臺灣桃園地方法院民事判決 109年度簡上字第176號
上訴人即變
更之訴原告 吳張玖珠
魏知新
共 同
訴訟代理人 吳冠儒
被 上訴 人
即變更之訴
被 告 林培華
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國109年4月
10日本院中壢簡易庭109年度壢簡字第34號第一審判決提起上訴
，並為訴之變更，本院於民國109年10月22日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
一、核定變更之訴被告就門牌號碼桃園市○○區○○○街○○號 房屋占用桃園市○○區○○段○○○○○○○地號土地，自 民國一０九年八月二十五日起，按月應給付之租金為新臺幣 陸佰捌拾貳元。
二、變更之訴被告應自民國一０九年八月二十五日起至上開房屋 得使用期限為止，按月給付變更之訴原告新臺幣陸佰捌拾貳 元。
三、其餘變更之訴駁回。
四、變更之訴訴訟費用由變更之訴被告負擔十分之一，餘由變更 之訴原告負擔。
事實及理由
一、程序部分：
按於簡易程序第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不 得為之，但請求之基礎事實同一者者，不在此限，民事訴訟 法第255條第1項但書第2款、第436條之1第3項、第446條第1 項定有明文。本件上訴人於原審主張其為坐落於桃園市○○ 區○○段0000○00地號土地（下稱系爭土地）之所有權人， 被上訴人以其所有門牌號碼桃園市○○區○○○街00號未辦 保存登記建物（下稱系爭建物）無權占有系爭土地，故請求 被上訴人給付相當於租金之不當得利。經原審就此部分為上 訴人敗訴判決後，上訴人提起上訴，並於本件簡易程序第二 審以變更之訴主張依民法第425條之1規定，請求法院酌定租 金及命被上訴人給付租金。經核與原訴均係基於被上訴人占 用系爭土地應否給付使用對價之爭議，基礎事實同一，且證
據資料可以共通，核無不合，應予准許。
二、上訴人以變更之訴主張：
上訴人為系爭土地之所有權人，而被上訴人自民國67年間起 即以其所有之系爭建物，占有系爭土地全部，類推適用民法 第425條之1規定之結果，兩造就系爭土地應有租賃關係存在 。然被上訴人未曾給付租金，且就租金數額，兩造亦不能協 議，上訴人自得請求本院核定以系爭土地申報地價年息6％ 之租金數額，並請求被上訴人給付。爰依民法第425條之1規 定，求為命被上訴人給付新臺幣（下同）41,292元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息；暨自108年8月1日起，按月給付688元之判決。並聲明： ㈠被上訴人應給付上訴人41,292元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被上訴人應 自108年8月1日起，按月給付上訴人688元。三、被上訴人答辯如下：
被上訴人願意以公告地價之價格向上訴人購買系爭土地，租 金希望以申報地價每平方公尺4,440元計算等語，並答辯聲 明：變更之訴駁回。
四、經查，上訴人為系爭土地之所有權人（按系爭土地係於98年 分割自仁美段1455-4地號，於70年分割自仁美段1455地號， 68年土地重測由中壢埔頂段86-3地號轉載），而被上訴人為 系爭建物之事實上處分權人，並自67年起即以系爭建物占用 系爭土地全部（31平方公尺），兩造間就系爭土地應有民法 第425條之1規定之法定租賃關係存在之事實，有系爭土地登 記謄本、地籍異動索引及手抄土地登記簿在卷可參（見原審 卷第50至75頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第68、103 頁），自堪信為真實。
五、上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定被上訴 人就系爭建物使用系爭土地，自本件起訴回溯前5年之租金 計41,292元，及核定被上訴人就系爭建物使用系爭土地自10 8年8月1日起每月租金為688元部分，有無理由？ ㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定 有明文。經查，兩造間就系爭土地存有法定租賃關係，已如 前述，又本件上訴人係於109年5月4日民事聲明上訴暨理由 狀中，始初次敘明依民法第425條之1規定請求被上訴人給付
租金，復經被上訴人於109年8月25日提出民事上訴答辯狀中 表示拒絕等情，有前揭兩造書狀可佐（見本院卷第7至10、3 9至41頁），故應認至遲於109年8月25日已生民法第425條之 1所定租金數額不能協議之情形，故上訴人訴請法院核定自1 09年8月25日起按月給付租金，為有理由。 ㈡另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之 ，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。惟基地租金 之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置 ，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度 台上字第3071號判決要旨參照）。查系爭土地自109年1月起 之申報地價為每平方公尺4,400元，而系爭建物占用系爭土 地面積全部（31平方公尺），有土地登記謄本在卷可稽（見 原審卷第51頁），另系爭土地附近為單純住宅區，周遭有數 家商店、餐廳等，生活機能尚為便利，另系爭建物目前供作 被上訴人居住使用等情，有Google地圖可參（見本院卷第11 5頁），本院審酌系爭土地之位置、鄰近地區繁榮程度、土 地利用情形及申報地價等一切情狀後，認上訴人就系爭土地 請求以申報地價年息6％計算，尚屬適當。本院審酌前情， 認應核定被上訴人就系爭建物占有系爭土地，自109年8月25 日起，按月應給付之租金為682元（計算式：4,400元×6％ ×31平方公尺÷12），逾此部分之請求，為無理由，應予駁 回。
㈢至上訴人雖係聲明請求被上訴人給付本件起訴回溯前5年之 租金計41,292元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利 息，暨自108年8月1日起按月給付688元部分。然兩造於租金 數額協議不成時，土地所有權人即上訴人固得請求法院核定 地租，惟仍須經法院核定地租數額後，始得據以請求被上訴 人如數給付。本件上訴人請求本院核定租金，本院核定被上 訴人就系爭建物占有系爭土地，應自109年8月25日起，按月 給付租金682元，已詳如前述，故上訴人請求被上訴人應自1 08年8月1日起按月給付上訴人688元部分，於被上訴人自109 年8月25日起按月給付上訴人682元範圍內，核屬有據，應予 准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。另上訴人請 求被上訴人給付本件起訴回溯前5年（即103年8月1日至108 年7月31日）之租金計4萬1,292元及自起訴狀繕本送達翌日 起算之法定遲延利息，尚乏依據，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人依民法第425條之1規定，以變更之訴請求 核定被上訴人就系爭建物占有系爭土地，自109年8月25日起
按月應給付之租金為682元，及被上訴人應自109年8月25起 ，按月給付上訴人682元範圍內，為有理由，應予准許，逾 此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認 與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
八、據上論結，本件變更之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 11 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 許容慈
法 官 彭怡蓁
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 12 月 11 日
書記官 蕭竣升