返還買賣價金
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,109年度,2927號
TCDV,109,訴,2927,20201210,1

臺灣臺中地方法院民事判決　109年度訴字第2927號
原　　　告　曾雅群　
訴訟代理人　江政峰律師
被　　　告　遠雄建設事業股份有限公司

法定代理人　趙文嘉　
訴訟代理人　蘇弘志律師
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國109年11月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件依兩造所簽訂之預售屋買賣契約書 2份（下合稱系爭契約），其第27條各約定：因本契約發生 之訴訟，雙方合意以本基地所在地之地方法院為第一審管轄 法院（見本院卷第63、193頁），而系爭契約所載基地係坐 臺中市○○區○○段000地號土地，故本院自有管轄權，合 先敘明。
貳、實體方面：
一、原告方面主張：
㈠原告透過訴外人遠雄房地產發展股份有限公司（下稱遠雄房 地產公司），其所屬經紀人及營業員李文，於民國103年6月 18日，向被告購買坐落臺中市○○區○○段000地號土地上 ，「遠雄一品」編號B1棟第12樓及編號B2棟第12樓房屋及其 基地共2戶（下合稱系爭不動產），2戶價金各為新臺幣（下 ）2,084萬元。惟被告與李文均明知距離系爭不動產200公尺 左右，有「臺中市一次變電所」（地址臺中市○○區○○路 00○00號，下稱系爭變電所），卻未於商議訂立契約過程中 告知原告，甚至向原告交付將「變電所」所在處載為綠地之 「生活機能圖」、「交通示意圖」等廣告文宣及說明書，未 誠實揭示系爭變電所所在，明顯惡意隱匿此一交易上重要資 訊，另被告於廣告文宣中載明：「私擁花園渡假島嶼採擷新 維多利亞風格，擘劃2300坪春之頌英式莊園，以森林、香昔 、流水三大主體串聯」、「私家綠景品字型建築規劃，獨享 2300坪私家三大主題花園」，惟所謂「私擁2300坪花園」、 「獨享2300坪私家三大主題花園」，疑為應對外開放供公眾



通行、休憩使用而未具私密性之開放空間。原告因被告提供 之廣告及說明，陷於錯誤而買受系爭不動產，依民法第92條 規定，撤銷買受系爭不動產之意思表示，則系爭契約之意思 表示既經撤銷而溯及無效，被告所得買賣價金應屬不當得利 ；又系爭不動產復有上述諸多缺點，亦屬民法第354條所謂 之瑕疵，為可歸責被告之事由，原告另依民法第226、359條 規定解除契約。原告以上開事實、理由起訴請求，經本院 106年度重訴字第539號（下稱前案）判決駁回原告之訴，為 免耗費訴訟資源，原告最終選擇放棄上訴，只求能與被告協 商。原告固已依約於103年6月12日給付上開2戶之訂金各84 萬元，103年6月16日給付簽約金各147萬元，104年12月10日 給付第一期款各187萬元，累積已繳納價金各418萬元，共繳 納836萬元。惟因系爭不動產存有上開瑕疵，原告為恐損害 擴大，拒絕於前案訟爭中繼續繳納買賣價金，實屬情有可原 。然被告竟以原告未履行給付買賣價金義務，主張解除兩造 間系爭契約，並逕自原告已給付買賣價金836萬元中，扣除 以系爭不動產總價款15%計算之違約金2戶共6,252,000元後 ，逕將剩餘款項2戶共2,108,000元，提存於本院提存所，顯 有違誠信。依系爭契約第25條第4項違約金約定，未載明懲 罰性違約金等文字，應屬損害賠償預定總額違約金，另依民 法第252條規定，應衡酌被告實際上所受一切消極損害即可 享受之預期利益及積極損害，以決定約定之違約金是否過高 ，而被告為專業建商，能預為相關成本支出及利益收入調控 ，如興建品質具有相對水準，獲利所受升跌趨勢影響較少等 ，故被告於訂定銷售價格時，已將相關興建、銷售成本計入 ，個別消費者違約對建商造成額外支出成本之影響不大，故 本件以契約總價款15%計算違約金仍屬過高。依系爭契約第8 條第1項規定，被告既係於106年9月1日始寄發存證信函予原 告，足認被告所受損害應限於前開遲延利息之總和。又因被 告係於108年1月16日發函向原告為解約之意思表示，足證被 告實際所受損害僅約為遲延期間之遲延利息總和，即403, 920元（每戶逾期款187萬元，乘以2戶，再乘以約17個月即 510日，及乘以每日萬分之2單利計算遲延利息），於此範圍 內尚屬合理，逾此範圍者，應非屬被告實際上所受損害，則 原告已支付買賣價金836萬元，被告已提存返還2,108,000元 ，再扣除被告實際所受損害約403,920元後，被告仍須依民 法第179條規定，返還原告差額5,848,080元。 ㈡原告已為一部履行者，亦得比照被告所受利益減少其數額， 以決定其約定之違約金是否過高。原告自103年6月12日給付 第一筆買賣價金起，計算至被告返還部分買賣價金前即109



