臺灣臺南地方法院民事判決
109年度重訴字第41號
原 告 吳進財
訴訟代理人 沈聖瀚律師
被 告 吳振國
訴訟代理人 黃紹文律師
吳智源
吳智巖
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國109年11月16
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（面積117.73平方公尺）、同段439-1地號土地（面積5.29平方公尺）、同段440-1地號土地（面積122.6平方公尺），應合併分割如附圖（即臺南市安南地政事務所109年6月1日法囑土地字第20000號土地複丈成果圖）所示，即：同段439地號土地（權利範圍全部）、同段439-1地號土地（權利範圍全部），分歸原告取得；同段440-1地號土地（權利範圍全部），分歸被告取得。
原告應補償被告新臺幣773,897元。
兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（面積840.64平方公尺），應分割如附圖所示：編號甲部分，面積464.29平方公尺，分歸被告取得；編號乙部分，面積376.35平方公尺，分歸原告取得。
訴訟費用新臺幣124,469元由兩造各依附表一所示之比例負擔。 事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠緣臺南市○○區○○段000○00000○000○00000地號土地（下稱系爭 土地），為原告及被告共有，且應有部分比例均為二分之一 。又查系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約定有不 分割期限之情形，原告自得依民法第823條第1項、第824條 第5項之規定請求分割。
㈡又同段441地號土地，原為兩造共有，面積為87.94平方公尺 ，兩造持分比例均為二分之一，即兩造本各應分得43.97平 方公尺，因先前由原告取得同段441地號土地，原告基於誠 信原則，且為避免兩造間徒生糾紛，願在系爭440地號土地 之分割面積中，返還給被告43.97平方公尺之土地面積。惟 因系爭441地號土地於80年間分割時之相關費用均由原告自 行負擔，是原告雖願於本件分割系爭440地號土地之面積中 ，返還給被告43.97平方公尺之土地面積，然移轉上開土地 所產生之相關費用，應由被告自行負擔，始屬公平。
㈢查兩造共有系爭土地上尚有原告所有保存登記建物即門牌號 碼臺南市○○區○○路0段000巷00弄0號（下稱系爭9號建物）建 物，及被告所有未保存登記建物即門牌號碼臺南市○○區○○路 0段000巷00弄0號建物（下稱系爭7號建物），上開建物由兩 造各自使用中，依原告所提之分割方案，可使兩造保留現有 建物，避免拆屋還地之風險，並使建物、土地合一利用，促 進經濟發展，請求將系爭土地中系爭439、439-1地號土地分 歸原告取得，系爭440-1地號土地分歸被告取得；系爭440地 號土地分割如附圖即臺南市安南地政事務所109年6月1日法 囑土地字第20000號土地複丈成果圖所示，即編號甲部分分 歸被告單獨取得，編號乙部分分歸原告單獨取得。 ㈣又長信不動產估價師聯合事務所係經兩造同意而選定之鑑定 機關，其所作成之估價報告係由該所領有估價師執照之估價 師所鑑定，已考量各筆土地之面積、地形、臨路條件、鄰近 環境及利用情形等因素，並採用比較法及土地開發分析法之 估價方式進行評估，評估過程亦已詳載於估價報告內，其鑑 定並無任何違反技術法規與經驗法則相違背之情事，其專業 評估，自較被告之個人估價為可採，況被告所有之建物為未 保存登記建物一事並非原告所造成。另系爭440-1地號土地 會開闢道路之可能性很低，因為周圍已經有道路可以對外通 行，除非被告後來要將分割後的土地出售給建商蓋房子，才 有可能會在系爭440-1地號土地上開設道路。又如果系爭440 -1地號土地將來供作道路使用，也會有政府的徵收補償金可 以領取等語。
㈤並聲明：請求判決如主文第1、3項所示，且原告補償被告新 臺幣（下同）582,154元。
二、被告則以：
㈠系爭439地號土地為建地，其上有系爭9號建物，登記為原告 所有，但該建物實係與建商合建所分得之房屋，兩造實各有 二分之一之權利，被告二分之一部分係借名登記於原告名下 。系爭439-1、440-1地號土地則均為計劃道路用地，其上有 未為保全登記系爭7號建物，現為被告所有並使用居住。系 爭440地號土地現為空地，經兩造同意，現舖有水泥並劃設 有停車格，出租供人停車使用。又系爭440地號土地南側中 間部分，於80年間另分割出同段441地號土地，當時係原告 要將一塊土地贈與移轉予原告兄之子，乃請求被告配合自系 爭440地號土地分割出同段441地號土地，並承諾將來於系爭 440地號土地分割時，會將相同坪數之土地返還給被告或依 分割時之價金補償被告。又系爭土地東側之398、397之2、3 97之1、397地號土地現狀均為私設之既有道路，供公眾通行
