臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第2518號
原 告 呂志遠
被 告 曾淑瓊
訴訟代理人 許俊仁律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國109年12月4日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠按出租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂 立未經公證，租賃期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約 ，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將 不動產所有權讓與他人者，基於法律不溯及既往原則，並保 護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，當無 適用修正後民法第425條第2項規定之餘地；如該法條修正施 行前已將不動產所有權讓與他人者，無新法之適用，尤屬當 然（最高法院108年度台上字第2265號判決、98年度第2次民 事庭會議決議意旨參照）。查原告呂志遠之父親呂聰明於62 年4月14日向訴外人黃則亮承租新北市○○區○○○段000地 號土地（下稱系爭土地，重測前為新北市○○區○○段○○ ○段000○0地號）之270坪後，於其上建造門牌號碼新北市 ○○區○○○路000○0號之「世祥窯業工廠」（下稱世祥工 廠），及同路段199號之房屋（下稱199號房屋），此有房屋 廠房基地租賃契約書1份（詳原證1）可稽。嗣黃則亮於86年 6月30日將其所有系爭土地之36分之1應有部分（下稱系爭應 有部分）出賣予訴外人黃豊村，並於同年9月1日移轉登記， 黃豊村復將系爭應有部分出賣予被告曾淑瓊，並於103年11 月19日移轉登記，此有系爭土地登記簿、登記謄本、地籍異 動索引（詳原證2）可佐。揆諸前揭說明，可知本件土地租 賃契約自103年11月19日起已因「所有權讓與不破租賃」之 規定而移轉由被告承受，亦即被告自103年11月19日起即為 本件土地租賃契約之出租人。另原告之父親呂聰明、母親呂 碧真相繼死亡後，關於世祥工廠、199號房屋及本件土地租 賃權等遺產，原告及其3位胞兄等4人前已協議分割由原告單 獨取得，是原告即為本件土地租賃契約之承租人。 ㈡次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交 付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、
收益之狀態，民法第226條第1項、第423條分別定有明文。 查被告於103年11月19日取得系爭應有部分後，世祥工廠、 199號房屋旋遭人擅自毀損、拆除，本件租賃土地亦遭人恣 意以鐵皮圍住、封死，致原告無法使用本件租賃土地。是依 上開規定，本件土地租賃契約之出租人即被告自應就承租人 即原告無法使用本件租賃土地所受「相當於租金」之損害， 負賠償之責。
㈢又按依土地法第97條第1項規定，城市地方之租金，以不超 過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，而所謂土地價 額，依土地法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價 ，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申 報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於 地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報 之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80％為其申報 地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。茲將原告得向被告 請求損害賠償之金額，詳細臚列如下：
⒈104年1月1日至同年12月31日：
270坪×3.3058（1坪＝3.3058平方公尺）×新台幣（下同） 5,040元/平方公尺（詳原證2之系爭土地登記謄本）×10％ ＝449,853元（小數點以下四捨五入，下同）。 ⒉105年1月1日至106年12月31日： 270坪×3.3058（1坪＝3.3058平方公尺）×6,160元/平方公 尺（詳原證3之新北市○○區○○○段000地號土地登記謄本 ）×10％×2＝1,099,641元。
⒊107年1月1日至108年12月31日： 270坪×3.3058（1坪＝3.3058平方公尺）×6,159.2元/平方 公尺（詳原證4之新北市○○區○○○段000地號土地地價謄 本）×10％×2＝1,099,499元。
⒋109年1月1日至同年6月30日：
270坪×3.3058（1坪＝3.3058平方公尺）×6,160元/平方公 尺（詳原證4之新北市○○區○○○段000地號土地地價謄本 ）×10％÷2＝274,910元。
⒌109年7月1日至交付本件租賃土地予原告使用之日，按月賠 償：
