臺灣臺南地方法院民事判決
109年度訴字第413號
原 告 邵方美釵
方德玲
方德萍
方文秀
方信秀
陳方美枝
方登嵐
兼 共 同
訴訟代理人 方明秀
被 告 方正秀
訴訟代理人 方德桂
劉申宏
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國109年12月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾伍萬柒仟肆佰零捌元，及自民國一百零九年三月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣肆萬伍仟貳佰捌拾捌元，及自民國一百零九年三月一日起至拆除坐落臺南市○○區○○段000 ○000 ○000 ○000 ○000 ○000 地號土地上如附圖所示編號B及編號A、C斜線部分之建物並返還該部分土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟零玖拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十四，餘由原告負擔。 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告於起訴時，訴之聲明第 1 項係請求被告給付新臺幣（下同）1,155,000 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息，第2項係請求被告自民國108 年12月起，將系爭土 地租金19,000元交由原告收取；嗣於民國109年12月8日言詞 辯論程序變更聲明為：㈠被告應給付原告905,760 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計 算之利息；㈡被告應給付原告45,288元，及自109年3月1日起 至被告拆屋還地之日止，按月給付原告15,096元。（參本院 卷第371頁），經核原告上開訴之變更，屬減縮應受判決事
項之聲明，是原告所為訴之變更核與前開規定相符，應予准 許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠台南市○○區○○段地號115 、116 、142 、143 、145 及146 計6 筆土地（下分稱系爭115 、116 、142 、143 、145 、 146地號土地，合稱系爭土地）合計約142 平方公尺，係原 告及被告所公同共有，被告於84年間未經原告之同意，擅自 於系爭土地上如附圖所示A、B、C位置加蓋鐵皮屋（下稱系 爭建物）出租他人迄今，該期間原告多次轉達被告，系爭土 地係兄弟姊妹公同共有，非被告於上擅自加蓋鐵皮屋後就認 為擁有全部，被告均置之不理，原告於109年2月間向台南市 鹽水區調解委員會請求被告給付自108年12月起收取之租金 ，惟調解不成立，爰依不當得利之法律關係提起本訴。 ㈡原告請求被告給付不當得利之金額計算方式如下： ⒈被告108年11月每月實收租金19,000元，夾在系爭土地中的同 段144地號土地（下稱同段144地號土地）為國有地，由被告 與訴外人向國產局租用，不列入請求不當得利範圍。因同段 144地號土地上房屋位於系爭建物中間，租金每月3,000元， 由被告與訴外人均分，所以應予扣減3,000元的一半為1,500 元，剩17,500元【計算式：19,000元－1,500元＝17,500元】 。
⒉系爭建物係被告與訴外人合建，被告擁有一半面積為127.4平 方公尺，依臺南市政府財政稅務局房屋稅籍證明書明載鐵皮 屋現值為64,400元，即每平方公尺為505.49元【計算式：64 ,400元÷127.4平方公尺＝505.49元】。依臺南市鹽水地政事 務所土地複丈成果圖，其建物面積編號A部分為247.05平方 公尺。平均隔成5間店面，每間為49.41平方公尺，換算被告 擁有144地號國有地上建物的一半面積為24.705平方公尺。 被告在系爭土地擁有系爭建物面積為127.4-24.705=102.695 平方公尺(即稅籍證明書登載的建物面積--被告在國有地上 的鐵皮屋面積)，換算系爭土地上的鐵皮屋現值為51,911元 【計算式：505.49元/平方公尺X102.695平方公尺＝51,911元 】。
⒊原告與被告在系爭115 、116 、142 、143 、145等5筆地號 土地的潛在持分面積為137.915平方公尺，109年1月公告土 地現值為26,400元/平方公尺，總現值為3,640,956元【計算 式：26,400元/平方公尺×137.915平方公尺＝3,640,956元】 。51,911元(鐵皮屋現值)+3,640,956元(土地現值)=3,692,8 67元(房地總現值）。51,911元÷3,692,867元=1.41%(鐵皮屋 占房地總現值比）。3,640,956元÷3,692,867元＝98.59%(土
地占房地總現值比）。
