臺灣高等法院民事判決 八十八年度上更㈠字第三八二號
上 訴 人 己○○
辛○○
甲○○
庚○○
丙○○
乙○○
戊○○
丁○○
右八人共同
訴訟代理人 魏錦芳律師
複代理 人 白德孚律師
被上訴 人 太隆汽車股份有限公司
設台北市北投區○○○路○段五一五巷十五號
法定代理人 張秉賢 住台北市北投區○○○路○段五一五巷十五號
訴訟代理人 賴建男律師
林毓棟律師
右當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十六年三月二十七日臺灣士林
地方法院八十五年度訴字第七○五號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更
審，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢如受不利判決，請准提供現金或銀行可轉讓定存單或其他有價證券為擔保為免
假執行之宣告。
二、陳述：
除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠系爭買賣標的物係上訴人於民國八十四年五月二十三日向臺灣士林地方法院參與
投標標得，尚未辦理產權登記，被上訴人即於同年端午節派其公司總經理張啟明
及經理魏大鈞，會同第三人陳朝琴、楊志隆等，與上訴人洽談買賣事宜。被上訴
人公司地址原先即在系爭土地斜對面，且當初亦曾參與系爭土地之投標，對系爭
土地被拍賣原因及其與鄰地間之糾紛始末均極瞭解。又雙方經過二十餘次商談，
始以高達新臺幣（下同）一億九千萬元之賣價談妥，買方豈可能不將土地狀況查
明作為出價依據？故雙方係以土地現況為賣價洽談基礎，被上訴人於土地價款談
妥後，又以土地現況作為拒不簽訂本約之藉口，有違誠信原則。
㈡民法第三百五十五條第一項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項
所稱之瑕疵，出賣人不負擔保之責」。本件雖屬買賣預約，但兩造原初談妥之土
地賣價已將土地狀況考慮在內，則被上訴人事後以土地狀況作為不簽訂本約之理
由，其解約之意思表示應屬無效。
㈢本件土地買賣訂金收據之記載，已就買賣標的物、價金、付款方式、付款期限達
成合意，而所有權之移轉通常於辦理貸款過程中隨同移轉於買方，此於雙方應亦
無爭執，其所以約定於八十四年七月二十日前簽訂正式合約，乃雙方對於兩個月
內付清餘款之細節須作進一步之磋商確認。至於標的物之點交應否清除地上物、
地下物後騰空交付，或現況點交即可，乃本件訴訟雙方爭執重點。易言之，如系
爭土地應騰空點交，則為契約必要之點，雙方自應就此點另行達成合意。如現狀
點交即可，則系爭契約可謂已無其他爭執，應可視為本約。
㈣被上訴人承買系爭土地前，雙方對買賣價金曾作多次洽談，其公司原址即在系爭
土地對面，對系爭土地曾開挖地基導致鄰房受損又緊急回填等諸多糾紛及瑕疵均
極瞭解，雙方討價還價之際，豈有不將上述瑕疵考慮在內，並於談妥賣價中充分
反映瑕疵之理？從而簽訂土地買賣訂金收據後，被上訴人又要求上訴人應保証能
除去瑕疵後點交土地，及買方可向主管機關申領建造執照、使用執照等瑕疵擔保
責任為明確承諾後，始願與上訴人再簽訂正式合約，並以雙方無法就此點達成共
識，作為解約之理由，顯已違反民法第二百十九條之誠信原則？故如系爭契約為
本約，則此點顯非必要之點，如系爭契約為預約，被上訴人顯然不得以此點做為
解約理由。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：
除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠買賣土地之點交，由出賣人騰空地上物、地下物後交付，乃天經地義之常態事
實，且證人張啟明於八十六年十月十三日證稱：「‧‧‧當時最主要者為我們
要買地，最重要是希望將地上物清除掉，‧‧‧我們要買地，其要將地上物清
除清楚，這為我們最重要的訴求‧‧‧」，足證兩造於訂預約時，不可能有按
