臺灣臺中地方法院民事判決 109年度重訴字第64號
原 告 邱塗金
林茹海
楊仁元
訴訟代理人 顏嘉盈律師
被 告 洪梅花
葉國讚
張秀微
葉志鴻
葉淑娟
葉淑芳
葉淑妘
林郭員
王鹿堯
李宇宗
上 列一 人
訴訟代理人 林秀芬
被 告 林國山
賴美妗（原名賴嘉）
詹倩宜
賴瑞德
賴美容
賴阿秀
陳瑞章
賴瑞堂
賴瑞豐
賴瑞定
上列二十人
共 同
訴訟代理人 李國豪律師
複 代理 人 林苡茹律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109 年11月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告洪梅花、葉國讚、張秀微、葉志鴻、葉淑娟、葉淑芳、 葉淑妘應將坐落臺中市○○區○○段00地號土地上，如附圖 標示E所示建物拆除後，並將該E之土地（面積如附表一編號 1所示）返還原告；另應共同給付原告如附表二編號1所示租 金、利息及不當得利金額。
二、被告林郭員應將坐落臺中市○○區○○段00地號土地上，如 附圖標示F所示建物拆除後，將該F之土地（面積如附表一編 號2 所示）返還原告；另應給付原告如附表二編號2 所示租 金、利息及不當得利金額。
三、被告王鹿堯應坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地上， 如附圖標示J、K所示建物拆除後，將該J、K之土地（面積如 附表一編號3所示）返還原告；另應給付原告如附表二編號3 所示租金、利息及不當得利金額。
四、被告李宇宗應將坐落臺中市○○區○○段00地號土地上，如 附圖標示C 所示建物拆除後，將該C 之土地（面積如附表一 編號4 所示）返還原告；另應給付原告如附表二編號4 所示 租金、利息及不當得利金額。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由附表一所示被告依附表一所示比例負擔，餘由原 告負擔。
七、上開第一至四項原告勝訴部分，於原告依附表三所示金額分 別為附表三所示被告供擔保後得假執行；但該附表三被告如 分別依附表示三所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加；民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定有 明文上。經查，本院於民國109 年6 月19日至現場進行勘驗 及測量，並經臺中市太平地政事務所鑑測完竣，原告依臺中 市太平地政事務所「收件日期109 年3 月25日平土測037500 號」土地複丈成果圖（見本院卷二第179 頁，下稱附圖）之 結果更正訴之聲明（見本院卷二第18至21頁），係屬更正事 實上之陳述，及擴張、減縮應受判決事項，按諸前揭規定均 應准許。
二、本件被告以原告邱塗金位在臺中市○區○○路00巷0 弄0 號 之住址已是廢墟，及原告林茹海位在臺中市○○區○○路0 段000 號之住處查無其人為由，主張其二人已經死亡10年以 上，已無權利能力，原告提起本件訴訟，與法不合云云，然 原告現仍生存，有原告提出其等健保就診紀錄可憑（見本院 卷二第143 至164 頁），被告並未提出證據以實其說，其空 言所辯，要難採信。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、坐落臺中市○○區○○段00○00○00○00○00○00地號土地 （重測前為臺中縣太平市番子路段105-13、105 、105-49、 105-48、105-32、105-44地號土地，下合稱系爭土地）原係 訴外人林鑽燧所有，原告邱塗金、林茹海於76年10月14日因 買賣取得系爭土地，應有部分各為2 分之1 ，惟原告邱塗金 於108 年4 月3 日以贈與為原因，將系爭土地權利範圍200 分之1 ，辦理移轉登記予原告楊仁元所有，故系爭土地目前 由原告邱塗金、林茹海、楊仁元分別共有，應有部分各為20 0 分之99、2 分之1 、200 分之1 。
