臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第218號
上 訴 人 成康華廈管理委員會
法定代理人 江東炎
訴訟代理人 廖宸和律師
被 上訴人 鄭凱錡
張秀良
林淑月
共 同
訴訟代理人 張國璽律師
郭大維律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國109
年1 月6 日臺灣臺北地方法院107 年度訴字第503 號第一審判決
提起上訴，本院於109 年12月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
上訴人之法定代理人原為鄧玉立，於民國109 年8月6 日變 更為江東炎，有臺北市政府都市發展局109 年9 月10日北市 都建字第1093068067號函可按，並經其具狀聲明承受訴訟（ 見本院卷一第365 、403 頁），核與民事訴訟法第175 條第 1 項、第176 條規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0○00○00○00號1 至7樓「成康華廈」集合住宅社區（下稱系爭社區，坐落同 區仁愛段五小段第398 地號土地上），於69年間起造之初， 在該社區戶外設置含6 個車位之公共空間，未約定由特定住 戶專用，屬公共設施，由全體區分所有權人（下稱區權人） 共用，而應由系爭社區管理委員會（即上訴人）管理、維護 ，詎遭被上訴人張秀良（上址8 、10號1 樓房屋區權人，下 稱該兩屋為8 號、10號房屋）、鄭凱錡（上址12號1 樓房屋 區權人，下稱該屋為12號房屋）、林淑月（上址14號1 樓房 屋區權人，下稱該屋為14號房屋）分別長期無權占用如原判 決附圖（下稱附圖）編號C 、E 、G 所示（占用面積分別為 143.53、65.84、22.06 平方公尺）之公共空間，致全體區 權人受有損害，爰依民法第179 條規定，請求其等分別按坐
落土地申報地價年息7 ％計算，給付起訴時點回溯5 年相當 於租金之不當得利，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定 利息。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。 上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）張秀良、鄭凱錡、林 淑月應分別給付上訴人新臺幣（下同）558 萬6,187 元、25 6 萬2,492 元、78萬0,735 元，及均自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（三）願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被上訴人抗辯略以：被上訴人占用前開空間，係本諸系爭社 區全體區權人間分管契約，系爭社區之1 樓原始買受人購屋 價格，高於其他樓層，並取得房屋前方公共空間之專用權。 而使用執照（下稱使照）竣工圖所繪製之6 個車位，係緊鄰 或占用被上訴人所有房屋之專用平台，顯非供全體區權人共 用。況訴外人九康建設股份有限公司（系爭社區之建商，下 稱九康公司）興建完成、取得使照後，即增建現存一樓圍牆 ，明確區隔2 樓以上住戶與1 樓住戶之出入口，圍牆上設置 寬度不足以通行車輛之小門，係專供1 樓住戶使用，並未提 供二樓以上住戶，自房屋建成日起至上訴人提起本件訴訟之 106 年，其間已逾35年，從無住戶干涉或異議一樓之專用空 間，顯見確實存在分管約定，並由後手繼受等語。答辯聲明 ：（一）上訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第195 至196 頁）：（一）系爭社區原址，原為訴外人陳旭東（上訴人張秀良之子） 、郭吳那美、黃永松（被上訴人林淑月之夫）、盛其安、 盛其寧、曾益、鄧述闐、丁祖英、張榮明、張榮輝等人所 有（下稱為陳旭東等10人），其等或其等家人均為台灣中 油股份有限公司（下稱中油公司）員工，於53年間合力購 地，於67年間與建商九康公司合建系爭社區。（二）系爭社區建商九康公司，於68年提供廣告圖冊預售系爭社 區各戶，系爭社區於69年7月竣工，領得69年使字第1205 號使用執照（見原審調字卷第8頁），在戶外一樓規劃設 置6 個車位公共空間。