年8月19日，為6年又68日，此段期間原告應返還之法定利息 為2,585,874元；而被告於109年8月20日返還部分買賣價金 2,108,000元，則自被告於109年8月20日返還部分價金起， 計算至109年9月3日原告本件起訴請求為14日，其餘尚應償 還予原告之法定利息為11,990元，即計算至109年9月3日原 告本件起訴請求，此段期間法定利息共2,597,864元，應屬 被告因原告一部履行所受利息利益，自得比照被告所受利益 減少違約金數額，則被告所受損害，扣除被告上開所受利息 利益後，未因原告違反系爭契約受有損害，則原告自得主張 酌減系爭違約金，請求原告返還差額。
㈢聲明：被告應給付原告5,848,080元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告方面：
㈠契約當事人於締約時應依自己將來履約之能力以對於違約金 數額加以衡量決定，故當事人應受違約金約定之拘束，法院 亦應尊重，有關違約金是否相當之標準，即應依一般客觀載 、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，以及就債務若能如 期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準， 則系爭契約約定以房屋總價15%為違約金，並無高於一般行 情。至另案即本院106年度訴字第3587號判決，漏未斟酌被 告所提重要證物，即被告所提出之委託銷售契約書，每次出 售系爭不動產酬佣為6.5%，且市場上建設公司就同一筆不動 產出售，僅負一次酬佣費用（即仲介費），但本件原告買受 系爭不動產（2戶），因為原告未履行，被告卻得負擔2次酬 佣費用，其中一次6.5%應為被告所受積極損害。又原告於 106年9月在本院提起前案訴訟，堅稱其買受系爭不動產有重 大瑕疵，欲行使解除權請求被告返還買賣價金並賠償違約金 ，經訴訟程序及鑑定程序，至本院作成駁回原告請求之判決 時，已接近3年，期間因兩造之契約關係存否迭有爭執，被 告不能將系爭不動產在市場上出售以回收不動產價款，以總 價金年息5%計算，被告更受有3年近15%之利息損害。另如原 告履行契約時，被告可得「不動產開發興建同業利潤之淨利 率10%」之可預期利益（消極損害）。則被告計受有總價金 31.5%損害，已遠大於系爭契約約定總價金15%之違約金。 ㈡被告確實於106年9月1日，即已催告原告前來繳交第二期工 程款及辦理貸款（對保）手續，如原告依約履行，被告至遲 於106年10月1日即可取得系爭不動產全部價金，故106年10 月1日為計算被告所受損害之重要時點（民事答辯㈢狀誤繕 為109年10月1日，見本院卷第498頁，本院109年11月24日言



詞辯論筆錄）。另原告於前案日期為106年9月間，該前案僅 就「原告得否解除系爭契約，得否請求價金，得否請求違約 金」作為爭點，至被告是否可合法解除系爭契約，並非前案 爭點，故被告於109年6月2日收受前案判決之後，才能確認 被告之給付沒有問題，所以要等到上開判決確定後，再發函 給原告問他是否履行契約，原告不履行之後，被告才敢開始 賣，確實已經耽誤3年的時間。
㈢聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、兩造經本院整理並簡化爭點（配合判決書之製作，於不影響 爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語 ，本院卷第498、499頁），其結果如下： ㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告由其母親黃秋琴代理，於103年6月18日與被告簽訂系爭 契約，向被告購買系爭不動產，2戶總價皆為2,084萬元。 ⒉原告於103年6月12日給付2戶之訂金各84萬元，103年6月16 日給付簽約金各147萬元，104年12月10日給付第一期款各 187萬元，累積已繳納之價金各418萬元，共繳納836萬元。 ⒊被告已將原告所繳價金，依系爭契約25條第4項規定，收取 「如買方違約得沒收依契約總價款15%之違約金」，將其餘 額提存於本院提存所，即原告就每戶繳金已繳418萬元，扣 除每戶被告得沒收之違約金後，應返還原告2筆各1,054,000 元，已提存於本院提存所109年度存字第1517、1518號。 ⒋被告就系爭契約，曾經寄發原證5、5-1、6、6-1，並於本院 前案判決確定後，被告另外有再為解除契約之意思表示。 ㈡兩造爭執之事項：
⒈原告主張系爭契約第25條第4項規定買方違反契約時，賣方 得沒收總價款15%之違約金，認為為損害賠償預定之違約金 ，被告認為為懲罰性違約金，何者主張為可採？ ⒉原告主張本件違約金過高，請求酌減，並請求被告返還5, 848,080元，被告認為並無違約金過高的情形，何者主張為 可採？
四、得心證之理由：
兩造對簽立系爭契約，原告已繳交共836萬元，被告已返還 原告2筆各1,054,000元，並提存於本院提存所之事實均不爭 執。原告主張被告所扣除違約金過高，請求被告返還過高之 違約金，為被告所否認，本院依兩造爭點，分論如下： ㈠系爭契約第25條第4項規定，為損害賠償預定之違約金： ⒈按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履 行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約



