臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十八年度上字第四六一號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 黃安然律師
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 洪塗生律師
複 代理人 鄭仙杏律師
複 代理人 張欽昌
右當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十八年五月二十一日臺灣臺中地方
法院八十八年訴字第一五七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰貳拾伍萬元及自民國八十八年二月七日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決第二項，於上訴人以新臺幣肆拾貳萬元供擔保後，得假執行；但被上訴人如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰貳拾伍萬元預供擔保，得免假執行。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）一百二十五萬元及自民國八十八年二月 七日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。 ㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠被上訴人對上訴人稱已獲其父劉森池全權授權，並出示權狀、印鑑證明影本， 被上訴人復從事房屋仲介工作，恃憑自己在房屋仲介方面專業，詐與上訴人訂 立買賣契約後，詎於翌日即另登報出售該屋，一屋兩賣，賺取價差四百二十萬 元，已違誠信原則。被上訴人之故意、過失行為，致上訴人發生損害，爰為一 部請求一百二十五萬元之損害，被上訴人之無權代理行為，對上訴人應負無過 失責任，故除依民法第一百十條規定請求外，再追加依民法第一四八條第二項 、第一八四條第一項規定請求。本件之追加，應不甚礙被上訴人之防禦及訴訟 之終結，應為法之所許。
添㈡上訴人要求被上訴人簽發本票面額一二五萬元，暫押代書處，係擔保日後權狀 之交付，此有證人許秋煌、謝淑芬之證言可憑。證人謝淑芬證稱：「..... 乙 ○○講訂約雙方約定總價二千四百八十萬元，甲○○有開二張各為一二五萬元 支票，由於乙○○不是當事人，所以把一二五萬支票交乙○○，另張一二五萬 支票交給我保管，又為了確保這件事，讓乙○○開一張一二五萬本票給甲○○ ，當時訂約時乙○○有拿出他爸劉森池印章及權狀，至於權狀是否正本或影本 已忘了，當時雙方未提到沒有授權書要怎麼辦，後來到了八十五年四月二十九 日晚上八點，在中華川菜館雙方見面，對方乙○○及他哥來，我和甲○○都在
場，乙○○及他哥要求甲○○同意解約，甚至下跪請求，甲○○沒有同意。雙 方又於五月二日下午仍在中華川菜館見面，這次乙○○、他哥、及其父母皆有 來，他父親劉森池有講沒有授權乙○○來賣，是他兒子偷賣，願給甲○○五十 萬做為解約金，甲○○仍不同意，後來隔了一個月後，我們去查謄本，發現劉 森池自己賣..... 」。可證被上訴人既係「偷賣」，又騙稱「已經劉森池授權 」，足證被上訴人對上訴人確有侵權行為之損害賠償責任。 添㈢按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負 損害賠償之責，民法第一百一十條定有明文。另「無權代理人責任之法律上根 據如何，見解不一，而依通說，無權代理人之責任，係直接基於民法之規定而 發生之特別責任，並不以無權代理人有故意或過失為其要件，係屬於所謂原因 責任、結果責任或無過失責任之一種，而非基於侵權行為之損害賠償。故無權 代理人縱使證明其無故意或過失，亦無從免責，..... 」最高法院五十六年台 上字第三○五號判例參照。本件上訴人確係善意，被上訴人係無代理權人，以 他人（劉森池）之名義所為之法律行為（買賣行為），應負損害賠償責任：添 ⑴被上訴人之父劉森池，於訂約日，即回國，並非如本件原審判決認定時劉森 添池出國期間。