（三）被上訴人為系爭社區區權人，張秀良所有8 號、10號房屋 ；鄭凱錡所有12號房屋；林淑月所有14號房屋（見原審卷 一第311 至321 頁），現分別占用附圖所示C 、E 、G 範 圍土地（面積分別為143.53、65.84、22.06平方公尺）。四、上訴人主張被上訴人無權占用應由上訴人管理維護之系爭社 區一樓外圍6 個車位之公共空間（即附圖所示C 、E 、G 範 圍），應給付相當於租金之不當得利，然為被上訴人所否認
，並以前詞置辯，茲就本件爭點及本院判斷，析論如下：（一）被上訴人係本於系爭社區區權人間分管契約占用圍牆公共 空間：
⒈系爭社區為陳旭東等10人於67年12月17日，提供所有坐落 臺北市○○區○○段○000 0000 ○000 ○000 ○000 地號等9 筆 土地，與九康公司締結合建契約，興建地下1層、地上7 層集合住宅建物，九康公司興建完成後，向臺北市政府工 務局建築管理處（下稱建管處）領有69使字第1205號使用 執照，有合建契約書、使照等文件在卷（見原審卷一第59 至75頁、調字卷第8 頁），首堪認定。
⒉審以下開證人證言，及林淑月以當事人身分到庭具結陳述 各節，堪認彼時參與系爭社區與九康公司合建起造、嗣後 居住於該建物區權人，均認知交屋時1 樓圍牆以內空間為 1 樓住戶使用等節：
⑴證人陳旭東（系爭社區合建起造人之一）證稱：張秀良是 伊母親，系爭社區係伊爸爸時代、中油員工購買之的房子 ，伊家有兩戶（8 號、10號1 樓房屋），後來鄰居共10戶 商量要改建，找建築公司改建，由伊父陳崑山負責，改建 後7 樓，建商有一個計算公式，確認每個地主可換多少坪 房屋，每一戶房屋價值不同，可能建商要退或地主要補價 ，伊父是發起人，就讓別人先選屋，1 樓很貴（因為有買 斷空地使用權）要貼錢，伊父就選了1 樓前開兩戶，也就 是8 號跟10號，伊等就一樓周邊圍牆內部分有使用權，已 經買斷了，頂樓則由7 樓使用，2 樓最便宜，當初大家就 是這樣協議，合建的分配是在伊家談的，談過好幾次，合 建分配、比例、如何補差均有明定於合建契約中，但並非 所有權利義務均有列載於契約，停車位專用權、找差計算 雖然大家事前協議好，改建戶、建商都知道，但未記載停 車位專用權於契約中，僅列載價位（地主可以換多少錢房 子、蓋好的房子價位），原來地主是伊父，但改建後兩戶 都係以伊名字登記，伊授權父親用印於與九康公司簽立之 合建契約。分配到房屋後，開始使用該屋時，即有外牆， 牆是伊等花錢請建商蓋的，由1 樓住戶互相協議使用範圍 ，1 樓補貼的價差係由伊父親貸款繳納等語（見原審卷一 第181 至185 頁）。
⑵證人胡典封（69年間，以其子張明毅名義向九康公司購入8 號2 樓房屋，以張秋月登記為所有權人）證稱：因九康 公司推銷而購入8 號2 樓房屋，當時買的時候，房子已經 蓋好，裡面在裝潢，所以未看廣告，建商的人直接帶伊看 現場，當時房子周圍即有圍牆，圍牆內有空地，當時張秋
月係與建商談，張秋月是起造人，買賣契約則以張明毅名 義締約，但資金是伊的。房子外面圍牆現況，因為大家搬 來搬去，伊也搞不清楚，但買受時，1 樓即存在圍牆，社 區大門沒有圍牆，圍牆在門之兩邊，門與圍牆不相干，伊 在2 樓，前後左右都看的到，可以看到圍牆內的情形，如 果是走院門，只能到1 樓院子，無法走進2 樓以上，2 樓 以上要從前門進出，九康公司提供給伊等的廣告圖冊及廣 告紙與房子現狀大致相同，伊係依據該等廣告來買房子的 ，就伊認知，圍牆內是1 樓在使用等語（見原審卷二第18 至22頁）。
⑶林淑月以當事人身分具結陳稱：伊夫黃永松前於53年間， 在中油公司服務，與公司同仁或家屬一起買地，與九康公 司合建系爭社區，彼時合建契約檢附房屋價目表約定1 樓 每坪價格為5 萬5,000 元，高於其他樓層，且選取1 樓房 屋者需另外價購地下室，因為伊家為雙薪，其他家庭為單 薪，比較沒有能力買，伊與先生討論後，始選1 樓，卷附 房屋預售廣告圖冊與完工後情形大致相同，伊於69年入住 系爭社區，交屋時，1 樓外圍即有圍牆，圍牆設有紅色鐵 門，即伊家大門，否則無法住，因為沒有圍牆的話，客廳 只有一個進出用的落地門（兩片），是無法上鎖的，原審 卷一第173 頁上方照片是伊家門口（舊的紅色鐵門），至 原審卷一第175 頁下方的門是因為原鐵門生鏽，始改為白 色鐵門，交屋後，2 樓以上住戶，即無法由伊等之紅色鐵 門進出，紅色鐵門僅通伊該戶，無法通往2 樓以上，而同 卷第201 至209 頁照片，是現狀照片，第201 頁下方照片 為2 樓以上進出之大門，裡面有一個川堂，有電梯、樓梯 ，通往以上建物，1 樓圍牆內範圍就是1 樓住戶使用，房 屋蓋好時就是這樣，蓋之前，伊等常常開會，交屋前也常 常開會討論要選哪一個樓層，建商也有說明興建重點，即 2 樓以上住戶無法透過1 樓圍牆大門通往2 樓以上，至於 12、10號房屋先前也有自己的院子、圍牆、紅色大門，後 來因為其等將房屋出租，始打掉圍牆等語（見本院卷一第 355 至360 頁）。
