回復原狀等
臺灣高等法院(民事),原上易字,109年度,4號
TPHV,109,原上易,4,20201201,1

臺灣高等法院民事判決
109年度原上易字第4號
上 訴 人 林大富
訴訟代理人 張祐齊律師
被上訴人 漢翔開發有限公司

法定代理人 范乾進
被上訴人 張高祥
共 同
訴訟代理人 侯傑中律師

上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國109年4
月17日臺灣新北地方法院108年度原訴字第16號第一審判決提起
上訴，並為訴之追加，本院於109年11月3日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按依民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第2款規定， 第二審程序，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之； 但請求之基礎事實同一者，不在此限。本件上訴人在原審主 張伊與被上訴人漢翔開發有限公司（下稱漢翔公司）、張高 祥分別簽立房屋及土地買賣契約，伊要求就房屋為客變，被 上訴人漢翔公司未以書面用印為之，伊得依債務不履行之規 定解除房地買賣契約，伊已解除契約，被上訴人應返還伊已 繳之價金，爰依民法第259條第2款、第179條規定，請求擇 一判決命被上訴人漢翔公司給付新臺幣（下同）18萬元本息 ，被上訴人張高祥給付63萬元本息；經原審判決敗訴，提起 上訴後，在本院追加依民法第252條規定，請求酌減違約金 ，經核亦係本於解除房地買賣契約而為請求，其請求之基礎 事實同一，所為追加，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：伊與被上訴人漢翔公司、張高祥於民國105年7 月28日分別簽立「江翠ONE」建案（下稱系爭建案）房屋預 定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）、土地預定買賣契 約書（下稱系爭土地買賣契約），以房屋總價200萬元、土 地總價601萬元，合計房地總價801萬元，購買系爭建案A07 棟2樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落之土地（下稱系爭土地



，與系爭房屋合稱系爭房地），伊並簽發支票2張給付系爭 房地之定金10萬元及簽約金71萬元，合計81萬元。伊於簽約 前之105年7月22日曾以通訊軟體LINE向訴外人即代理被上訴 人銷售之愛山林建設開發股份有限公司人員（下稱代銷人員 ）反應，依系爭房屋之原平面圖有門對門之風水問題，並說 明伊購屋係為投資需求，此格局為眾多買方在意之問題，詢 問得否客變異動，代銷人員表示可以客變後，伊方與被上訴 人簽訂系爭房地買賣契約。嗣伊於106年8月21日以LINE詢問 代銷人員改變門的位置是否不用寫變更工程通知單，代銷人 員於翌（22）日回復表示免填，代銷人員對伊所為「得客變 」、「免填寫客變異動單」之表示，被上訴人漢翔公司應受 拘束。惟被上訴人漢翔公司未就客變樣式、位置、大小、形 狀等事項與伊充分磋商達成合意，即擅自進行客變，且僅以 電子郵件而非正式函文將修正後之圖面及尺寸通知伊，並無 如系爭房屋買賣契約第30條第1項所稱之「契約性質與效力 之書面」用印以示擔保，伊得拒絕接受，該客變不得拘束伊 ，伊得依債務不履行之規定解除系爭房地買賣契約。伊已於 107年6月11日在新北市政府法制局消費者保護官（下稱新北 市消費者保護官）協商時，當場向被上訴人為解除契約之意 思表示，系爭房地買賣契約已經解除，兩造間之買賣契約已 不存在，伊得依民法第179條及第259條第2款規定，請求被 上訴人漢翔公司返還房屋價金18萬元、被上訴人張高祥返還 土地價金63萬元。另被上訴人對伊解除系爭房地買賣契約不 合法，不得沒收伊已繳之價金81萬元，縱認被上訴人解除契 約合法，所沒收之違約金亦屬過高，伊依民法第252條規定 請求酌減。爰依民法第179條、第259條第2款及追加民法第2 52條規定，請求擇一判決命被上訴人漢翔公司給付18萬元， 被上訴人張高祥給付63萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年利率5%計付利息之判決（原審判決駁回上 訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加）。上訴 及追加之訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人漢翔公司應給付 上訴人18萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年利率5%計算之利息。㈢被上訴人張高祥應給付上訴人63 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率 5%計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人漢翔公司知悉上訴人基於風水原因 ，希望系爭房屋之大門不要正對公用安全梯之安全門後，同 意上訴人可以變更大門之設計，並應上訴人要求，於106年1 0月至107年1月間，多次以LINE及電子郵件，將系爭房屋大 門修正後之圖面與尺寸圖說檔案傳送予上訴人，並通知上訴



