臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第695號
原 告 林黃詢
訴 訟代理 人 孫瑞蓮律師
複 代 理 人 林洋帆
被 告 陳林秋香
兼訴訟代理人 陳秀娟
被 告 陳銘慶
陳銘宏
上列當事人間請求移轉房屋所有權登記事件，經本院於民國109
年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應先將坐落於新北市○○區○○段0000○號建物（即門牌號碼：新北市○○區○○路00巷0 號，權利範圍：全部）辦理繼承登記為被告公同共有後，再辦理所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告共同負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。所 謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要 爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同 一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行 在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之 審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免 重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，最高法院95年 度台上字第1573號判決可資參照。經查，本件原告原起訴時 主張其與被告陳林秋香間就下述房屋之買賣移轉登記手續未 完成，依民法第758 條第1 項規定，請求「被告陳林秋香應 將門牌號碼『新北市○○區○○路00巷0 號』（長壽段2572 建號）之房屋所有權，權利範圍為全部，移轉登記予原告。 」（見本院卷第11、17頁），嗣於民國109 年4 月16日審理 時更正聲明為：「被告陳林秋香應將坐落於新北市○○區○ ○段0000○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路00巷0 號，權利範圍：全部，下稱系爭房屋）之所有權移轉登記予 原告。」（見本院卷第153 頁），及以民事更正起訴狀追加 被告陳銘慶、陳銘宏及陳秀娟，並為先位主張依民法第758 條第1 項規定並聲明為：被告應將系爭房屋之所有權移轉登 記予原告，及備位主張依民法第179 條規定並聲明為：被告
應連帶給付原告62萬元，及自本起訴狀繕本送達日起至清償 日止，按周年利率5%計算之利息等語（見本院卷第193 至20 1 頁），及於本院109 年6 月30日審理時就備位聲明有關遲 延利息起算日更正為「自109 年6 月11日起」（即民事更正 起訴狀繕本送達之翌日起），且先位主張依民法第348 條第 1 項基於買賣關係請求被告移轉所有權，及備位主張及聲明 部分變更為被告陳林秋香應給付原告62萬元及法定遲延利息 ，並就被告陳銘慶、陳銘宏及陳秀娟部分撤回（見本院卷第 233 至234 頁），及於109 年7 月28日審理時減縮備位聲明 請求之金額為60萬元（見本院卷第259 頁），以及以民事變 更訴之聲明狀將先位聲明變更為：「被告應先將系爭房屋辦 理繼承登記為被告公同共有後，再辦理所有權移轉登記予原 告。」（見本院卷第357 頁），因原告所為聲明之變更，與 原訴屬基於同一紛爭事實，二者之訴訟及證據資料有其社會 事實上之共通性及關聯性，原已進行過之訴訟資料與證據資 料亦有於變更之訴繼續使用之可能性及價值，宜利用同一訴 訟程序加以審理，藉以一次解決本件紛爭，俾符訴訟經濟要 求，則揆諸前揭規定，原告之變更，於法並無不合，應予准 許。
貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠、訴外人陳隆岳（下稱陳隆岳）原為系爭房屋之所有權人，而 系爭房屋係坐落於訴外人李輝龍等人（下稱地主）所有新北 市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地，但系爭房屋 之建物登記謄本記載基地為同段204 地號土地〈下稱204 土 地〉）上，並以繳付年租方式取得系爭土地之使用權。陳隆 岳於90年9 月19日將系爭房屋辦理第一次所有權登記，因陳 隆岳於94年10月27日死亡，系爭房屋依法為其法定繼承人即 被告公同共有。嗣於96年間，被告陳林秋香向原告表示系爭 房屋為其個人所有且未辦理第一次所有權登記，只要原告以 60萬元價格交付房屋價款，被告陳林秋香直接移轉系爭房屋 之事實上處分權予原告，原告見被告陳林秋香所提價格尚在 能力負擔範圍內，遂與被告陳林秋香約定將系爭房屋之所有 權讓與原告，被告陳林秋香為表示已將系爭土地之承租權移 轉給原告，將交租本交付原告並由兩人共同向地主表示已將 系爭房屋之所有權讓與給原告，此後改由原告向地主李輝龍 繳交每年地租即可。豈料，至108 年10月間，因地主為與建 商進行都更改建計畫，向原告提起拆屋還地訴訟，原告收到 鈞院108 年度訴字第2589號民事庭開庭通知書暨起訴狀及其 相關附件，始知系爭房屋於90年9 月19日已辦理所有權第一
次登記，且被告陳林秋香可能未經其他法定繼承人之同意而 無權處分系爭房屋。原告曾於108 年10月21日向被告陳林秋 香寄發存證信函催促其履行系爭房屋之所有權移轉登記，被 告陳林秋香相應不理。
