臺灣高等法院民事判決 八十八年度上字第一四八三號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 黃炳飛律師
被 上訴人 方和建設股份有限公司 設台北縣永和市○○路一一一巷五號一樓
法定代理人 陳標和
訴訟代理人 閻自源
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十八年九月二十九日臺灣臺北
地方法院八十八年度訴字第二五二八號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
上訴人如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰伍拾肆萬零捌佰元，為被上訴人預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣如受不利益判決願供擔保免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱： ㈠上訴人系爭房屋占用被上訴人系爭土地，係本於租賃關係或相當於租賃關係之合 法使用：
⒈最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議：土地與房屋同屬一人，而將土地及 房屋分開同時或先後出賣時，依四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地 承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認 為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質 ，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其 再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓 而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼 續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有 人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係；及參照民法 新增第四百二十五條之一規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土 地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地或房屋同時或先後讓與相異之人時，土 地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得 使用期限內，有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。 ⒉上訴人現有門牌台北市○○街○段二０九號之五建物，係上訴人於民國六十二年 五月十七日向建商黃光棟所購買之預售屋，上訴人之系爭建物逾越被上訴人現一 四一地號土地約十二平方公尺部分建物，亦係當時建商黃光棟於興建時一併建造 並為交付。祇因該部分土地非買賣標的範圍內，所以黃光棟另將該土地以新台幣
貳萬伍仟元租與上訴人永久使用，此由協議書備註欄載「通路金抵尾款」可證。 按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契 約，對於受讓人仍繼續存在。上訴人既對原一四四地號土地有租賃權，縱被上訴 人係輾轉取得系爭土地，上訴人之租賃權仍繼續存在，應無疑義。 ⒊系爭原一四四地號土地，為建商黃光棟所建「華陽公寓」之防火巷用地，理論上 屬所有住戶所共同使用，此有竣工圖及證人蕭林好、簡鍾阿芽結證證實，被上訴 人亦無爭議，縱非上訴人所可獨占，但上訴人有合法使用權利，應無庸置疑。 ㈡本於民法第七百九十六條越界建築之規定，被上訴人亦不得請求除去或變更。 ⒈土地所有權人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不 得請求移去或變更建築物，民法第七百九十六條定有明文。此項因相鄰關係致一 方所有權擴張而他方之權利受有限制，其權利義務對於嗣後受讓該不動產而取得 所有權之第三人仍繼續存在。
⒉上訴人系爭建物逾越被上訴人現一四一地號土地約十二平方公尺部分即原同小段 一四四地號土地，為原建商黃光棟所有。且黃光棟建築伊時即將該筆土地列為「 華陽公寓」防火巷，屬法定空地，此有由台北市政府工務局調出系爭房屋之竣工 原圖可證。該筆土地既為「華陽公寓」法定空地，黃光棟嗣又將之賣與被上訴人 難謂適法。
⒊民國六十三年左右，黃光棟將系爭房屋賣與上訴人時，在防火巷上搭建違建物（ 包括浴室及廁所）即目前占用部分之建物，並於移轉時交付上訴人使用。此有協 議書後附建築原圖，該圖右下角明載「防火巷得一‧五Ｍ交甲方（即上訴人）使 用，地面磨厚」，足證該違建部分為黃光棟建造伊時一併建築，並交與上訴人使 用。案外人既將系爭房屋之浴室及化糞池等設施建於該防火巷上，亦出具書面同 意上訴人使用，當係明知無異議，黃光棟既為該舊一四四地號土地所有權人，被 上訴人輾轉受讓該土地，縱或上訴人前所指租賃關係不能成立，上訴人亦能主張 民法第七百九十六條之越界建築，被上訴人訴請以無權占有為由，拆除上訴人逾 越之部分建築亦乏法律上之理由。
