臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第1474號
原 告 陳明德
訴訟代理人 黃一鳴律師
被 告 胡秀琴
朱淑戀
上列當事人間請求返還價金等事件，於民國109 年11月20日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告胡秀琴應給付原告新臺幣陸拾捌萬元，及自民國一百零 九年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。
二、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬陸仟陸佰陸拾柒元供 擔保後，得假執行。但被告胡秀琴如以新臺幣陸拾捌萬元為 原告預供擔保後，得免為假執行。
三、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
四、訴訟費用由被告胡秀琴負擔百分之三十五，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：原告於民國109 年2 月16日經訴外人僑馥建築經 理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）仲介，與被告胡秀琴 簽訂甲證1 之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約 定由原告以新臺幣（下同）459 萬元購買被告胡秀琴所有門 牌號碼：桃園市○○區○○路00巷0 弄0 號6 樓、桃園市○ ○區○○路00巷0 號、坐落桃園市○○區○○段0000地號土 地（下合稱：系爭房地）；兩造並於其他約定事項欄記載： 「一、現況交屋；二、賣方（即被告胡秀琴）承諾本標的上 有之預告登記及抵押設定，抵押權人配合於過戶前先行塗銷 俾利買方（即原告）銀行撥款代償一順位聯邦銀行，由撥款 後餘額自專戶還款民間債務」等語。原告分別於109 年2 月 17日、同年月19日、3 月11日，存款5 萬元、40萬元、52萬 元至僑馥建經公司指定之中國信託商業銀行履約保證專戶（ 下稱上開履保專戶）內。被告向原告陳稱：需先自上開履保 專戶支領40萬元，方應允塗銷系爭房地之抵押權設定登記與 他項權利登記，故原告於109 年3 月12日簽立甲證3 之先行 動支價款同意書，惟被告領取上開款項後，於109 年4 月7 日前均未塗銷系爭房地之抵押權設定登記與他項權利登記。 因未能塗銷系爭房地之抵押權設定登記與他項權利登記係屬 重大瑕疵，爰以本起訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約
之意思表示，依民法第259 條、第179 條之規定，請求被告 胡秀琴還返所受領之價金、原告已支付之代書費、簽約費， 並依系爭買賣契約第10條第3 項約定請求被告胡秀琴給付原 告已支付價金金額之懲罰性違約金；另依民法第92條撤銷受 被告詐欺之意思表示，並類推適用民法第227 條第1 項、第 179 條，請求被告連帶賠償等語，並聲明：
（一）被告胡秀琴應給付原告1,561,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告應連帶給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告胡秀琴則以：系爭房地之抵押權設定登記尚未塗銷，伊 僅知道系爭房地有設定抵押權給被告朱淑戀，但未見過他， 伊與被告朱淑戀間共同認識的人係吳長勝，伊係向吳長勝借 200 萬元，於賣出系爭房地時有將行動電話開擴音與吳長勝 對話，吳長勝同意伊賣出系爭房地，價金先償付聯邦銀行貸 款後，剩餘的價金交給吳長勝，但會有不足，不足額的部分 分期攤還給吳長勝，吳長勝當時有同意，代書蔡儀莉與房仲 均有聽見；伊有將40萬元透過代書拿給吳長勝，伊僅係簽上 開履保帳戶動支同意書，係代書請吳長勝辦理塗銷系爭抵押 權，大約係簽動支上開履保帳戶同意書後兩到三天，伊才知 道吳長勝沒有塗銷抵押權等語，資為抗辯。並聲明：原告之 訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。三、被告朱淑戀則以：伊不認識被告胡秀琴，係與吳長勝認識， 才借被告胡秀琴錢，伊僅同意以40萬元先行塗銷系爭房地預 告登記等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利 判決，願供擔保請准免為宣告假執行。
四、兩造不爭執事項：
（一）原告於109 年2 月16日經訴外人僑馥建築經理股份有限公 司（下稱僑馥建經公司）仲介，與被告胡秀琴簽訂甲證1 之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告 以459 萬元購買被告胡秀琴所有門牌號碼：桃園市○○區 ○○路00巷0 弄0 號6 樓、桃園市○○區○○路00巷0 號 、坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下合稱：系爭 房地）
（二）原告與被告胡秀琴於系爭買賣契約其他約定事項欄記載： 「一、現況交屋；二、賣方（即被告胡秀琴）承諾本標的 上有之預告登記及抵押設定，抵押權人配合於過戶前先行 塗銷俾利買方（即原告）銀行撥款代償一順位聯邦銀行， 由撥款後餘額自專戶還款民間債務」等語。