人至漢翔公司換約，惟上訴人一直挑剔圖說標示尺寸，未具 體討論換約日期或圖面，亦不願前來換約，故本件並無被上 訴人漢翔公司不願意在變更圖說上用印給上訴人之情事。嗣 被上訴人漢翔公司依上訴人要求依變更後之圖面施作，並於 106年10月至11月間施工完成，系爭房屋大門已無正對安全 門之問題；且系爭建案已於107年10月15日竣工，並於同年1 2月25日取得使用執照，無變更設計不合法情事，亦無違反 契約、給付不能、給付遲延或未依債之本旨給付之債務不履 行情事，上訴人解除系爭房地買賣契約不合法。被上訴人漢 翔公司先後於106年10月6日、同年12月31日、107年1月1日 以LINE通知上訴人前來換約，上訴人均置之不理；被上訴人 漢翔公司於106年5月9日對系爭建案全體買受人寄發「基礎 版完成繳款通知書」，上訴人未繳納，經再於106年10月3日 寄發繳款通知書，並於107年4月13日以郵局存證信函催告上 訴人繳納基礎版完成之期款16萬元，上訴人仍置之不理，依 系爭房屋買賣契約第9條、系爭土地買賣契約第6條約定，上 訴人已違反契約；被上訴人於107年6月8日寄發律師函通知 上訴人如未於函到7日內繳納基礎版完成之期款16萬元及遲 延利息，即以該律師函作為解除契約之意思表示，並依系爭 房屋買賣契約第23條、系爭土地買賣契約第12條約定，沒收 上訴人已繳之價金81萬元作為懲罰性違約金，並將系爭房地 收回自行處分；上訴人仍未繳款，伊解除系爭房地買賣契約 ，並沒收上訴人已繳價金81萬元，於法有據，上訴人不得再 請求伊返還價金等語，資為抗辯。答辯聲明：如主文所示。三、兩造不爭執事項：
（一）上訴人與被上訴人漢翔公司、張高祥於105年7月28日分別 簽立系爭房地買賣契約，以房屋總價200萬元、土地總價6 01萬元，合計房地總價801萬元，購買系爭房屋及坐落之 系爭土地；上訴人簽發支票2張給付系爭房地之定金10萬 元及簽約金71萬元，合計81萬元（見原審卷一第23-70頁 系爭房地買賣契約及支票影本）。
（二）上訴人於簽約前之105年7月22日曾以LINE向系爭建案之代 銷人員反應：系爭房屋門口想改旁邊點不想正對樓梯口怎 麼處理；代銷人員回復：沒有正對、擔心門的話可以改、 可以客變等語（見原審卷一第21頁LINE內容）。（三）被上訴人漢翔公司於106年6月7日以電子郵件告知上訴人 系爭房屋大門部分不能變更（見原審卷一第149頁電子郵 件）。被上訴人漢翔公司嗣同意上訴人變更系爭房屋之大 門位置，於同年10月6日以LINE通知上訴人前來換約，又 於同年月11日及同年月13日將系爭房屋大門變更設計之平