㈡、先位主張：原告與被告陳林秋香間就系爭房屋之買賣，既經 系爭房屋之公同共有人即被告陳秀娟、陳銘慶、陳銘宏事後 追認，依法有效成立，依民法第348 條第1 項規定，被告應 將系爭房屋所有權辦理繼承登記後再移轉登記予原告。 備位主張：原告與被告陳林秋香間之買賣，未得系爭房屋之 公同共有人即被告陳秀娟、陳銘慶、陳銘宏之同意或事後追 認，則被告陳林秋香既為無權處分，該買賣不生效力，則依 民法第179 條規定，被告陳林秋香應返還當初受領之不當得 利即系爭房屋之價金60萬元，及自民事更正起訴狀繕本送達 之翌日即109 年6 月11日起至清償日止，按周年利率5%計算 之利息。
二、被告方面：被告陳林秋香將系爭房屋出售給原告之女兒林淑 棉，且價金60萬元已付清，但系爭房屋過戶一事對方從未詢 問過，且系爭房屋有無登記，被告不清楚；又被告陳秀娟、 陳銘慶、陳銘宏事先並不知悉被告陳林秋香將系爭房屋出售 給原告，被告陳林秋香為無權處分，且被告陳秀娟、陳銘慶 、陳銘宏並不同意，原告自不得請求被告陳秀娟、陳銘慶、 陳銘宏移轉所有權登記。故請求法院將原告之訴駁回等語。三、本院得心證之理由：
㈠、經查，系爭房屋坐落於系爭土地上並於51年11月24日辦理第 一次所有權登記在陳隆岳名下，與系爭土地之地主間約定每 年繳付租金，而陳隆岳於94年10月27日死亡，其繼承人為被 告且均未拋棄繼承，及被告迄今並未就系爭房屋辦理繼承登 記等情，此有地租收據、系爭土地之登記謄本、系爭房屋之 建物登記謄本及房屋稅籍證明書、房屋稅籍明細表、三重地 政事務所109 年2 月11日重土測字第176 號土地複丈成果圖 、陳隆岳除戶謄本及被告戶籍謄本、本院民事紀錄科查詢表 （見本院卷第23至29、35至38、97、121 至149 、157 、17 1 至175 頁及本院限閱卷）為證，是上開事實，洵堪採認屬 實。
㈡、本件原告先位主張其於96年間向被告陳林秋香以60萬元買受 系爭房屋，迄今尚未辦理過戶，爰依民法第348 條第1 項規 定，被告應將系爭房屋所有權先辦理被告繼承登記後再移轉 登記予原告；備位主張其與被告陳林秋香間之買賣，因未得 系爭房屋之公同共有人即被告陳秀娟、陳銘慶、陳銘宏之同 意或事後追認，則被告陳林秋香既為無權處分，該買賣不生
效力，依民法第179 條規定，被告陳林秋香應返還當初受領 之不當得利即系爭房屋之價金60萬元及法定遲延利息等語， 既為被告否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：原告 先位主張兩造間就系爭房屋之買賣有效成立，依民法第348 條第1 項規定，被告應將系爭房屋所有權辦理繼承登記為被 告公同共有後再移轉登記予原告，是否有理由？原告備位主 張其與被告陳林秋香間之買賣，因被告陳林秋香為無權處分 ，依民法第179 條規定，被告陳林秋香應返還當初受領之不 當得利即系爭房屋之價金60萬元及法定遲延利息，是否有理 由？茲分別論述如下。
㈢、原告先位主張兩造間就系爭房屋之買賣有效成立，依民法第 348 條第1 項規定，被告應將系爭房屋所有權辦理繼承登記 後再移轉登記予原告，是否有理由？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段訂有明文。又請求履行債務之訴， 除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告 就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後， 被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔 之原則（最高法院43年台上字第377 號民事判決意旨可資參 照）。另民法第153 條規定：「當事人互相表示意思一致者 ，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之 點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定 其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時， 法院應依其事件之性質定之。」且當事人締結不動產買賣之 債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價 金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立 （最高法院69年台上字第1710號判決意旨足資參酌）。經查 ，原告主張其與被告陳林秋香間於96年間約定由其以60萬元 價金向被告陳林秋香買受系爭房屋，經其交付價金60萬元給 被告陳林秋香收受完畢，且經被告陳林秋香將系爭房屋交付 予其一節，業經其提出前開地租收據為憑，並經證人李輝龍 到庭證稱：系爭土地及204 土地是阿嬤留下，當時是空地， 長工跟我阿嬤租土地蓋房子，當時是一層樓的竹子搭蓋房子 ，有無登記我不清楚，目前房子變成2 、3 樓磚造或鋼筋造 ，可能原先房子年久失修重建，應該是要經地主同意才能重 蓋，但據我了解沒有經過地主同意，歷經二、三代房屋也無 收回，因為地價稅每年要繳，所以只要來繳地租我們都收， 期間調整過2 次租金，而系爭房屋第一手是陳隆岳，第二手 是陳林秋香，現在換成原告，他們換手時沒有通知我們，等 到要收租時陳林秋香才跟我說房子已經賣給原告，我就只好
