臺灣臺南地方法院民事判決
108年度訴字第1775號
原 告 潘紫柔
訴訟代理人 朱書瑩律師
被 告 潘黃初枝
潘天衡
潘荷仙 住○○市○區○○里000鄰○○○路000
號00樓
兼上三人共同
訴訟代理人 潘郁仙
被 告 謝錦堂 住○○市○○區○○○路0段000巷0弄 00號0樓
謝錦賜 住○○市○○區○○○路0段000巷0弄
00號
謝麗香 住○○市○○區○○○路0段000巷0弄
0號0樓
謝麗淑 住○○市○○區○○○路0段000巷0弄
00號0樓
盛長華即謝錦文之繼承人
謝春緒即謝錦文之繼承人
住○○市○○區○○○路○段000巷0弄 0號
謝春億即謝錦文之繼承人
吳正隆
吳昱賢
吳鵝
吳宗憲
吳清泉
吳清浚
上六人共同
訴訟代理人 蘇清恭律師
被 告 吳寅男 住○○市○○區○○路0段000巷0弄00 號
吳寅東 住○○市○○區○○路0段000巷000號
之0
吳琬婷即吳進昆之繼承人
吳薏涵即吳進昆之繼承人
吳䇛彤即吳進昆之繼承人
蔡秀梅即吳進昆之繼承人
吳茂祥
上七人共同
訴訟代理人 田崧甫律師
王仁聰律師
上 一 人
複代 理 人 蔡桓文律師
被 告 陳俊宏
訴訟代理人 陳俊良
蔡文斌律師
吳俊宏律師
林冠廷律師
林亭宇律師
複代 理 人 李明峯律師
被 告 吳連賀
吳啓明 住○○市○○區○○路0段000巷00○0
號
吳阿梅
吳明哲 住○○市○○區○○○街000巷00號00
樓
曾吳梅桂
宋吳梅玉
兼上六人共同
訴訟代理人 吳忠信
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國109年11
月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一明者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時， 追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法
第255條第1項第2款、第5款分別定有明文。然不變更訴訟 標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變 更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。次按原告於判 決確定前，得撤回訴之全部或一部；訴之撤回應以書狀為之 ，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法 第262條第1項前段、第2項亦分別定有明定。本件原告起訴 時原係列吳進昆為被告之一，並聲明：「被告應於原告給付 如本院卷㈠第43頁附表6所示金額之同時，分別將如本院卷㈠ 第33-41頁附表1、附表2、附表3、附表4、附表5所示土地按 『各被告應移轉登記予原告之應有部分比例』欄移轉登記予原 告。」嗣因被告吳進昆於起訴前之民國108年10月29日即已 死亡，是原告乃於108年12月19日言詞辯論期日當庭撤回對 吳進昆之起訴，並追加其繼承人吳琬婷、吳䇛彤、吳薏涵為 本件被告，其後復於109年7月9日以民事追加訴訟狀追加吳 進昆之配偶蔡秀梅為本件被告，並就本院卷㈠第39、41頁附 表4、5「各共有人應有部分比例」欄、「各被告應移轉登記 予原告之應有部分比例」欄、本院卷㈠第43頁附表6「被告」 欄、「原告應給付各被告之價金一覽表」欄，更正為如本判 決後附之附表4、5、6所載，核均與前揭規定相符，應予准 許。
二、又按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其 他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168 條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應 即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴 訟法第168條、第175條分別定有明文。本件被告謝錦文於訴 訟繫屬中之109年7月6日死亡，其繼承人係盛長華、謝春緒 、謝春億，有戶籍謄本在卷可稽，經原告依民事訴訟法第17 5條第2項規定，提出書狀聲明由盛長華、謝春緒、謝春億承 受本件訴訟，核與上開規定相符，應予准許。
