臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度訴字第521號
原 告 天稑不動產仲介股份有限公司
法定代理人 王春玲
訴訟代理人 何曜男律師
徐鼎盛律師
被 告 高寶電子科技有限公司
法定代理人 蘇曉曼
訴訟代理人 蘇庚癸
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國109 年12月2 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣67萬2,000 元，及自民國109 年3 月 14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項原告如以新臺幣20萬元供擔保，得假執行；但 被告如以新臺幣67萬2,000 元為原告供擔保，得免為假執行 。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國108 年7 月29日簽立房地專任委託銷 售契約書（下稱系爭委售契約），約定被告將其所有門牌號 碼高雄市○○區○○○街0 號建物及其坐落土地（下合稱系 爭房地）委託原告銷售，依系爭委售契約第5 條第1 項約定 ，原告之服務報酬為成交價格4%。嗣經原告居間仲介，被告 法定代理人蘇曉曼（下稱蘇曉曼）於108 年10月31日代表被 告與訴外人陳○○簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契 約），由陳○○以1,680 萬元（含簽約款300 萬元、完稅款 180 萬元、尾款1,200 萬元）向被告購買系爭房地，並辦理 履約保證。蘇曉曼於同日另簽立服務費確認單（下稱系爭確 認單）予原告，承諾給付原告服務費67萬2,000 元（計算式 ：1,680 萬元x4 %= 67萬2,000 元），並約定由履約保證專 戶價金中提撥。惟陳○○給付簽約款300 萬元後，被告拒絕 履約，陳○○因可歸責被告之事由解除系爭買賣契約。依系 爭委售契約第8 條第3 項第4 款約定，被告仍應給付服務費 ，爰依民法第568 條、系爭委售契約第5 條第1 項、系爭確 認單，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告67萬 2,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：訴外人即原告之業務人員陳○○曾允諾就系爭房
地不收服務費。蘇曉曼於108 年10月31日本係前往議價，卻 遭原告遊說簽約；且原告提供不實（房價過低）之實價登錄 資料，致蘇曉曼急迫、輕率、無經驗，受詐欺而同意簽立系 爭買賣契約，被告依民法第74條、第92條詐欺之規定，撤銷 系爭委售契約及系爭買賣契約。系爭委售契約及系爭買賣契 約均未予蘇曉曼審閱期間，不構成契約之內容。又系爭委售 契約所約定之簽約款10% ，與系爭買賣契約之簽約款300 萬 元（約為總價17% ）不符；且陳○○僅付10萬現金，並開立 面額290 萬元之本票擔保，違反價金履約保證申請書第1 條 第2 項關於簽約款應以即期支票給付之約定等語，資為抗辯 。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保 ，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於108 年7 月29日簽立系爭委售契約，約定被告將系 爭房地委託原告銷售，由陳○○負責。（審訴卷第15頁至 第18頁）
（二）蘇曉曼於108 年10月31日代表被告與陳○○簽立系爭買賣 契約，約定總價金1,680 萬元，包含簽約款300 萬元、完 稅款180 萬元、尾款1,200 萬元，交屋日期約定為108 年 12月25日，並辦理履約保證。（審訴卷第19頁至第39頁） 蘇曉曼另於同日簽立系爭確認單。（審訴卷第41頁）（三）系爭買賣契約簽約時，在場之人除蘇曉曼、陳○○外，另 有陳○○、陳○○之父母、蘇曉曼之男友郭○○、蘇曉曼 之弟弟蘇○○、買方仲介梁○○、店長陳○○、代書蔡○ ○在場。
（四）陳○○於108 年10月31日交付現金10萬元，並開立面額29 0 萬元之本票（非金融機構，非即期支票）交付代書蔡○ ○保管，被告委託代書蔡○○於108年11月1日將上開10萬 元存入履約保證專戶，陳○○另於108年11月5日將290萬 元匯入履約保證專戶。
