請求所有權移轉登記等
臺灣臺南地方法院(民事),重訴字,109年度,201號
TNDV,109,重訴,201,20201230,1

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臺灣臺南地方法院民事判決
109年度重訴字第201號
原 告 葉宏洲

訴訟代理人 許世烜律師
楊家明律師
被 告 黄淑貞

林陳玉華

王郭宜蘭

兼 上1人
法定代理人 王雪麗

被 告 王秀蓉

王雪嬌

王雪枝

林文賢

林陳美惠

林良醍

林綉卿

上11人共同
訴訟代理人 林錫恩律師
被 告 陳宜沅


葉書榕

上列當事人間請求所有權移轉登記等事件,本院於民國109年12
月9日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。




訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
本件被告陳宜沅、葉書榕經合法通知,均未於言詞辯論期日 到場,核無民事訴訟法第386條所列各款情形,爰依原告之 聲請,由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張:
㈠訴之聲明:
  被告應於原告依如附表一「應得價金」欄位所示之金額給付 予各被告之同時,將如附表一「應移轉土地」欄位所示之土 地所有權應有部分移轉登記予原告。
㈡兩造為臺南市○○區○○○段000○000○000地號土地(下稱系爭577 、590、582地號土地,合稱系爭土地)之共有人,應有部分 如附表二所示,被告黃淑貞林陳玉華王秀蓉王雪麗王雪嬌王雪枝林文賢林陳美惠林良醍林綉卿等人 (下稱被告等10人)於民國108年8月2日寄發2份存證信函通 知原告:「就坐落臺南市○○區○○○段000地號土地(下稱系爭 565地號土地)、系爭577地號土地、系爭590地號土地所有 權全部,擬依土地法第34條之1有關規定,以每坪單價新臺 幣(下同)12萬5,000元出售予訴外人陳芊秀,如原告欲優 先購買,請於15日內以書面並備妥買賣價金及有關證件親至 臺南市○○區○○○路000號郭正榮地政士處辦理。」、「就系爭 582地號土地、同段585地號(下稱系爭585地號土地)兩筆 土地,擬以每坪4萬元出售予陳芊秀,如原告願優先購買, 請於收到信函10日內提出主張。」原告接獲前揭存證信函後 ,即以存證信函寄給被告等人,表達就系爭土地行使優先購 買權之意旨,則兩造間就系爭土地,因原告行使土地法第34 條之1優先購買權,買賣關係成立。
㈢詎被告等10人竟來函向原告表示:「……同意出售之共有人已 於108年8月20日與承買人陳芊秀取消於同年7月18日所簽定 之買賣契約,已無買賣事實存在。在取消買賣契約後,目前 暫無出售意願;特以此信函通知台端。」,且於108年10月3 0日將系爭土地之應有部分分別辦理預告登記,內容為:「 預告登記請求權人陳芊秀,內容:登記名義人所有不動產同 意在為辦妥所有權移轉登記與請求權人以前,不移轉設定與 第三人。」,復於同年11月5日將系爭土地應有部分設定擔 保債權3,000萬元之最高限額抵押權予陳芊秀。原告為保護 自己權益,爰依法提起本件訴訟,請求被告履行買賣契約, 於原告給付價金之同時,將被告於系爭土地之應有部分移轉