⑵被上訴人於八十五年四月二十六日將系爭土地出售予上訴人後之翌日及第三 日，即八十五年四月二十七日及八十五年四月二十九日，卻另登報出售該房 地。被上訴人係熟悉房屋買賣程序者，是以上訴人因而相信其言，上訴人確 係善意。劉森池於八十五年五月五日以二千九百萬元將該房地另售訴外人白 正淮。而上訴人係以二千四百八十萬元價金價購買，可證該房地若上訴人購 後，得賺取四二○萬元，此係上訴人之損害，而上訴人祇訴求一部損害一百 二十五萬元及法定利息而已。
⑶上訴人將發票日定於約定房地過戶日後之行為，係為確保自己債權，擔心被 上訴人及其父劉森池反悔、違約，並非預慮劉森池回國後不同意，若上訴人 預慮劉森池回國後不同意，則可待其回國後再訂立買賣契約，不必與被上訴 人先立買賣契約。
⑷被上訴人於八十五年五月五日，代理劉森池，以較售與上訴人價格多四百二 十萬元之價差，將系爭土地，出售於白正淮，被上訴人及劉森池均主張經合 法授權，卻主張其出售與上訴人未經合法授權，自無理由。㮀三、證據：除引用原審立證方法外，另聲請訊問證人謝淑芳、許秋煌、劉森池。乙、被上訴人方面：
一、聲明：
㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠被上訴人不同意，上訴人追加侵權行為損害賠償之請求。 ㈡簽約當日，被上訴人所提示者，僅有系爭房地權狀影本，並無劉森池之印鑑證 明影本及授權書。上訴人指稱：被上訴人出示劉森池之印鑑證明影本，與事實 不符，且與原審八十五年度訴字第二四０四號上訴人與劉森池間請求損害賠償
事件之確定判決所認定，乙○○提出者僅系爭房地所有權狀影本等語有違。而 上訴人故意捏造此一說詞，無非欲掩飾其僅憑被上訴人所握系爭房地所有權狀 影本，即遽然相信上訴人獲有劉森池授權之理由之不足。且果真如上訴人所述 ，上訴人曾目睹被上訴人出示劉森池之印鑑證明影本，何以被上訴人所蓋用於 買賣契約書上之印文與劉森池之印鑑不同，依常理上訴人更應有所懷疑，豈會 不置一語。上訴人所指被上訴人曾告知受全權委託，及上訴人不知被上訴人無 代理權之詞，與實不符，非情理之常。
㈢系爭買賣契約第三條約定，應辦理系爭房地所有權移轉登記手續日期為八十五 年五月三日，上訴人所簽發之遠期定金支票之發票日為八十八年六月十五日， 竟後於所有權移轉登記之辦理，上訴人明知被上訴人無代理權，而恐劉森池回 國後不同意系爭買賣，為免支票經兌現而不及請求被上訴人返還，乃一反交易 常態，將發票日定於房地過戶日後，究其原由，不外兩造均對契約尚處效力未 定狀態，瞭然於胸，上訴人嗣後空言不知，顯見矛盾。 ㈣上訴人倘認被上訴人就此項交易經劉森池授予代理權，自會如通常之交易情形 一般無設保留，而將定金之全數以現款或即期票據給付出賣人之代理人。劉森 池縱有反悔違約，亦屬上訴人是否依契約第十一條規定，請求劉森池加倍返還 其所受領之定金及價金作為違約賠償金之問題，豈有為買受人之上訴人，非旦 未交付全額定金即期支票，反須被上訴人簽發與收受支票面額相同之本票，擔 保出賣人履約之理。上訴人上開不合交易常情之行為，係預慮劉森池回國後不 同意系爭買賣契約，為擔保被上訴人返還所收受之支票，上訴人非屬善意相對 人，自屬無疑。又上訴人因對系爭買賣標的物及約定價金深感滿意，雖經被上 訴人一再告知須俟父劉森池返國同意，始行定案，上訴人仍催請被上訴人先行 簽立契約，究其用意，乃期藉此提高劉森池同意以既定條件出售系爭房地之可 能性，此即何以上訴人明知劉森池於八十八年四月二十六日簽約當日晚間即行 返國，卻執意被上訴人先行代理簽約，而不願待劉森池返國後始當面交涉、簽 約之原因。
㈤被上訴人於本件訂約當時，僅從事數月不動產買賣業務，與謝淑芳僅短短同事 數月，簽約當時亦未表示全權受託處理系爭不動產買賣，否則當出示授權書取 信上訴人。被上訴人亦未於簽訂系爭買賣契約後，再於八十四年四月二十七日 及八十四年四月二十九日刊登出售系爭房地之廣告。劉森池嗣後出售系爭房地 與白正淮，由其親自交涉簽約，被上訴人未曾介入其間之交易，並無授權之事 ，上訴人空言指陳，均與實不符。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提臺灣台中地方法院八十五年度訴字第二四 ０四號民事判決、八十五年四月二十六日及八十五年五月十四日買賣契約書、 劉森池印鑑證明等影本為證，並聲請訊問證人謝淑芳。丙、本院依職權向臺灣台中地方法院函調八十五年訴字第二四０四號損害賠償事件卷 宗卷、向內政部警政署入出境管理局函查劉森池八十五年一月至六月之入出境資 料及其於八十五年四月二十六日之入境時間。