定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金 ，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修 正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號判決意旨參 照）。
⒉查系爭契約第7條「付款時間」第1項約定：「一、本契約買 賣總價款買方（即原告，下同）同意按附件三所列付款明細 表所載金額、時間及付款方式如期給付……」，同條第2項 約定：「二、自備款之付款時間：買方同意於接獲賣方（即 被告，下同）書面繳款通知七日內，自行向賣方指定之付款 地點或銀行專戶，以現金或即期票據一次給付」（見本院卷 第41、43、171、173頁），亦即原告應依系爭契約附件三之 付款明細表所定之時期時間給付買賣價金，包括自備款及銀 行貸款。又系爭契約第8條「逾期付款之處理方式」第2項約 定：「如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月仍未給付期 款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達 七日內仍未給付者，雙方同意依違約之處罰約定處理……」 ；第25條「違約之處罰」第4、5項約定：「買方違反有關本 契約所約定之付款方式、時間者，賣方得沒收依本契約總價 款百分之15計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者， 則以已繳價款為限，買、賣雙方並得解除契約」、「買、賣 雙方除依上述約定之請求外，不得另行請求其他損害賠償」 等語（見本院卷第45、63、175、193頁），是原告違反系爭 契約第7條關於付款方式及時間之約定時，被告得依系爭契 約第25條第4項解除系爭契約，並沒收系爭契約總價款百分 之15計算之金額作為違約金，且此違約金之約定，應屬於損 害賠償額預定性質，故被告抗辯為懲罰性違約金之性質，自 不可採。
㈡原告主張本件違約金過高，請求酌減，並請求被告返還5, 848,080元，並無理由：
⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 ，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。又當事 人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀 況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人 可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者， 亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠 償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之一切消 極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，以決定其約定 之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號、84年 度台上字第978號判決意旨參照）。




