臺灣高等法院民事判決
109年度上易字第407號
上 訴 人 泰豐輪胎股份有限公司
法定代理人 馬述健
訴訟代理人 陳守煌律師
劉育年律師
被 上訴人 孫思優
訴訟代理人 劉君豪律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國109年1
月10日臺灣桃園地方法院第一審判決（107年度訴字第1600號）
提起上訴，本院於109年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人位於桃園市○○區○○路0段000號之中壢 廠區（下稱上訴人中壢廠），於民國106年1月17日下午3時 許，發生火災（下稱系爭火災），高溫致毗鄰伊所有門牌桃 園市○○區○○○路0段000巷000弄0○00號房屋（下稱系爭建物） 多處受損，而價值減損新臺幣（下同）136萬7,471元。爰依 侵權行為法律關係，求為命上訴人給付136萬7,471元，及加 計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息判決（原審為 上訴人敗訴之判決，上訴人就其中逾20萬8,900元本息部分 提起上訴；未繫屬本院部分，不另贅述）。答辯聲明：上訴 駁回。
二、上訴人則以：系爭火災未直接延燒至系爭建物，僅受有高溫 致部分物品受損，依桃園市結構工程技師公會106年5月19日 (106)桃結技鑑字第10號鑑定報告書（下稱第10號鑑定報告 書），可知系爭建物之結構安全未因系爭火災受有影響，難 認有交易價值減損。另原審委由桃園市不動產估價師公會進 行鑑定，伊未受通知而未能參與勘估表示意見，故凱信不動 產估價師事務所出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價報 告），顯失客觀公平性；且系爭估價報告將系爭建物及坐落 基地合併估價，有失偏頗；系爭估價報告未採取二種以上估 價方法，違反不動產估價技術規則第14條規定，所採條件評 價法（問卷調查）並非不動產估價技術規則所規定之估價方 法，其問卷設計及訪談對象亦有瑕疵，故被上訴人僅得請求 賠償20萬8,900元等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於
命上訴人給付被上訴人超過20萬8,900元本息之部分廢棄。㈡ 上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及該部分假執行之聲 請均駁回。
三、按物被毀損時，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額 ，民法第196條定有明文，且不排除民法第213至215條之適 用。又損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者， 係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀 況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或 賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性 原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償， 以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院 93年度台上字第381號、101年度台上字第88號判決參照）。 查上訴人中壢廠於106年1月17日下午3時許發生火災，損及 毗鄰之系爭建物，上訴人應負損害賠償之責，為兩造所不爭 執（見本院卷第126頁）。被上訴人主張系爭建物因系爭火 災導致交易價值減損136萬7,471元，為上訴人所否認，並以 前揭情詞置辯。經本院於109年7月15日與兩造整理並協議簡 化之爭點為（見本院卷第126頁）：系爭建物是否有價值減 損136萬7,471元？經查：
㈠本件經桃園市不動產估價師公會囑由凱信不動產估價師事務 所進行系爭建物產權、一般因素、區域因素、個別因素、不 動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況及估價師專業意 見分析後，運用比較法及成本法先評估系爭建物房地一體之 正常價格後，決定勘估標的即系爭建物價格為1,527萬9,000 元，再採用條件評價法（問卷調查）評估系爭建物價值減損 之情形，說明採用條件評價法（問卷調查）方式主要的原因 在於瑕疵不動產的市場交易資訊不足，無法獲得足夠、且適 當的比較案例，因此採用條件評價法（問卷調查）可評估瑕 疵損害造成的價值減損，並以附有系爭建物現況照片之問卷 ，調查70位執業中之不動產估價師，依受訪者之市場專業經 驗予以評估系爭火災對建物污名化的影響，且問卷中已排除 「修復成本」對於系爭建物價格之影響，綜合問卷回覆後， 再利用統計算出平均減損率為8.95％，認系爭建物因火災受 損污名化價值減損為136 萬7,471元（1,527萬9,000元×8.95 ％＝136 萬7,471元，四捨五入），有系爭估價報告可佐（見 外置報告第69至73頁）。主筆系爭估價報告之伍治年具結稱 ：「伊依不動產估價技術規則第14條規定，採取了兩種估價 方法來推算系爭建物之價格，惟不動產估價技術規則並未明 確規定不動產污名減損須兩種以上的估價方法，故本案採用 條件評價法即問卷調查法，不動產估價技術規則中資料調查
