臺灣高等法院民事判決
108年度上易字第174號
上 訴 人 A01
法定代理人 A02
訴訟代理人 陳建維律師
被 上訴人 郭錫鍾
林志展
蘇秋玉
林懋榮
林勝欽
兼 上五人
訴訟代理人 林燵雄
共 同
訴訟代理人 吳俊宏律師
林韋甫律師
蔡文斌律師
上 一 人
複 代理人 林冠廷律師
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國
107年12月12日臺灣新北地方法院107年度訴字第2536號第一審判
決、109年9月18日補充判決提起上訴，本院於109年12月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地，面積68平方公 尺（下稱系爭土地）原為兩造共有，伊應有部分1/6。被上訴 人於民國107年3月23日將系爭土地以新臺幣（下同）200萬元 售予訴外人江石柱時，明知伊母親A02可隨時聯絡之電話號碼 ，竟僅由被上訴人林燵雄以寄發存證信函方式通知，且期限僅 有10日，不生合法通知效力，侵害伊之優先承買權，致伊受有 損害。被上訴人明知系爭土地107年1月公告現值為每平方公尺 14萬8,000元，總價為1,006萬4,000元，竟以顯不相當之低價2 00萬元售予江石柱，被上訴人故意不法及以背於善良風俗之方 法，及違反民法第148條之權利濫用禁止及誠實信用原則之保 護他人法律，侵害伊之所有權應有部分，致伊受有損害。縱認 被上訴人並非故意，然被上訴人低價賤售系爭土地亦有過失。
因被上訴人已於107年7月24日將系爭土地移轉登記予江石柱， 爰依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條之規定， 請求被上訴人連帶賠償以系爭土地公告現值總價減去售價200 萬元，再乘以伊應有部分後之金額即134萬4,000元【（10,064 ,000-2,000,000)×1/6=1,344,000】本息。原審為上訴人敗訴 之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴人嗣於本院減縮利息起 算日為起訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日(見本院卷㈠第 491頁)，合於民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款 規定，應予准許。上訴聲明：㈠原判決駁回後開第㈡項部分廢棄 。㈡上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人134萬4,000元 ，及自民事起訴狀繕本送達最後一位被上訴人翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。
被上訴人則以：伊於107年1月間共同委任千品不動產經紀有限 公司（下稱千品公司）仲介出售系爭土地，因系爭土地為畸零 地，且依建築技術規則，無法指定建築線，僅有江石柱願以20 0萬元購買，伊經諸多協商及考量始同意出售，並非故意或過 失低價出售系爭土地。又伊已依土地法第34條之1規定，通知 上訴人得行使優先承買權，惟上訴人收受通知後並未主張，伊 並未侵害上訴人之優先承買權等語，資為抗辯。答辯聲明：上 訴駁回。
上訴人主張系爭土地原為兩造共有，伊應有部分1/6。被上訴人 於107年3月23日將系爭土地以200萬元售予江石柱，並於同年7 月24日移轉登記完畢，為被上訴人所不爭執，並有土地所有權 狀、土地登記謄本在卷可稽（見原法院司調卷第15、19頁）， 自堪信為真實。