理 由
壹、程序方面：
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但民事訴訟法第二百 五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限，同法第四百四十六條第一項定 有明文。再按同法第二百五十五條第一項第二款明文：訴狀送達後，上訴人不得 將原訴變更或追加他訴；但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎 事實同一者。因此，上訴人請求之基礎事實同一，而為訴之變更或追加他訴，依 前述規定自得為之。上訴人即原審原告，於第一審依民法第一百十條規定，請求 被上訴人為本件賠償，上訴本院後，追加依民法第一百四十八條第二項、第一百 八十四條第一項規定，請求本件賠償；被上訴人就上訴人訴之追加，雖不同意， 惟上訴人請求之基礎事實同一（如後述──貳、實體方面：一、上訴人起訴主張 ），依前所述，上訴人訴之追加，應屬合法，合先敘明。貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：被上訴人於八十五年四月二十六日，以其為劉森池代理人之 名義，與上訴人簽定不動產買賣契約，將坐落台中縣豐原市○○段八八三之三 地號土地及其上門牌台中縣豐原市○○路二五六號房屋，以總價二千四百八十 萬元，出售予上訴人，並同時收受上訴人交付之定金二百五十萬元，詎事後被 上訴人竟稱買賣未經其父劉森池同意，係被上訴人個人無權代理之行為，拒絕 履行契約；被上訴人之父劉森池則旋於八十五年五月五日，將系爭房地以二千 九百萬元，出售予訴外人白正淮，致上訴人受有預期利益四百二十萬元之損害 。本件買賣契約第十一條已預定損害賠償之範圍為定金之一倍，上訴人依約可 請求賠償五百萬元；另被上訴人係從事房屋仲介工作，恃憑自己在房屋仲介方 面專業，詐與上訴人訂立買賣契約後，翌日詎卻即另登報出售該屋，一屋兩賣 ，賺取價差四百二十萬元，已違誠信原則；爰依民法第一百十條、第一百四十 八條第二項、第一百八十四條第一項之規定，就上開損害為一部請求，先行請 求被上訴人賠償一百二十五萬元及其法定遲延利息。 二、被上訴人則抗辯：上訴人非善意相對人，無從依民法第一百十條規定請求損害 賠償，且上訴人就其所受損害為何、金額若干，均未舉證證明，而被上訴人所 收受之一百二十五萬元定金支票業已返還上訴人，上訴人並未受有損害；兩造 間並無買賣契約關係存在，上訴人依契約之約定請求被上訴人賠償損害，於法 無據；被上訴人不同意上訴人訴之追加。
三、上訴人主張被上訴人於八十五年四月二十六日，以劉森池代理人之名義，與上 訴人簽定不動產買賣契約，將系爭房地以總價二千四百八十萬元之價格出售予 上訴人，上訴人同時將面額各一百二十五萬元之定金支票二張，分別交付被上 訴人及介紹人謝淑芳收執，嗣後劉森池拒絕承認被上訴人無權代理所為之法律 行為，劉森池並於八十五年五月五日，將系爭房地以二千九百萬元另行出售訴 外人白正淮之事實，均為被上訴人所不爭執，且有不動產買賣契約書、存證信 函等影本在卷可稽，自堪信為真正。另被上訴人抗辯其所收受面額一百二十五 萬元之定金支票業已返還上訴人，則為上訴人所自認，亦堪信為真正。 四、經查被上訴人與系爭買賣之介紹人即證人謝淑芳原係太平洋房屋公司同事，被 上訴人因貸款壓力太大，其父劉森池有不動產要賣，所以委託謝淑芳仲介，嗣 後上訴人看過該房地，很中意，而由劉森池之妻子、兒子即被上訴人、訴外人
劉孟岳等人與上訴人洽談，被上訴人表示其父劉森池有授權其處理，謝淑芳當 時也三次問被上訴人是否有授權要賣，被上訴人均答稱有授權；因被上訴人與 謝淑芳曾係仲介同事，人很老實，所以相信其言；由於被上訴人不是當事人， 所以將一百二十五萬元定金支票交付被上訴人，另張一百二十五萬元支票交給 謝淑芳保管；當時被上訴人有拿出劉森池的印章及權狀，至於權狀是原本或影 本，謝淑芳已忘記；雙方未提到沒有授權書要怎麼辦；嗣於八十五年四月二十 九日晚上，在中華川菜館見面，被上訴人與其兄要求上訴人同意解約，甚至下 跪請求，上訴人未同意；五月二十日下午再於中華川菜館見面，被上訴人及其 父母、兄長均到場，被上訴人之父劉森池表示，未授權被上訴人，係被上訴人 偷賣，願給上訴人五十萬元做為解約金，上訴人仍不同意之事實，均據證人謝 淑芳結證明確，且與謝淑芳在臺灣臺中地方法院八十五年度訴字第二四０四號 甲○○、劉森池間損害賠償事件之證言相符（詳該事件八十五年十一月二十一 日準備程序筆錄。