⒉被告辯稱其與遠雄房地產公司就系爭不動產銷售簽訂委託銷 售契約書，有被告所提附件7之委託銷售契約書（見本院卷 第427-431頁）可憑，此亦與原告起訴狀所述，其係透過遠 雄房地產公司所屬經紀人及營業員李文買受系爭不動產相符 。依該委託銷售契約書第6條第1款約定「乙方（即遠雄房地 產公司，下同）銷售酬佣以甲方（即被告，下同）通知乙方 銷售價格之6.5%計算」；及第4款約定「客戶（買方）簽訂 買賣契約前退訂（戶）時，其訂金由甲方負責返還；簽約後 解約者，由甲方依據買賣契約之約定自行處理」等語，則本 件原告經被告解除系爭契約後，依上開被告與遠雄房地產公 司之委託銷售契約書，並無返還佣金予被告之約定，則被告 抗辯因本件解除與原告之系爭契約，於被告再委託銷售時， 被告要再支付予遠雄房地產公司銷售價格之6.5%計算之損失 ，自屬被告因解除契約所需多支出之金額，參以該銷售價格 之6.5%計算之佣金價格，與被告所提附件8，臺灣高等法院 106年度上字第571號民事判決所認定之銷售價格6%計算之佣 金，並無過高之情形，故被告主張其因系爭契約解除後，尚 需重新支出系爭不動產重新賣出之佣金，故本件已支出之系 爭不動產共2筆，佣金共為2,709,200元（計算式：2,084萬 ×2×6.5%＝2,709,200）之損害屬積極損害，自可採信。 ⒊查被告曾於106年9月1日寄發原證5、5-1之存證信函催告原 告繳款，再於108年1月16日寄發原證6、6-1之存證信函向原 告為解約之意思表示，因本院前案尚未訴訟終結，其後被告 於前案判決確定後，另外有再為解除契約之意思表示，均為 兩造前揭不爭執事項4所不爭執。而雖被告曾於108年1月16 日寄發原證6、6-1之存證信函向原告為解約之意思表示，且 解除權屬形成權，本無須原告同意，惟因本院前案尚未訴訟 終結，被告確實尚不知判決結果如何，故本院審酌被告主張 系爭不動產尚無法於解除契約馬上出售，自屬可採。以本院 前案係於109年5月28日宣判，兩造均未提起上訴，為兩造所 不爭執，則加計送達時間，其確定時間約為109年6月底左右 ，而原告既曾於106年9月1日寄發原證5、5-1之存證信函催 告原告繳交第二期款，並表示工程已取得使用執照並如期辦 理對保及交屋作業等語（見本院卷第303、307頁），以一般 不動產貸款手續約一個月之期間，尚符合不動業之慣例，則 被告主張依系爭契約定，如原告依約履行，被告至遲於106 年10月1日即可取得系爭不動產之第二期價金及銀行貸款等 情，自可採信（至被告主張剩餘之交屋款部分，因尚待交屋 完成後，原告始有繳付之義務，而是否可交屋完成則尚未確 定，故本院認此部分款項之給付條件尚未成就）。而依系爭



契約之約定，每戶第二期款之金額為187萬元（即房屋702, 000元＋土地1,058,000＋車位110,000＝1,870,000，見本院 卷第75、77、205、207頁）、銀行貸款為1,458萬元（即房 屋5,490,000元＋土地8,230,000＋車位860,000＝14,580, 000，見本院卷第75、77、205、207頁），共為1,645萬元， 則以106年10月1日至109年6月底，約2年9月之期間，如原告 依系爭契約約定，繳納2筆系爭不動產價款，以法定遲延利 息年息5%計算，被告至少可獲得之預期利益即為4,523,750 元（計算式：16,450,000×2×0.05×2又9/12＝4,523,750 ）。
⒋綜上，原告因違反系爭契約之約定，未如期繳款，致被告受 有之損失共為7,232,950元（計算式：2,709,200＋4,523, 750＝7,232,950）。而以系爭契約之違約金15%計算，被告 共扣除之金額為6,252,000元（計算式：2,084萬×2×15%＝ 6,252,000），並未超出被告所受之損害，故原告主張被告 扣取違約金過高，並應將過高之違約金予返還予原告，自無 理由。至原告雖再主張被告實際所受損害僅約為遲延期間之 遲延利息總和，即403,920元，及原告已為一部履行者，另 被告尚受有原告已繳納款之法定利息共2,597,864元，應予 扣除等語，惟查，本件係原告未依系爭契約之付款時間繳納 款項，業經被告依約解除，被告所受損害自非僅限於遲延期 間之遲延利息，另被告於依約扣除15%違約金後，已依原告 已繳納之款項，將原告溢繳之金額返還原告，自已審酌原告 已為一部履行之情形，另就原告已繳納款項部分，本屬原告 依系爭契約履行時，被告所得受領之金額，並無不當受領情 形，自無將原告已繳納款項之金額計算法定利息加以扣除之 理，故原告上開所辯均不足採；另被告雖辯稱其所受損害應 加計「不動產開發興建同業利潤之淨利率10%」之可預期利 益等語，惟查，該淨利率係指於無法推知被告實際業務狀況 時，依一般不動產開發興建同業所平均計算之淨利率，系爭 契約既已明定價格，被告可預期之利潤已可得確定，因系爭 契約解除後被告所受損害業如前計算，被告自不得再主張該 同業利潤淨利率10%之計算標準，故被告此部分主張亦不可 採，均併予敘明。
六、綜上所述，原告依系爭契約及不當得利法律關係，主張被告 應返還其已支付之價金5,848,080元，並按年息百分之5計算 之遲延利息，並無理由，應予駁回，其假執行之聲請，因訴 之駁回而失所失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附



此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 109 年 12 月 10 日
民事第五庭 法 官 黃建都
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 10 日
書記官 劉子瑩