（五）審訴卷第25頁至第31頁為陳○○與被告間之書函往來。（六）陳○○已向被告表示解除系爭買賣契約。（七）蘇曉曼及被告訴訟代理人蘇庚癸（即蘇曉曼之父，下稱蘇 庚癸）前以梁○○、陳○○、蔡○○、陳○○等人提詐欺 、背信等告訴，經臺灣高雄地方檢察署檢察官偵查終結後 ，以109 年度偵字第13243 號不起訴處分書予以不起訴處 分確定（下稱系爭刑案）。
四、爭點：
（一）被告依民法第74條、第92條規定，撤銷系爭委售契約、系 爭買賣契約之意思表示，是否有據？
（二）陳○○是否曾對被告允諾不收取服務費？（三）原告請求被告給付服務費67萬2,000 元，有無理由？五、本院之判斷：
（一）被告依民法第74條、第92條規定，撤銷系爭委售契約、系 爭買賣契約之意思表示，是否有據？
1.就民法第74條部分：
⑴按民法第74條第1 項所定之撤銷權，須以訴之形式向法 院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果 ，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為 攻擊方法，尚不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而 失其效力（最高法院109 年台上字第894 號判決意旨參 照）。
⑵被告抗辯其依民法第74條規定，撤銷系爭委售契約、系 爭買賣契約之意思表示乙節，僅為其提出之攻防方法， 並未以訴之形式為之，揆諸前揭說明，尚不生撤銷前揭 法律行為之之效力，
2.就民法第92條詐欺部分：
⑴次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷 其意思表示；前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後 ，1 年內為之，但自意思表示後，經過10年，不得撤銷 ，民法第92條第1 項、第93條分別定有明文。當事人主 張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐 欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年台上 字第2948號判決意旨參照）。
⑵經查：
①系爭委售契約部分：
蘇曉曼於系爭刑案偵查中陳稱：房貸一個月要14萬多， 負擔太大，我跟母親商量後決定賣系爭房地等語（見臺 灣高雄地方檢察署107 年度他字第3202號卷《下稱他字 卷》第76頁反面），核與陳○○於本院所證述：蘇曉曼 先來找我，請我幫她賣屋，我跟蘇曉曼約在系爭房地附 近的萊爾富簽系爭委售契約，我有跟她解說契約、費用 ，及我會如何促銷房子等語相符（見本院卷第153 頁、 第156 頁）；另參諸被告於本院陳稱：蘇曉曼說要賣系 爭房地，蘇庚癸沒有阻擋等語（見本院卷第161 頁）， 綜上以觀，足見蘇曉曼因不堪貸款壓力，經與家人討論 、評估後，方決定委託原告居間出售系爭房地，兩造簽 立系爭委售契約，並無遭原告詐欺之情事，彰彰甚明。 此外，被告復未舉出其他證據，證明蘇曉曼代表被告書 立系爭委售契約時，有何遭原告詐欺行為，其依民法第
92條規定，撤銷系爭委售契約之意思表示，自難憑採。 ②系爭買賣契約部分：
蘇曉曼於系爭刑案偵查中陳稱：系爭房地委託銷售價 格原本為2,480 萬元，因開價太高無人詢問，降為2, 180 萬元；簽約前幾天，陳○○說有一個買家出價14 00萬元，108 年10月31日我和蘇○○前往議價，仲介 說買方願意提高到1,500 萬元，我就想算了，今天只 是來議價，不一定要簽約，沒多久仲介說價錢拉到16 80萬元，問我是否上去跟買方面對面，最後會簽，是 因為之前仲介一直跟我說，我家附近的價格不高，又 說如果我家的房貸沒有還會被法拍，我怕背債才簽約 等語（見他字卷第73頁正反面）。
證人蘇○○於本院證陳：當天我與蘇曉曼去議價，仲 介叫我們在一樓等，買家在二樓，仲介（即陳○○） 上下跑輪流溝通議價，一開始有一個金額，仲介每次 下來金額才加上去，最後仲介說1,680 萬元是買家的 底線，中間仲介有拿出實價登錄資料，說附近房子價 格都是1,200 萬左右，已經是不錯的價格，叫我們討 論一下，我們想說仲介說此價格已經高於附近房價， 決定上二樓看一下買家，上二樓後由蘇曉曼簽約等語 （見本院卷第101 頁至第103 頁）。
證人陳○○於本院證稱：簽約當天大約花了一小時議 價，買方先出價1,500 萬元，我上下跑六趟以上，買 方加價到1,680 萬元，蘇曉曼同意這個價格，我跟蘇 曉曼說要上二樓簽約，蘇曉曼也同意簽約，簽約過程 中蘇曉曼、蘇○○無排斥或不願意等語（見本院卷第 159 頁至第160 頁）。