三、被告潘郁仙等人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場， 核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠本件事實經過略如下：
⒈如附表1、附表2、附表3、附表4、附表5所示土地分別為原 告與各該附表所示被告共有，應有部分比例詳如各該附表 「各共有人應有部分比例」欄所示。
⒉如附表1所示被告潘郁仙以次9人、附表2所示被告潘郁仙以 次9人、附表3所示被告潘郁仙以次11人、附表4所示被告
潘郁仙以次19人、附表5所示被告潘郁仙以次15人，前依 土地法第34條之1第1項規定，分別將各該附表所示土地全 部，以新臺幣（以下同）221,470元、3,372,552元、820, 504元、1,236,910元、304,254元之價格出售予訴外人陳 昆德。
⒊彼等乃委託訴外人凱信地政士事務所於108年8月28日分別 寄發竹北六家郵局第210號（原證6）、第211號（原證7） 、第212號（原證8）存證信函、竹北嘉豐郵局第286號（ 原證9）、第287號（原證10）存證信函，及於108年9月5 日寄發竹北嘉豐郵局第297號（原證11）存證信函，並分 別檢附彼等與訴外人陳昆德於108年8月23日所簽訂不動產 買賣契約書，通知原告及其餘共有人於函到15日內表示是 否行使優先購買權。
⒋原告接獲通知後，旋於108年9月9日分別寄發台北北門郵局 第2466號（原證12）、第2467號（原證13）、第2468號（ 原證14）、第2469號（原證15）、第2470號（原證16）、 第2471號（原證17）存證信函，向彼等表示願依同一條件 行使優先購買權之意等語。
⒌而當時訴外人凱信地政士事務所於收受原告所寄發之上開 存證信函後，並未就原告主張行使優先承購權之部分或範 圍為任何反對之表示，其更於108年9月18日寄發竹北嘉豐 郵局第307號存證信函（原證18）通知原告、被告陳俊宏 、吳忠信於108年9月24日下午1點30分至位於臺南市○○區○ ○○路0段000號之「陽信銀行西華分行」簽訂書面買賣契約 並交付簽約金。詎原告備妥簽約金及相關文件按時前往上 址，始發現多數出賣上開土地之共有人皆未到場，且僅原 告到場洽定買賣細節並當場主張行使優先承購權，而到場 之共有人及彼等委託之地政士亦表示不願依法將上開土地 出賣並移轉登記予原告。
⒍其後，訴外人凱信地政士事務所再度於108年9月28日寄發 竹北嘉豐郵局第318號存證信函（原證19），通知原告另 於108年10月22日日下午1點30分至位於臺北市○○區○○○路0 段000號2樓之3之「敦維法律事務所」簽訂書面買賣契約 。惟原告依約前往，僅被告潘郁仙、潘黃初枝、潘天衡、 潘荷仙等4人願與原告簽訂書面買賣契約，其餘出賣上開 土地之共有人仍表示不願依法將上開土地出賣並移轉登記 予原告（原證20）。原告迫於無奈，遂提起本件訴訟。 ㈡原告於108年8月28日陸續收受訴外人凱信地政士事務所寄發 之10份內容及契約當事人均有不同之存證信函暨優先承購通 知後，已於108年9月9日就通知中買受人為「陳昆德」之部
分（即合約編號為D2-108-8、D3-108-8、E1-108-8、E2-108 -8、F-108-8之不動產買賣契約書；下稱D2、D3、E1、E2、F 合約），依法寄發存證信函行使土地法第34條之1之優先承 購權，並已單獨與出賣之共有人間就附表1至附表5中之所示 之土地成立買賣契約：
⒈合法行使優先承買權者僅有原告一人：
