臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2135號
原 告 虹信不動產經紀有限公司
法定代理人 陳政義
訴訟代理人 康春田律師
被 告 吳瑞祥
吳倍忠
吳松峻
共 同
訴訟代理人 王文聖律師
複 代理人 張浚泓律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國109 年12月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應各給付原告新臺幣拾捌萬零陸佰元，及均自民國一０九年十月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告各以新臺幣陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣拾捌萬零陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國109 年1 月4 日與被告吳瑞祥、吳倍忠 就坐落臺中市○○區○○○段○0000○0 地號土地（下稱系 爭土地）之應有部分合計3 分之2 ，簽立土地專任委託銷售 契約書（下稱1 月4 日契約），約定委託銷售期間自同年月 7 日至110 年1 月6 日止，委託銷售價格為新臺幣（下同） 2,088 萬元，銷售底價為1,806 萬元。另於109 年2 月6 日 與被告吳松峻就系爭土地所餘應有部分3 分之1 ，簽立土地 專任委託銷售契約書（下稱2 月6 日契約，與1 月4 日契約 合稱系爭契約），約定委託銷售期間自同年月6 日至110 年 2 月5 日止，委託銷售價格為1,043 萬元，銷售底價為903 萬。詎被告於109 年3 月24日來函提前終止系爭契約。爰依 系爭契約第7 條第1 項約定，提起本件訴訟等語，並聲明： ㈠被告應各給付原告36萬1,200 元及自109 年10月8 日民事 辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告受伊委託銷售系爭土地，為促成媒介成立買
賣契約，本即應為市場調查、廣告規劃與買賣交涉等人事、 勞務費用支出，伊雖單方提前終止系爭契約，然原告未就銷 售系爭土地投入相當勞費，原告請求之違約金實屬過高。等 語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
原告與吳瑞祥、吳倍忠就系爭土地之應有部分合計3 分之2 ，簽立1 月4 日契約，約定委託銷售期間自109 年1 月7 日 至110 年1 月6 日止，委託銷售價格為2,088 萬元，銷售底 價為1,806 萬元。復與吳松峻就系爭土地所餘應有部分3 分 之1 ，簽立2 月6 日契約，約定委託銷售期間自同年月6 日 至110 年2 月5 日止，委託銷售價格為1,043 萬元，銷售底 價為903 萬元。被告於109 年3 月24日寄發存證信函給原告 終止系爭契約等事實，為兩造所不爭執（本院卷第229 至23 0 頁），堪信為真正。原告請求被告各給付36萬1,200 元， 為被告以前揭情詞所拒，是本院應審酌者，厥為本件違約金 是否過高而應予酌減？茲論述如下：
㈠按民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質 之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應 賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債 務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害 額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支。後者之違約金 係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰， 故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損 害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得 請求其他損害賠償。依系爭契約第7 條第1 項：「委託人簽 訂本契約後，不得提前終止，並應停止自行出售、或委託其 他仲介公司出售，如有違反本項約定，委託人應依約定服務 報酬以現金一次給付受託人，作為懲罰性違約金」內容以觀 ，可見兩造已約明該違約金為懲罰性違約金性質，用以確保 債務人履行義務，核與民法第252 條所稱「當事人另有訂定 」之情形相當，應認該約定屬懲罰性違約金之性質。 ㈡約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時， 債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而非以僅約定一日 之違約金若干為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額 ，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事 人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰 性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院94年台上字 第895號判決意旨參照）。查：
⒈原告固提出訴外人陳宥安願以2,698 萬元買受系爭土地之買
賣議價委託書與要約書（本院卷第155 頁），惟觀諸該要約 書之內容，其出價尚未達系爭土地銷售底價計2,709 萬元， 另尚有「必須與同段2622-1地號共同購買，否則買方有權決 定承購與否」之條件，且為被告否認曾收受該要約書之通知 ，原告亦未能證明曾通知被告，是原告雖有找尋買家，然僅 在找尋買家出價議價之初步階段，顯未達買賣雙方接近成交 之程度，原告當然未進行簽約、協調稅費或其他費用之負擔 、付款條件、貸款事宜、交屋約定及不動產之過戶、點交等 事項，於本件付出之相關人事成本及勞務費用，與業已銷售 成功之案例相較，應尚輕微。職是，應與原告居間系爭土地 成功，促使被告與買家成立買賣契約後，所能獲得之原定之 4 ％給付報酬，予以不同之評價。
⒉佐以原告提出之廣告張貼、相關費用及法令規範查詢資料（ 本院卷第99至153 頁）、其投入之人力、物力以從事廣告、 銷售行為之程度，併審酌本件係懲罰性違約金，既係當事人 為確保債務之履行，衡理自以債務人違約之程度愈重、違約 之時期較長等情形，始須受較高額之違約罰款，而符事理之 平。故考諸被告自簽約至違約期間之時間長短，本件應屬較 輕微之違約情事，堪認系爭委託銷售契約約定之違約金確屬 過高，故被告抗辯原告為系爭土地所投入之相關勞費非鉅、 違約期間甚短，系爭契約第7 條第1 項約定違約金過高等語 ，應屬可採。
⒊茲參酌原告受託銷售期間分別為2 個多月、1 個多月，其支 出勞費成本不大、兩造社會經濟地位，及一般客觀事實，被 告違反系爭契約第7 條第1 項之行為，應支付之違約金酌減 為系爭契約約定委託銷售底價2 ％，可認為適當。 ㈢給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為5 ％，此觀民法第229 條第2 項、第233 條第1 項 前段、第203 條規定可明，原告並得按上開規定請求被告給 付遲延利息。
四、綜上所述，原告依系爭契約第7 條第1 項約定，請求被告各 給付18萬0,600 元，及均自109 年10月8 日民事辯論意旨狀 送達之翌日即109 年10月13日起（見本院卷第366 頁），至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息部分，應予准許；逾 該範圍之請求，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原
告勝訴部分，與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告 之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此 敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 廖穗蓁
法 官 鍾宇嫣
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 25 日
書記官 潘瑜甄
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