臺灣高等法院民事判決
109年度上字第843號
上 訴 人 林福得
訴訟代理人 鍾明達律師
被 上訴 人 好城市不動產經紀有限公司
法定代理人 王孟章
被 上訴 人 黃柄常
共 同
訴訟代理人 陳志隆律師
李姿瑩律師
上列當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於中華民國109年4
月6日臺灣桃園地方法院108年度訴字第1854號第一審判決，提起
上訴，本院於109年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付被上訴人之利息逾民國一百零八年十一月二十六日起算部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人黃柄常在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人欲出售坐落桃園市○○區○○○○○○段000○ 000○000○00000地號土地（所有權全部，以下合稱系爭土地 ）及其上○○段000建號建物（門牌○○路000巷000號，所有權 全部，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），同時移 轉在系爭房屋營業之訴外人薪豐工業股份有限公司（下稱薪 豐公司）之登記名義，於民國108年1月30日與被上訴人好城 市不動產經紀有限公司（下稱好城市公司）簽立全權委託銷 售契約書（下稱系爭委託銷售契約）及服務費同意書，委請 好城市公司於108年1月30日至同年2月22日代為銷售系爭房 地，委託銷售總價為新臺幣（下同）4,750萬元。嗣被上訴 人黃柄常有意購買系爭房地，於108年2月19日與好城市公司 簽立不動產買賣要約／承諾書（下稱系爭要約承諾書），同 意以前開價格購買系爭房地，並交付面額150萬元之支票1紙 作為定金（下稱定金支票），上訴人亦同意黃柄常提出之「 副件：買賣雙方協議事項」（下稱系爭副件），並於108年2 月20日填具不動產現況說明書，而成立買賣預約。詎上訴人 藉故拖延，並表明不願簽訂買賣本約，另行委託其他房仲業 者以高價出售系爭房地，顯見其故意違約，應賠償違約金47
萬5,000元予好城市公司，並加倍返還定金予黃柄常，扣除 已返還予黃柄常之定金支票，尚應給付150萬元等情。爰就 黃柄常部分依系爭要約承諾書第5條第2項約定、類推適用民 法第249條第3款規定，好城市公司部分依系爭委託銷售契約 第4條第2項第2款、第7條第2項後段約定，求為命上訴人依 序給付黃柄常150萬元、好城市公司47萬5,000元及各自108 年5月14日、起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決 （原審就此部分為上訴人敗訴之判決，其提起上訴，其餘未 繫屬本院部分，不予贅述）。
二、上訴人則以：依系爭副件第3條約定，因臨時工廠登記無法 變更公司名稱及負責人，系爭房地之買賣受法令限制，停止 條件無法成就，伊無須簽訂買賣本約。況買賣標的之○○段65 1地號土地尚有其他共有人即訴外人李元成，其應有部分為1 /3，買賣預約之效力存疑。又黃柄常簽發之定金支票，受款 人為好城市公司，該公司未交付該支票予伊，伊從未收受定 金，自無加倍返還之義務。好城市公司轉交定金支票，未盡 房仲義務，反而向伊求償懲罰性違約金，且可另向黃柄常請 求半數定金，實為法所不容等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠ 原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告均廢棄 ；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。
三、上訴人於108年1月30日與好城市公司簽訂系爭委託銷售契約 、服務費同意書，委託好城市公司以總價4,750萬元銷售系 爭房地；系爭房屋登記臨時工廠名稱為薪豐公司，工廠負責 人與公司負責人均為上訴人；黃柄常於108年2月19日與好城 市公司簽訂系爭要約承諾書，願以總價4,750萬元購買系爭 房地，並提出系爭副件，亦簽發定金支票交與好城市公司， 由訴外人即營業員李萬福收受；上訴人於同年月20日在系爭 要約承諾書及系爭副件簽名同意所載內容，並於同日填載不 動產現況說明書交與好城市公司，然未簽署正式買賣契約等 事實，為兩造所不爭執（本院卷第74、75、117頁），堪信 屬實。黃柄常請求上訴人賠償一倍定金150萬元，好城市公 司請求上訴人賠償違約金47萬5,000元，為上訴人以前詞所 拒。茲就爭點論述如下：
㈠黃柄常請求上訴人給付150萬元為有理由： ⒈契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當 事人應加倍返還其所受之定金，此觀民法第249條第3款規定 自明。又定金乃契約當事人之一方以擔保契約之成立，或確 保契約之履行為目的，而交付他方之金錢或代替物。如簽立 買賣預約時交付，係以擔保買賣本約成立為目的，為立約定
金，於本約成立後，該定金即變更為確保契約履行為目的， 自有民法第249條規定之適用。是如受立約定金之一方，拒 不成立本約時，自應加倍返還定金（最高法院93年度台上字 第441號、96年度台上字第255號判決意旨參照）。系爭要約 同意書第5條第2項亦約定：「於要約有限期間內，賣方（即 上訴人，下同）同意依買方（即黃柄常，下同）條件出售， 或買方購買總價已達賣方委託價格及付款方式時，此要約金 即轉為訂金，買賣雙方應於10日內至受託人（即好城市公司 ，下同）指定處所簽訂不動產買賣契約書。否則基於受託人 義務，將另行以書面信函通知買賣雙方。屆時若為買方因素 無法履行買賣契約書，賣方得沒收其訂金。若為賣方之因素 ，則需加倍返還其訂金。而賠償之訂金，其中一半需作為受 託人之服務報酬。」等語（見原審卷第19頁）。是如因賣方 即上訴人因素無法簽訂買賣本約，其自應加倍返還定金予買 方即黃柄常。