現況點交之共識甚明。又現況點交面臨諸多問題，且清除地上、地下工作物耗
費不貲，攸關當事人權益頗鉅，倘已達成協議，且預約為證人黃文郎（即上訴
人之受僱人）所書，理當將之形諸文字由兩造簽署，始符事理。其未書明，足
見就此未達協議。
㈡按受發回或發交之法院，應以第三審法院所為廢棄理由之法律上判斷為其判決
基礎，為民事訴訟法第四百七十八條第三項所明文。系爭「土地買賣訂金收據
」係屬系爭土地買賣預約之性質，既為發回之廢棄理由，從而上訴人所為主張
而與該法律上判斷相違者，即不足採。上訴人據以為上訴理由之「系爭契約可
謂已無其他爭執，應可視為本約」云云，因與上開法律上判斷相違，故不足採
。
㈢依民法第三百五十五條第一項規定，出賣人不負擔保之責者係「買受人於契約
成立時知其物有瑕疵」，此與系爭買賣契約之本約尚未成立之情形有間。
㈣系爭買賣契約本約之所以不能簽訂，係標的物上存有重大且為被上訴人所明知
之種種瑕疵之故，而上訴人以壹億陸仟參佰玖拾捌萬元向法院拍得之系爭標的
物，以壹億玖仟零陸拾伍萬元之價金出賣予被上訴人，其間差價高達貳仟陸佰
陸拾柒萬元之多，倘上訴人必須排除系爭標的物上之瑕疵點交標的物非為兩造
之共識，上訴人即無由獲取上開多利。
㈤系爭標的物上之瑕疵既為被上訴人所確知，因而被上訴人於簽訂本約前主張應
予保證除去，此乃人之常情且為事理之所當然。
㈥系爭土地買賣預約既經被上訴人適法解除，被上訴人依民法第二百五十九條規
定請求返還定金自屬有理。
理 由
一、被上訴人起訴主張：其於八十四年七月十三日與上訴人簽訂「土地買賣訂金收據
」，以總價款一億九千零六十五萬元，向被上訴人買受坐落臺北市○○區○○段
五小段六一五地號、六一六之一號土地二筆，除同時給付定金三百萬元外，原約
定於同年七月二十日前簽立正式契約。詎雙方於洽商本約內容時，就被上訴人表
示應列為契約必要之點之上訴人須清除系爭土地之地上、地下物，騰空交付土地
及擔保其可申請建築執照等項，始終不能達成意思表示合致，致未簽訂本約。買
賣之本約既因不可歸責於雙方之事由無從訂定，被上訴人即得以起訴狀繕本之送
達，解除兩造間所簽訂之系爭土地買賣預約，請求上訴人依民法第二百五十九條
、一百七十九條及類推適用同法第二百四十九條四款規定返還前付之定金三百萬
元及自受領時起之利息。
二、上訴人則以：兩造於簽訂土地買賣訂金收據時，已約定系爭土地按現狀點交，上
訴人不負排除地上、地下物之義務，詎被上訴人嗣因資金不足無力付款，始藉詞
拒絕簽訂本約，兩造間買賣本約之無法訂立，係可歸責於被上訴人之事由，上訴
人自得主張解除契約，沒收被上訴人已交付之定金三百萬元等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張其於八十四年七月十三日給付定金三百萬元，就上訴人所有系爭土
地與之簽立土地買賣訂金收據，約定總價款一億九千零六十五萬元，另定於同年
月二十日前簽立正式契約，嗣因就上訴人負有將系爭土地之地上、地下物清除騰
空交付義務及擔保建造執照順利申請事項未能意思合致，故未訂立正式契約之事
實，業據提出土地買賣訂金收據為證（原審卷第九頁），並為上訴人所不爭執，
堪信為真實。上訴人雖辯稱兩造訂立土地買賣訂金收據時已約定按現況點交，其
不負清除地上、地下物之義務，惟為被上訴人所否認。經查：
㈠系爭土地原所有權人孫鐵漢於七十七年間領得建造執照後，曾委由訴外人中麟營
造公司自同年八月起，在該地上興建資訊大樓，因開挖地下一至三層，分別深達
二公尺、四．二公尺、七．二公尺，及寬約二五．三公尺，長約二六．一五公尺
之預壘樁施工等地基工程，造成隔鄰中央南路二段六十四號房屋沈陷，發生主結
構與附屬構造物間之龜裂等損害，於本院八十年重上字第二三四號案件訴訟中鑑
定結果，損害額為一千二百零五萬元，有被上訴人所提台北市土木技師公會鑑定
報告書影本二紙在卷可稽。而上訴人於八十四年六月間以一億六千三百九十八萬
元向台灣士林地方法院民事執行處標得系爭土地時，拍賣公告上亦載明：「拍定
後不點交，本件拍賣土地，七十八年二月三日假扣押查封時已挖有地基，拍定人