上訴人主張被上訴人未合法通知其行使優先承買權，且以低價 出售系爭土地，致損害其權利，請求被上訴人連帶賠償其損害 ，惟為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查： ㈠被上訴人已合法通知上訴人行使優先承買權： ⒈按共有人依土地法第34條之1第1項規定為處分、變更或設定 負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者 ，應公告之，為土地法第34條之1第2項所明定。關於書面通 知之方式及期限，內政部訂定發布之土地法第34條之1執行 要點（下稱系爭執行要點）並規定：「部分共有人依本法條 規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有 人」；「書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存 證信函為之」；「通知或公告之內容應記明土地或建物標示 、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知 人之姓名住址及其他事項」；「他共有人於接到出賣通知後 15日內不表示者，其優先購買權視為放棄」（系爭執行要點
第7點第1、2、5、7款、第11點第1款參照）。 ⒉上訴人主張明知伊母親A02可隨時聯絡之電話號碼，竟僅由林 燵雄以寄發存證信函方式通知，且期限僅有10日，不生合法 通知效力云云。然查，被上訴人於107年3月23日與江石柱簽 訂系爭土地買賣契約後、同年7月24日處分前之同年5月18日 、31日，已依前開要點規定載明「土地標示（系爭土地）」 、「處分方式（以200萬元出售江石柱、並支付總價4%服務 費報酬予中信江翠店）」、「價金分配」、「償付方法及期 限（文到15日內前往姜銀燕地政士處簽訂買賣契約書）」、 「優先購買權（文到15日以書面作意思表示）」、「通知人 姓名、住址」、「被通知人姓名、地址」等事項，以寄發存 證信函方式通知上訴人，並經上訴人法定代理人A02於107年 5月25日、同年6月1日收受，有板橋文化路郵局第1254號、 第1317號存證信函及收件回執在卷可佐（見原審卷第27至53 頁），並為上訴人自承在卷（見本院卷㈠第69頁），被上訴 人所為通知之程式及期限，與系爭執行要點核無不合，堪認 被上訴人已合法踐行通知程序。
⒊至前開存證信函寄件人欄雖僅記載林燵雄一人，惟「通知人 姓名、住址」部分已載明被上訴人全體姓名、地址，可見前 開存證信函係由被上訴人全體一同通知上訴人，僅因寄件人 欄空間有限，而記載林燵雄一人為寄件人，上訴人僅憑寄件 人欄之記載而主張通知不合法云云，顯非可採。又被上訴人 雖於107年4月17日通知上訴人時，在存證信函上記載「優先 購買權（文到10日以書面作意思表示）」（見司調卷第18頁 ），而未盡通知義務，但被上訴人於同年5月18日、5月31日 通知程序業臻完備，已如前述，上訴人執被上訴人於107年4 月17日通知，即遽認被上訴人通知不合法云云，亦非可採。 另上訴人主張應以電話聯繫云云，則與土地法前開規定及系 爭執行要點不符，實乏所據。
㈡上訴人請求被上訴人連帶負損害賠償責任為無理由： ⒈如前揭所述，被上訴人出售並移轉系爭土地予江石柱過程， 與土地法第34條之1及系爭執行要點，尚屬無違，自無上訴 人主張被上訴人故意背於善良風俗及違反保護他人法律規定 之情事。
⒉上訴人主張被上訴人低價賤售系爭土地，係故意不法及以背 於善良風俗之方法，及違反民法第148條之權利濫用禁止及 誠實信用原則之保護他人法律云云。惟查：
⑴查，系爭土地107年1月公告現值每平方公尺為14萬8,000元，有土地謄本可稽（見司調卷第19頁）。而系爭土地移轉登記予江石柱時，土地所有權買賣移轉契約書所載買賣價款總金額為1,060萬4,000元，亦有新北市板橋地政事務所109年2月12日新北板地籍字第10960002283號函檢附土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、土地增值稅繳款書、土地增值稅免稅證明書、身分證、印鑑證明、個人戶籍資料（完整姓名）查詢結果、存證信函、回執、提存書、土地所有權狀在卷足參（見本院卷㈠第291至381頁）。