稽諸蘇曉曼、蘇○○、陳○○前開所述系爭買賣契約 議價、簽約過程，大致相符，且蘇○○、陳○○均一 致證稱系爭房地之買賣都是由蘇曉曼在聯繫處理等語 （見本院卷第101 頁、第152 頁），及系爭房地委託 銷售價格原為2,480 萬元，蘇曉曼曾同意調降至2,18 0 萬元，嗣又改回2,480 萬元；並因陳○○曾告知蘇 曉曼覓得買方出價1,400 萬，蘇曉曼回覆其認價格太 低，並表示1,700 萬元、1,800 萬元還比較好談等語 ；嗣復因陳○○出價1,500 萬元，陳○○於提出以總 價1,500 萬元，賣方應支付之代書費、仲介費、稅金 等費用數額予蘇曉曼等情，業經證人陳○○於本院證 述明確（見本院卷第153 頁至第154 頁），並有蘇曉 曼與陳○○之Line對話紀錄可資為憑（見本院卷第14
3 頁至第145 頁），堪認蘇曉曼數次與陳○○討論出 售價格，進而於108 年10月31日親自參與議價，經陳 ○○居間磋商，方使陳○○提高價格為1,680 萬元； 又參以被告所自陳蘇曉曼86年次、大學畢業一情（見 本院卷第38頁），足見蘇曉曼為智識正常、受有高等 教育之成年人，於理性評估買方意願、周邊房屋行情 ，及自身貸款壓力後，同意以1,680 萬元出售系爭房 地，並於同日書立系爭買賣契約，難認有何遭詐欺之 情事。
被告雖辯稱蘇庚癸曾表示系爭房地價值達3,000 萬元 ，原告提供價格過低之實價登錄資料，以此方式詐欺 蘇曉曼云云。惟查，依據證人陳○○於本院證陳：簽 系爭委售契約時，我就有提出實價登錄資料給蘇曉曼 ，我跟蘇曉曼說附近新建案總價2,000 萬出頭，新建 案坪數雖然比較小，但系爭房屋並非新屋，所以才建 議蘇曉曼開價2,180 萬元，簽約時也有將實價登錄資 料附在系爭買賣契約後等語翔明（見本院卷第153 頁 、第158 頁），而系爭買賣契約後確附有實價登錄資 料（見審訴卷第39頁），堪認被告上開抗辯並非可採 。此外，被告並未舉證證明其上所載金額不實，難僅 憑蘇庚癸主觀認知系爭房地價值達3,000 萬乙節，遽 認原告有持不實之實價登錄資料詐欺蘇曉曼之情事。 另被告辯稱蘇曉曼當天係前往議價，卻遭原告詐欺急 轉為簽約云云。茲查，證人陳○○於108 年10月28日 與蘇曉曼見面前，即傳Line訊息提醒蘇曉曼攜帶帶權 狀、雙證件、印章、公司大小章、公司登記事項卡等 語，蘇曉曼亦與陳○○確認應攜帶之文件為何，有Li ne對話紀錄憑卷可考（見本院卷第147 頁），復參酌 蘇曉曼於系爭刑案偵查中所陳述：108 年10月31日我 和蘇○○前往議價，帶被告印章去是因為陳○○叫我 帶著，如果價格可以就簽了等語（見他字卷第73頁反 面），可見蘇曉曼前往議價前，已知悉倘議價順利即 可簽約，始攜帶上開文件前往。據此，自難認蘇曉曼 與陳○○議價成功後，隨即於同日書立系爭買賣契約 ，係遭原告詐欺所為，被告前揭所辯，顯非可採。 被告雖辯稱系爭委售契約、系爭買賣契約均未予蘇曉 曼審閱期間，應不生效力云云。惟按企業經營者與消 費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間， 供消費者審閱全部條款內容。違反規定者，其條款不 構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 雖有明文
。惟審閱期間條款之目的在給予消費者充分瞭解契約 內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者 審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間 ，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張 之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受 有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之 權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係 之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無 效。查系爭委售契約頁首即載明：經審閱9 日等語（ 見審訴卷第15頁），證人陳○○並於本院證稱：系爭 委售契約108 年7 月20日拿給蘇曉曼看，審閱9 日後 跟蘇曉曼於108 年7 月29日約在萊爾富簽名等語（見 本院卷第152 頁至第153 頁），足徵原告已留予蘇曉 曼合理審閱期間，衡量是否接受系爭委售契約之各項 約款，至系爭買賣契約之當事人均為自然人，非屬消 費者保護法第11條之1 所規範之定型化契約，自無審 閱期間之適用，被告前開所辯，亦非可採。