⑴除原告寄發原證12至原證17之存證信函予凱信地政士事 務所表明欲行使優先承購權外，原尚有被告陳俊宏（合 約編號為Al-108-8、A2-108-8、A3-108-8、Bl-108-8、 B2-108-8、C-108-8之不動產買賣契約，下稱Al、A2、A 3、B1、B2、C合約之買受人）針對E1及E2合約行使優先 承購權及被告吳忠信針對E1合約行使優先承購權。且凱 信地政士事務所於收受各該人等行使優先承購權之通知 後，於108年9月18日寄發竹北嘉豐郵局第307號存證信 函，通知原告、被告陳俊宏、吳忠信於108年9月24日下 午1點30分至位於臺南市○○區○○○路0段000號之「陽信銀 行西華分行」簽訂書面買賣契約並交付簽約金。 ⑵然於108年9月24日僅有原告一人當場表明欲針對D2、D3 、E1、E2、F合約行使優先承購權，當日被告吳忠信並 未到場，被告陳俊宏亦未為任何欲行使優先承購權之意 思表示。其後凱信地政士事務所再度於108年9月28日寄 發竹北嘉豐郵局第318號存證信函，通知原告及被告陳 俊宏另於108年10月22日下午1點30分至位於臺北市○○區 ○○○路0段000號2樓之3之「敦維法律事務所」簽訂書面 買賣契約，惟在場仍僅原告有主張優先承買之意思表示 。
⑶由此可知，因被告吳忠信自始均未到場，且被告陳俊宏 亦未當場表明欲行使優先承購權，遑論依照凱信地政士 事務所所要求當場配合辦理簽約及給付第一期簽約款， 故實際上僅有原告合法且依法針對D2、D3、E1、E2、F 合約行使優先承購權甚明。被告潘荷仙等人辯稱應由被 告陳俊宏、吳連賀、吳啟明、吳阿梅、吳明哲、曾吳梅 桂、宋吳梅玉依照其各自共有土地之應有部分比例分配 給付如附表6所示之金額，並依照比例取得附表4及附表 5土地之主張，顯不足採。
⒉買賣契約已當然成立於出賣之共有人與原告間：被告吳正 隆等人雖主張土地法第34條之1第4項並未如同法第104條 第2項後段，設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人 訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文， 並援引最高法院86年度台上字第1089號裁判主張優先承購
權僅係買賣契約之訂立請求權云云，惟近年司法實務多係 認為土地法第34條1第4項之優先承購權屬於形成權，一經 行使即發生效力，而形成以義務人與第三人同樣條件為內 容之買賣契約，是原告與出賣之共有人間已自然形成買賣 契約，至為明灼。
⒊原告針對D2、D3、E1、E2、F合約行使優先承購權適法，並 無權利濫用之情形：
⑴原告並未參與「107年簽訂之12份契約」（被證3，卷㈡第 37至193頁，下稱系爭107年契約）之簽署，對該內容並 不知悉，且該等契約業於108年間解除而失其效力（被 證4，卷㈡第195-198頁），故被告自無從再行主張此等 合約之內容為原告本次承買之條件；另原告於108年8月 間所接獲優先承購之存證信函通知中，並無108年簽訂 之12份契約之主約或總約（被證5，卷㈡第199至494頁， 下爭系爭108年契約），單就原告所接獲10份優先承購 之存證信函通知觀之，各契約之買方、賣方、買賣標的 、價金等契約要素均不相同，依一般社會通念，該10份 契約根本非同一份契約，內容亦未相互綁定，原告對買 受人為「陳昆德」之5份合約主張優購權，於法並無違 誤：
①被告主張探求系爭107年簽訂之12份契約真意係為由買 方整體開發如附表1-5所示之道路用地（本案土地） 及附表7所示之建地（非本案土地），原告應受拘束 等語。惟系爭107年契約內容並無合併出售建地及道 路用地之約定，且原告並未參與簽訂並不知該等契約 內容，況系爭107年契約業經解除，故被告自無從再 行主張此合約之內容為原告本次承買之條件：
