臺灣高等法院民事判決
109年度上易字第955號
上 訴 人 趙蓁蓁
訴訟代理人 何威儀律師（法扶律師）
被 上訴 人 賴淑如
訴訟代理人 楊山池律師
複 代理人 陳垚祥律師
上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國109年5月
29日臺灣臺北地方法院109年度訴字第29號第一審判決提起上訴
，本院於109年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為臺北市○○區○○段○○段000○號即門牌號碼 臺北市○○區○○○路000巷00○0號房屋（下稱系爭房屋）之所有 權人。訴外人賴營炫未經伊同意，擅自將系爭房屋出租予上 訴人，且約定每月租金新臺幣（下同）9000元，租期自民國 107年11月1日起至109年10月31日止（下稱系爭租約）。伊 並未授予賴營炫代理權，亦無何表見代理之行為，系爭租約 對伊不生效力。上訴人自107年11月1日起即無權占有系爭房 屋，伊先依民法第767條第1項規定，請求上訴人騰空遷讓返 還系爭房屋予伊。縱認系爭租約對伊生效力，惟上訴人未繳 納租金予伊，迄至108年7月止已積欠8個月租金，經伊催告 仍未繳納，伊業以本件起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之 意思表示；況系爭租約於109年10月31日已屆期而終止，伊 亦得依民法第455條規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋 予伊等語。
二、上訴人則以：系爭租約係賴營炫代理被上訴人與伊簽立。又 被上訴人與賴營炫為姊弟，且被上訴人將系爭房屋鑰匙交付 予賴營炫，使賴營炫管理使用系爭房屋，足認其有以代理權 授與賴營炫之表見代理情形，被上訴人應就賴營炫之行為負 授權人之責任。伊已於107年11月1日給付押租金1萬8000元 （相當於2個月之租金額）及1個月租金9000元，合計2萬700 0元予賴營炫，並於108年1月給付租金5萬元予賴營炫收受， 嗣被上訴人與賴營炫強迫伊搬遷，拒絕受領伊繳納租金，經 伊於108年9月3日委託律師發函催告，其仍拒絕受領租金， 是被上訴人主張終止系爭租約不合法，不生終止之效力等語
，資為抗辯。
三、原審判決命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人， 上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人 於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明： 上訴駁回。
四、被上訴人主張其為系爭房屋所有權人，上訴人自107年11月1 日遷入系爭房屋居住，迄今尚未騰空遷讓返還予被上訴人等 情，有建物登記謄本可稽(見原法院108年度北簡字第15452 號卷第11頁)，且為上訴人所不爭執(見本院卷第156頁)，自 堪信為真實。
五、被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，為上訴人否認，並 辯稱：系爭房屋係賴營炫代理被上訴人出租予其，縱認被上 訴人未授權賴營炫出租，被上訴人亦應負表見代理之責任， 應受系爭租約之拘束云云。查：
㈠賴營炫雖於107年11月1日與上訴人簽立系爭租約，約定將系 爭房屋出租予上訴人，租賃期間自107年11月1日起至109年1 0月31日止，共計2年，每月租金9000元，且應於每月5日前 繳納，惟系爭租約之書面關於出租人欄位僅記載「出租人 賴營炫（代理人）（甲方）」，契約末尾立契約人欄亦僅記 載「立契約人（甲方） 代理人 賴營炫」，經賴營炫於該2 處簽名及蓋章，並加註「代」字，有系爭租約書可稽（見原 審卷第61、63頁）；又該契約書上「賴營炫」之簽名及印文 均為賴營炫所為乙節，業據賴營炫於本院證述在卷(見本院 卷第87頁)，可見系爭租約書上並未記載被上訴人之姓名， 亦未記載賴營炫係代理何人訂立系爭租約。
㈡證人賴營炫於本院審理時證稱：被上訴人為伊胞妹，被上訴 人並未授權或同意伊出租系爭房屋，僅委由伊管理系爭房屋 ，而所謂管理係指清潔、繳納水電費及管理費，且上訴人知 道伊非系爭房屋所有權人，該房屋是被上訴人所有，伊與上 訴人訂立系爭租約後並未將系爭房屋出租乙事告知被上訴人 等語(見本院卷第87至88頁、第91頁)，堪認被上訴人主張其 未授權或同意賴營炫將系爭房屋出租予上訴人乙節，應為可 取。
㈢上訴人雖抗辯：被上訴人與賴營炫為姊弟關係，且賴營炫持 有系爭房屋鑰匙，管理使用該房屋，有表見代理之情形，系 爭租約對被上訴人生效云云。惟查，賴營炫為上訴人之胞兄 ，而非胞弟乙節，業據被上訴人陳述在卷，且經證人賴營炫 於本院證述明確(見本院卷第39、88頁)，故賴營炫應為被上 訴人之兄。又被上訴人雖不否認其有將系爭房屋鑰匙交付予 賴營炫（見原審卷第40頁），惟被上訴人主張係因其平時居
住在臺中，而賴營炫居住於臺北，故其請賴營炫前去整理系 爭房屋之環境等情（見原審卷第40頁），核與證人賴營炫於 本院審理時證述：伊持有系爭房屋鑰匙，係因為伊代被上訴 人管理該房屋，而所謂管理，係指清潔、繳納水電費、管理 費等語大致相符(見本院卷第87至88頁)。且衡諸常情常理， 房屋所有權人將鑰匙交予親屬或家人，允許其進出房屋，或 係為囑其維護、清潔環境，或係許其進出、使用、居住，原 因不一而足，尚難以被上訴人與賴營炫為姊弟或兄妹，以及 賴營炫持有系爭房屋鑰匙，得出入使用該屋等情，即逕認被 上訴人有授權代理出租系爭房屋之表徵。此外，上訴人復未 提出其他足以證明被上訴人有何具體表徵授予代理權之表見 行為，自難認被上訴人有表見代理之情形。則上訴人抗辯被 上訴人應負表見代理之授權人責任，而受系爭租約之拘束云 云，難認可取。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項規 定有明文。被上訴人為系爭房屋所有權人，上訴人雖與賴營 炫間就系爭房屋訂立系爭租約，惟如前述，被上訴人並未授 權賴營炫出租，亦無表見代理之情事，且租賃契約為債權契 約，具相對性，被上訴人既非系爭租約之出租人，上訴人自 不得以系爭租約向被上訴人主張其有合法權源占有系爭房屋 ，故被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，自為可取。則 被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋 騰空遷讓返還予其，洵屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人 騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人，為有理由，應予准許。 從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 15 日 民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 林晏如
法 官 陳月雯
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 12 月 16 日
書記官 侯雅文