（二）陳○○是否曾對被告允諾不收取服務費？ 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告抗辯陳○○曾 對其允諾不收服務費乙節，為原告所否認，自應由被告就 此有利於己之事實，負舉證責任。
2.經查，被告雖辯稱陳○○曾對蘇曉曼及蘇庚癸允諾，就系 爭房地之買賣不收服務費云云，並提出108 年10月19日陳 ○○與蘇庚癸對話錄影光碟為證。惟經本院當庭勘驗上開 錄影光碟，僅顯示蘇庚癸於該日向陳○○表示「你再說不 拿佣金，她媽媽也說不好意思，如果這有成（臺語），我 們就包紅包給你」等語，陳○○則回答「嗯、嗯」並微微 點頭（本院卷第107 頁），足見陳○○並未明確表示原告 就系爭房地買賣不收取服務費。況證人陳○○於播放上開 錄影光碟後，亦當庭證稱：上開錄影畫面中，蘇庚癸說我 不拿佣金，是指蘇庚癸請我介紹認識的銀行供系爭房地增 貸，但我業務範圍不含介紹貸款，當然不可能收取介紹貸 款的佣金，我是說不收紅包，而非不收仲介費，我是靠仲 介費生活，從未說過不收仲介費等語明確（見本院卷第 155 頁）；審諸陳○○之職業為房屋仲介，與蘇曉曼、蘇 庚癸間毫無任何情誼，焉有輕言放棄高額居間報酬之理， 殊難想像，且陳○○證稱上開錄影畫面中，蘇庚癸所述不 收佣金係指介紹轉貸之佣金一情，亦核與被告於本院自陳 ：當時蘇庚癸跟陳○○說過計畫轉貸等語相符（見本院卷
第161 頁），益證陳○○確實未允諾不收取服務費。再者 ，簽立系爭委售契約者為原告與被告，而非陳○○與被告 ，則被告執上開錄音光碟，主張原告已拋棄系爭房地之居 間報酬，自難憑採。
（三）原告請求被告給付服務費67萬2,000 元，有無理由？ 1.依據系爭委售契約第5 條第1 項、第8 條第3 項第4 款分 約定：服務費為買賣總價4%；因可歸責於甲方（即被告） 事由而解除契約，視為乙方（即原告）已完成居間仲介之 義務，甲方仍應給付服務報酬（見審訴卷第15頁至第16頁 ）。承前所論，既認定蘇曉曼與陳○○就系爭房地之買賣 價金等相關要件均達成意思合致，蘇曉曼代表被告與陳○ ○所簽立系爭買賣契約有效成立。蘇曉曼於簽立系爭買賣 契約之同日（即108年10月31日），簽立系爭確認單與原 告，確認應付與原告服務費數額，係依系爭房地之買賣總 價1,680萬元4%計算，為67萬2,000元（見審訴卷第41頁） ，足認被告已同意依系爭委售契約第5條第1項約定，給付 服務費與原告。雖被告於簽立系爭買賣契約後，拒絕履約 ，遭陳○○解除該買賣契約，然實因蘇庚癸於蘇曉曼簽約 後，認系爭房地價值應為3,000萬元，不滿意系爭房地出 售價格僅1,680萬元，拒絕履約所致（見本院卷第38頁） 。系爭買賣契約之解除乃歸責於被告之事由，本諸上開第 8條第3項第4款之約定，被告仍應給付服務費67萬2,000元 與原告。
2.被告復抗辯陳○○書立面額290 萬元之本票給付簽約金， 違反陳○○與被告書立之價金履約保證申請書第1 條第2 項，關於簽約金應以即期支票給付之約定云云。惟依價金 履約保證申請書第1 條第2 項前段所約定：甲方（即陳宥 妘）應付之買賣總價款，除簽約款得以現金或即期支票給 付，並委由地政士存匯入履保專戶外，其餘各期買賣價款 甲方應以存匯款方式匯入本條所載履保專戶中（見本院卷 第181 頁），又依系爭買賣契約第4 條第6 款前段約定： 本契約除事先取得乙方（即被告）同意外，其價款之支付 皆以現金或銀行開立之支票或本票為之（見審訴卷第20頁 ），可知價金履約保證申請書第1 條第2 項旨在規定買賣 價金應存入履保專戶，並非強制買方應以即期支票給付簽 約金，陳○○於108 年10月31日開立本票給付290 萬元簽 約金，再於同年11月5 日將290 萬元匯入履保專戶，並無 違約可言，被告前揭所辯，亦非可採。
六、綜上所述，原告依民法第568 條、系爭委售契約第5 條第1 項、系爭確認單之法律關係，請求被告給付原告67萬2,000
元，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年3 月14日起（見審訴 卷第71頁、本院卷第231 頁至第232 頁）至清償日止，按年 息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行 ，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 23 日
民事第三庭 審判長法 官 張維君
法 官 李俊霖
法 官 張立亭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 12 月 23 日
書 記 官 洪嘉鴻
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