，南側之397之3土地則已開闢為道路，可供通行。 ㈡被告對原告主張之分割方案無意見，惟認為估價報告書認定 之補償金額太低，且與實際使用情形不符，希望補償金額參 酌被告109年11月10日民事陳述意見狀，亦即系爭439-1、44 0-1地號土地之價格應僅為毗鄰之系爭439地號土地價格之百 分之40、50或60。依估價技術規則第97條「公共設施用地及 公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例 者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地 價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。」 ，本件鑑定報告係採取後者之估價方法，足見在該地區不論 係民間交易或政府協議價購或徵收，應係無相關交易實例， 足以反應該地區公共設施用地及公共設施保留地並無促成交 易之市場需要，土地乏人問津，在此情況下，公共設施用地 及公共設施保留地之價格勢必低落，又公共設施用地及公共 設施保留地只能開闢為公共設施，系爭439-1、440-1地號土 地亦只能供作馬路使用。雖然目前在系爭440-1地號土地上 有被告所有系爭7號建物，但查該建物應係在土地劃歸計劃 道路（或建築法實施）前即已興建，該房屋老舊並未有保存 登記，一旦執行都市計劃之道路闢建即會被拆除，被告取得 系爭440-1地號土地根本無法為任何之處分，且因無從申請 建築房屋在市場上亦無交易價值，此為一般人之社會經驗可 推想而認知。因其使用分區之限制，其可使用之強度及價值 顯較一般可供興建住宅之土地低於百分之50以上，本件估價 報告卻認使用強度可達系爭439地號土地即住宅用地價格之 百分之70，不只未說明具體理由，且與實際情形有所不符， 應不足採。為此請求鈞院依鑑定之系爭439地號土地之價格 為基礎，重新考量道路用地之實際情形，被告主張應依系爭 439地號土地價格之40%計算系爭439-1、440-1地號土地之價 格，依此計算原告應補償被告1,157,383元，請予審酌。 ㈢另就系爭440地號土地之分割相關費用，應依法律規定來分擔 ，原告在本件歸還被告的面積43.97平方公尺，該部分稅金 及其他相關登記費用，納稅人應依法律的規定來處理，並非 本件分割共有物裁判聲明應該認定的事項等語。 ㈣並聲明：同意原告提出之分割方案，惟認原告補償被告之金 額應為1,157,383元。
三、本院得心證理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人 得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第1項、第2 項、第5項分別定有明文。經查，兩造就系爭土地之共有情 形如附表一所示，有系爭土地第一類謄本在卷可佐，堪信為 真實。又查兩造未定有不分割之特約，系爭土地亦無因物之 使用目的不能分割之情形，且兩造前經調解後，就分割之方 法仍不能為一致之協議等情，業經本院調取本院簡易庭108 年度南司調字第453號卷宗核閱無訛，被告亦未爭執。從而 ，原告訴請裁判分割系爭土地，自屬有據。
㈡又按分割共有物以原物分配於各共有人為原則，法院就共有 物為裁判分割時，應依民法第824條之規定為適當之分割， 即應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割 後之經濟效用及公共利益等定一適當公平之方法（最高法院 81年度台上字第16號、89年度台上字第724號裁判意旨參照 ）。經查，本件分割之系爭土地，系爭439地號土地上有系 爭9號建物，係登記為原告所有，東面臨私設道路；系爭439 -1、440-1地號土地上之建物為被告所有系爭7號之未保存登 記建物，東面臨私設道路；系爭440地號土地現鋪設水泥作 為停車場而為兩造共同出租使用，系爭440地號土地南面臨 安中路4段154巷之巷道，同段441地號土地上現有水泥建物 一棟等情，業經本院於109年4月7日會同兩造及臺南市安南 地政事務所測量人員至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及臺 南市安南地政事務所109年4月28日函覆之地上物測量複丈成 果圖、原告提出之系爭土地現況照片在卷可憑（見本院卷第 71-73、51-53頁），可以認定。被告於109年11月16日本院 審理時表示對原告提出之分割方案無意見（見本院卷第222 頁），本院審酌依原告所主張之分割方案，可使兩造保留系 爭土地上之現有建物，有助於土地整體規劃及開發利用，符 合共有人之最大經濟效益。是以，依系爭土地之地形形狀、 各共有人應有部分之比例、土地整體利用、使用現況，並兼 衡分割後之經濟效用及兩造共有人利益等一切因素，復參以 兩造之意願等情，應認原告主張將系爭439地號及439-1地號 土地分歸原告取得；系爭440-1地號土地分歸被告取得；及 系爭440地號土地，將附圖編號甲部分分歸被告取得；編號 乙部分分歸原告取得，符合系爭土地分割之整體效益及共有
人全體之利益，係屬可採，爰判決如主文第1、3項所示。 ㈢再按以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分 配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又關 於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配 ，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不 失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一 概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平（最高 法院63年台上字第2680號判例參照）。