自行處理」等語。對照上訴人於八十五年初對在系爭土地上負責地下安全支撐工
程施作之訴外人德春企業股份有限公司提起確認置於該地之型鋼所有權不存在之
訴，經台灣台北地方法院判決駁回其訴，認定型鋼仍屬德春企業股份有限公司所
有。德春企業股份有限公司嗣以上訴人於原審定期履勘前之八十五年九月三日起
，連續僱工整地，將地下室一、二、三層之基礎工程填土，涉嫌毀損該公司所有
之鋼版樁等為由，向台北市政府警察局北投分局提出告訴等情，有被上訴人所提
台灣台北地方法院八十五年北簡第一二八六號宣示判決筆錄、告訴狀及不動產權
利移轉證書等件影本在卷可按，足認被上訴人所稱系爭土地下有深達三層開挖預
壘樁之型鋼等營造物乙節為真實。
㈡上訴人所辯，雖舉證人陳春銘所言：「當時雙方協談以現狀交付點交，系爭土地
上有雜草等」「當時地上有草、板模、凹凸不平之土堆，沒看見地下物，現狀點
交即是如此」「當時土地現況並無地上、地下物‧‧‧」；證人黃文郎證稱：「
交付三百萬前雙方談妥現況點交‧‧‧」「現況是指土地上有草，我們標時地上
無鋼條‧‧‧鋼條我們已搬至他處，後我們又在系爭土地上填土」等語為證。惟
該二證人所稱系爭土地當時並無地上、地下物之現況，與彼等同日所為「‧‧‧
當時雙方有談到清除地上、下物，詳細內容不清楚‧‧‧系爭土地上、下有鐵條
釘於地下室地基‧‧‧」及「有一營造公司說原來在地下有鋼條要抽回，我們不
同意，營造公司有從地下抽出鋼條‧‧‧鋼條我們已搬至他處，後我們又在系爭
土地上填土」之證言，已有矛盾，與前述本院認定系爭土地確存有型鋼等工作物
之事實亦屬有間，更與上訴人於原審八十五年十一月一日提出之辯論意旨狀理由
三所載「‧‧‧且被上訴人於八十四年七月十三日支付定金時，雙方就各項重大
問題曾再一次洽談，因土地現狀點交早已達成共識，當日並未提及，俟各項問題
再度洽談妥當後，始由黃文郎親筆書寫‧‧‧」乙節不符。參以證人陳春銘亦證
稱：「‧‧‧當時雙方有談到清除地上、下物，詳細內容不清楚」，黃文郎證稱
：「當時人很多有提到，但我不清楚，我未注意聽詳細內容」，該二證人言詞閃
爍泛稱被上訴人同意現狀點交云云，要係附和上訴人之詞，無可採信。況兩造如
已於八十四年七月十三日支付定金時就買賣標的以現狀點交達成共識，大可逕於
當日簽訂正式買賣契約，而非另定期日再行簽立，並以一紙土地買賣訂金收據代
之，且於該收據內，亦未將此攸關雙方權益之現狀點交重要事項載明，以免日後
爭執，其與常情有違，是上訴人所辯已約定現狀點交云云，即不可採。
四、至兩造訂立之土地買賣訂金收據係屬預約抑為本約？經查：
㈠按買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本
，但不能因此即認買賣本約業已成立，最高法院六十一年度台上字第九六四著有
判例。依卷附土地買賣訂金收據所載「買方：太隆汽車股份有限公司（以下簡稱
甲方）賣方：己○○‧‧‧（以下簡稱乙方）今經雙方協議乙方願將坐落臺北市
北投區○○段○○段六一五地號與六一六─一地號土地貳筆面積共一五四０平方
公尺出售給甲方，雙方議定總價款新臺幣壹億玖仟零陸拾伍萬元整，現甲方先支
付新臺幣參佰萬元，作為訂金，今雙方約定八十四年七月二十日以前再簽定正式
合約，同時乙方同意配合甲方向銀行貸款，於兩個月內付清餘款。逾期或甲方不
買，訂金沒收，乙方不賣加倍退還訂金，各無異議，土地照公告現值報繳，土地
增值稅由賣方負責繳納」，雖就買賣之標的物即臺北市○○區○○段五小段六一
五地號與六一六─一地號土地二筆，面積共一五四０平方公尺，及價金即一億九
千零六十五萬元已互相議定，惟其餘關於付款方法、所有權移轉登記時期、系爭
土地之交付等事項，並未為約定，單憑該收據之內容尚無從為履行而獲致訂約之
目的，兩造乃於收據中另約定「八十四年七月二十日以前再簽定正式合約」等字
樣，依前所述，自不能因此即認系爭土地買賣本約業已成立。
㈡系爭土地既有第三人所有之地下深開挖預壘椿型鋼等營造物，如欲利用，須將該
地下現存深達三層之Ｈ型鋼等工作物拔除清理，惟如何避免因工程施作造成鄰房