㈢系爭土地雖已由原建商黃光棟賣與被上訴人，但既屬「華陽公寓」之防火巷，被 上訴人強要收回建築，亦屬權利濫用。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提舊同小段一四四地號土地登記簿謄本、「 華陽公寓」委託代理建造協議書、土地買賣契約書、竣工圖、建築原圖等影本各 乙份為證，並聲請訊問證人蕭林好、簡鍾阿芽。乙、被上訴人方面：
一、聲明：
㈠駁回上訴。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱： ㈠上訴人提出租賃關係之抗辯，完全無據：
⒈既稱「通路金」，顯係取得通行之代價，而非租用該地，更無任何租用之約定， 上訴人主張為「租賃」關係，顯係矛盾而無據。 ⒉上訴人自認系爭土地係建築設計中屬「防火巷」之法定空地，則上訴人所提協議
書後附建築原圖之右下角所載「防火巷得一．五Ｍ交甲方使用，地面磨厚」縱屬 為真，亦僅表示黃光棟係以防火巷之法定空地交付上訴人使用，協議書內並未載 有已蓋建物一併交付使用等文字，上訴人並因此支付「通路金」為代價，亦與將 防火巷之空地充為通道之社會經驗相符，充分顯示該防火巷之空地並未蓋有增建 物，否則何來以「通路金」稱之？上訴人所謂系爭土地上之違建物為黃光棟於建 造時一併建築並交付與上訴人使用云云，與其所提證據不符。 ⒊上訴人如因支付「通路金」而取得系爭防火巷空地之通行權，唯該防火巷既已另 行搭設圍牆及廁所等違建物，即不可能再以空地之通行權主張，所謂之通行權已 告消滅，上訴人之違建係無權占用被上訴人之土地至明。 ㈡本件並無民法第七百九十六條越界建築之問題： ⒈按民法第七百九十六條有關越界建築之規定，係針對相鄰兩地分屬不同所有人之 情形。本件上訴人主張於向黃光棟預購位於一四五地號土地上之華陽公寓後，黃 光棟另在其所有相鄰之原一四四地號土地即本件系爭土地上增建違建物，若果， 建造之時黃光棟為相鄰二地（一四五地號、一四四地號）之所有權人，既是所有 權人自建，何來民法七百九十六條鄰地越界建築異議權適用之餘地？ ⒉系爭土地上之地上物為「華陽公寓」本體建築以外，另行增建之圍牆、簡陋廁所 及儲藏間等，既非原「華陽公寓」建物原始不可或缺之構成部份，依最高法院五 十九年度台上字第一七九九號判例意旨，亦無鄰地越界建築條文適用之餘地。三、證據：除援用第一審所提證據外並請求履勘現場。 理 由
一、被上訴人主張：坐落於台北市○○區○○段二小段一四一地號、地目建、面積一 百三十八平方公尺之土地為被上訴人所有，鄰地同段一四五地號土地為上訴人所 有，上訴人無正當權源，竟在其所有之建物門牌號碼台北市○○區○○里○○街 ○段二０九之五號房屋與被上訴人相鄰之系爭一四一地號土地上，搭設磚牆之違 建地上物，無權占有如原判決附圖所示斜線部分，面積十八平方公尺，為此爰依 民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求上訴人將如原判決附圖所示 斜線部分之地上物拆除，將上開一四一地號土地，面積十八平方公尺之土地返還 與被上訴人等語。上訴人則以：其居住於上開門牌號碼台北市○○區○○里○○ 街○段二０九之五號已有二十六年，上訴人逾越被上訴人現一四一地號土地約十 二平方公尺之部分建物，係當時建商黃光棟於興建時一併建造並為交付，祇因該 部份土地非買賣標的範圍內，故黃光棟另將該土地以新台幣二萬五仟元租與上訴 人永久使用，故上訴人係本於租賃關係合法使用系爭土地；又被上訴人對於系爭 建物之越界未即提出異議，依照民法第七百九十六條越界建築之規定，被上訴人 以無權占有由訴請拆除上訴人逾越之部份建築亦不合法，並為權利濫用，應予駁 回等語，資為抗辯。
二、本件被上訴人主張之事實，業據其提出地籍圖、土地登記簿謄本、並經原審履勘 現場及函請台北市建成地政事務所派員測量明確，亦有勘驗筆錄及台北市建成地 政事務所函與土地複丈成果圖可稽（見原審卷第十一至十六頁、第二七及二八頁 、第三十及三一頁），上訴人於被上訴人所有一四一地號如原判決附圖系爭甲部 分面積十八平方公尺土地（下稱系爭土地）上，搭設有圍牆及廁所等違建物等情
，亦為上訴人所自認，堪信被上訴人之主張為真實。三、上訴人雖辯稱：土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地承買人默許房屋 承買人繼續使用土地，則其法律關係之性質，當屬租賃。故不問其後為轉讓土地 或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地 所有人，均繼續其原來之法律關係，上訴人係於民國六十二年五月十七日向建商 黃光棟所購買之預售屋，上訴人之系爭建物逾越被上訴人現一四一地號土地約十 二平方公尺部分建物，亦係當時建商黃光棟於興建時一併建造並為交付。以二萬 五千元租與上訴人永久使用，協議書備註欄載「通路金抵尾款」。上訴人既對原 一四四地號土地有租賃權，縱被上訴人係輾轉取得系爭土地，上訴人之租賃權仍 繼續存在云云。惟按「最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例係指土地及房 屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地承買人默許房 屋承買人繼續使用基地而言。與本件無權占有土地建造房屋，其後房屋出賣與他 人之情形不同，自不能謂被上訴人已知他人蓋有房屋，及後拍賣時未有所主張， 即認為已容忍地上建物之存在而默許繼續使用系爭土地。」（最高法院六十四年 度台上字第一一○號判例參照），本件上訴人既已自認現有門牌台北市○○街○ 段二０九號之五建物，係上訴人於民國六十二年五月十七日向建商黃光棟所購買 之預售屋，而系爭現一四一地號土地如附圖甲部分及地上違章建築非買賣標的範 圍屬實，自不生土地及房屋分開同時或先後出賣問題，上訴人所辯已無可取，且 協議書備註欄所載「通路金抵尾款」云云，然既稱「抵尾款」，自屬購買之預售 屋價金之一部分（尾款），亦與租金有別，上訴人抗辯有租賃關係云云，尚無可 採。