二、被告等人在系爭土地上分別搭建建物，並占用如臺中市太平 地政事務所收文日期109 年3 月25日平土測字第037500號土 地複丈成果圖即附圖編號A 至K 所示之土地，原告前曾對被 告提出訴請拆屋還地訴訟，其中被告洪梅花、葉國讚、張秀 微、葉志鴻、葉淑娟、葉淑芳、葉淑妘（下稱被告洪梅花等 7 人）、林郭員等占有部分雖經本院86年度訴字第1346號、 臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）90年度上字第56 2 號、最高法院93年度台上字第1907號、臺中高分院93年度 上更㈠字第59號民事判決駁回上訴而確定；被告王鹿堯、林 國山、賴美妗（原名賴嘉）、詹倩宜（前二人之被繼承人為 賴桂英）、李宇宗（被繼承人為余雪花）、賴瑞德、賴美容 、賴阿秀、陳瑞章、賴瑞堂、賴瑞豐、賴瑞定（下稱被告賴 瑞德等7 人）等占有部分亦經本院86年度重訴字第393 號判 決、臺中高分院90年度上字第305 號、最高法院93年度台上 字第1906號、臺中高分院93年度上更㈠字第62號、最高法院 97年台上字第2548號民事裁定駁回上訴而確定（下合稱前案 判決）。惟前案判決認定兩造間就系爭土地有不定期租賃契 約（下稱系爭租賃契約），而判決原告敗訴確定，原告自得 本於系爭土地承租人向被告請求給付租金。然自前案判決確 定後，被告迄今未支付任何租金予原告，積欠租金已超過2 年以上，並經原告分別於98年間以律師函催告被告繳納租金 及對被告為終止租約之意思表示，被告均不予置理，原告復 於107 年間以原證2 之律師函催告（下合稱系爭107 年催告 函），意思表示均到達被告之支配範圍，置於被告隨時可了 解其內容之客觀狀態，且被告於107 年2 月26日以函文回覆 原告，卻仍未主動將積欠之租金給付予原告，被告顯然均已 知悉原告催繳租金乙事，自生合法催告之效力。嗣原告於 107 年間以原證3 之律師函向被告為終止系爭租賃契約之意 思表示（下合稱107 年終止函），被告等人業均收受，故系 爭租賃契約業經原告於107 年11月30日合法終止，並再以起
訴書繕本送達被告為終止系爭租賃契約之意思表示。三、再者，系爭土地經前案認定兩造間有不定期約租確定後，原 告嗣以系爭107 年催告函向被告等人請求給付租金，觀之律 師函內容，已有記載被告繳納租金即以稻穀或稻穀按農會公 告價格折算現金之方式繳納，僅另表示因訴外人李永昌碾米 廠已不存在，恐有實際履行之困難，為利承租人繳納租金， 而於該律師函附表以公告地價計算租金以利繳納。故若被告 認為依原約定租金，即被告主張以稻穀或按稻穀折現之方式 繳納，並無履行困難，仍應依被告所認之此方式繳納。然被 告王鹿堯、林郭員及其餘被告之被繼承人余雪花（即被告李 宇宗之繼承人）、葉文德（即被告洪梅花等7 人之繼承人） 等人委託王金順分別於84年2 月25日、84年3 月2 日以存證 信函，檢附支付系爭土地租金之銀行本票寄給原告，其租金 計算方式為依土地法第97條，重測前105 等地號土地部分為 每平方公尺12.2元，系爭土地均屬重測前105 等地號土地， 足認被告林郭員、王鹿堯及其餘被告之被繼承人確有向原告 表示以土地法第97條規定方式及每平方公尺12.2元計算租金 。縱被告認為原告催告其給付租金數額高於被告所認定之租 額，亦僅超過部分不生效力，於被告所應給付租金之範圍仍 有合法催告之效力，被告於收受原告催繳租金之函文後，均 未繳納租金，故原告自得依法終止系爭契約。
四、又訴外人葉作樂律師為系爭土地前所有權人向承租人收取租 金之代理人，李永昌碾米廠或葉作樂律師事務所均為葉作樂 律師指示租金稻穀交付地點，故就租金繳納地點係由出租人 指定後，承租人至出租人指定地點繳納，清償地並非特定在 李永昌碾米廠或葉作樂律師事務所之地點，原告並無片面變 更清償地，而係依照兩造租約習慣由出租人之代理人指示被 告將租金繳納至其代理人律師事務所，該催告繳納租金，自 屬合法催告。然原告於109 年2 月間收到被告之存證信函表 示兩造間存有租約，併依往取之債約定，請原告於函到3 日 內向被告等人地址收取租金云云，惟兩造間之租約業經原告 合法終止，業如上述，且被告該函除催告期間不相當外，系 爭土地租約之租金亦非往取債務，故被告要求原告至渠等住 處收取租金顯非在清償地所為之清償，原告遂以存證信函拒 絕被告之要求。嗣被告以非常少之金額向本院辦理清償提存 ，目的在防阻原告以土地法第103 條第4 款規定終止租約， 顯為權利濫用，自不生清償之效力。從而，系爭租賃契約業 經原告合法終止，兩造間已無任何租賃關係，被告等均係無 權有系爭土地，原告本於所有權請求被告返還系爭土地，自 屬有據。