另本院囑託謙正不動產估價師事務所鑑定結果，系爭土地於107年3月23日評估總價為1,044萬9,560元，亦有謙正不動產估價師事務所108年10月3日謙正估108字第018號函檢附鑑價報告可佐（見另置卷外，下稱系爭鑑價報告，見該報告第2頁），固均較被上訴人以200萬元出售系爭土地之價格為高。惟證人即千品公司仲介人員廖俊翔於原審證稱：被上訴人委託銷售系爭土地，第1次委託銷售的金額比較高，但因沒有人出價購買，伊和被上訴人溝通後，被上訴人銷售總價降為388萬元，詢問的人雖然比較多，然因系爭土地沒有建築線，不能蓋屋，也不能向銀行貸款，須以現金購買，且不能出租使用，只能以機車出入，因此只有江石柱願意簽立斡旋單出價200萬元購買系爭土地，其他人只有口頭出價，卻不願意簽立斡旋單。系爭土地銷售期間算長，伊也希望賣價高一點，伊可以多收佣金。伊有嘗試請江石柱加價到388萬元，但江石柱只願意出200萬元等語明確（見原審卷第142至147頁），並有一般委託銷售契約書、確認書、附停止條件定金（斡旋金）委託書、不動產買賣契約書、房屋交易安全契約書、本票、房屋交易安全保證書（賣方）、房地產權點交書、房屋交易安全制度專戶收支明細表（買方）、房屋交易安全制度專戶收支明細表（賣方）附卷足參（見原審卷第57至60、149至175頁，本院卷㈠第391至395頁）。而系爭土地並非計畫道路，亦非屬新北市政府指定建築線在案之現有巷道，尚無法據以指定建築線，有新北市政府107年11月14日新北府城測字第1072184591號函存卷可佐（見原審卷第121頁）。佐以系爭土地現為柏油空地，出入主要經由相鄰公寓住宅社區前私設道路，路寬約3.75公尺、4公尺不等，因巷道兩側供周邊住戶停靠機車，僅可供機車或行人出入，汽車無法通行等情，亦有系爭鑑價報告可稽（見系爭鑑價報告第8頁），足徵系爭土地確有出入不便，且無法指定建築線供建築使用之缺失存在。 ⑵再者，土地交易個案因買賣雙方主客觀及供需不同等因素， 未必能以鑑定價格或公告現值出賣，市場交易價格仍需視買
賣雙方當事人之需求、談判技巧及議價能力而決定，故市場 之交易價格不一定屬合理市場價值。況被上訴人亦為系爭土 地共有人，且應有部分比例高達5/6，衡情應無為損害上訴 人權益而賤賣之理。至系爭土地辦理移轉登記時所附之土地 所有權買賣移轉契約書，土地登記實務俗稱公契，其上記載 價金1,060萬4,000元，係依系爭土地當時公告現值計算所得 ，並非實際買賣價格。上訴人執此主張被上訴人故意低價賤 賣系爭土地云云，並非足取。
⒊上訴人另主張被上訴人出售系爭土地時，未通知鄰地所有權 人承買，至少有過失云云。然查，上訴人經本院闡明後仍未 具體說明被上訴人依何法律負有通知鄰地所有權人承買之義 務（見本院卷㈠第206頁)，其以系爭鑑價報告記載：系爭土 地無法自地單獨開發建築或不具開發效益，依有效使用原則 ，以考量未來協調合併鄰地整體開發為評估條件。畸零地往 往以鄰地所有權人、現使用人或投資整合開發者為主要買方 （見系爭鑑價報告第29、59頁，本院卷㈠第479頁）為由，主 張被上訴人負有通知鄰地所有權人承買之義務，然因被上訴 人並未通知，因此至少有過失云云，亦非可採。 ⒋綜上，被上訴人既未低價賤售系爭土地予江石柱，並已踐行 土地法第34條之1通知程序，上訴人主張被上訴人應依民法 第184條第1項前段、後段、第2項、第185條規定連帶賠償其 損害，即屬無據。
綜上所述，上訴人依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第 185條規定，請求被上訴人連帶給付上訴人134萬4,000元，及 自民事起訴狀繕本送達最後一位被上訴人翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。從而，原審為上 訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 23 日 民事第五庭
審判長法 官 賴劍毅
法 官 洪純莉
法 官 陳君鳳
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 12 月 29 日
書記官 郭姝妤