四、上訴人又辯稱：系爭原一四四地號土地，為建商黃光棟所建「華陽公寓」之防火 巷用地，理論上屬所有住戶所共同使用，此有竣工圖及證人蕭林好、簡鍾阿芽結 證證實，上訴人有合法使用權利云云。惟關於「防火巷」之用途，現行建築技術 規則業已將「防火巷」乙語修正為「防火間隔」，其留設之目的係當發生火災時 ，阻隔火勢蔓延，藉以逃生避難，非供一般公眾平常通行之用（內政部營建署民 國七十四年八月十六日營署建字第○○九○九○號函參照—見營建法令彙編建築 管理解釋令），是縱證人蕭林好、簡鍾阿芽於本院訊問時雖證稱系爭土地為防火 巷供通行之用，亦無從為有利上訴人之認定。故在建築技術規則修正施行（七十 一年七月十五日）前，建築基地原規定留設之防火巷，不得設置圍牆、化糞池或 其他阻礙物（內政部民國七十一年八月二十七日台內營字第○九三九○四號函參 照—見八十四年九月版內政法令解釋彙編營建類中冊第九八七三至九八七四頁） ，是系爭土地縱如上訴人所主張係預留供防火巷即「防火間隔」之用，有如前述 ，本件上訴人所購房屋係在六十二年五月十七日委建，有建造協議書、所有權移 轉契約書可稽（見本院卷第二九至四三頁），則上訴人於系爭土地上搭蓋違章建 築，揆諸上開規定，亦為法所不許，至於被上訴人請求拆除系爭土地上之違章建 築後，能否供建築之用，係屬建築管理問題，與本件無渉，上訴人所辯，亦非有 據。
五、上訴人復辯稱：依民法第七百九十六條越界建築之規定，被上訴人亦不得請求除 去或變更云云。惟按民法第七百九十六條有關越界建築之規定，係指同一建物，
於建造之時，不知其越界之情形而言。本件上訴人自認系爭違物，係其購買預售 屋（委建）完成之後，所另行增建之違建物，自非民法七百九十六條所謂越界建 築問題，上訴人上開抗辯亦無可採。
六、按「所有權人對於其所有之土地，並非只限於建築之用，除建築之外，以其他方 法為使用收益並無不可。系爭土地雖屬畸零地，被上訴人訴請收回，並無權利濫 用之情事。」（最高法院八十二年度台上字第二八○號判決參照），上訴人抗辯 被上訴人請求拆屋還地為權利濫用，自非可採。七、上訴人再辯稱：現有門牌台北市○○街○段二０九號之五建物，係上訴人於民國 六十二年五月十七日向建商黃光棟所購買之預售屋，系爭土地上建物，亦係當時 建商黃光棟於興建時一併建造並為交付云云。惟按違章建築之讓與，雖因不能為 移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定， 應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種 事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院八十六 年度台上字第二二七二號判決及同院六十七年度第二次民事庭庭長會議決定㈠參 照），本件系爭違章建築縱如上訴人所言，係建商黃光棟於興建時一併建造並為 交付，惟其既無相反之約定，應認為建商已將該違章建築之事實上處分權讓與上 訴人，上訴人就系爭違章建築自有拆除之權限。八、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者 ，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條 ，定有明文。上訴人並無正當權源，在被上訴人所有系爭土地上搭蓋如原判決附 圖所示面積十八平方公尺之建物，自為無權占有。被上訴人自得本於所有權之權 能，依民法第七百六十七條規定，請求上訴人將如原判決附圖所示甲部分，面積 十八平方公尺之地上物拆除，將系爭土地返還被上訴人，自非無據。九、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人無權占用其系爭土地，為可採，上訴人所辯 均為無可取。依民法第七百六十七規定，被上訴人自得請求上訴人拆屋還地。從 而，被上訴人本於無權占有之法律關係，請求上訴人將坐落於台北市○○區○○ 段二小段一四一地號土地如原判決附圖所示甲部分面積十八平方公尺之地上物拆 除，將土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。是則原審為被上訴人勝訴之判 決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回其上訴。上訴人敗訴其陳明願供擔保，請求免為假執行之宣告，經核無不合 ，爰酌定相當之擔保金後併宣告之。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影 響，不再一一論述；被上訴人請求履勘現場亦核無必要，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第七十八條、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十一 日 臺灣高等法院民事第十一庭
審判長法 官 吳 景 源 法 官 滕 允 潔 法 官 連 正 義
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十三 日 書記官 張 永 中附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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