跟原告收地租；依據我收租的筆記本，最早收租是從76年開 始收75年地租，之後大部分是年中收租，一直收到目前108 年，跟陳林秋香是從93年開始到94、95、96年，97年開始跟 原告收租到現在；林淑棉是原告女兒，有時候要去收租時會 跟林淑棉聯繫，但我都是跟原告收租等語（見本院卷第181 至182 頁）至明，並證人李輝龍之筆記本（見本院卷第187 至189 頁）可證，且衡諸證人李輝龍與兩造間並無仇隙怨懟 ，自無虛詞偏袒兩造之理，是證人李輝龍上開證述，洵堪採 認，則證人李輝龍上開證述及筆記本既核與原告所提出之地 租收據相合，益徵原告主張係其與被告陳林秋香約定買賣一 節，堪予採認屬實，至被告陳林秋香辯稱並非原告向其買受 而係林淑棉云云，並未提出其他積極證據以實其說，殊難逕 予採認。因此，原告上開主張，即屬有據。
２、又按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全 部為公同共有；又繼承人得隨時請求分割遺產，分別為民法 第1151條、1164條前段有明文規定。末按因繼承、強制執行 、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者， 非經登記，不得處分其物權，民法第759 條定有明文。又繼 承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公 同共有，民法第1151條定有明文，按「繼承，因被繼承人死 亡而開始。」、「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外 ，承受被繼承人財產上一切權利義務…」民法第1147條、第 1148條定有明文。又按「不動產物權，依法律行為而取得、 設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、「因繼承 、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動 產者，非經登記，不得處分其物權。」民法第758 、759 條 亦有明文。因此被繼承人於繼承開始時有不動產物權者，除 繼承人依法拋棄繼承或喪失繼承權外，依上開規定，當然由 繼承人取得，不受第758 條所定須登記始生效力之限制。復 按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始 生效力。民法第118 條第1 項定有明文。次按民法第348 條 第1 項規定：「物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取 得該物所有權之義務」因繼承原因於登記前以取得不動產者 ，非經登記，不得處分其物權，固為民法第759 條所明定， 惟繼承人先與第三人成立移轉不動產所有權之債權契約，仍 屬有效（最高法院51年台上字133 號判決意旨參照）。又按 公同共有人之一人或數人，未經全體共有人之同意，出賣公 同共有物，其買賣契約，在締約當事人間非不受其拘束，即 對其他公同共有人，亦非絕對無效（僅在其他共有人承認其 買賣與否未確定前，效力未定而已），苟事後已經其他共有
人之承認或出賣公同共有物之共有人嗣後取得公同共有物之 全部權利，其買賣仍自始有效（最高法院78年度台上字第 2170號判決可資參酌）。再查：
⑴、系爭房屋原為陳隆岳所有，而陳隆岳於94年10月27日死亡， 其繼承人為被告且均未拋棄繼承，已如前述，則系爭房屋既 為陳隆岳之遺產，依法屬全體繼承人即被告公同共有，非經 全體繼承人之同意，自不得擅自處分。雖被告陳林秋香與原 告就系爭房屋所為前開買賣之約定時，被告陳林秋香未經其 他共有人即被告陳銘慶、陳銘宏及陳秀娟之授權或同意，但 業經被告陳銘慶、陳銘宏及陳秀娟於本院109 年6 月30日審 理時陳稱：渠等對於本件買賣不清楚，同意母親陳林秋香處 分系爭房屋，但只希望原告提出買賣字據讓渠等瞭解買賣內 容等語（見本院卷第235 頁）至明，則揆諸前開規定及說明 ，原告與被告陳林秋香就系爭房屋所為前開買賣契約，既經 其他共有人即被告陳銘慶、陳銘宏及陳秀娟於事後承認，則 該買賣有效成立。
⑵、至被告陳銘慶、陳銘宏及陳秀娟嗣後因兩造經調解不成後， 均改稱撤銷前開同意被告陳林秋香處分系爭房屋等語（見本 院卷第258 頁），惟被告陳銘慶、陳銘宏及陳秀娟既已同意 被告陳林秋香將系爭房屋處分出售，本件買賣之效力已生效 力，渠等事後撤銷該同意，並未得原告之同意（見本院卷第 258 頁），且未提出渠等撤銷該同意之意思表示有何法律上 之依據，則被告陳銘慶、陳銘宏及陳秀娟前開辯解，委無足 採。
⑶、因此，被告於繼承開始時，不待辦理繼承登記，即取得系爭 房屋之所有權，而不動產所有權移轉登記乃屬物權之處分行 為，則依上開規定及說明，原告請求被告就系爭房屋所有權 先辦理繼承登記後再辦理移轉登記予原告，即屬有據。㈣、原告備位主張其與被告陳林秋香間之買賣，因被告陳林秋香 為無權處分，依民法第179 條規定，被告陳林秋香應返還當 初受領之不當得利即系爭房屋之價金60萬元及法定遲延利息 ，是否有理由？
原告先位之訴既為有理由，則無庸審酌上開備位主張，併此 敘明。
四、綜上所述，原告先位主張其買受系爭房屋並交付價金完畢， 依民法第348 條第1 項規定，請求被告應將系爭房屋所有權 辦理繼承後辦理所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准 許。
五、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提 出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果
，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2 項。
中 華 民 國 109 年 12 月 1 日
民事第六庭 法 官 饒金鳳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 1 日
書記官 沈柏樺