⒊觀諸兩造均不爭執九康公司彼時預售系爭社區「成康華廈 」建案之廣告圖冊、廣告紙彩色列印照片（見外放證物、 本院卷一第125 頁），建物模擬外觀圖片明顯可見1 樓 外圍繪製與建物陽台同色系之白色圍牆，圍牆係自建物中 央門廳兩側分別向兩側延伸，包圍整棟建物，中央門廳主 要出入口上方設有雨遮，除中央之出入口外，旁邊圍牆繪 製較小之獨立之門扇（見廣告圖冊第7 頁），與胡典封證
及院門僅能到1 樓院子、前門始得通往2 樓以上建物等語 一致，堪認系爭社區興建完成、第一手區權人入住之時， 系爭社區1 樓外圍即設有圍牆，圍牆內空地為1 樓住戶使 用，2 樓以上住戶，需經由胡典封所稱前門，即前開圖說 中央門廳主要出入口進出，1 樓住戶（即本件8 、10、12 、14號房屋）則以胡典封所稱院門出入，該出入口無法連 通2 樓以上其他房屋，係建商特別為1 樓住戶設置之獨立 專用出入口。
⒋互核前開廣告圖冊、廣告紙中一樓平面配置圖、系爭社區 使照內檢附竣工圖之「壹層平面即配置圖」（外放證物） ，及系爭社區以前及現況照片（見原審卷一第173 至177 、201 至209 頁、本院卷一第409 頁），可知僅10、12號 房屋之客廳連通系爭社區大樓門廳，14、8 號房屋並未連 通大樓門廳，該2 戶房屋客廳係直接通往建物前方、圍牆 內圈圍之空間，其中14號房屋客廳大門外更橫亙竣工圖上 編號⑤號停車位，而竣工圖上14號、8 樓房屋前方標示⑤、 ⑥號車位空間（東西向方位車位）；12號房屋後方標示①、 ②號車位空間；10號房屋後方標示③、④號車位空間（①、④ 號車位為東西向；②、③號車位為南北向），並為兩造所不 爭執（見本院卷一第229 至230 頁）。是由前開圖說、過 往及現時照片，及上述證及1 樓與2 樓以上住戶出入口相 異等證言，可知彼時合建之初規劃，應由1 樓住○○○○○鄰○ ○○○○○○○○○○00號、8 樓房屋區權人分別使用⑤、⑥號車位； 12號房屋區權人使用①、②號車位；10號房屋區權人使用③ 、④號車位），該等停車位非供2 樓以上其他住戶使用圍 牆內空間或停放車輛。再者，前揭廣告圖冊除列載各樓層 「私有面積」外，另明確列載1 樓之「受益面積」分別為 A（14號）10.67 、B（8 號）10.01 、C（12號）11.21 、D（10號）9.06，顯較其他樓層之「受益面積」即2 至5 樓之A （14號）6.08、B （8 號）5.7 、C （12號）6.0 5、D （10號）4.06，或6 樓之A（14號）5.3、B（8 號） 5.7、C（12號）4.86、D （10號）3.9 ，及7 樓之A（14 號）6.27、B （8 號）4.86、C （12號）3.9 平方公尺高 出甚多，有外放之廣告圖冊在卷（見該圖冊第9 、11、13 、15頁），且為上訴人所不爭執（見本院卷一第124 頁） ，又陳旭東等10人與九康公司締結之系爭合建契約附件㈡ 之「房屋價目表」，約明地主換取房屋時，1 樓每坪價格 為5 萬5,000元；2 至5 樓，每坪4 萬2,000 至4 萬3,000 元，6 、7 樓每坪3 萬8,000 至3 萬9,000 元，地下室 每坪1 萬9,000 元（見原審卷一第73頁），1 樓房屋買價
明顯高於其他樓層，可知建商九康公司在預售系爭社區各 房屋時，已以上開廣告文宣明確告知買方購得1 樓住戶所 得專用面積較其他樓層為高，且1 樓房屋每坪價格亦較其 上樓層高出1 萬2,000 元至1 萬7,000 元不等，堪認買方 依該等買賣條件，承諾締約，自就前開1 樓住戶取得較大 專用範圍乙節，存在分管約定。