270坪×3.3058（1坪＝3.3058平方公尺）×6,160元/平方公 尺（詳原證4之新北市○○區○○○段000地號土地地價謄本 ）×10％÷12＝45,818元。
⒍綜上，原告得向被告請求損害賠償之金額總計為2,923,903 元（計算式：449,853＋1,099,641＋1,099,499＋274,910＝ 2,923,903），及自109年7月1日起至交付本件租賃土地予原
告使用之日止，按月賠償45,818元。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈被告雖辯稱其現已非本件土地之所有權人，當非原告所稱本 件土地租賃契約之出租人，該租賃關係已隨土地所有權之移 轉，而存於原告與現土地所有權人即陳秀嬪間，應與被告無 關云云。惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將 其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在 。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年 或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。查觀諸 本件土地租賃契約之內容（參原證1），可知本件土地租賃 契約係屬「未經公證且未定期限」，依民法第425條第2項規 定，自無同條第1項「所有權讓與不破租賃」規定之適用。 易言之，縱使被告前已將本件土地所有權移轉予陳秀嬪，現 已非所有權人，惟本件土地租賃契約並不會隨之移轉予陳秀 嬪，而仍存在於原告與被告間，是被告現為本件土地租賃契 約之出租人無疑。
⒉被告辯稱本件土地租賃關係已因房屋不堪使用而屆期消滅云 云。惟查：
①參諸本件土地租賃契約書所載：「…四、租用期限：不限年 。…六、租用人須要添建房屋者，出租人不得異議」等節， 探求締約當事人之真意，可知原告之父親呂聰明與黃則亮當 初在訂立本件土地租賃契約時，承租人呂聰明租用本件土地 之目的，顯並非僅係用來建築世祥工廠及199號房屋而已， 否則，雙方當初何須明定租賃期限為「不限年」，又何須明 定呂聰明得任意在本件土地上任意增建世祥工廠及199號房 屋以外之「其他房屋」，而出租人黃則亮不得有所異議，足 徵本件土地租賃契約並非係以世祥工廠及199號房屋之使用 期限為其租期。
②按租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形 之一，不得終止租約，出租人不得收回土地，縱該地上所建 之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人 仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其 約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義 務（最高法院51年台上字第2987號判例、51年度第2次民、 刑庭總會會議決議意旨參照）。查世祥工廠及199號房屋前 遭訴外人呂重信之不法侵占犯行以300萬元出售予訴外人黃 仲梅後遭拆除，此有鈞院106年度易字第656號刑事判決及臺 灣高等法院107年度上易字第448號刑事判決（參原證5）足 佐，揆諸前揭說明，縱令世祥工廠及199號房屋現已因故滅 失，惟本件土地租賃契約仍未失其存在甚明。
③至被告雖援引最高法院104年度台上字第559號判決、105年 度台上字第1200號判決為據，惟上開判決之基礎事實均係以 承租人租用土地之目的在於建築「特定」之地上物所為之闡 釋，與本案之具體情節並非以建築特定之地上物為承租人租 用本件土地之目的，二者顯屬有間，自無適用於本案之餘地 。況本院30年渝上字第311號判例要旨：「土地之租賃契約 ，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，故當事人雖 未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應 解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限」，業經本院於90 年第4次民事庭會議決議不再援用，則循此要旨所作成之本 院87年度台上字第2475號判決意旨，即無再予參考之必要（ 最高法院103年度台上字第250號判決意旨參照）。參諸最高 法院104年度台上字第559號判決、105年度台上字第1200號 判決意旨，亦均係完全依循業經最高法院民事庭會議決議不 再援用之該院30年渝上字第311號判例要旨所作成，揆諸前 揭說明，此一具有爭議性之法律見解，實無予以參考之必要 。
⒋被告辯稱原告主張本件土地租賃契約之權利，卻從未給付任 何租金予被告，足證兩造間確無租賃契約關係，原告亦無受 有相當於租金之損害云云。惟查，原告在知悉被告為本件土 地租賃契約之出租人後，業已正式寄發存證信函通知被告應 儘速出面聯繫以處理租賃契約事宜（參原證7），詎料，被 告對此竟完全置之不理，是未能給付租金予被告一事，顯非 可歸責於原告，而應歸責於被告，況原告是否有給付租金一 事，核與兩造間是否存有本件土地租賃關係，並無相干。另 原告確因可歸責於被告之事由而無法使用、收益本件土地， 被告自應就原告無法使用、收益本件土地所受之損害負賠償 之責，已如前述，僅係原告請求損害賠償之金額係以相當於 租金之標準為計算方式，尚無從以原告未給付租金遽認其未 受有無法使用、收益本件土地之損害。再者，原告先前給付 本件土地租賃契約之租金為「年租金3萬元」，倘鈞院認有 抵銷之必要，就此範圍內，原告並無意見。
