臺灣高等法院民事裁定
108年度上字第766號
上 訴 人 劉錦龍
上列上訴人因與被上訴人華大衛間請求遷讓房屋等事件，對於中
華民國108年4月23日臺灣新北地方法院106年度訴字第462號第一
審判決提起上訴後，上訴人對於本院108年12月31日所為同字號
駁回其第二審上訴裁定，及對於本院109年2月10日所為同字號核
定第二審上訴利益訴訟標的價額裁定，均提起抗告，均經最高法
院發回更為裁定，本院裁定如下：
主 文
上訴人第二審上訴利益訴訟標的價額核定為新臺幣參佰玖拾參萬參仟捌佰伍拾玖元。
上訴人應於收受本裁定送達後五日內補繳第二審裁判費新臺幣陸萬零玖元。
理 由
一、按對於財產權之訴訟，提起民事第二審上訴，應依民事訴訟 法第77條之16規定，繳納裁判費，此為法定必備程式。又上 訴不合法者，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補 正。民事訴訟法第444條第1項定有明文。次按訴訟標的之價 額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價 額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準 。以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不 併算其價額。民事訴訟法第77條之1第1項、第3項及第77條 之2第2項分別定有明文。按計算上訴人之上訴利益，準用民 事訴訟法第77條之1關於計算訴訟標的價額之規定，應以上 訴人因上訴所得受之利益為準。又以租賃關係已經終止為原 因，請求返還租賃物之訴，係以租賃物返還請求權為訴訟標 的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的之價額，應以租賃 物之價額為準；出租人對於承租人之租賃物返還請求權，係 以該物永久的占有之回復為標的，以此項請求權為訴訟標的 時，其價額應以該物之價額為準。另房屋及土地為各別之不 動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人 請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定 其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內 ；出租人以租賃物之返還為訴訟標的，並附帶請求租金及相 當於租金之損害，其附帶主張部分不併算訴訟標的價額（最 高法院91年台上字第259號裁定、99年度台簡抗字第19號裁 定、102年度台抗字第429號裁定意旨參照）。 二、經查：
(一)被上訴人華大衛在原審起訴主張：兩造於民國103年9月1日 簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，約定由上訴人向伊承 租門牌新北市○○區○○街00號7樓房屋(下稱系爭房屋，與其坐 落基地合稱系爭不動產)及停車位，每月租金新臺幣(下同)4 萬7000元，因上訴人積欠105年9月至11月租金共14萬1000元 ，伊於同年11月17日以存證信函送達上訴人而終止系爭租約 後，依租賃物返還請求權、所有物返還請求權規定，於同年 12月1日提起本件訴訟，請求上訴人遷讓返還系爭房屋及停 車位、給付尚欠租金14萬1000元本息、賠償違約金，暨自10 6年5月27日起至返還房屋之日止，按月給付相當租金之不當 得利等情，有起訴狀可參（原審卷一第17頁)。原審判決上 訴人應遷讓返還系爭房屋予被上訴人、應給付被上訴人40萬 6419元本息、應自106年5月27日起至返還系爭房屋之日止按 月給付被上訴人14萬1000元，並駁回被上訴人其餘之訴，上 訴人不服原審所為其敗訴之判決，提起第二審上訴（未繫屬 於本院部分，非本院審理範圍，茲不贅）。依前開說明，其 第二審上訴利益訴訟標的價額應以系爭房屋於起訴時之交易 價額核定之，至就被上訴人附帶請求租金、相當於租金之不 當得利部分，不併算其價額。
(二)本件起訴時，系爭房屋並無實際之交易，亦無當時之估價報 告可參，且被上訴人係於100年間購買系爭房屋，其購屋時 間與本件起訴時間相距逾5年，故其購買系爭房屋之價格， 不適宜作為本件核定訴訟標的價額之基礎等情，業據被上訴 人具狀向本院陳述明確（本院卷二第29頁）。又不動產交易 總價係房地實際交易價格之總和，而基地之公告現值通常低 於市場交易價值，則原審前以鄰近房地實價登錄交易價格所 推估之系爭房地交易價格，再扣除系爭房屋坐落基地應有部 分之105年度公告現值之結果，作為本件計算系爭房屋客觀 上交易價額之基準云云，尚有未洽，本院爰不予採用。嗣本 院依職權發函向訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永 慶房屋）、信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）、中信 房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋），查詢系爭房屋於 105年12月1日起訴時之市價（不含土地），永慶房屋覆以： 其未有於105年12月1日居間仲介系爭房屋之成交紀錄，其居 間仲介之案件標的價額為房屋及土地之總價，歉難提供相關 交易資訊等語，信義房屋覆以：伊在系爭房屋所在社區之交 易案件是於106年7月之成交紀錄，房地（含車位）交易總價 為3526萬元，該交易案例之建物及土地並未分開計價，故無 法提供相關案例不含土地之交易市價等語，中信房屋覆以： 查無系爭房屋於105年12月1日時市價，提供當時系爭房屋附