五、系爭租賃契約已於107 年11月30日終止，兩造間已無任何租 賃關係，被告等均係無權有系爭土地，已如上述，原告自得 請求自102 年11月30日起至107 年11月30日之5 年租金，並 得請求自107 年11月30日起至被告拆除地上物並返還土地予 原告止，每月所受相當於租金之不當得利之金額如下： ㈠被告洪梅花等7 人占有系爭22地號土地，面積49.33 平方公 尺，系爭土地於108 年1 月之申報地價為每平方公尺3,900 元，被告洪梅花等7 人基於系爭租賃關係占用系爭土地於 102 年11月30日至起107 年11月30日終止日止，應給付原告 之租金為96,194元【計算式：3,900 元（申報地價）×49.3 3 平方公尺（占用面積）×10 %（相當每年租金率）×5 年 =96,19 4元（元以下四捨五入，下同）】；自107 年11月30 日起無權占用系爭土地，每月所受相當於租金之不當得利金 額1,603 元【計算式：3,900 元（申報地價）×49.33 平方 公尺（占用面積）×10% （相當每年租金率）12月=1,603 元】。
㈡被告林郭員占有系爭22地號土地，面積83.31 平方公尺，系 爭土地於108 年1 月之申報地價為每平方公尺3,900 元，被 告林郭員基於系爭租賃關係占用系爭土地於102 年11月30日 起至107 年11月30日終止日止，應給付原告之租金為162,45 5 元【計算式：3,900 元（申報地價）×83.31 方公尺（占 用面積）×10% （相當每年租金率）×5 年=162,455元（元 以下四捨五入）】；自107 年11月30日起無權占用系爭土地 每月所受相當於租金之不當得利金額2,708 元【計算式：3, 900 元（申報地價）×83.31 平方公尺（占用面積) ×10% （相當每年租金率）12月=2,708元】。 ㈢被告王鹿堯占用系爭24、26地號土地，面積合計72.99平方 公尺（占用面積：63.49+9.5=72.99），系爭2筆土地於10 8 年1月之申報地價均為每平方公尺3,900元，被告王鹿堯基於 系爭租賃關係占用系爭土地於102 年11月30日起至107 年11 月29日止，應給付原告之租金為142,330 元【計算式：3,90 0 元（申報地價）×72.99 平方公尺（占用面積）×10% （ 相當每年租金率）×5 年= 142,330 元；自107 年11月30日 起無權占用系爭2 筆土地，每月所受相當於租金之不當得利 金額2,372 元【計算式：3,900 元（申報地價）×72.99 平 方公尺積（占用面積）×10% （相當每年租金率）12月=2 ,372元】。
㈣被告李宇宗占有系爭22地號土地，面積82.21 平方公尺，系 爭土地於108 年1 月之申報地價為每平方公尺3,900 元，被 告李宇宗基於系爭租賃關係占用系爭土地於102 年11月30日
起至107 年11月30日終止日止，應給付原告之租金為160,31 0 元【計算式：3,900 元（申報地價）×82.21 平方公尺（ 占用面積）×10% （相當每年租金率）×5 年=160,310元】 ；自107 年11月30日起無權占用系爭土地，每月所受相當於 租金之不當得利合計2,672 元【計算式：3,900 元（申報地 價）×82.21 平方公尺（占用面積）×l0% （相當每年租金 率）12月=2,672元】。