⒉觀之系爭要約同意書，除記載黃柄常委託好城市公司為仲介 提出要約，願以總價4,750萬元購買系爭房地，並增列系爭 副件為買賣條件，亦經上訴人於108年2月20日簽名同意該要 約及系爭副件內容（見原審卷第19、21頁），可見黃柄常與 上訴人已於該日達成合意，惟依系爭要約同意書第5條第2項 約定，尚須正式簽訂不動產買賣契約書，故依系爭要約同意 書成立之合意，應僅為系爭房地之買賣預約，此亦為兩造所 是認（見本院卷第72頁）。則黃柄常於同日交付之定金支票 ，應屬立約定金之性質。然好城市公司先後安排上訴人與黃 柄常於108年3月6日、同年4月22日該週、同年4月29日簽訂 系爭房地之買賣本約，上訴人均未配合簽約，此為兩造所不 爭執（見本院卷第75、117頁），除同年3月6日係因上訴人 因病住院（見原審卷第147頁）無法到場而無可歸責事由外 ，其餘2次均係上訴人無正當理由拒絕簽約，應屬可歸責於 上訴人之事由致不能履行簽訂系爭房地之買賣本約，是依系 爭要約同意書第5條第2項約定、類推適用民法第249條第3款 規定，上訴人自應加倍返還立約定金予黃柄常。至系爭要約 同意書第5條第2項後段所稱「賠償之訂金，其中一半需作為 受託人之服務報酬」等詞，為被上訴人間之約定，與上訴人 無涉，上訴人自不得據此減免給付責任，併此敘明。 ⒊上訴人雖辯稱：系爭房地買賣契約係附有系爭副件第3條約定 之停止條件，惟因臨時工廠登記無法變更公司名稱及負責人 ，故停止條件無法成就，買賣契約不生效力云云。然細繹系 爭副件第3條約定：「為確保雙方買賣善意，如臨時工廠登 記無法變更『公司名稱』及『負責人』，賣方同意取消此買賣合
約，並退回所有價金。」等文義（見原審卷第21頁），顯非 買賣契約附有停止條件或上訴人得解除契約之約定，而是賦 予黃柄常如因臨時工廠登記無法變更「公司名稱」及「負責 人」時，可自行決定是否解除契約，如其欲解除契約，則上 訴人不得拒絕。況依工廠管理輔導法第6條規定，工廠隸屬 之事業主體，以獨資、合夥、公司或依法令規定得從事製造 、加工者為限。未登記工廠補辦臨時工廠登記辦法第15條第 1款亦規定，經補辦臨時登記之工廠，於取得土地及建築物 合法使用證明文件前，不得變更隸屬之事業主體。兩造固不 爭執系爭房屋登記臨時工廠名稱為薪豐公司，工廠負責人與 公司負責人均為上訴人（見本院卷第75、117頁）。惟依桃 園市政府109年9月25日府經登字第109241867號函覆稱：「 有關公司組織變更負責人、公司名稱，倘未涉及經營事業主 體及統一編號變更，因其權利義務主體並未變更，無涉未登 記工廠補辦臨時工廠登記辦法第15條第1項第1款之情事」等 語（見本院卷第155頁）。可見薪豐公司之臨時工廠登記並 非不能變更公司名稱及負責人，自無系爭副件第3條約定無 法變更之情事，上訴人以薪豐公司之臨時工廠登記不能變更 公司名稱及負責人為由，辯稱系爭房地之買賣契約不生效力 云云，自無可取。
⒋上訴人再辯稱：定金支票之受款人為好城市公司，該公司亦 未交付該支票予伊，伊未曾收受定金，自無須加倍返還定金 云云。然觀之系爭委託銷售契約第7條第1項約定可知，上訴 人已授權好城市公司為系爭房地買賣之代理人，且同意買賣 雙方就買賣條件達成合意時，由好城市公司代為收受買方提 出之定金（見原審卷第13頁），故黃柄常於108年2月20日與 上訴人達成上開合意時交付定金支票予好城市公司，即視為 上訴人已受領買賣預約之立約定金150萬元，上訴人所辯自 無可採。上訴人另辯稱：○○段000地號土地尚有其他共有人 ，買賣預約之效力存疑云云。然黃柄常與上訴人合意成立之 系爭房地買賣預約，屬債權契約，不以出賣人有處分權為必 要，契約效力並無疑義。且證人即好城市公司離職營業員曾 凱旻結證稱：伊曾多次要求上訴人，必須通知共有人李元成 到場簽約，但上訴人告以李元成為其小舅子，會取得同意書 ，且拒絕伊與李元成見面；簽約當日，上訴人有拿出李元成 之同意書，伊有看一下，但上訴人表示不願意簽約，未具體 說明理由，伊之後有聯絡好幾次，希望上訴人履約，但為其 所拒等語（見本院卷第189頁），益徵上訴人已表明自行處 理共有人同意出售之事，並無不可歸責事由存在。 ⒌準此，上訴人已與黃柄常成立系爭房地之買賣預約，且同意
好城市公司代為受領立約定金即面額150萬元之定金支票， 惟嗣後拒絕履行簽訂本約之義務，且未證明有不可歸責事由 存在。故黃柄常扣除好城市公司已返還之定金支票，依系爭 要約同意書第5條第2項約定、類推適用民法第249條第3款規 定，請求上訴人返還1倍定金150萬元，自屬有據。 ㈡好城市公司請求上訴人賠償47萬5,000元為有理由： ⒈當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約 金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總 額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務 時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約 金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之 賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 ，此觀民法第250條、第252條規定甚明。