被告吳寅男等人雖辯稱：系爭107年契約第2條均有 約定「乙方知悉甲方擬購本件不動產作為整體開發 之用為達開發之經濟效益，乙方同意甲方須完全取 得第1條所示不動產之全數所有權。」且被告吳正 隆等人亦聲請調取本院108年度訴字第362號卷並考 量當事人真意，足徵107年契約為同一份契約云云 ，惟被告吳寅男等人所提被證3即系爭107年契約， 均不見原告簽章或委託書，原告並無參與系爭107 年契約簽訂，自始不知悉系爭107年契約之內容。 縱如被告所述係為整體土地開發應合併出售建地及 道路用地，然因原告自始無簽訂系爭107年契約， 亦無於契約中簽名，無從得知系爭107年契約之內 容，難認該等契約對原告有拘束力。
退步言，系爭107年契約業經買賣雙方合意解除，已 無拘束力自明。
基上，原告並無參與系爭107年契約簽訂，且該等契 約業經契約當事人合意解除，已無拘束力。被告據 已解約之107年契約主張合併出售為同一條件，實 不足採。
②兩造所簽訂之系爭108年契約，契約當事人、標的、價 額均不相同，各該契約應為個別獨立之買賣契約；又 系爭108年契約未以合併出售如附表1-5所示之道路用 地（本案土地）及附表7所示之建地（非本案土地） 為同一條件，原告分別就其中5份通知表示優先承購 之意思，自屬合法：
由最高法院95年度台上字第139號及臺灣高等法院 1 01年度上字第320號裁判可知，「合併出售」須得 由契約書中載明或綜合契約內容如價金等可得推知 ，始得認為「合併出售」為優先承購之同一條件。 系爭108年各契約之買受人分別為「陳昆德」與「陳 俊宏、陳麗珠」，各契約標的、價金均不同，顯見 系爭108年契約係針對不同之不動產標的、在不同 契約當事人間成立買賣契約，各契約應是分別成立 之買賣契約，並非以合併出售建地及道路用地做為 優先承購之同一條件。
原告亦未參與系爭108年契約之簽訂，系爭108年契 約亦無總約或主約可證明108年契約為同一份契約 ，且無任何條款載明合併出售，或可得推知合併出 售為同一條件之內容。是原告於108年8月28日前後 共收受10份存證信函，其中5份買受人為「陳昆德 」，另5份買受人為「陳俊宏、陳麗珠」，又10份 存證信函之買賣標的均不相同，原告自當認定收受 之10份通知為個別獨立之買賣契約，原告就其中5 份買受人為「陳昆德」之通知為優先承購之意思表 示，自屬合法。
被告不斷主張原告僅針對道路計畫用地行使優先承 購權不僅不合法，且將使土地無法為整體開發，並 指稱原告權利濫用云云；惟上開主張僅係被告臨訟 諉卸之詞。蓋當時被告陳俊宏亦曾就系爭108年契 約中之E1及E2合約主張優先承購權，若非被告陳俊 宏亦認為得就各該契約分別行使優先承買權，當時 豈會針對E1及E2合約主張優先承購？更有甚者，似 難排除被告陳俊宏顧慮會有其他共有人主張優先承
購E1及E2合約之土地，故其並未列於E1及E2合約中 同意出售之共有人之列，其心可議。
原告主張優先承購之土地均為買受人為「陳昆德」 之共有土地，仍有助於消滅土地共有關係，利於社 會經濟；又原告主張優先承購道路用地，並不影響 「陳俊宏、陳麗珠」購買之其他共有土地，兩者分 別取得所有權，亦未產生新的共有關係，難認為不 適法。
⑵綜上，系爭108年之數份契約本質上並非同一份契約，內 容亦未相互綁定，原告對買受人為「陳昆德」之D2、D3 、F、E2、E1五份合約主張優先承購權，於法並無違誤 。
㈢原告得依民法第348條第1項規定，請求被告於原告給付如附 表6所示金額之同時，分別將如附表1、附表2、附表3、附表 4、附表5所示土地按「各被告應移轉登記予原告之應有部分 比例」欄移轉登記予原告：
⒈如附表1所示之土地為公同共有土地，被告潘郁仙以次9人 出賣該等土地，同意出賣之公同共有人潛在應有部分已逾 三分之二，與土地法第34條之1第1項、第5項、土地法第3 4條之1執行要點第6點第2款規定之情形相符。 ⒉如附表2至附表5所示之土地為分別共有與公同共有併存之 土地，如附表2所示被告潘郁仙以次9人、附表3所示被告 潘郁仙以次11人、附表4所示被告潘郁仙以次19人、附表5 所示被告潘郁仙以次15人出賣該等土地，其中就公同共有 之應有部分，同意出賣之公同共有人潛在應有部分已逾3 分之2，而得有效處分；且該同意出賣之公同共有人潛在 應有部分與同意出賣之分別共有人應有部分合併計算亦已 逾3分之2，與土地法第34條之1第1項、第5項、土地法第3 4條之1執行要點第6點第3款規定之情形相符。 ⒊查原告於收受前開出賣土地之共有人之出賣通知後，業於1 08年9月9日向彼等主張願依同一條件行使優先購買權（原 證12-17），並經彼等所委託之訴外人凱信地政士事務所 先後於108年9月18日、108年9月28日發函通知原告前往指 定地址辦理簽訂書面買賣契約並交付簽約金等事宜，足見 原告已依法行使優先購買權。是以，如附表1所示被告潘 郁仙以次9人、附表2所示被告潘郁仙以次9人、附表3所示 被告潘郁仙以次11人、附表4所示被告潘郁仙以次19人、 附表5所示被告潘郁仙以次15人與原告間已分別就各該附 表所示土地成立「與訴外人陳昆德於108年8月23日所簽訂 不動產買賣契約書」同一條件之買賣契約（原證6-11），
且該等買賣契約，對其餘未同意出賣上開土地之共有人即 其餘被告，亦生效力。
⒋從而，原告爰依民法第348條第1項規定，請求被告於原告 給付買賣價金之同時，將上開土地所有權移轉登記予原告 。而前開出賣土地之共有人與訴外人陳昆德於108年8月23 日所簽訂不動產買賣契約書之附件一均已明載各共有人應 受分配之價金，則原告自得於扣除自己應受分配之價金後 ，請求被告應於原告給付如附表6所示金額之同時，分別 將如附表1、附表2、附表3、附表4、附表5所示土地按「 各被告應移轉登記予原告之應有部分比例」欄移轉登記予 原告。
㈣並聲明：被告應於原告給付如附表6所示金額之同時，分別將 如附表1、附表2、附表3、附表4、附表5所示土地按「各被 告應移轉登記予原告之應有部分比例」欄移轉登記予原告。二、被告等之抗辯：
㈠被告吳正隆、吳昱賢、吳鵝、吳宗憲、吳清泉、吳清浚部分 ：
⒈被告所出賣之土地應有部分係「道路用地」連同「建地」 一起出賣，亦即道路用地與建地（即附表3-5所示之道路 用地+附表7所示之建地；或如附表8所示之土地）一併售 予買主以利其整體開發利用，此觀原證8、9、10凱信地政 士事務所對原告所發郵局存證信函明載：為使該土地充分 有效利用等語即明。又該郵局存證信函雖僅就被告吳正隆 等人所有道路用地為優先購買權之通知，而將建地部分分 開通知，已失充分有效利用系爭土地之原意，然買賣雙方 之本意乃在整體開發有效利用全部土地，且道路用地本身 並無為整體之開發利用價值，必須連同建地始能有整體之 開發利用價值，此為一般常人所認知之事實，復為原告所 明知；況原告所收到通知者，乃是連同建地優先購買權之 相同通知，詎原告就被告吳正隆等人所共有欲提供買主做 為有效整體利用之全部土地僅選擇性的就道路用地表示優 先購買，已違反系爭優先購買權通知之本意，復與被告吳 正隆等人係出售系爭土地全部應有部分供買主整體開發利 用之本意不合。至買主係以何名義與被告簽約？如何拆散 簽約？可能涉及買主之節稅或實際貸款的考量，要非被告 所得過問，是以原告將全部之土地拆散，僅就如其附表3 、4、5所示之土地向被告行使優先購買權，顯違被告出賣 全部土地給買主之真意，亦違買主就全部土地為整體開發 之用意，自非合法。
⒉被告吳正隆等人聲請調取本院108年度訴字第362號民事全
卷，無非欲藉此證明被告吳正隆等人所出賣者，原係路地 與建地一併出售供買主為整體之規劃利用，始能呈現土地 出售之利益與價值，惟因第一次所簽土地買賣合約書致買 方辦理過戶出現困難，始訴諸本院判決欲取回土地所有權 狀及違約金，之後才有第二次買賣合約書之簽立，事實上 ，所有簽約之地主所出賣者，為路地與建地合併出賣（即 如附表8被告吳正隆等出售之土地明細所示），此為原告 所明知，是原告僅擇路地表示優先購買，非但有違地主出 售者為路地與建地一併出賣之原意，亦與買主欲充分規劃 利用以增進土地之效用有悖，更將置被告所共有之建地無 路可行之窘境，使被告共有之建地，無法為通常之使用， 原告所得之利益極微，顯屬以侵害被告共有建地之權益， 屬於權利之濫用而違反誠信原則，自非可取。