㈤被告林國山占有系爭22、25、24地號土地，面積合計57.06 平方公尺（占用面積：45.81+8.4+ 2.85 = 57.06 ），系爭 3 筆土地於108 年1 月之申報地價均為每平方公尺900 元， 被告林國山基於系爭租賃關係占用系爭土地於102 年11月30 日起至107 年11月30日終止日止，應給付原告之租金為111 ，267 元【計算式：3,900 元（申報地價）×57.06 平方公 尺（占用面積）×10% （相當每年租金率）×5 年=111,267 元（元以下四捨五入）】；自107 年11月30日起無權占用系 爭3 筆土地每月所受相當於租金之不當得利合計1,854 元【 計算式：3,900 元（申報地價）×57.06 平方公尺（占用面 積）×10% （相當每年租金率）12月=1,854元】。 ㈥被告賴美妗、詹倩宜占有系爭22地號土地，面積129.87平方 公尺，系爭土地於108 年1 月之申報地價均為每平方公尺3, 900 元，被告賴美妗、詹倩宜基於系爭租賃關係占用系爭土 地於102 年11月30日起至107 年11月30日終止日止，應共同 給付原告之租金為253,247 元【計算式：3,900 元（申報地 價）×l2 9.87 平方公尺（占用面積）×10% （相當每年租 金率）×5 年= 253,247 元】；自107 年11月30日起無權占 用系爭土地每月所受相當於租金之不當得利合計4,221 元【 計算式：3,900 元（申報地價）×129.87平方公尺（占用面 積）×lO% （相當每年租金率）12月=4,221元】。 ㈦被告賴瑞德等7人占有系爭50、22地號土地，面積合計160.1 平方公尺（占用面積：27.99+132.11 = 160.1），系面爭2 筆土地於108年1月之申報地價均為每平方公尺3,900元，被 告賴瑞德等7 人基於系爭租賃關係占用系爭土地於102 年11 月30日起至107 年11月30日終止日止，應共同給付原告之租 金為312,195 元【計算式：3,900 元（申報地價）×l60.1 平方公尺（占用面積）×10% （相當每年租金率）×5 年=3 12,195元】；自107 年11月30日起無權占用系爭2 筆土地， 每月所受相當於租金之不當得利金額5,203 元【計算式：3, 900 元（申報地價）160.1 平方公尺（占用面積）×10% （ 相當每年租金率）12月=5,203元】。六、另本件原告邱塗金、林茹海並未死亡，有衛生福利部中央健
康保險署以109 年2 月6 日健保中字第1094034007號函覆暨 檢附原告二人之門診、住診申報紀錄可證，亦有原告邱塗金 之入出境紀錄可憑，顯見原告二人並未死亡，故被告辯稱原 告邱塗金、林茹海已死亡而無當事人能力，顯不足信。七、為此，原告爰依系爭租賃契約、租賃物返還請求權、所有物 返還請求權及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告 返還系爭土地、給付租金及相當於租金之不當得利，並聲明 ：
㈠被告洪梅花等7 人應將坐落臺中市○○區○○段00地號土地 上，如附圖標示E 建物（面積49.33 平方公尺）拆除後，並 將該E 之土地返還原告；另應共同給付原告96,194元，及自 起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息；另應共同給付原告自107 年11月30日起至拆除附圖標示 E 所示之建物，將該E 之土地返還原告之日止，按月給付 1,603 元。
㈡被告林郭員應將坐落臺中市○○區○○段00地號土地上，如 附圖標示F 建物（面積83.31 平方公尺）拆除後，並將該F 之土地返還原告；另應給付原告162,455 元，及自起訴狀送 達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；另應 給付原告自107 年11月30日起至拆除附圖標示F 所示之建物 ，將該F 之土地返還原告之日止，按月給付2,708 元。 ㈢被告王鹿堯應將坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地上 ，如附圖標示J建物、K建物（面積合計72.99平方公尺）拆 除後，並該J 及K 之土地均返還原告；另應給付原告142,33 0 元，及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息；另應給付原告自107 年11月30日起至拆除附 圖標示J 及K 所示之建物，將該J 及K 之土地返還原告之日 止，按月給付2,372 元。