登記予原告。
㈣而土地法第34條之1第4項之優先購買權以具有共有關係存在 為前提,原告因個人財務規劃,於108年7月間已預計及備妥 文件申請贈與移轉系爭565、585地號土地予配偶及子女,嗣 喪失共有權,故對於不具共有關係之上開土地,未能行使優 先購買權。
二、被告陳宜沅、葉書榕經合法通知,均未於言詞辯論期日到場 ,亦未提出書狀作何聲明或陳述。被告等10人及王郭宜蘭 則以下列情詞資為抗辯:
㈠聲明:原告之訴駁回。
㈡原告自承其僅願按同一條件優先購買系爭土地,難認原告之 優先購買權為有效行使,其不得選擇其中部分土地優先購買 ,故原告須主張購買系爭土地及系爭565、585地號土地,始 為合法行使優先購買權。原告不得僅就其共有之土地主張優 先承購,否則即不符合「同一條件」之規定。且原告於108 年8月2日(或翌日)收到存證信函後,於同年月14日以贈與 為原因,將系爭565、585地號土地應有部分移轉登記予他人 ,其在贈與前應已知悉其他共有人要出售該2筆土地,始會 將之移轉登記予其配偶及子女。
三、兩造不爭執事項:
㈠兩造係系爭577、582、590地號土地之共有人,應有部分如附 表二所示(本院卷第161-195頁)。
㈡系爭565地號土地,原告本為共有人之一,應有部分18分之1 ,於108年8月14日,以夫妻贈與之名義,移轉登記至其配偶 嚴立雯名下;(本院卷第373-375、415頁)。 ㈢系爭585地號土地,原告本為共有人之一,應有部分18分之1 ,於108年8月14日,以贈與之名義,移轉登記至其子葉品葰 名下(本院卷第391-393、437頁)。 ㈣系爭582地號土地,原告為共有人之一,應有部分本為18分之 1,於108年8月14日,以贈與之名義,將應有部分36分之1移 轉登記至其女葉書榕名下(本院卷第181、223頁)。 ㈤原告於108年7月24日,在系爭565、585、577、582、590地號 土地之應有部分,設定最高限額抵押權予其妻嚴立雯,擔保 債權總金額為1,000萬元,債務人為原告(本院卷第169、18 1、193、375、393頁)。
㈥被告等10人於108年8月2日寄發2份存證信函予原告,附上被 告等人於108年7月18日與陳芊秀簽立之土地不動產買賣契約 書(下稱系爭契約),內容約略如下:
⒈兩造共有系爭565、577、590地號土地,被告等10人欲將上開 土地以每坪18萬5,000元之代價售與陳芊秀,如原告欲依土



地法第34條之一優先購買,請於15日內以書面並備妥買賣價 金及有關證件至地政士處辦理,逾期視同放棄優先購買(調 解卷第57-72頁)。
⒉兩造共有系爭582、585地號土地,被告等10人欲將上開土地 以每坪4萬元之代價,售與訴外人陳芊秀,依土地法第34條 之一規定,原告有優先購買權,如原告有優先購買意願,請 於收到本函10日內提出主張(本院卷第73-86頁)。 ㈦原告於108年8月16日寄發存證信函予被告等10人,內容約略 如下(調解卷第87-90頁):
⒈原告就系爭565、585地號土地已無所有權,故無優先購買 之權。
⒉原告就系爭577、582、590地號土地,主張優先購買權。 ⒊請被告等10人於文到3日內備妥移轉登記所需文件,辦理付 款及移轉相關手續。
㈧被告等10人於108年8月21日寄發存證信函予原告,內容約略 :同意出售之共有人已於108年8月20日與陳芊秀取消於108 年7月18日簽定之買賣契約,目前暫無出售意願等語(調解 卷第93頁)。
㈨被告等10人於108年11月5日,在其系爭585、577、582、590 地號土地之應有部分上,設定最高限額抵押權予陳芊秀,擔 保債權總金額為3,000萬元,債務人為被告等10人(本院卷 第161-195、393-395頁)。
四、本院得心證之理由:
㈠按共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購,土地法第34條之1第4項定有明文。次按土地 法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之 應有部分時,他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者, 係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部 分時,對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之 權而言。故他共有人行使優先購買權,應接受出賣之共有人 與他人所訂原買賣契約之一切條件,不得部分不接受或予以 變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時,此項「 合併出賣」之條件,行使優先購買權之他共有人應依此條件 與為出賣之共有人訂立買賣契約,不得僅選擇其中部分土地 主張優先承購,否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承 購,難認其係合法行使優先承購權,而就出賣之共有土地有 優先承買權(最高法院100年度台再字第46號民事判決意旨 參照)。再按土地法第34條之1第4項規定之優先承購權係指 他共有人出賣共有土地時,對於該共有人有請求以同樣條件 訂立買賣契約之權而已,除出賣應有部分之共有人通知外,