又違約金之約定， 乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之 當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴 守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受 其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金 制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事 實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行 債務時，債權人可得享受之一切利益等情形，以為斟酌之標 準，減至相當之金額。
⒉系爭委託銷售契約第4條第2項第2款、第7條第2項後段分別約 定：「有下列情形之一者，委託人（即上訴人，下同）應依 約支付受託人（即好城市公司，下同）實際成交價的4％服務 報酬：…⒉委託期間內，委託人拒絕以本委任條件與受託人所 洽妥之交易對象訂立不動產買賣契約時。」、「…如委託人 違約不賣，應加倍返還買方所支付之訂金，並依第4條約定 賠償4％服務費於受託人。」等語（見原審卷第13頁）。上開 約定係就上訴人違約不賣之債務不履行時，應賠償委託銷售 總價4％予好城市公司，自屬違約金。審酌好城市公司於委託 銷售期間投入之心力、提供之服務與服務期間長短，及依好 城市公司與上訴人簽訂之服務費同意書第2條約定，如能仲 介完成系爭房地買賣交易，上訴人應支付之服務報酬為60萬 元（見原審卷第15頁），暨好城市公司無須完成簽訂買賣本 約而免為後續服務所減省之勞費支出等一切情狀，認上開約 定違約金應酌減為以委託銷售總價4,750萬元之1％計算即47 萬5,000元為適當【計算式：47,500,000×1％＝475,000】。上 訴人以好城市公司未轉交定金支票而未盡仲介義務云云置辯 ，殊無可採。準此，好城市公司依上開約定，請求上訴人給 付違約金47萬5,000元，自屬有據。
㈢給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢 為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約 定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率 未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第2 29條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。上訴人 上開應為之給付未約定給付期限及遲延利息之利率，好城市 公司主張以起訴狀繕本送達上訴人之翌日即108年11月26日 （見原審卷第71、131頁）起算法定遲延利息，自屬有據。 黃柄常雖主張應自樹林郵局第197號存證信函於108年5月13 日送達有權代理上訴人之好城市公司時生送達效力，而於翌 日起算遲延利息（見原審卷第81頁），然細繹該存證信函係 黃柄常向好城市公司求償150萬元（見原審卷第33至37頁） ，並非向上訴人求償，故不生對上訴人催告之效力，仍應自 起訴狀繕本送達上訴人始生催告效力，而於翌日即108年11 月26日起算法定遲延利息。
四、綜上所述，被上訴人依系爭要約承諾書第5條第2項約定、類 推適用民法第249條第3款規定、系爭委託銷售契約第4條第2 項第2款、第7條第2項後段約定，請求上訴人依序給付黃柄 常150萬元、好城市公司47萬5,000元，及均自108年11月26 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，洵屬正當，應 予准許。逾上開範圍之請求，則屬無據，不應准許。原審就 逾上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依兩造聲請為 准、免假執行之諭知，容有未洽。上訴意旨指摘原判決此部 分不當，求予廢棄改判，非無理由，應由本院就此部分予以 廢棄，改判如主文第2項所示。惟原審判准好城市公司之利 息逾108年11月26日部分屬訴外裁判，自毋庸另行諭知駁回 ，併此敘明。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決 ，並依兩造聲請為准、免假執行之諭知，核無不合。上訴意 旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁 回此部分上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本 院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘 明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 29 日 民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 周美雲
法 官 賴彥魁
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 30 日 書記官 高瑞君
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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