㈣被告李宇宗應將坐落臺中市○○區○○段00地號土地上，如 附圖標示C 建物（面積82.21 平方公尺）拆除後，並該C 之 土地返還原告；另應給付原告160,310 元，及自起訴狀送達 被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；另應給 付原告自107 年11月30日起至拆除附圖標示C 所示之建物， 將該C 之土地返還原告之日止，按月給付2,672 元。 ㈤被告林國山應將坐落臺中市○○區○○段00○00○00地號土 地上，如附圖標示G建物、H建物、I建物（面積合計57.0 6 平方公尺）拆除後，並將該G 、H 及I 之土地均返還原告； 另應給付原告111,267 元，及自起訴狀送達被告翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息；另應給付原告自107 年 11月30日起至拆除附圖標示G 、H 及I 所示之建物，將該G
、H 及I 之土地返還原告之日止，按月給付1,854 元。 ㈥被告賴美妗、詹倩宜應將坐落臺中市○○區○○段00地號土 地上，如附圖標示D建物（面積129.87平方公尺）拆除後， 並將該D 之土地返還原告；另應共同給付原告253,247 元， 及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息；另應共同給付原告自107 年11月30日起至拆除附圖 標示D 所示之建物，將該D 之土地返還原告之日止，按月給 付4,221 元。
㈦被告賴瑞德等7人應將坐落臺中市○○區○○段00○00地號 土地上，如附圖標示A建物、B建物（面積合計l60.1平方公 尺）拆除後，並將該A 及B 土地返還原告；另應共同給付原 告312,195 元，及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息；另應共同給付原告自107 年11月30 曰起至拆除附圖標示A 及B 所示之建物，將該A 及B 之土地 返還原告之日止，按月給付5,203 元。
㈧原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告邱塗金之住所已為廢墟，原告林茹海之住所則查無其人 ，可見被告二人已於起訴前死亡超過十年，無法作成將系爭 土地之應有部分200 分之1 贈與予原告楊仁元之意思表示， 故原告楊仁元取得之應有部分，並非有效成立，其等所提本 件訴訟，因無當事人能力，並不合法。再者，原告邱塗金、 林茹海無既無權利能力，自無從為意思表示，其等前委陳益 軒律師以原證2 、3 律師函所為催告給付租金及終止租賃契 約，自不生效力。
二、原告在系爭107 年2 月律師函及原告邱塗金、林茹海在臺中 高分院96年度再字第2 號請求拆屋還地事件中，均係主張系 爭租賃契約之租金，應繳納稻穀至固定地點即臺中縣太平鄉 新光村李永昌碾米工廠，或按市價折現送至訴外人葉作樂律 師事務所。原告於本件訴訟更異其詞，表示就租金繳納地點 係由出租人指定後，承租人至出租人指定地點繳納云云，顯 不足採信。而原告未與被告合意變更繳納租金地點，即以原 證2 之律師函通知被告應將租金改送至銘法法律事務所繳納 ，其催告給付租金，亦與法不合，自不生效。
三、再者，本件租金債務之清償地應為承租人之住所地且為往取 之債，縱認被告上開主張並不可採，惟不論是依原證2 律師 函及原告邱塗金、林茹海在臺中高分院96年度再字第2 號請 求拆屋還地事件之主張，抑或是同法院92年度上更㈠字第58 號、96年度再字第2 號拆屋還地事件之判決，均認清償地為 固定地點，並非可由出租人任意指定。是以，縱若有原告在