⒌上訴人雖主張九康公司與原始住戶間預售屋買賣契約，並 無就1 樓住戶有前開空間之任何分管協議，且契約內容與 廣告圖冊抵觸者，應以契約為準，1 樓房價較高僅係可供 商店或出入方便，非因分管約定所致，雖據提出張秋月與 九康公司間買賣契約書，及張丹桂、丁祖英、韓名銅、楊 綉真、胡典封等證言為憑。但查，被上訴人否認上訴人所 提出張秋月與九康公司間買賣契約之形式上真正（見本院 卷一第196 頁），縱令該份文書為真正，該契約第10條約 定九康公司獨立所有地下一層、樓頂平台（見原審卷一第 485 頁、本院卷二第259 頁），雖未明白約定1 樓圍牆內 空間為1 樓住戶專用，然九康公司與陳旭東等10人合建、 以前開廣告圖冊、廣告紙與第一手買受區權人已就前開各 節存在1 樓住戶專用前開空間共識，並於竣工圖明白標示 停車使用情形，及陳旭東、林淑月等陳稱建商與合建戶開 會討論時即約明2 樓以上住戶無法透過1 樓圍牆大門進出 、無法使用1 樓圍牆內空間，1 樓買受之受益面積較高且 買價較高等情，已如前述，綜徵前開分管約定確實存在。 至證人張丹桂證及：對於該社區外觀沒有印象等語（見原 審卷一第446 頁）、證人丁祖英證及：不認為目前1 樓使 用現狀是大家當初講好專用的，沒有聽說這個等語（見原 審卷一第415 頁）、證人韓名銅證稱：伊從未至系爭社區 住過，故對於案情、當事人一無所知等語（見原審卷一第 418 頁）、證人楊綉真證稱：伊係投資預售購入系爭社區 5 樓建物，但沒有實際進去居住，賣掉很久了等語（見原 審卷一第419 至120 頁），均就系爭社區起造或後續居住 使用情形不明瞭，自難為有利上訴人之認定。至證人胡典 封證及：當時房子圍牆內沒有講要給誰用，只是空地，伊 等是走大門（即前門），沒有走那邊的門（即其所述「院 門」），因為沒有通到伊等房屋等語（見原審卷二第22頁 ），雖否認同意1 樓專用上開空間，惟並不爭執2 樓以 上住戶與1 樓住戶進出通道迥異，則難徒以此部分證言翻 異本院前開約定專用事實之認定。
⒍系爭社區自69年興建完成，經建商九康公司興建圍牆，且 刻意區隔2 樓以上、1 樓住戶之出入口，2 樓以上住戶無
法使用1 樓圍牆內範圍，更與合建起造人、第一手買受區 權人明白約定1 樓買價高於其他樓層，且1 樓受益專用面 積較大，竣工圖列載車位，明白係供1 樓住戶停放使用， 就該等空間確實存在由1 樓區權人專用約定甚明，故附圖 編號C 範圍（143.53平方公尺）公共空間專供8 、10號房 屋區權人（自80年1 月間起變更為張秀良，有建物謄本、 建物異動索引表在卷，原審卷一第313 頁、本院卷一第41 9 頁）使用；編號E 範圍（65.84平方公尺）公共空間專 供12號房屋區權人（自86年4 月間起變更為鄭凱錡，見原 審卷一第315 頁、本院卷一第431 頁）使用；編號G 範圍 （22.06 平方公尺）之公共空間專供14號房屋區權人林淑 月使用（見原審卷一第319 頁、本院卷一415 、417 頁） ，並佐以系爭社區興建完成至上訴人提起本件訴訟之106 年間，已有30餘年，系爭社區2 樓以上其他區權人明知被 上訴人等1 樓區權人專用上開空間事實已久，卻未有任何 異議，更徵分管契約就繼受區分所有權之區權人，仍繼續 存在，上訴人無由嗣後翻異分管約定，逕指被上訴人之占 用為無法律上原因。
（二）從而，系爭社區於起造完成之初，即由九康公司與合建戶 、第一買受之區權人間，就1 樓圍牆內空間約定為1 樓區 權人專用，全體區權人間確實存在前開專用之分管契約， 則上訴人主張現時1 樓區權人即被上訴人分別占用附圖所 示範圍，受有無法律上原因相當於租金之不當得利，應無 理由。
五、綜上，系爭社區區權人確實存在上述1 樓區權人專用1 樓圍 牆內公共空間之分管契約，上訴人主張張秀良、鄭凱錡、林 淑月分別無權占用附圖編號C 、E 、G 所示範圍，依民法第 179 條規定，請求張秀良、鄭凱錡、林淑月分別給付558 萬 6,187 元、256 萬2,492 元、78萬0,735 元，及均自起訴狀 繕本送達翌日起算法定遲延利息，應無理由。原審為上訴人 敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 23 日 民事第十四庭
審判長法 官 蔡和憲
法 官 周珮琦
法 官 湯千慧
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 23 日
書記官 江怡萱
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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