（三）原告分別於109 年2 月17日、同年月19日、3 月11日，存 款5 萬元、40萬元、52萬元至上開履保專戶內。（四）被告胡秀琴與原告間就中國信託商業銀行履約保證專戶於 109 年3 月12日簽立甲證3 之先行動支價款同意書，由被 告胡秀琴先行動支40萬元至蔡儀莉中國信託銀行中壢分行 帳戶內。
（五）被告朱淑戀有取得40萬元，系爭房地上原註記之預告登記 事項於109年3月16日塗銷。
五、本院得心證之理由
（一）關於被告胡秀琴部分：
1、原告於109 年2 月16日經僑馥建經公司仲介，與被告胡秀 琴簽訂系爭買賣契約，約定由原告以459 萬元購買被告胡 秀琴所有系爭房地，為被告胡秀琴所不爭執，有系爭房地 之土地及建物登記公務用謄本、異動索引、系爭買賣契約 書影本在卷可參（見本院卷第51至91頁、第131 至146 頁 ），堪信為真實。
2、次查，觀諸系爭買賣契約其他約定事項欄記載：「一、現 況交屋；二、賣方（即被告胡秀琴）承諾本標的上有之預 告登記及抵押設定，抵押權人配合於過戶前先行塗銷俾利 買方（即原告）銀行撥款代償一順位聯邦銀行，由撥款後 餘額自專戶還款民間債務」等語；另於系爭買賣契約第9 條第6 項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完 畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷登作業無誤後辦理 點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾109 年4 月10日 ）同時甲方（即原告）應履行全部價金之給付（包括貸款 核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方【即被告胡秀琴 】指定之帳戶）」等語，有系爭買賣契約書影本附卷可參 （見本院卷第143 、139 頁）。可知系爭房地之抵押權設 定登記及預告登記，被告胡秀琴至遲應於109 年4 月10日 前辦理塗銷完畢。
3、又查，原告主張已催告被告胡秀琴於109 年4 月7 日前辦 理系爭房地之抵押權設定登記及預告登記塗銷，亦為被告 胡秀琴所不爭執。而原告於109 年5 月7 日委請律師寄發 信函予被告胡秀琴，認其違約並欲解除契約，經被告胡秀 琴於109 年5 月12日收受，然查，被告胡秀琴亦自承，系 爭房地上之抵押權設定登記迄今尚未塗銷，且有系爭房地 之土地及建物登記公務用謄本附卷可參（見本院卷第51至 69頁），足認被告胡秀琴未依約履行兩造約定之系爭契約 義務，原告解除系爭買賣契約，洵屬有據。
4、再查，兩造約定「乙方（即被告胡秀琴）若有擅自解約、
不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔 甲方（即原告）所受害之賠償外，並喪失收受買賣價金之 權利，且應返還乙方已支配價金，並同意按甲方已支付價 金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行 賠付甲方」，系爭買賣契約第10條第3 項訂有明文。系爭 買賣契約既係因可歸責於被告胡秀琴而解除，已如前述， 被告胡秀琴自應依約返還已支配價金、及按原告已支付價 金總額計算之懲罰性違約金，自屬有據。
5、惟查，原告於109 年2 月17日、同年月19日、3 月11日， 存款5 萬元、40萬元、52萬元至上開履保專戶內，依系爭 買賣契約第10條第5 項，係由僑馥建經公司「依申請書之 規定於認證後專戶價金結算相關費用後之餘額返還甲方（ 即原告）」（見本院卷第141 頁）；又被告胡秀琴先行動 支上開履保專戶內40萬元至蔡儀莉所管領中國信託銀行中 壢分行帳戶內，復由被告朱淑戀取得上開40萬元，顯見上 開97萬元，均非屬被告胡秀琴已支配價金，自非被告胡秀 琴依約應返還之範圍，是原告此部分主張，洵屬無據。 6、按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不 同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額； 後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制 罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並 得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違 約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人 之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定 ，視為賠償性違約金。又約定之違約金過高，法院固得依 民法第252 條規定以職權減至相當之數額，惟是否相當， 仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為酌定標準。另違約金之約定，為當事人契約自由 、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履 約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等 主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非 債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院 得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及 應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均 應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契 約約定之本旨（最高法院86年度台上字第1620號、100 年 度台上字第1126號、94年度台上字第2230號判決意旨參照 ）。查被告胡秀琴應負擔違約責任，業如前述，原告因被 告胡秀琴違約所造成之損害，即為其已支付價金97萬元於 上開履保專戶內，而未能另尋其他買賣標的物、喪失利息