系爭107 年2 月律師函所述情事變更之情況，亦應依民法第 227 條之2 規定，聲請法院作出情事變更判決，來決定兩造 間系爭租賃契約之租金繳納方式及地點，而非可由原告單方 面任意指定或變更，原告無權單方面擅自變更清償地。縱認 本件無庸聲請情事變更判決，亦應依民法第314 條第2 款規 定，由承租人前往出租人之住所地繳納，而非可由出租人任 意指定地點即銘法法律事務所繳納。
四、綜上所述，原告在系爭107 年2 月律師函所催告之清償地點 為銘法法律事務所，並非系爭租賃契約之租金清償地或債務 履行地，因此原告所為催告並不合法，自不生效力，其終止 系爭租賃契約之意思表示，亦因未合法催告而違反民法第22 9 條第1 項及第440 條第1 項規定，不生效力。況原告催告 當時，被告對原告所提確認優先購買權存在等事件，猶在最 高法院以107 年度台上字第301 號案件審理中，尚未確定， 是被告縱若有收到催告信函，當時被告之地位究竟是承租人 抑或地主，尚未確定，根本無從確定是否向原告繳納租金， 故原告所提催告，顯然有違誠實信用原則，自非適法有效， 被告未按期繳納租金，確具不可歸責己之事由，原告自應重 新踐行催告程序，方符合催告之意旨。被告已另向本院就本 件應繳租金，依約定稻谷照農委會公告稻穀收購價格折算現 金，辦理清償提存在案。被告既無遲延給付租金，原告終止 系爭租賃契約，自非合法有效。則原告主張系爭租賃契約已 合法終止，得依系爭租賃契約、租賃物返還請求權、所有物 返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭土地 、給付租金及相當於租金之不當得利，並無理由。又原告系 爭107 年催告函催告被告一次給付86年迄今之全部租金，就 超過5 年部分之租金，亦已罹於時效等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告 免為假執行。
參、系爭土地原為林鑽燧所有，並出租予被告或其被繼承人，林 鑽燧於47年8 月16日死亡，而系爭土地於76年10月14日以買 賣為原因登記為原告邱塗金、林茹海所共有，應有部分各2 分之1 ，於起訴時為原告林茹海、邱塗金、楊仁元共有，應 有部分分別為2 分之1 、200 分之199 、200 分之1 ；又附 圖標示J 、K 土地上係被告王鹿堯占有使用，該建物係其所 有；G 、H 、I 土地係由被告林國山占有使用，該建物為其 所有；D 土地係由被告賴美妗、詹倩宜占有使用，該建物為 等其所有；C 土地係由被告李宇宗占有使用，該建物為其所 有；A 、B 土地係由被告賴瑞德等7 人占有使用，該建物為 其等所有；E 土地係由洪梅花等7 人占有使用，該房屋為其
等所有；F 土地係由林郭員等7 人占有使用，該房屋為其等 所有，且上開各標示面積均如附表一所示等情，為兩造所不 爭執（見本院卷二第18至19、102 、189 頁），並有系爭土 地第一類謄本（見本院卷一第23至39頁）、本院勘驗筆錄及 現場照片及附圖（見本院卷一第516 至566 頁）在卷可證， 堪信屬實。又原告主張前對被告等占用系爭土地前曾訴請拆 屋還地，經前案確定判決即臺中高分院93年度上更㈠字第62 號判決（經最高法院97年台上字第2548號民事裁定駁回上訴 ）、93年度上更㈠字第59號民事判決，認定兩造間有不定期 租賃關係存在確定在案，有該判決在卷可憑（見本院卷二第 61至89頁），為被告所不爭執，亦堪認定。惟原告主張被告 於前案確定判決後，迄今仍未支付租金且積欠租金已達2 年 以上，原告乃於98年間催告被告繳納租金，復以系爭107 年 催告函催告被告繳納，被告仍未繳納租金予原告，而以系爭 107 年終止函及再以起訴書繕本送達被告為終止系爭土地租 約之意思表示，是兩造就系爭土地如附圖標示之租賃契約， 業經原告合法終止，為被告否認，並以前詞置變，是本件所 應審究者為：原告以系爭107 年2 月律師函對被告等催告給 付租金，是否生催告效力（含系爭土地承租人與系爭土地前 所有權人就系爭土地租金之繳納，有無約定清償地？被告等 就系爭土地租金、債務為往取債務或赴償債務？）？兩造就 系爭土地不定期租賃關係是否經合法終止？原告依民法767 條第1 項規定請求爭點整理狀訴之聲明所載之被告應將系爭 土地上所示的建物拆除，並將土地返還原告，有無理由？原 告依租賃關係得請被告給付之租金為何？原告主張終止租賃 契約後，依不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不 當得利，有無理由？如肯定，得請求金額若干？肆、得心證之理由：