㈤訴之聲明：
⒈被告應給付原告2,923,903元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自109年7 月1日起至交付新北市○○區○○○段000地號土地之270 坪予原告使用之日止，按月給付45,818元。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠依原告起訴狀載稱「本件土地租賃契約之出租人即被告自應
就承租人即原告無法使用本件租賃土地所受『相當於租金』 之損害，負賠償之責。」等語，其意旨應是主張其依土地租 賃關係請求被告負損害賠償之責。然被告現已非系爭土地所 有權人（詳原證四），縱有原告所述租賃關係（事實上並無 租賃關係，容後詳述），亦因隨土地所有權移轉，而存於原 告與現土地所有權人間，應與被告無關。故原告依租賃關係 請求被告賠償，顯屬無理。
㈡原告並無其所稱之租賃權利：
⒈原告主張依原證一房屋廠房基地租賃契約書，及與其他三名 兄弟協議分割遺產後，單獨取得本件土地租賃權等，而請求 被告賠償云云，惟原證一租賃契約書為影本，被告否認其形 式及實質真正，而原告並未提出租賃契約書原本證明，故原 告主張取得土地租賃權，應不足採信。
⒉再者，原告起訴主張被告於103年11月19日取得系爭土地應 有部分後，地上建物遭拆除，致其無法使用租賃之土地，而 向被告請求賠償相當於租金之損失云云，然地上物皆已拆除 ，雖屬事實，惟被告否認是於被告取得該土地應有部份後拆 除，或由被告拆除等，故原告主張對其有利之事實，應負舉 證之責，否則，其空言主張，當不足採信。
⒊查「按未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出 租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第 四百五十一條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契 約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探 求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為 止。查系爭建物已達不堪使用之程度，為原審合法確定之事 實。被上訴人主張兩造間不定期基地租賃關係歸於消滅，自 屬有據，其訴請上訴人拆除系爭建物返還土地，洵屬正當， 應予准許。」，及「惟按租地建屋契約，係以承租人使用其 房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未 明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為 定有租至房屋不堪使用時為止之期限。」等，分別為最高法 院104年度台上字第559號民事判決及105年度台上字第1200 號民事判決所明文。故依上揭判決意旨，應均指租地建屋契 約之期限，是至房屋不堪使用時為止。本案由原告起訴狀載 稱「呂志遠之父親呂聰明於62年4月14日向訴外人黃則亮承 租新北市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地，重 測前為新北市○○區○○段○○○段000○0地號）之270坪 後，於其上建造門牌號碼新北市○○區○○○路000○0號之 『世祥窯業工廠』（下稱世祥工廠），及同路段199號之房 屋（下稱199號房屋）……。」及「查被告於103年11月19日
取得系爭應有部分後，世祥工廠、199號房屋旋遭人擅自毀 損、拆除……。」等語，足證原告已自認其主張租地建屋之 房屋均已毀損、拆除，當已達不堪使用之事實，則依上揭最 高法院判決意旨，原告主張之租賃關係已因房屋不堪使用而 屆期消滅，故本案原告仍依租賃關係請求被告賠償，當屬無 據。
⒋況由原告於另案所提出103年10月24日簽立之地上物轉讓同 意書及其第C條明文「甲方委任乙方（黃仲梅君）代為執行 上述地上物之拆除工程作業。」等約定（詳被證一）可知， 本案租地建屋之房屋，已由原告胞兄呂重信於103年10月24 日出賣與訴外人黃仲梅，並拆除之，故被告於103年11月19 日因移轉登記取得土地所有權前，地上物已移轉予黃仲梅並 拆除之，租地建屋之房屋顯已滅失，則依上述最高法院104 年度台上字第559號及105年度台上字第1200號民事判決之意 旨，系爭租賃契約之期限，顯於土地移轉登記與被告前，已 因房屋滅失而屆期，土地租賃關係亦因此消滅。而原告卻仍 依租賃關係請求賠償，顯屬無由。
⒌原告雖稱最高法院30年渝上第311號判例業經90年度第4次民 事庭會議決議不再援用，故無上述最高法院104年度台上字 第559號及105年度台上字第1200號民事判決之適用云云。惟 查，上述最高法院民事庭決議不再援用，乃因民法第449條 有關土地租賃期限已於民國88年4月21日修正公布，而不再 援用。與上述最高法院民事庭判決就未定期限之租地建屋期 限之解釋，並不相關，故原告主張應不足採。
⒍合上所述，原告確無其所主張租賃權利存在，故其據此請求 被告賠償，誠屬無據。
㈢原告請求賠償金額，浮濫無據：