本院認原告主張由其 取得系爭439、439-1地號土地部分（面積合計為123.02平方 公尺），由被告取得系爭440-1地號土地部分（面積為122.6 0平方公尺），固屬可採，然被告因此不能完全按其應有部 分受分配，且依卷附之臺南市政府99年8月19日都市計畫土 地使用分區證明書之記載（上開調字卷第17頁），系爭439 地號土地屬「低」密度住宅區，系爭439-1、440-1地號土地 規劃為「道路用地」，可認系爭439地號土地將來之土地價 值應較高於系爭439-1、440-1地號土地，是以，原告既分得 價值較高之系爭439地號土地，揆諸上開說明，自有以金錢 補償被告之必要。經本院囑託長信不動產估價師聯合事務所 就系爭土地之價值為鑑定，經該估價師事務所估價方式採比 較法、土地開發分析法之估價方法之估價結果，再考量系爭 產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、 最有效使用情況及專業意見分析等各種因素，進行價格調整 為鑑價分析，以此計算系爭439地號、439-1地號、440-1地 號土地之價值為6,775,464元，依系爭439、439-1、440-1地 號土地之價值及兩造分割取得之土地價值情形，認原告應補 償被告之金額為582,154元，此有長信不動產估價師聯合事 務所函覆之估價報告書在卷可憑。惟被告抗辯上開找補金額 過低，辯稱系爭439-1、440-1地號土地之土地強度及價值較 一般可興建住宅之土地（即系爭439地號土地）應低於50％以 上，被告認應以系爭439地號土地40％之價格來計算系爭439- 1、440-1地號土地之價格等語。經本院審酌該估價報告書係 由專業之不動產估價師所製作，且該估價師與兩造間並無利 害關係，應無偏頗之虞，且鑑定機關鑑定時，認系爭439地 號土地使用分區屬都市計畫之住○區○○○00000○00000地號土 地使用分區屬都市計畫之道路用地，整體地勢平坦，選取以 虛擬比準宗地之土地進行分割方案之各分割宗地條件評估， 並以前述經估價方法之評估價格即比準宗地價格，並經各宗 地之使用強度及使用分區差異性調整分析，並將此二筆土地 之土地強度調整為70％（見估價報告第55至57頁），是以， 該鑑定機關估價時，應已將系爭439-1、440-1地號土地為道
路用地乙事列入考量，始調整該二筆之土地強度為70％，該 鑑定報告係估價師依其專業知識為鑑定，其鑑定結果應屬有 據。然審酌系爭439-1、440-1地號土地係規劃為道路用地， 其土地用途及經濟價值、交易可能性均較建築用地或住宅區 用地為低，上開鑑定報告似未就此部分為明確之說明及考量 ，故系爭439-1、440-1地號土地每平方公尺之價值應認宜調 整為系爭439地號土地價值之百分之60計算，較為衡平。是 以，參以上開鑑定報告中就系爭439地號土地價值（32,692 元/平方公尺）之計算標準，堪認原告應補償被告773,897元 （計算基準如附表二所示），以符合兩造權益及衡平。基上 開說明，參考本件估價報告之鑑價結果，復考量兩造各分配 所得土地之用途、經濟價值、交易可能性等，據以計算差額 ，原告應補償被告773,897元，爰判決如主文第2項所示。四、末按因共有物分割涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公 平者，法院得酌量情形命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴 訟法第80條之1定有明文。本件兩造因系爭土地無法協議分 割而涉訟，本院雖准原告之請求而分割系爭土地，然分割方 法係考量全體共有人之利益後所為之決定，原告既為共有人 之一，亦同受其利，若全由敗訴當事人負擔訴訟費用，顯失 公平，則依前揭規定，就本件訴訟費用額即第一審裁判費12 4,469元（即第一審裁判費83,269元、複丈費4,000元、1,60 0元、5600元，及不動產估價師估價費30,000元），命由兩 造各按其原應有部分比例即如附表一所示比例負擔為適當， 爰判決如主文第4項所示。至原告雖主張系爭440地號土地分 割中分給被告之其中43.97平方公尺土地部分，係返還給被 告之土地，其相關稅捐及登記費用應由被告負擔云云，然本 件係分割土地訴訟，本件訴訟僅就訴訟費用之部分為裁判， 至其他分割登記之相關稅捐負擔，應依相關法規處理，併此 敘明。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據， 經核均與判決結果無影響，爰不予逐一論述，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 1 日 民事第三庭 法 官 黃聖涵
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 1 日 書記官 謝明達
附表一：
分割前之臺南市○○區○○段000○00000○000○00000地號土地之共有人應有部分比例均為以下所示： 編 號 共 有 人 權 利 範 圍 訴訟費用負擔之比例 1 吳 進 財 2分之1 2分之1 2 吳 振 國 2分之1 2分之1
附表二：補償計算基準：
地號 土地使用分區 土地強度調整 調整後價格 元/平方公尺 439 住宅區 100％ 32,692 000-0 000-0 道路用地 60％ 19,615