一、系爭107 年催告函對被告洪梅花等7 人、王鹿堯、林郭員及 李宇宗有合法催告效力：
㈠按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣， 或得依債之性質或其他情形決定者外，應依下列各款之規定 ：二其他之債，於債權人之住所地為之，民法第314條第2款 定有明文。又所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地 之債務而言，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務 人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任（ 最高法院69年台上字第1280號判例意旨參照）。經查，被告 於前案拆屋還地事件均主張原告前手林鑽遂於遷居日本後係 委託葉作樂律師管理系爭土地收取租金，林鑽遂死亡後其繼 承人林守籓等人繼續委託葉作樂管理收租，被告或其被繼承
人就系爭土地與原告間有系爭租賃契約存在，為前案判決所 認定，有前案拆屋還地判決可參。再者，葉作樂律師於民國 54年3月15日至台灣台中地方法院公證，通告承租人將欠繳 之地租即稻穀送至改制前臺中市太平鄉新光村李永昌碾米廠 繳納，或按市價折現送至葉作樂律師事務所繳納，為被告所 不否認（見本院卷一第308頁），並有被告提出之臺中高分 院91年度重上字第69號民事判決可參，足見被告或其被繼承 人與系爭土地之原地主林鑽燧或其被繼承人林守藩等人約定 之繳租地點，係將稻穀送至李永昌碾米工廠，或以市價折算 現金送至葉作樂律師事務所，且葉作樂為系爭土地前所有權 人向承租人收取租金（稻穀折算現金）之代理人，而李永昌 碾米廠為葉作樂所指示繳付稻穀之地點至明。而葉作樂既為 出租人林鑽燧之代理人，由其代理指示承租人即被告或其被 繼承人將租金繳至其事務所，或將稻穀繳至李永昌碾米工廠 ，則依上開說明，就租金之繳納地點，既係約定由出租人指 定後，承租人至指定地點繳納之赴償債務至明。雖被告一再 主張系爭土地之租金為往取債務，並提出之小作人林朝炎之 小作料領收通帳、承租人蔡朝棟、林春木之租金繳納記帳（ 見本院卷二第29至33頁），然此與被告間有何關係，未見被 告說明；且此簿冊僅能證明被告之繼承人曾於簿冊所載57 年間曾選擇以稻穀繳納租金，尚不足以認定系爭租金係往取 債務。是以，被告辯稱系爭土地之租金係往取債務，被告以 系爭107 年催告函催告被告將租金繳至銘法法律事務所，係 不合法之催告云云，自無足採。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。又約 定租金之種類，雖不得由出租人或承租人片面為變更，惟其 變更，倘經雙方意思表示合致，本諸契約自由原則，應非法 所不許（最高法院82年度台上字第232 號判決意旨參照）。 經查，兩造間就系爭土地之租金係為稻穀送至李永昌碾米工 廠，或以稻穀折算現金繳交至葉作樂律師事務所，已如前述 。惟原告於本院中主張被告或其被繼承人已向原告表示系爭 土地依土地法第97條規定方式及每平方公尺12.2元計算租金 ，為被告否認，辯稱租金為稻穀或以稻穀折現云云。然被告 王鹿堯、林郭員或其被繼承人葉文德（即被告洪梅花等7 人 之被繼承人）、余雪花（即被告李宇宗之被繼承人）等人分 別委託王金順於84年2 月26日、同年3 月2 日以存證信函， 檢附支付系爭土地租金之銀行本票寄給原告，其租金計算方 式為依土地法第97條，重測前105 等地號土地部分為每平方 公尺12.2元等情，有原告提出之系爭84年存證信函及所附繳