倒塌之損害，及排除前開工作物所有權人德春企業股份有限公司對該型鋼之權利
，事涉工程技術及爭議解決之難題。而被上訴人公司原在系爭土地對面，深知該
土地之狀況，其欲購買系爭土地興建廠房，故出賣人是否騰空清除前開工作物而
交付土地，對於買受人之被上訴人而言，自屬利害攸關，而為契約成立與否之必
要之點。
㈢上訴人起訴即主張兩造所訂之土地買賣訂金收據，係屬系爭土地買賣「預約」之
性質，被上訴人亦明示不爭執（本院前審卷三一頁背面），衡以當事人就其訂立
訂金收據時究係預約或本約知之最詳，兩造在此之前均一致認為彼等係訂立預約
，足見兩造就彼等當時訂立之買賣訂金收據係預約，為當事人之真意至明。
五、綜上所述，兩造於八十四年七月十三日被上訴人交付三百萬定金時，並未就系爭
土地是否以現狀點交等事項達成協議，且雙方簽署之文件又特別載明為定金收據
，正式契約將於同年月二十日前另行簽訂，當事人之真意，僅就買賣標的物之系
爭土地及價金議定而訂立買賣預約，雙方於簽訂本約時，對於契約成立必要之點
仍有協商讓步之餘地。而兩造於事後洽商本約時，係因買賣標的出賣人是否騰空
交付土地或以現狀點交之契約必要之點意見相左，致意思表示不能合致，未能簽
立買賣契約，亦有雙方來往之存證信函在卷足稽。被上訴人係為興建廠房而購買
系爭土地，土地是否由上訴人負責騰空交付茲事體大，兩造訂立預約後，就此關
係重大之事項既未能達成合意，則兩造間買賣本約之不能成立，係屬不可歸責於
雙方當事人之事由所致。參之買賣預約係以雙方訂立本約為目的，而契約之必要
之點既因利害重大不能合意，應認兩造均得主張解除買賣預約，以為雙方權利義
務關係之解決，是被上訴人主張以訴狀繕本之送達解除前述土地買賣預約，即為
合法。
六、按契約解除時，由他方受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加
自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第一、二款定有明文。系爭土地
買賣預約既已合法解除，從而被上訴人請求上訴人返還所受領之定金三百萬元及
附加自受領翌日即八十四年七月十四日起至清償日止之法定利息，即無不合，應
予准許。至上訴人另提出存證信函影本一紙，謂被上訴人事後未依約簽訂正式契
約，顯屬違約，彼等已於八十四年九月二十一日發函通知被上訴人解除前揭定金
契約，並沒收定金云云，然系爭土地買賣本約之無法訂立，係屬不可歸責於被上
訴人之事由所致，業如前述，上訴人以被上訴人違約為由，主張解除買賣預約，
並沒收定金，自不足取。是則原審判命上訴人如數給付，並依兩造聲請分別為准
、免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無
理由，應駁回其上訴。
七、被上訴人依前主張已得為其勝訴之判決，其併依民法第一百七十九條後段不當得
利及主張類推適用民法第二百四十九條第四款規定為請求，即無庸審酌。又兩造
其餘攻擊、防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，不予一一論列。另原判決當
事人欄將上訴人即原審被告庚○○、丁○○誤載為「褚進雄」、「陳鈞斌」之顯
然錯誤，應由原審法院裁定更正，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八
條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十一 日 民事第二庭
審判長法 官 尤 豐 彥 法 官 魏 麗 娟 法 官 楊 莉 莉右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十二 日 書記官 張 淑 華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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