面圖，以LINE傳送予上訴人，上訴人於同年月12日以LINE 回覆漢翔公司：「門邊跟對面逃生門邊切的太剛好了，希 望再過去點!一直提的尺寸還是標一下吧，室內設計師有 需要」；被上訴人漢翔公司人員於同年月16日以LINE通知 上訴人：「尺寸圖及所有配線會在我們確認後，由水電配 圖，會寄您該戶完整的電子檔給您供您留底」；上訴人又 於同年11月11日以電子郵件向漢翔公司表示：「煩請直接 標出室內尺寸，並轉成PDF檔以利直接瀏覽。」被上訴人 漢翔公司於同日以電子郵件將平面圖傳送予上訴人，同年 12月17日復以電子郵件將系爭房屋戶別藍圖及結構圖尺寸 傳送予上訴人；嗣上訴人於同年月31日以LINE向被上訴人 漢翔公司表示：「若有困難請說明不能標尺寸之原因，室 內與室外不對防火樓梯口圖說標尺寸的圖須用印確認公司 保證按圖施作」，被上訴人漢翔公司於同日以LINE通知上 訴人：「圖面已寄至您信箱，請您盡確認您的時間來換約 」，並於107年1月3日再以LINE通知上訴人：「請您盡確 認您的時間來換約」（見原審卷一第129-133頁電子郵件 、附檔平面圖、地上二層平面圖，及原審卷二第51-63頁L INE訊息內容、電子郵件）。
（四）上訴人於106年8月21日以LINE詢問代銷人員「我的狀況（ 依銷售時承諾可改門的位置）是否真的不用寫變更工程通 知單？」代銷人員於翌（22）日回覆：「YES ! 」（見原 審卷一第147頁LINE訊息內容）。
（五）被上訴人漢翔公司依上訴人之要求，變更系爭房屋之大門 位置，於106年10月至同年11月間施工完成，系爭房屋之 大門已無正對安全門；系爭建案於107年10月15日竣工， 同年12月25日取得使用執照（見原審卷二第37-39、119頁 系爭房屋修正大門施工完成之現場照片、系爭建案二層平 面圖及竣工圖、使用執照）。
（六）被上訴人漢翔公司於106年5月9日對系爭建案全體買受人 寄發「基礎版完成繳款通知書」，上訴人未繳款；被上訴 人漢翔公司又於同年10月3日寄發繳款通知書予上訴人， 上訴人仍未繳款；被上訴人漢翔公司再於107年4月13日以 郵局存證信函催告上訴人於函到後7日內繳納基礎版完成 之期款16萬元，上訴人於同年月16日收受，仍未繳款；被 上訴人乃委任律師於同年6月8日寄發律師函通知上訴人如 未於函到7日內繳納基礎版完成之期款16萬元及遲延利息 ，即以該律師函作為解除契約之意思表示，及依系爭房地 買賣契約之約定，沒收上訴人已繳之價金81萬元作為懲罰 性違約金，並將系爭房地收回自行處分，另行出售。上訴



人於同年月28日收受該律師函後仍未依限繳款（見原審卷 二第73、105-117頁之107年6月8日律師函、郵政大宗函件 收執聯、郵局存證信函、收件回執）。
（七）上訴人於107年6月11日在新北市消費者保護官協商時，當 場向被上訴人為解除契約之意思表示（見原審卷一第85頁 ）。
四、關於上訴人主張系爭房屋有瑕疵，伊得解除系爭房地買賣契 約，依民法第259條、第179條規定請求被上訴人返還已繳之 價金部分：
（一）按依民法第354條第1項本文、第2項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認 為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號、82年度台上字第1158號判決意旨參照）。次按民法第227條第1項規定：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。所謂不完全給付，有瑕疵給付及加害給付兩種（立法理由參照）。（二）本件上訴人主張系爭房屋有大門正對公用安全梯安全門之 瑕疵，伊與被上訴人漢翔公司間就系爭房屋大門得為客變 異動已有意思表示合致，為被上訴人漢翔公司所保證之品 質，被上訴人漢翔公司未依系爭房屋買賣契約第30條第1 項提供與契約效力相同之書面並用印，且不能補正瑕疵， 依民法第227條規定為不完全給付，伊得主張債務不履行 解除契約，並依民法第第354條、第359條規定拒絕受領及 解除契約，再依民法第259條、第179條規定，請求被上訴 人漢翔公司返還已繳之房屋價金18萬元、被上訴人張高祥 返還土地價金63萬元，合計81萬元云云；為被上訴人所否 認。
（三）查系爭房屋買賣契約第30條第1項前段約定：「本契約所 有事項雙方確已詳細審閱，甲（即上訴人）乙（即被上訴 人漢翔公司）雙方了解並同意本契約一切權利義務均以本 約或其他協議書之約定為標準，任何口頭承諾概不生效。 」（見原審卷一第34頁）。次查被上訴人漢翔公司同意上 訴人變更系爭房屋之大門位置，並於106年10月6日以LINE 通知上訴人前來換約，並於同年月11日、13日將系爭房屋 大門變更設計之平面圖，以LINE傳送予上訴人，上訴人於 同年月12日以LINE回覆被上訴人漢翔公司：「門邊跟對面 逃生門邊切的太剛好了，希望再過去點!一直提的尺寸還 是標一下吧，室內設計師有需要」；被上訴人漢翔公司人 員即於同年月16日以LINE通知上訴人：「尺寸圖及所有配 線會在我們確認後，由水電配圖，會寄您該戶完整的電子 檔給您供您留底」；上訴人又於同年11月11日以電子郵件 向被上訴人漢翔公司表示：「煩請直接標出室內尺寸，並 轉成PDF檔以利直接瀏覽。」被上訴人漢翔公司於同日以 電子郵件將平面圖傳送予上訴人，同年12月17日復以電子 郵件將系爭房屋戶別藍圖、結構圖尺寸傳送予上訴人；上 訴人於同年月31日以LINE向被上訴人漢翔公司表示：「若



