏 壽應自108年3月5日起至被上訴人終止對系爭土地之占有時 止，按月給付上訴人4,317元，為無理由，不應准許。原審 為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 16 日 民事第十二庭
審判長法 官 陳秀貞
法 官 毛彥程
法 官 蔡世芳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 16 日
書記官 何敏華
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。