⒊原告依土地法第34條之1規定表示欲優先購買者，乃賣方出 賣予買方之條件，本與是否全然知悉買、賣雙方原約定之 條件無關，即其欲表示優先購買者，應全然接受買方與賣 方所約定之内容或條件，殊不能僅就其中某部分表示優先 購買而置其他部分於不顧，此為實務上所採認之表示優先 購買之方式。再者，土地共有人之優先購買權，乃是基於 土地法第34條之1之規定而來，並非地政士所得任意創設 ，亦非原告所得割裂行使之方式，復與地政士之認知無涉 ，原告已自承收到地政士之通知（即路地與建地之優先購 買權通知），而地政士因原買方不同分開為優先購買權之 通知，乃情理所當然，然並不能使原告因此得選擇性之行 使優先購買權，即不因地政士因買方不同而分開通知，致 使原告得選擇性行使優先購買權。況原告所表示行使優先 購買權之路地，本是建地之出路，據稱該路地又臨建地規 劃時之法定空地或建築線之指定位置，殊無單獨使用之實 益、價值或目的，顯可見原告僅就路地表示優先購買，並 非合法，又屬權利之濫用。
⒋土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有 部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並 未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權 人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買 權人之明文。故該項規定之優先承購權係指他共有人出賣 共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契 約之權而已，除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有 人一經表示願優先承購，雙方即成立買賣契約。而所謂優 先購買權，係指買賣契約訂立請求權而言，亦經高法院著 有44年台上字第76號裁判可憑。被告吳正隆等人一再強調
並不厭其煩抗辯，又引用最高法院之裁判，僅在抗辯原告 之主張不合法。
⒌此外，原告訴請「一、被告應於原告給付如附表6所示金額 之同時，分別將如…附表3、附表4、附表5所示土地按『各 被告應 移轉登記予原告之應有部分比例』欄移轉登記予原 告。」似已逾最高法院44年度台上第76號裁判所揭範圍， 而直接行使民法第348條第1項所定之買受人之權利，殊與 最高法院上開判例所揭訂立買賣契約之請求權有違，而非 行使優先購買權之正當程序。
⒍聲明：原告之訴駁回。
㈡被告吳寅男、吳寅東、吳琬婷、吳薏涵、吳䇛彤、蔡秀梅、吳 茂祥部分：
⒈被告與其他系爭土地所有權人，早於107年3月30日、8月2 日即與買方陳俊宏、陳俊良、陳昆德簽立12份不動產買賣 契約書（卷㈡第37-193頁，即系爭107年契約）。斯時買賣 雙方即已清楚知悉，買方購買系爭土地之目的係為整體開 發，故每份不動產買賣契約書上之第1條皆將整體開發範 圍之所有不動產標示明確，並在第2條明訂：「乙方知悉 甲方擬購本件不動產作為整體開發之用為達開發之經濟效 益，乙方同意甲方須完全取得第1條所示不動產之全數所 有權。甲方必須向法院提存價金行使土地法第34-1條例取 得土地。如甲方未於民國107年9月30日（含）前取得第1 條所示不動產之全數所有權，甲方得逕為解除本買賣契約 書。」亦即買方須買得全部土地，否則買方得解除買賣合 約。惟上揭買賣契約書簽立完成後，仲介方以勒房屋仲介 有限公司之代書才發現，依該不動產買賣契約書之寫法， 恐無法依土地法第34條之1規定進行，買賣雙方遂準備合 意解除契約，並重擬不動產買賣契約書。斯時，被告潘郁 仙等潘家之買方表示，其有認識對土地法第34條之1規定 熟悉之律師及代書可協助處理，買賣雙方皆表示同意共同 委請該等專業人士處理。最後，即由潘家引介之郭睦萱律 師重擬不動產買賣契約書12份（卷㈡第199-494頁，即系爭 108年契約），易言之，本件爭議之買賣契約書將所有土 地分開成12份買賣契約書。惟買賣雙方皆仍清楚知悉，系 爭12份契約係綁在一起，不能分割成立，每份買賣契約無 法單獨成立，必須12份契約內容皆一同履行。此在郭律師 將新的契約書擬好後，仲介公司之代書即曾向郭睦萱律師 反映，為何未將12份契約互綁，郭睦萱律師表示沒關係， 買賣雙方皆很清楚此是當然之條件，買賣雙方遂於108年8 月23日先簽立解約協議書（被證4；卷㈡第195-198頁），