近之屋齡2.8年、樓層10、總層數26之中和區中原街151至18 0號社區內電梯大樓房地（含車位）之交易價額約每坪46萬 元等語，此觀前開3公司之回函內容即明（本院卷二第73至8 1頁）。是本件確無系爭房屋於起訴時之交易市價或鄰近房 屋之實價登錄交易價格（不含土地價格）可為參考。(三)此外，被上訴人就訴請上訴人返還系爭房屋之勝訴部分（尚 未確定），雖於供擔保後向臺灣新北地方法院民事執行處（ 下稱執行法院）聲請假執行，由執行法院以108年度司執字 第51301號受理繫屬中，惟前開執行事件亦無房屋鑑估紀錄 可供參考，且兩造均向本院陳明不同意送請第三人鑑定系爭 房屋於起訴時之客觀上交易價額等節，有本院公務電話紀錄 可佐（本院卷二第13至17頁、第27頁）。是本件亦無公正第 三人所為之系爭房屋於起訴時之合理市價鑑估結果可憑。(四)然而，斟酌地政機關就不動產之交易價格，已採實價登錄制 度，故鄰近條件相近之不動產於一定期間內所登錄之交易價 格，自較一般建築物建造單價乘以房屋折舊率抑或課稅現值 ，更趨近於客觀之市場交易價格。而財政部於計算財產交易 損益時，可將所支付之相關必要費用（如仲介費、代書費、 土地增值稅、契稅等），自房地買進總額及賣出總額之差額 中減除，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋 評定現值之比例計算房屋之財產交易損益，有財政部101年8 月3日台財稅字第10100568250號令可稽（本院卷二第43頁） 。茲查：
1.系爭房屋為102年11月18日建築完成之總樓層24層建物中之 第7層房屋乙節，有建物登記第一類謄本可佐（原審卷一第2 37頁）；又本件查無系爭房屋於起訴時之交易市價可考，業 如前述，而鄰近條件相近之房屋（屋齡3年之總樓層24層建 物中之第22層房屋）與坐落之基地，前於105年8月間出售時 之實價登錄交易行情為每平方公尺14萬9456元（價格含基地 但不含停車位），亦有原審依職權查詢之實價登錄查詢網頁 資料可稽（原審卷二第605頁）。審酌前開鄰近房屋及基地 之交易日期，僅比本件起訴時間早4個月，且該鄰近房屋所 在之樓層，較系爭房屋之樓層高，於一般不動產交易實務中 ，較低樓層之市場價格通常不會高於以上樓層之價格，加以 二者屋齡、建物總層數相同，客觀條件相當，則上開鄰近房 地之實價登錄交易價格應可供作認定本件起訴時之系爭不動 產客觀上可能交易價格之參考資料。爰以系爭不動產之主建 物及附屬建物面積合計159.91平方公尺（計算式：主建物面 積141.69平方公尺+附屬建物面積18.22平方公尺＝159.91平 方公尺），乘以前開鄰近房屋之每平方公尺實價登錄交易單
價，可知系爭不動產於起訴時之客觀上可能之交易價格約為 2389萬9509元（計算式：149,456元×159.91平方公尺＝23,89 9,509元，元以下四捨五入，下同）。
2.又系爭房屋於本件起訴時之課稅現值為305萬2800元，有被 上訴人所提105年全期房屋稅繳納證明書可佐（原審卷一第1 7頁），而該屋所坐落基地之105年度公告現值為每平方公尺 28萬8000元、基地總面積為7607.15平方公尺等節，亦有土 地公告現值查詢結果可參（原審卷二第607頁）；故按系爭 房屋主建物及附屬建物所使用之基地（即新北市○○區○○段00 地號土地）面積，及其應有部分707/100000所計算之土地公 告現值為1548萬9375元（計算式：288,000×7607.15×707/10 0000＝15,489,375）。審酌本件如以系爭房屋課稅現值加計 基地應有部分公告現值結果約為1854萬2175元（計算式：3, 052,800＋15,489,375＝18,542,175），雖較以系爭房屋之鄰 近房屋每平方公尺實價登錄交易價格所推算之房地交易總價 2389萬9509元為低，惟參諸前開財政部關於計算房屋交易損 益計算方式之函釋意旨計算，可知系爭房屋價額占系爭不動 產總價額之比例約為16.46％（計算式：3,052,800÷18,542,1 75＝16.46％）。
3.承上，系爭不動產參照鄰近房地之105年8月間每平方公尺實 價登錄交易價格所計算出之客觀上可能交易價額2389萬9509 元，業如前述；經以前開系爭不動產於起訴時之客觀上可能 交易價額，乘以系爭房屋價額占系爭不動產總價額之比例16 .46％，據以計算出之系爭房屋於起訴時之客觀上合理價額約 為393萬3859元（計算式：23,899,509×16.46％＝3,933,859） ，供作本院認定上訴人第二審上訴利益訴訟標的價額之基準 ，應為適當；爰據此核定上訴人之第二審上訴利益訴訟標的 價額為393萬3859元。
四、綜上所述，上訴人就原審判決其敗訴之部分上訴聲明不服， 其第二審上訴利益訴訟標的價額應核定為393萬3859元，應 徵第二審裁判費6萬9元，未據上訴人繳納。茲命上訴人應於 收受本裁定正本之日起5日內補正，逾期未補正，即駁回其 第二審上訴。爰裁定如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 1 日 民事第八庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 湯美玉
法 官 胡芷瑜
正本係照原本作成。
核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於收受送達後10日內向本
院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1千元。
命補繳裁判費部分不得抗告。
中 華 民 國 109 年 12 月 1 日
書記官 莊智凱
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