非謂共有人一經表示願優先承購,雙方即成立買賣契約(最 高法院109年度台上字第589號民事裁定意旨參照)。 ㈡查就兩造不爭執事項所載,被告等10人係於108年8月2日就系 爭565、577、590、582、585地號土地,以存證信函通知原 告行使優先承購權,原告卻於108年8月14日,將系爭565地 號土地應有部分18分之1,移轉登記至其配偶嚴立雯名下; 將系爭585地號土地應有部分18分之1,移轉登記至其子葉品 葰名下,因而喪失系爭565、585地號土地共有人身分,故僅 就系爭土地主張優先承購權,實已藉由變更系爭565、585地 號土地之共有人身分,擅自更動被告等10人售與陳芊秀系爭 5筆土地之買賣條件,不論原因為何,其未就系爭5筆土地全 部優先承購,難認其係合法行使優先承購權,而就被告等10 人出賣之系爭土地具有優先承購權。且揆諸上開最高法院判 決意旨,土地法第34條之1第4項規定之優先承購權係指他共 有人出賣共有土地時,對於該共有人有請求以同樣條件訂立 買賣契約之權而已,故原告對被告就系爭土地行使優先購買 權,僅係得請求其按與陳芊秀約定之同樣條件訂立買賣契約 ,而非兩造間即當然成立系爭土地之買賣契約,原告在請求 被告補訂該契約前,自不得依該買賣契約關係,請求被告應 於其給付如附表所示價金同時,將系爭土地移轉登記予己。五、綜上所述,原告主張依土地法第34條之1第4項規定,請求被 告應於原告給付如附表一所示價金之同時,將系爭土地之應 有部分移轉登記予原告,為無理由,應予駁回。六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中  華  民  國  109  年  12  月  30  日 民事第五庭 法 官 陳尹捷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於判決送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴裁判費。
中  華  民  國  109  年  12  月  30  日 書記官 曾美滋
附表一:原告主張被告應得價金及應移轉土地之明細表 編號  被 告 應 得 價 金 應   移   轉   土   地 系爭577地號土地應有部分 系爭590地號土地應有部分 系爭582地號土地應有部分 1 黄淑貞 779萬8,610元 1/12 1/12 1/12 2 林陳玉華 779萬8,610元 1/12 1/12 1/12 3 王郭宜蘭 519萬8,615元 1/18 1/18 1/18 4 王秀蓉 519萬8,615元 1/18 1/18 1/18 5 王雪麗 519萬8,615元 1/18 1/18 1/18 6 王雪嬌  519萬8,615元 1/18 1/18 1/18 7 王雪枝 519萬8,615元 1/18 1/18 1/18 8 林文賢 1559萬5,970元 50/300 1/6 1/6 9 陳宜沅 1559萬5,970元 2/12 2/12 2/12 10 林陳美惠 519萬8,615元 1/18 1/18 1/18 11 林良醍 519萬8,615元 1/18 1/18 1/18 12 林綉卿  519萬8,615元 1/18 1/18 1/18
附表二:兩造之應有部分比例
編號 共 有 人 系爭577地號土地應有部分比例 系爭590地號土地應有部分比例 系爭582地號土地應有部分比例 1 黄淑貞 1/12 1/12 1/12 2 林陳玉華 1/12 1/12 1/12 3 王郭宜蘭 1/18 1/18 1/18 4 王秀蓉 1/18 1/18 1/18 5 王雪麗 1/18 1/18 1/18 6 王雪嬌  1/18 1/18 1/18 7 王雪枝 1/18 1/18 1/18 8 林文賢 50/300 1/6 1/6 9 葉宏洲  1/18 1/18 1/36 10 陳宜沅 2/12 2/12 2/12 11 林陳美惠 1/18 1/18 1/18 12 林良醍 1/18 1/18 1/18 13 林綉卿  1/18 1/18 1/18 14 葉書榕 1/36

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參考資料