人員包含不動產估價師、地政士及一般不動產從業人員，特 別是污名化的評估，是建立在建物已修復之狀況下所進行的 評估，不動產估價師比較了解此名詞所代表之意義；污名價 值減損之計算方法是採取一般統計學的方法，由各分組組中 點求出平均值，即污名減損率為8.95%；本件問卷調查法對 象為70位不動產估價師已經佔全國開業不動產估價師相當大 的比例，應具有相當參考價值等語（見本院卷第197至198頁 ），則系爭估價報告之鑑定報告自得資為系爭建物價值減損 之參考。
㈡污名價損並非不動產估價技術規則第14條規定之勘估標的， 系爭估價報告採條件評價法（問卷調查）方式評估污名價值 之減損，並無違反不動產估價技術規則，且問卷調查對象為 70位不動產估價師，調查對象十分充足，以統計學方法予以 計算減損率，核屬適當，已如前述，是上訴人抗辯系爭估價 報告就污名價損之估價未採取二種以上方法，及條件評價法 並非法定估價方法，系爭建物並無價值減損云云，洵無可採 。伍治年與兩造並無任何親暱、嫌隙，其依據從事不動產估 價專業及經驗，採用條件評價法（問卷調查）估算，並無不 當；系爭估價報告已說明污名價損評估過程：「受瑕疵損害 的不動產經過物理修復後，市場普遍擔憂瑕疵問題尚未完全 消除或有復發的可能性，因此提高風險和不確定性的評等， 導致不動產價值降低。不動產受到瑕疵問題的殘餘效果影響 ，所導致的價值減損現象，即稱為『污名（Stigma）』」（見 外置報告第70頁），足見未受損害的不動產與受損害但已修 復的不動產間，二者在市場價值上的差異，該差異即為污名 化的價值減損；且衡諸一般社會通念，房屋遭受火災，自會 影響一般人之購買意願，交易價格必會較低，再參酌系爭建 物發生火災受損情形，系爭估價報告認系爭建物遭系爭火災 致減損價值為136 萬7,471元，應符實情。從而，被上訴人 請求上訴人賠償136萬7,471元，自屬有據。 ㈢依不動產估價技術規則第13條規定，確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：1.確認勘估標的之基本資料及權利狀態、2.調查勘估標的及比較標的之使用現況、3.確認影響價格之各項資料、4.作成紀錄及攝製必要之照片或影像檔。伍治年具結稱：本案由原法院委託桃園市不動產估價師公會先進行初勘，再發給輪值之凱信不動產估價師事務所，聯絡被上訴人律師只是告知現場勘查時間，請求屋主開門進行查估，其餘兩造到場與否均不影響估價報告內容等語（見本院卷第196頁），足見鑑定人僅係通知被上訴人開門以進行查估，況建物交易價值減損應依客觀屋況評估，非憑兩造陳述得以判定，是上訴人雖未於鑑定人勘估標的時到場，對於鑑定估價結果自不生影響。是上訴人抗辯該估價師於勘估時未通知伊到場，無法當場表示意見，估價過程顯有瑕疵云云，亦無可採。 ㈣第10號鑑定報告書非於本案訴訟進行中由法院囑託鑑定，不 符民事訴訟法第326條規定之鑑定要件，且非經兩造合意選 任之鑑定人，自無足採。況其內容為系爭建物混凝土燒失量 及抗壓強度試驗、建築物火害後結構安全評估，雖研判系爭 火災對系爭建物之結構安全影響不大（見原審卷三第33、34 頁、第42頁），惟非對系爭建物之污名價值減損為鑑定，自 難執為認定系爭建物無價值減損。是上訴人抗辯系爭建物經 鑑定認結構安全未因系爭火災受有影響，進而認系爭建物無 交易價值減損云云，洵屬無據。
㈤系爭估價報告關於價格減損範圍說明載明：市場以土地及建 物二者形成一個價值併同交易...採「房地價值一體說」者 ，主要認為即使瑕疵因素僅發生於建物，但由於建物為耐久 財，耐用年數可能長達50年之久。換言之，由於建物存在對 土地使用造成限制，因此土地價值亦會受到影響。計算瑕疵 價損時，可以不必拆分土地與建物之價值，亦即瑕疵價損可 以超過建物價值等語（見外置報告第24頁）。伍治年亦具結 稱：系爭建物與坐落土地之使用不可分離，有共同使用之地 下室，屬於集合性透天住宅社區，所有權人眾多，改建不易 ，所以土地價值很難與上方建物價值分離而獨立認定，故本 估價採房地價值一體說等語（見本院卷第196至197頁），足 見鑑定人依其專業將系爭建物及坐落土地合併估算，並無不 當，則上訴人抗辯系爭建物坐落土地不會遭火災高溫影響， 系爭估價報告將系爭房地合併估價，估價結果有失偏頗云云 ，亦無可取。
四、從而，被上訴人依侵權行為法律關係，請求上訴人給付136 萬7,471元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年4月4日（見原 審卷一第61頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合 。上訴意旨指摘原判決命上訴人給付超過20萬8,900元本息 部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 22 日 民事第七庭
審判長法 官 李昆霖
法 官 譚德周
法 官 王育珍
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 12 月 22 日
書記官 簡曉君
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