⒋依比例原則，原告們與被告應分配的租金如下：17,500元X1. 41%=247元(被告每月獨得鐵皮屋租金）。17,500元×98.59%= 17,253元。17,253元÷8=2,157元(被告每月分得八分之一土 地租金)。17,253元÷8×7=15,096元(原告們每月分得八分之 七的土地租金）。據此，被告自103年12月至108年11月間計 5年土地租金之不當得利應為15,096元×12個月×5年=905,760 元。自108年12月至109年2月間之不當得利為45,288元。 ㈢聲明：⒈被告應給付原告905,760元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，以週年利率百分之五計算之利息。⒉被告 應給付原告45,288元，及自109年3月1日起至被告拆屋還地 之日止，按月給付原告15,096元。
三、被告答辯略以：
㈠被告與訴外人方鍾靈（已死亡，其繼承人為方介秀、方財秀 、方儷穎、方鉦婷）共同在系爭142 、143 、145 、115 、 116 地號土地（以下稱系爭5 筆土地）及另1 筆合法承租的 國有地上（即同段144 地號土地）興建一層式鋼鐵造連棟房 屋一棟六間，供被告自用、閒置與出租使用，故被告系爭建 物之所有權範圍（事實上處分權）僅為1/2 ，並非全部。基 此事實，原告若認系爭建物係屬無權占有，為何僅對被告提 起無權占有而請求不當得利之訴，而對另一系爭建物共有人 卻未提起告訴，原告是否已認系爭建物係屬合法占有？原告 若認合法，又為何請求不當得利，不免滋生疑義，合先敘明 。
㈡被告使用系爭土地係基於被告父親生前之遺願，因原告於分 居、結婚、營業時大多數人受有先父贈與大額購屋或營業資 金，而被告僅於68年獲贈一筆154,100 元現金，故而父親於 69年春節期間即決意贈與被告系爭土地，並當場告知原告等 人，原告當時並未異議，但被告並未積極辦理土地移轉。後 因父親於73年2 月間因車禍遽逝而未立書面遺屬而無法辦理 移轉登記於被告名下。又系爭房屋係被告於77年間興建完成 ，興建完成之初，原告應係基於父親之遺願，未辦理系爭土 地之繼承而同意被告無償使用（直至89年3 月間始辦理繼承 ），故77年至97年以前，20年間皆無異議，已然與被告成立 默示無償借貸使用或默示分管協議。故而原告雖於97年2 月 間以存證信函請求被告支付土地租金，但在被告於97年2 月 15日以信函回覆後，原告等皆無再有異議，益證原告與被告 間已默示成立無償借貸使用或分管協議之事實。故應認被告 有合法占有權源，自無不當得利。
㈢退一步言，即使原告否認無償借貸使用或分管協議之事實，
惟原告請求不當得利之價額，皆為伊臆測之數額，與事實不 符，原告並無實證得以證明被告有如起訴狀所言之利益，是 以原告所求金錢數額實屬憑空想像，無稽可考，即屬無據。 ㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。四、不爭執事項：
㈠坐落臺南市○○區○○段000○000 ○000 ○000 ○000 ○○地號土地（ 權利範圍均2分之1）及同段142地號土地（權利範圍全部， 筆錄誤載為2分之1），為兩造公同共有。
㈡被告與訴外人方鍾靈（已死亡，其繼承人為方介秀、方財秀 、方儷穎、方鉦婷）於77年共同在臺南市○○區○○段000 ○000 ○000 ○000 ○000 地號等5 筆土地（下稱系爭5 筆土地）及 另1 筆合法承租的國有地上（即同段144 地號土地）興建一 層式鋼鐵造連棟房屋一棟六間供被告自用、閒置與出租使用 。
㈢系爭五筆土地前鄰臺南市鹽水區清湶路約12米寬道路，11 5、116地號土地目前由第三人經營阿興烤鴨、烤雞、鹽酥雞 ，為鐵厝屋搭造之一層樓建物。北接146地號土地為道路 用地，145地號土地由被告出租予第三人使用，經營水果 行做倉庫使用；143、142地號土地由第三人經營檳榔攤 ，屋後有設置一間小型廁所。 五、爭執事項：
㈠原告請求被告給付自103 年12月至108 年11月單獨使用系爭5 筆土地所獲得相當於租金之不當得利共計905,760 元，及 自108 年12月起，按月給付原告15,096元，有無理由？ 六、得心證之理由：
㈠被告未得其他共有人同意占有使用系爭土地，應屬無權占 有：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所 有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之 利益為之，民法第767條第1項前段及第821條分別定有明 文。次按民法第818條規定，各共有人，除契約另有規定 外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權 。但共有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他 共有人全體之同意。非謂共有人得對共有物之全部或任何 一部有自由使用收益之權利（最高法院62年度台上字第18 03號判例意旨參照）。再按以無權占有為原因，請求返還 土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以 非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有 之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權
