臺灣高等法院民事裁定
109年度抗字第1355號
抗 告 人 林竹節
上列抗告人因債權人和潤企業股份有限公司與債務人李宗輝間給
付票款強制執行事件，聲明異議，對於中華民國109年9月28日臺
灣臺北地方法院109年度執事聲字第210號裁定提起抗告，本院裁
定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人聲明異議及抗告意旨略以：原法院108年度司執字第1 13593號給付票款強制執行事件(下稱系爭執行程序)，拍賣 相對人即債務人李宗輝所有坐落新北市○○區○○段000地號土 地(權利範圍84分之1，下稱系爭土地)，經伊以總價新臺幣8 6萬元拍定得標，雖系爭土地他共有人李宗全主張行使優先 承買權，惟伊配偶陳家振早於民國53年3月間即向原地主李 徐員承租系爭土地起造坐落新北市○○區○○段000○號即門牌號 碼新北市○○區○○路0段000巷00號建物(下稱系爭房屋)，並將 系爭房屋登記在伊名下，嗣陳家振、李徐員相繼死亡，伊子 陳怡霈承受上開租賃關係，將租金交由系爭土地共有人李乾 盛代收，依民法第426條之2及土地法第104條規定，伊為系 爭土地之承租人及地上權人，有優於共有人之優先承買權， 伊於開標時已告知執行法院行使優先購買權，詎遭執行法院 司法事務官於109年8月17日以108年度司執字第113593號裁 定（下稱原處分）駁回，原裁定不察維持原處分駁回伊異議 ，爰提起抗告，聲明廢棄原裁定及原處分，請准伊就系爭土 地行使優先購買權等語。
二、按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣 條件優先承買之權；基地出賣時，地上權人、典權人或承租 人有依同樣條件優先購買之權，民法第426條之2第1項前段 、土地法第104條第1項前段分別定有明文。又土地法第104 條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣 時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優 先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡 經濟上之效用，並杜紛爭，故該條情形係指房屋與基地分屬 不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租 賃關係存在之情形而言，如基地承租人於基地上根本未為房 屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第 530號、69年台上字第945號判例參照）。次按執行法院於第
三人主張優先購買權時，僅得就該第三人是否符合優先購買 權之資格，從形式上予以審查，至於該優先購買權是否確實 存在，則屬實體爭議，應循訴訟程序加以解決，非執行法院 於執行程序中所得加以審究。
三、經查，抗告人主張其配偶陳家振向第三人李徐員承租系爭土 地建築系爭房屋，並登記在其名下，陳家振死亡後由其子陳 怡霈承續租約並向系爭土地共有人李乾盛繳付租金迄今，其 為系爭土地之承租人或地上權人，依民法第426條之2第1項 前段及土地法第104條第1項前段之規定，對系爭土地行使優 先承買權云云，並提出土地租賃契約書、建物所有權狀、租 金收據為佐(見執行卷第267至271頁、302至306頁)。惟依上 開證據資料僅足證明陳家振曾向李徐員承租系爭土地之一部 供建築房屋使用，並非抗告人向李徐員租地建屋，然抗告人 所有系爭房屋占用系爭土地之原因多端，或基於與陳家振間 之租賃或使用借貸關係，或與系爭土地共有人間之使用借貸 或其他法律關係，非必僅為租賃關係，上開證據資料形式上 尚不足以認定系爭房屋占用系爭土地之法律關係。又陳家振 是否將承租系爭土地之使用權讓與抗告人，抗告人是否為系 爭土地之實質承租人，得否類推適用民法第426之2條第1項 、土地法第104條第1項之法理，認抗告人對系爭土地有優先 承買權存在，則屬實體爭議，揆諸前揭說明，應循訴訟程序 加以解決，非執行法院於執行程序中得以審究。雖抗告人另 提出原法院106年9月5日北院隆106司執地字第5342號拍賣公 告主張其為系爭土地承租人云云（見本院卷第17至21頁）， 然該拍賣公告係在使用情形欄依抗告人陳報，記載其於系爭 土地有租賃關係，及若基於租地建屋則有優先承買權等語， 尚難遽認執行法院曾認定抗告人對系爭土地有租地建屋之租 賃關係存在。且依系爭土地登記謄本所示，抗告人並非地上 權人(見執行卷第132至139頁)。本件既無從依上開資料形式 上認定系爭房屋占用系爭土地之法律關係為何，原處分認抗 告人並無優先購買權而駁回其聲明，原裁定維持原處分駁回 其異議，核無不合。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄， 為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。 中 華 民 國 109 年 12 月 7 日 民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 趙伯雄
法 官 管靜怡
正本係照原本作成。
不得再抗告。
中 華 民 國 109 年 12 月 7 日
書記官 蕭進忠