有困難請說明不能標尺寸之原因，室內與室外不對防火樓 梯口圖說標尺寸的圖須用印確認公司保證按圖施作」，被 上訴人漢翔公司於同日以LINE通知上訴人：「圖面已寄至 您信箱，請您確認您的時間來換約」，並於107年1月3日 再以LINE通知上訴人：「請您確認您的時間來換約」（見 原審卷一第129-133頁電子郵件及附檔平面圖、地上二層 平面圖，原審卷二第51-63頁LINE訊息內容及電子郵件） 。嗣被上訴人漢翔公司依上訴人之要求，變更系爭房屋之 大門位置，於106年10月至同年11月間施工完成，系爭房 屋之大門已無正對安全梯門之情形，且系爭建案已於107 年10月15日竣工，並於同年12月25日取得使用執照，有現 場照片、系爭建案二層平面圖竣工圖、使用執照可憑（見 原審卷二第37-39、119頁），並經本院赴現場勘驗系爭房 屋之大門無正對安全梯門之情形明確，有勘驗筆錄可稽（ 見本院卷87-91頁），為上訴人所不爭執。由上述106年10 月至107年1月間，上訴人與被上訴人漢翔公司相互以LINE 及電子郵件就系爭房屋大門變更設計問題溝通協調，可知 被上訴人漢翔公司持續配合上訴人之要求處理系爭房屋之 大門變更設計一事，並提供附有尺寸標示之變更設計平面 圖（見原審卷一第129-133頁電子郵件及附檔平面）予上 訴人，復多次請上訴人前來辦理換約手續，以符合系爭房 屋買賣契約第30條第1項前段約定，惟上訴人始終未前往 辦理換約手續，然被上訴人漢翔公司仍依上訴人之要求變 更系爭房屋之大門位置施工完竣，並取得使用執照，足見 系爭房屋並無上訴人所主張之瑕疵，被上訴人漢翔公司亦 無拒絕上訴人就變更設計部分辦理書面約定之情事，上訴 人拒不前往被上訴人漢翔公司辦理換約，其主張被上訴人 漢翔公司無如系爭房屋買賣契約第30條第1項所稱之「契 約性質與效力之書面」用印云云，為不足採。
（四）上訴人主張其於107年6月11日在新北市消費者保護官協商 時，當場向被上訴人為解除契約之意思表示，系爭房地買 賣契約已解除云云，並提出該申訴案件處理紀錄為證（見 原審卷一第85頁）；被上訴人則抗辯上訴人解除契約不合 法。查上訴人主張系爭房屋有瑕疵，及被上訴人漢翔公司 就其要求系爭房屋為客變，有拒絕依系爭房屋買賣契約第 30條第1項前段約定辦理書面約定等情，為不足採，有如 前述，則上訴人以買賣標的有瑕疵或被上訴人有債務不履 行情事為由解除系爭房地買賣契約，難認合法。據上，上 訴人依民法第259條、第179條規定請求被上訴人返還已繳 之價金，應屬無據。