源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要 旨參照）。
⒉原告主張兩造為系爭土地（除系爭142地號土地權利範圍全 部，其餘土地之權利範圍均1/2）之公同共有人，被告於7 7年間於系爭土地上與訴外人方鍾靈搭建系爭建物，占用 系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分等語，有原告提出 之土地第一類登記謄本、現場照片、地籍圖附卷可稽（本 院卷第103-113頁、115-119頁、213頁），並經本院會同 兩造、臺南市鹽水地政事務所至現場履勘，製有勘驗筆錄 及土地複丈成果圖在卷可參（本院卷第247-257頁、第275 頁），且為兩造所不爭執，已如前述，應堪信實。 ⒊被告雖抗辯其為有權占有云云，惟為原告所否認，揆諸上 開說明，自應由被告就其占有系爭土地具合法權源乙節負 舉證之責。經查：
⑴被告抗辯系爭土地係兩造父親所購，因原告於分居、結 婚、營業時大多數人受有父親贈與大額購屋或營業資金 ，而被告僅於68年獲贈一筆154,100 元現金，故而父親 於69年春節期間即決意贈與被告系爭土地，並當場告知 原告等人，原告當時並未異議，嗣其父於73年間車禍過 世而來不及辦理移轉登記，惟被告於77年間與訴外人 方鍾靈共同於系爭土地上搭建系爭建物，原告均未異議 ，雖於97年2月間向被告催收土地租金，經被告97年2月 15日回函告知上情，原告亦無異議，顯見兩造有分管之 協議云云，雖據提出97年2月15日信函一件為證（本院 卷第135-139頁），然觀被告提出之信函內容係回應原 告先於97年2月間寄送予被告之存證信函（本院卷第135 -137頁），該存證信函內容記載「台端（即被告）自民 國七十五年起未經共有人同意擅自將上揭土地出租與第 三人而按月收取之租金並未交付全體共有人，已有民事 不當得利之情形，所收租金應全數返還於全體共有人。 並涉刑法第三百三十五條之侵占罪，依法得處五年以下 有期徒刑。」等語，顯示原告當時主張被告係未經原告 等共有人同意使用系爭土地收取租金，據此，被告辯稱 原告等人對於被告使用系爭土地並未異議云云，尚不足 採。
⑵被告另又抗辯其搭建系爭建物迄今已逾20年，原告均未 請求被告拆除房屋，足認原告知悉上情且未表異議，亦 有默示分管之意云云。然按「知悉」，並不等同於「同 意」，又某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視 為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以
推知其有同意之意思者，始足當之（最高法院95年度台 上字第2952號民事裁判意旨參照）；再按所謂默示之意 思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推 知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事， 依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之 意思表示。（最高法院29年度上字第762號判例、90年 度台上字第2038號民事裁判意旨參照）。而被告並未舉 證證明原告有何舉動或其他情事足以推知原告有為同意 或默示同意之意思，本院尚難以原告單純之沉默即認兩 造間有成立分管之協議。
⒋綜上所述，被告所舉證據尚不足證明原告於系爭土地興建 系爭建物之初，業已徵得系爭土地除被告外之其他全體共 有人全體之同意為之。從而被告辯稱伊於系爭土地上興建 系爭建物為有權占有云云，自不可採。
㈡被告應給付原告之不當得利：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請 求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人 受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之 利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人 土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最 高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又各共有人 按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟 共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人 全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部分 有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益， 而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有 人之權利。