再於同日簽立新的12份買賣契約書（即系爭108年契約） 。豈料，潘家所引介之伍代書最後在依土地法第34條之1 規定寄發存證信函予其他未簽約（未同意出售土地）之共 有人時，竟未將上揭12份買賣契約之內容須全部一同履行 之條件寫上，致造成本案之糾紛。
⒉按土地法第34條之1第4項係規定：「共有人出賣其應有部 分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」參 酌土地法第104條第1項之規定：「基地出賣時，地上權人 、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」則解釋 上他共有人欲主張優先購買權，亦應依照原買賣雙方之全 部契約條件承買。本件買賣雙方既自始至終皆係以買賣所 有12份契約所標示土地【即附表1-5所示之道路用地（本 案土地）+附表7所示之建地（非本案土地）】為條件，缺 一不可，則原告如僅欲主張買受本件訴之聲明所載之土地 ，而不購買其他土地，自不屬適法之優先承買，且因原告 所主張優先購買之土地，皆係道路計畫用地，則若原告僅 購買本案系爭土地，而屆時原買方主張解除契約，或不履 行原有買賣契約之其他土地交易，則被告所有之其他土地 ，日後恐怕面臨無人應買之窘境，更凸顯原告主張優先承 買部分土地之不適法性。
⒊並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告陳俊宏部分：
⒈本件簽訂契約之緣由略述如下：
⑴賣方委託「住商仲介」欲出售土地，嗣仲介尋覓買方後 ，買方一開始即表示建地與道路用地要一併買賣及移轉 ，雙方於106年底商談買賣事宜，並於107年3月簽立第1 次合約，惟本案在107年3月簽約前二星期買賣雙方有約 定於台北住商總部一起討論契約細節，第一份契約在台 北「住商總部」簽約，第二份契約潘家有請律師及伍代 書在台北郭律師事務所簽立。
⑵第一份契約未能履行之原因，乃因全部之標的所有權人 分佈不一，簽約後無法依土地法第34條之1辦理提存， 須將契約所有權人歸相同始能辦理提存，故要分立契約 即須訂立新契約（第二份契約）。而第二份契約係潘家 委請律師訂立，買方見契約未將建地與道路用地互綁， 曾提出質疑，買方之承辦代書、仲介及仲介之代書亦曾 提出疑問，律師則說沒關係，建地與道路用地會一併順 利成交及移轉，且買賣雙方皆表示很大誠意要達成買賣 ，故買方不疑有他，基於誠信原則，認為建地與道路用 地會互綁一併買賣移轉，將來之存證信函亦會詳載，因
此配合訂立第二份契約。未料，後來之存證信函內卻遺 漏此關鍵。
⑶道路用地部分，賣方潘家推由原告主張優先購買權，並 前往臺南欲與吳家簽買賣合約，吳家全體表達建地與道 路用地須一併出售購買，不可能僅出賣道路用地，且僅 過戶道路用地，建地將來如何出入通行？而原告委任之 律師亦曾稱存證信函會補述全部土地一起買賣後再寄發 ，然代書卻未能配合。
⑷嗣原告再度與潘、謝兩家在台北律師處簽約，謝家二姐 夫以其土木碩士之專業，清楚表達道路用地絕對不可能 單獨出賣，須道路用地與建地一併全部買賣，故當時謝 家未與原告簽立買賣契約，僅有潘家自家人與原告簽約 ，然此舉不免讓人懷疑潘家僅購買道路用地之目的為何 ？
⒉系爭土地之買方應有三人，分別是陳昆德（父）、陳麗珠 （女兒）、陳俊宏（次子），且是代表建商簽約，價購之 目的在整體開發推出建案，依常情常理，若渠等只購買道 路用地，而不能連同建地一併買賣移轉，並非渠等之本意 ，故原告訴請被告陳俊宏及其他共同被告移轉登記，並不 符當初買賣雙方之本意，其一人請求履行移轉登記，殊有