查租金金額之約定，為租賃契約之重要要件，本件原告主張 租賃契約之權利，然卻從未給付任何租金與被告，足證兩造 間確無租賃契約關係外，原告又豈有受相當於租金之損害， 且原告雖依土地法第97條規定計算租金，然其請求以申報地 價年息10%為計算之租金，卻無任何說明及證據證明有依10% 計算之價值，故其請求顯屬浮濫，應不足採。
㈣退萬步言，若鈞院認原告請求「相當於租金」之損害賠償有 理由，然被告自103年11月19日移轉登記，取得所有權迄今 ，原告並未支付分文租金，故若認兩造有租賃關係存在，則 被告以租金債權，與原告本案請求「相當於租金」之損害賠 償抵銷，並以本書狀送達為抵銷之意思表示，則原告請求， 應屬無由。況原告請求自104年1月起算「相當於租金」之損 害賠償，然依民法第126條規定租金給付請求權時效為五年
，而原告遲至109年7月1日始具狀（本案起訴狀）請求，其 已超逾五年時效部分（即104年4月1日至同年6月30日）之請 求，顯已罹於時效而消滅，其請求更無理由。
㈤答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉若受不利判決，請准供擔保後，免為假執行之宣告。三、查坐落新北市○○區○○○段000地號之系爭土地，於104年 4月1日登記為被告所有，嗣於107年11月14日由被告移轉登 記為陳秀嬪所有之事實，有土地登記第一類登本、新北市新 莊地政事務所函及附件（本院卷第55至58、69至77頁在卷可 稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張其父呂聰明於62年4月14日向黃則亮承租系爭土地 （重測前為新北市○○區○○段○○○段000○0地號，重測 後為新北市○○區○○○段000地號，嗣與同段587等地號合 併為586地號）之270坪後，於其上建造門牌號碼新北市○○ 區○○○路000○0號世祥工廠及同路段199號房屋，嗣黃則 亮於86年6月30日將其所有系爭土地之36分之1應有部分出賣 予黃豊村，並於同年9月1日移轉登記，黃豊村復將系爭應有 部分出賣予被告，並於103年11月19日移轉登記，本件土地 租賃契約自103年11月19日起已因「所有權讓與不破租賃」 之規定而移轉由被告承受，且原告父母死亡後，關於世祥工 廠、199號房屋及本件土地租賃權等遺產，原告及其3位胞兄 等4人前已協議分割由原告單獨取得，而被告於103年11月19 日取得系爭應有部分後，世祥工廠、199號房屋旋遭人擅自 毀損、拆除，本件租賃土地亦遭人恣意以鐵皮圍住、封死， 致原告無法使用本件租賃土地，受「相當於租金」之損害， 被告自應賠償原告2,923,903元，及自109年7月1日起至交付 本件租賃土地予原告使用之日止，按月賠償45,818元等情。 則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利 者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自 己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證， 或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17 年上字第917號民事判例意旨參照）。
㈡查原告主張其父呂聰明於62年4月14日向黃則亮承租系爭土 地之270坪後，而於其上建造世祥工廠及199號房屋之事實， 為被告所否認，依前揭㈠之說明，原告自應就上開有利於己 之事實，盡其舉證之責任。原告雖提出房屋廠房基地租賃契
約書影本為證，然被告亦抗辯該租賃契約書為影本，被告否 認其形式及實質真正，而原告並未提出租賃契約書原本證明 ，故原告主張取得土地租賃權，應不足採信等語。是原告自 應提出房屋廠房基地租賃契約書原本為證明，或再提出其他 確實之證據，加強佐證房屋廠房基地租賃契約書影本證明程 度之不足，然因原告並未能再積極舉證，故原告主張其父呂 聰明於62年4月14日向黃則亮承租系爭土地之270坪之事實， 即難遽信為真實。
㈢被告復抗辯縱認原告請求「相當於租金」之損害賠償有理由 ，然被告自103年11月19日移轉登記，取得所有權迄今，原 告並未支付分文租金，故若認兩造有租賃關係存在，則被告 以租金債權，與原告本案請求「相當於租金」之損害賠償抵 銷，並以本書狀送達為抵銷之意思表示，則原告請求，應屬 無由等語。查原告並不否認其從未給付租金予被告之事實， 是本件原告縱得請求被告賠償「相當於租金」之損害，被告 以對原告之租金債權為抵銷，於法亦無不合，經抵銷後原告 之訴仍無理由，至為灼然。
五、從而，本件原告依債務不履行損害賠償律關係即民法第226 條第1項等規定，請求被告應給付原告2,923,903元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息；暨自109年7月1日起至交付新北市○○區○○○段000地 號土地之270坪予原告使用之日止，按月給付45,818元，為 無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 亦失依附，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 12 月 18 日
民事第五庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 12 月 21 日
書記官 許碧如