共有人如逾越其應有部分之範圍為使用收益， 所受超過之利益，即為不當得利，應就其占用範圍，按其 逾越應有部分比例計算其所得之不當得利（最高法院62年 台上字第1803號判例及84年度台上字第2808號判決意旨參 照）。再按繼承人有數人時，在分割遺產前，依民法第11 51條規定，各繼承人對於遺產全部為公同共有關係，固無 應有部分。然共有人（繼承人）就繼承財產權義之享有（ 行使）、分擔，仍應以應繼分（潛在的應有部分）比例為 計算基準，若逾越其應繼分比例享有（行使）權利，就超 過部分，應對其他共有人負不當得利返還義務，他共有人 自得依其應繼分比例計算其所失利益而為不當得利返還之 請求，此項請求權非因繼承所生，自非屬公同共有（最高 法院104年度台上字第531號民事裁判意旨參照）。本件被
告未經原告等共有人同意搭建系爭建物占有系爭土地，已 如上述，則被告所有系爭建物，自77年間搭建完成開始無 權占有使用系爭土地，而妨害原於該段期間內無法使用系 爭土地致受有損害，是原告本於不當得利之法律關係，請 求被告給付占有系爭土地所得之不當得利，依前開說明， 核屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。 是法院於斟酌相當租金額計算之損害金時，雖應受前開規 定之限制。惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營 商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比 ，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高 法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。本件原告主張 被告所有系爭建物無權占有系爭土地，且系爭建物係得供 作出租及營業使用，其得請求給付相當於租金之所受損害 及所失利益，應不受土地法第97條規定之限制等語，雖為 被告所否認，並辯稱原告未舉證證明系爭建物一直供出租 於他人使用云云，惟查：
⑴依證人方康秀貞證述：「從我公公那邊留下來有鐵皮屋 ，我先生、大伯、小叔三個人繼承一半，出租給別人， 142 地號這塊土地我們這房沒有繼承，但上面鐵皮屋是 各自一半去蓋的，所以有繳房屋稅，那塊地上面的鐵皮 屋每個月的租金是各收一半，修繕的費用也是各自負擔 一半。租金另一半是由被告收取。」「（證人是否知道 六筆土地上的鐵皮屋是何時蓋的？ ）我不清楚，公公 走了20幾年，去年開始有了一些糾紛出來，才知道土地 上有糾紛，去申請謄本出來才知道，我個人是去年4 月 代表我們這房去收取，因為我小叔過世，大伯在做化療 。（這批鐵皮屋總共租給幾戶人家？）總共租給6 戶人 家，115 、116 地號上是獨立一棟，146 是一條路，14 4 是屬於國有財產地，142 兩造兄弟共有，我們沒有共 有，但有收租金，因為鐵皮屋是我公公他們各付一半去 蓋的。（系爭六筆土地上總共有六間鐵皮屋，分租給幾 戶？）分租給5戶，145上面有兩間，兩間是同一個人承 租。（每一間的出租金額？）我接手之前不知道，我沒 有參與這塊，我收以後，我記得當初143 的第一間是50 00還是6000，有一個月還兩個月沒有承租，但到11月份 有出租出去。」等語（本院卷第335-337頁），則依證 人方康秀貞之證詞可知，證人於108年4月間接手收取租 金之前，系爭建物已有出租，由方康秀貞之大伯及小叔
負責收租，原告主張系爭建物非僅供純住宅使用、不適 用土地法第97條規定，應可憑採。
⑵另查原告所提收租明細表（本院卷第165-169頁）為證人 方康秀貞所提供，亦經證人方康秀貞證述在卷，核與原 告據以統計之108年4月至109年4月各月份租金收入明細 （本院卷第175頁）登載情形相符，證人方康秀貞並陳 述：所收取租金均交付其中1/2予被告，原告主張被告 於該期間收取系爭建物租金金額一半之利益，即堪採信 。