及時間成本，此外尚無受有其他之損害，以本件買賣契約 標的物之約定總價為459 萬元，違約金97萬元尚嫌過高， 兼衡兩造之社會、經濟地位、締約磋商能力及被告胡秀琴 未能依約履行之情狀等節後，認上開懲罰性違約金之約定 ，核以68萬元為促進並確保契約當事人債務履行之必要限 度。
7、又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之五。民法第229 條第2 項、第23 3 條第1 項前段及第203 條定有明文。經查，本件給付之 債並無確定給付期限，是原告請求自起訴狀繕本送達即 109 年7 月10日（見本院卷第43至45頁送達證書）之翌日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由， 亦應准許。
8、另查，原告主張依系爭買賣契約、民法第259 條、第179 條之規定，請求被告胡秀琴還返原告已支付之代書費及簽 約費云云，然觀諸系爭買賣契約，兩造既未約定被告胡秀 琴違約時應返還代書費及簽約費予原告，且該等費用亦非 被告胡秀琴所受之利益，是原告據此請求被告胡秀琴給付 上開費用21,000元，自屬無據，不應准許。 9、是以，原告請求被告胡秀琴給付68萬元，及自109 年7 月 11日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理 由，應予准許，逾此部分，則屬無據，不應准許。（二）關於被告朱淑戀部分：
1、經查，被告胡秀琴與原告間就中國信託商業銀行履約保證 專戶於109 年3 月12日簽立甲證3 之先行動支價款同意書 ，由被告胡秀琴先行動支40萬元至蔡儀莉中國信託銀行中 壢分行帳戶內，而被告朱淑戀取得上開40萬元，為兩造所 不爭執，有先行動支價款同意書影本在卷可參。 2、又查，系爭房地上原註記之預告登記事項，於109 年3 月 16日已塗銷，有系爭房地之土地及建物登記公務用謄本、 異動索引附卷可稽。
3、原告雖主張被告朱淑戀應允塗銷系爭房地之抵押權設定登 記與他項權利登記，始收取上開40萬元云云，然查，被告 朱淑戀既否認曾同意收取上開40萬元後即塗銷系爭房地之 抵押權設定登記，原告對此主張負有舉證責任。惟原告迄
今未能證明被告朱淑戀應允塗銷系爭房地之抵押權設定登 記之事實，則揆諸前開說明，被告朱淑戀又已履行塗銷預 告登記，自難認被告朱淑戀係無法律上原因而取得上開40 萬元。又上開40萬元係交付予被告朱淑戀收執、並已履行 塗銷預告登記，為兩造所不爭執，則被告2 人究有何詐欺 行為，原告未舉證以實其說，尚難僅憑原告之主張，遽認 原告受詐欺，故其主張被告應負連帶賠償責任，無足可採 。
4、況查，質諸證人即當時負責辦理系爭房地買賣事宜之地政 士蔡儀莉、證人即系爭房地買賣之仲介陳嘉穎，均已到庭 證稱系爭房地買賣經過等情（見本院卷第232 至236 頁、 見本院卷第270 至273 頁），惟均未親自聽聞被告朱淑戀 應允塗銷系爭房地之抵押權設定登記之事，則原告主張被 告朱淑戀應允塗銷系爭房地之抵押權設定登記與他項權利 登記，始收取上開40萬元，或被告2 人共同詐欺原告、應 負連帶賠償責任等情，自屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約請求被告胡秀琴給付原告懲 罰性違約金68萬元，及自109 年7 月11日起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；至原告其 餘請求，均無所據，應予駁回。
七、關於假執行部分：
本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行， 經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以 准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰 併予以駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證 ，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列 ，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 12 月 11 日
民事第五庭 法 官 林常智
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 14 日
書記官 藍姿靖
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