付租金表列名冊2 份在卷可證（見本院卷二第41至42、45至 52頁）。而系爭土地均屬重測前105 地號土地，足認被告王 鹿堯、林郭員及其被繼承人葉文德、余雪花確有向原告表示 以土地法第97條規定方式及每平方公尺12.2元計算租金，且 原告既已收受，復未在兩造前案拆屋還地事件中或另案確認 土地優先承買權事件中主張此計算方式之租金過低，應認原 告與與被告李宇宗、洪梅花等7 人之被繼承人及被告王鹿堯 、林郭員，已合意變更系爭土地之租金為每平方公尺12.2元 。是原告上開主張，堪以採信。
㈢又原告主張於98年間曾以律師函催告被告繳納租金部分，並 未提出此律師函為證，固不足採信。然原告確有以系爭107 年催告函催告被告給付租金，且該律師函記載依土地法地97 條規定計算系爭土地租金，及租金原由葉作樂律師通知承租 人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，惟李 永昌碾米廠早已不存在，如因事經多年情事變更後，仍按當 時約定收繳租金，已無從履行，為利承租人向原告繳納地租 ，遂委請陳益軒律師函請承租人將應以土地法計算之該函覆 表所示之自86年起至今之全部租金於107 年2 月28日（按被 告賴美妗、詹倩宜部分則於函到10日內）前全數繳至臺台中 市○區○○○街00號2 樓之1 之銘法法律事務所，由上開律 師代為收受租金，逾期若未為繳納，將終止與承租人間之租 賃契約等語（見本院卷一第41、61頁），足見系爭107 年催 告函記載被告應依土地法第97條規定計算系爭土地之租金繳 納予原告。則此催告函，對於已與原告合意變更系爭土地租 約以土地法第97條規定及以每平方公尺12.2元計算之被告洪 梅花等7 人及被告王鹿堯、林郭員、李宇宗間，自生催告效 力。然對其餘被告賴瑞德等7 人及被告林國山、賴美妗、詹 倩宜而言，無異一律要求其等按上述方式繳納，而剝奪其等 選擇以稻穀繳納或以稻穀折現方式繳納租金之權利，顯已任 意變更給付標的，對其等自不合法。是被告辯稱系爭107 年 催告函對被告賴瑞德等7 人及被告林國山、賴美妗、詹倩宜 等人不生催告效力，尚非無據，應堪採信。
㈣債權人就買賣價金所為之過大催告，僅該超過部分不生效力 ，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力（70年台上 字第3159號判例要旨參照）。又民法第440 條第1 項規定， 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租 人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約。是苟出租人催告承租人支付欠租，其所定催告之期限 相當，縱未敘明承租人欠租數額，但在承租人應付之租額範 圍內，亦難謂不發生催告之效力（參照98年度台上字第335
號判決意旨）。查原告與被告王鹿堯、林郭員、李宇宗、洪 梅花等7 人就系爭土地租金已變更為每平方公尺12.2元，已 如前述，原告於系爭107 年催告函催告被告給付租金數額雖 高於上開租額，然僅超過部分不生效力，於被告所應給付租 金之範圍仍有合法催告之效力。是原告之系爭107 年催告函 在被告王鹿堯、林郭員、李宇宗、洪梅花等7 人所應給付租 金之範圍內，仍生催告之效力。
㈤被告復抗辯稱原告以系爭107 年催告函催告時，兩造間之10 7 年度台上字第301 號確認優先購買權存在事件仍在審理中 ，對於原告是否為系爭土地之所有權人仍有爭議，始遲未給 付租金，係不可歸責於被告等語。然依土地法第103 條第4 款之規定，只要承租人有遲未繳納租金之事實，即構成終止 租約之事由，不以可歸責於承租人為必要。況被告王鹿堯、 林郭員、李宇宗、洪梅花等7 人於前案確定判決中，既已抗 辯因系爭租賃契約而對系爭土地有占有權源，本即負有繳納 租金之義務，縱認原告是否為系爭土地所有權人仍有爭議， 亦可先行提存，然被告王鹿堯、林郭員、李宇宗、洪梅花等 7 人捨此不為，且於最高法院就前開確認優先購買權存在事 件於107 年7 月31日判決後（（見本院卷一第451 頁），迄 原告於108 年11月8 日提起本件訴訟之前，仍未繳納分文租