⑶復按就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外， 尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用 基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相鄰租金相 比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參 照）。本院審酌系爭土地位在臺南市鹽水區清湶路，被 告將系爭建物出租他人經營水果行、檳榔攤、鹹酥雞店 ，依證人方康秀貞證述及上開收租明細表可知，系爭建 物出租所得租金總額於108年10月以前為34,000元【計 算式：系爭房屋由左至右第1間6,000+第2間8,000+第3 間(即坐落國有土地上之建物)3,000+第4、5間11,000+ 第6間6,000=34,000】，自108年12月起才調漲其中第1 間租金為8,000元，而其中第3間坐落於國有土地上，原 告亦自認應將之扣除後計算被告獲取之不當得利，因認 原告請求被告返還之不當得利，其中108年10月以前應 以31,000元為計算基礎，據此被告於108年10月以前獲 得之利益應為15,500元【計算式：（34,000-3,000)/2= 15,500】。至於系爭建物雖非全部占有系爭土地云云， 然系爭建物既已坐落在系爭土地上，原告自已無法合理 使用系爭土地之其餘部分，且原告主張僅以被告收取租 金金額98.59%計算被告應返還之金額，亦屬合理。 ⑷另原告請求被告返還自103年12月起至108年10月間系爭 土地之申報地價於105年1月，由每平方公尺3,360元調 漲至4,560元，漲幅達357/1000，105年1月迄今則維持 每平方公尺4,560元不變，因認計算被告於103年12月1 日至104年12月31日之不當得利應依105年1月前後申報 地價之漲幅予以減少，而系爭土地共有人為8人，被告 應有部分為1/8，原告請求被告返還逾越被告應有部分 而收取之利益為7/8，據此計算被告應返還於原告之不 當得利為：①103年12月至104年12月間為128,096元【計 算式：(15,500X0.9859/1.357)X13X7/8=128,096，小數 點以下四捨五入】。②105年1月至108年10月間為615,07
8元【計算式15,500X0.9859X46X7/8=615,078，元以下 四捨五入】。③108年11月、12月各為14,234元【計算式 ：16,500/2X0.9859X7/8=14,234，元以下四捨五入】： 依方康秀貞證述：第6間去年4 月接手的時候，是租給 一個賣泰國蝦的，租金6000，租到年底，今年1 、2 月 是一個月8000，3 月開始租給烤鴨店，一個月8000到現 在；去年11月開始，第一間即檳榔攤左邊那間租金就變 為8000直到現在。等語，可知108年11月、12月被告收 取系爭建物扣除第3間部分租金總額應為每月16,500元 【計算式：(第1間8,000+第2間8,000+第4、5間11,000+ 第6間6,000=33,000)/2=16,500】。④109年1月1日起迄 今每月為15,096元【計算式：依證人方康秀貞上開證述 自109年1月間開始迄今第1間調漲為8000元，總租金額 較108年12月間總租金額多2,000元，據此計算被告自10 9年1月間開始起今按月應返還之不當得利為15,096元(3 5,000/2X0.9859X7/8=15,096，四捨五入為15,097，惟 依原告主張以15,096計算】。
㈢關於被告給付不當得利之終止時點： ⒈按房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所 有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予 以拆除（最高法院87年度台上字第138號民事裁判意旨參 照）。
⒉本件系爭建物為被告與訴外人方鍾靈共同起造，為兩造所 不爭執，被告對於系爭建物有處分權，故原告請求被告返 還不當得利至拆除系爭建物占有系爭土地部分並交還土地 止，亦屬有據。
七、綜上，原告請求被告給付㈠103年12月至108年11月間之不當 得利757,408元【計算式：128,096+615,078+14,234=757,40 8】，及自起訴狀繕本送達翌日即109年3月28日起至清償日 止，按年利率百分之20計算之利息。㈡108年12月至109年2月 間之不當得利45,288元【計算式：14,234+15,096+15,096=4 5,288】。㈢自109年3月1日起至拆除坐落臺南市○○區○○段000 ○000 ○000 ○000 ○000 ○000 地號土地上如附圖所示編號B 及編號A、C斜線部分之建物並返還該部分土地之日止，按月 給付原告15,096元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求 ，則屬無據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條但書。中 華 民 國 109 年 12 月 22 日
民事第四庭 法 官 李杭倫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 23 日 書記官 黃怡惠