五、關於被上訴人可否沒收上訴人已繳之價金81萬元作為違約金 ，及上訴人請求酌減違約金，有無理由部分：
（一）按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金。 民法第250條第1項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲 罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠 償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠 償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制 罰，具有懲罰之性質。當事人約定之違約金究屬何者，應 依當事人之意思定之（最高法院民事判決107 年度台上字 第764 號判決意旨參照）。查系爭房屋買賣契約第23條第 2項第1款及系爭土地買賣契約第12條第2項第1款約定：「 倘甲方（即上訴人）有…違約不買或不按照契約約定之日 期付款…或違反本契約條款之情事者，除本契約另有約定 解除條件外，經乙方（即被上訴人）催告後仍不履行時， 乙方得解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，解 約後依下列方式辦理：㈠甲方已繳之款項悉數作為懲罰性 違約金，但該已繳交之款項超過房地總價百分之十五時， 則以總價百分之十五為限，本約房屋/土地產權並由乙方 收回自行處分，甲方無異議。」（見原審卷一第33、64頁 ），足見系爭房地買賣契約關於違約金之約定，係屬懲罰 性違約金。又系爭房屋買賣契約第27條第1項約定：「…本 契約與甲方與張高祥所簽訂之『江翠ONE土地預定買賣契約 書』，兩契約間為相互依存之契約聯立，其中任一契約如 有不成立、無效、解除、撤銷等原因致其契約效力消滅， 另一契約亦視為不成立、無效、解除、撤銷而消滅。」系 爭土地買賣契約第14條第1項約定：「…本契約與甲方與漢 翔公司所簽訂之『江翠ONE房屋預定買賣契約書』，兩契約 間為相互依存之契約聯立，其中任一契約如有不成立、無 效、解除、撤銷等原因致其契約效力消滅，另一契約亦視 為不成立、無效、解除、撤銷而消滅。」（見原審卷一第 33至34、64至65頁），足見系爭房地買賣契約有相互依存 之契約聯立關係。
（二）被上訴人抗辯其等於106年5月9日對系爭建案全體買受人 寄發「基礎版完成繳款通知書」，上訴人未繳納，其等再 於106年10月3日寄發繳款通知書，並於107年4月13日以郵 局存證信函催告上訴人應於函到後7日內繳納基礎版完成 之期款16萬元，惟上訴人仍置之不理，依系爭房屋買賣契 約第9條、系爭土地買賣契約第6條約定，上訴人已違約， 被上訴人乃於107年6月8日寄發律師函通知上訴人如未於 函到7日內繳納基礎版完成之期款16萬元及遲延利息，即



以該律師函作為解除契約之意思表示，並依系爭房屋買賣 契約第23條、系爭土地買賣契約第12條約定，沒收上訴人 已繳之價金81萬元作為懲罰性違約金，將系爭房地收回自 行處分等情，為上訴人所不爭執，並有107年6月8日律師 函、郵政大宗函件收執聯、郵局存證信函、收件回執等為 證（見原審卷二第73、105-117頁），堪信為真實。又本 件買賣標的並無瑕疵，被上訴人亦無債務不履行情事，業 如前述，上訴人於被上訴人限期催告依約付款後，仍未付 款，被上訴人依系爭房屋買賣契約第23條第2項第1款及第 27條第1項、系爭土地買賣契約第12條第2項第1款及第14 條第1項約定，對上訴人解除系爭房地買賣契約，並將上 訴人已繳款項81萬元（未逾系爭房地總價之15%，801萬元 ×15%＝1,201,500元）作為懲罰性違約金，並無不合。上訴 人依民法第179條、第259條規定，請求被上訴人返還已繳 系爭房地價金81萬元，應屬無據。
（三）次按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數 額，為民法第252條所明定。此規定乃係賦與法院得依兩 造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益 而為妥適裁量、判斷之權限。違約金之約定，為當事人契 約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡 自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之 程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定 ，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平 ，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高 情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當 事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重， 始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909 號判 決意旨參照）。
（四）查系爭房屋買賣契約第23條第1項、第2項第1款、第3項及 系爭土地買賣契約第12條第1項、第2項第1款、第3項關於 出賣人與買受人違約之違約金，係約定出賣人應賠償契約 總價15%之違約金，如買受人所繳價款未達契約總價之15% ，以已繳價款為限；買受人已繳之款項悉數作為懲罰性違 約金，然以契約總價之15%為上限，買賣雙方並均不得另 行請求損害賠償（詳五、(一)，及原審卷一第33、64頁） ，上開約定並無對一方有顯失公平之情形；且與內政部頒 行之預售屋買賣契約書範本第25條有關違約之處罰，買賣 雙方得請求或沒收之違約金，以契約總價之15%為上限（ 見本院卷159、161頁），並無相違；上訴人並未舉證證明 系爭房地買賣契約約定之違約金額過高而顯失公平，即應



受系爭房地買賣契約違約金約定之拘束，上訴人主張違約 金過高，請求酌減，亦屬無據。　　　
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保及不完全 給付之債務不履行責任，其得解除系爭房地買賣契約，並依 民法第259條、第179條規定請求被上訴人漢翔公司給付18萬 元，被上訴人張高祥給付63萬元，及均自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，均為無理由，不 應准許。原審就上訴人上開請求，為上訴人敗訴之判決及駁 回其假執行之聲請，並無不合；上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由。又上訴人追加之訴，請求酌減違 約金，亦無理由，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴，均為無理由，依民事訴訟 法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　109 　年　　12　　月　　1 　　日 民事第二十庭
審判長法 官 周祖民
法 官 林玉蕙
法 官 鄭威莉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　109 　年　　12　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　 書記官 楊璧華