謝淑芳於該事件中，多陳述：「乙○○、劉孟岳是被告的兒 子，該二人稱其父出國，全權委託他們處理，權狀及印鑑證明影本給我看，他 們說原本放在銀行保險箱」，其餘陳述部分均相同）。證人謝淑芳原係被上訴 人之同事，且因被上訴人之請託而為本件仲介，與被上訴人復無恩怨，其雖保 管上訴人所簽發之一百二十五萬元支票，惟其就系爭買賣，無論是否成立有效 ，並無直接利害關係，其證言應無偏頗之虞；且其係本件買賣契約之介紹人， 參與全部過程，對於買賣之實情自了解甚深，其證言當可採信。 五、證人即代書許秋煌亦證稱：「我有要求一定要當事人來簽，才能辦理手續，因 為當場乙○○、他媽、他哥有在現場，尤其這件案子那麼大，一定是雙方談好 ，且乙○○有詢問他媽媽同意，乙○○也有講他可以代理他爸爸，事後再請他 爸爸來簽：：：可是隔天就反悔了」「乙○○並沒有講這契約要等他爸爸回來 才能生效，不過他沒有講，我有說：契約一定要當事人簽才能算數」（本院卷 第九三至九五頁），顯見證人許秋煌之證言與證人謝淑芳之證言一致，均堪採 信。兩造洽談系爭買賣時，除有介紹人謝淑芳、代書許秋煌在場外，尚有所有 權人劉森池配偶即被上訴人之母親、及被上訴人之兄劉孟岳在場，參與洽商， 顯見雙方均極為慎重，介紹人謝淑芳復再三詢問被上訴人是否有代理權，被上 訴人亦為肯定之答覆，顯應認上訴人確因被上訴人表示其有權代理而為本件買 賣，被上訴人抗辯其曾告知上訴人須俟劉森池返國始行定案，上訴人要求其先 行代理，上訴人非善意相對人等節，即與事實不符，應不可採。 六、上訴人所簽發之二張定金支票，雖係遠期支票，且其中一張交付被上訴人，另 一張交與介紹人謝淑芳保管，惟此係因被上訴人非契約當事人，為求確保，而 如此處理，已據證人謝淑芳供述明確。被上訴人確由其母親、兄長陪同洽商， 以口頭表示其經劉森池授權，惟未提出書面授權書，一般買受人自會考慮，實 際已授權之出賣人，可能事後反悔，改稱其未授權，買受人極難舉證確有授權 情事，或自稱有代理權之人，可能事實上確實未經授權，而致其權益受有重大 損害，買受人為保障其基本權益，故以此方式交付定金，作為最低程度之自我 保障，此與常情不相違背，故顯不得以上訴人前述交付定金支票方式，推斷上 訴人非無權代理之善意相對人。
七、被上訴人無代理權，卻代理劉森池，以二千四百八十萬元總價，將系爭不動產 ，出賣予上訴人，嗣後劉森池以二千九百萬元，將該不動產出售予第三人，自 應認上訴人有四百二十萬元期待利益之損失。被上訴人為無權代理人，以劉森 池代理人名義所為之法律行為，對於善意之上訴人，自應依民法第一百十條， 負損害賠償之責；又被上訴人無代理權，而故意詐稱有代理權，代理劉森池與 上訴人簽立系爭契約，致上訴人受有損害，亦應依民法第一百八十四條第一項 ，負賠償之責，從而上訴人依前述規定，訴請被上訴人賠償其中一百二十五萬 元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年二月七日起算之法定遲延利息，自屬有 據。原法院為上訴人敗訴之判決，即有不當，上訴人求予廢棄改判，自有理由 ，爰改判如主文所示。
八、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別 酌定相當之擔保金額，予以准許。
九、上訴人聲請傳訊之證人劉森池，因其所查報之住所錯誤，致未能送達，惟本件 事實已臻明確，應無再行傳訊之必要。兩造其餘攻擊防禦方法，對於判決結果 亦均不生影響，爰不一一論就，併此敘明。
十、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第 四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十八 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德
~B2 法 官 黃淑玲
~B3 法 官 宋富美
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 詹錫朋
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十九 日 Ｈ