臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第845號
原 告 李王麗美
訴訟代理人 李鎮福
被 告 謝俊賢
被 告 謝煥騰
訴訟代理人 李進建律師
被 告 謝文國
被 告 謝溫南
被 告 謝群偉
被 告 謝智富
被 告 謝陳秀鳳
被 告 謝雅如
被 告 謝佳玄
被 告 謝彥絨
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國109年12月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告等人就彰化縣○○鄉○○段00000地號、面積1007平方公尺土地之耕地三七五減租關係契約不存在。確認原告與被告等人就彰化縣○○鄉○○段000000地號、面積145平方公尺土地之耕地三七五租賃契約關係不存在。被告謝文國應將坐落同段366-9地號土地如附圖所示編號A部分面積1007平方公尺之樹林剷除，連同其餘被告將土地返還予原告。被告謝智富應將坐落同段366-40地號土地上如附圖所示編號B部分面積8平方公尺、編號D部分面積18平方公尺、編號F部分面積16平方公尺之建物拆除，連同其餘被告將上開占用之土地及編號C部分面積12方公尺、編號E16平方公尺之空地返還予原告。原告其餘之訴駁回。
本判決第三項、第四項之履行期間均為三個月。訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。 事實及理由
一、程序事項：
（一）按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉 （鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者 ，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服
調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該 管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。 耕地三七五減租條例第26條第1項定有明文。本件兩造因 耕地三七五減租條例，原告得否收回坐落彰化縣○○鄉○ ○段00000○00000○000000○000000地號土地（下稱系爭 土地）發生爭執，即屬因耕地租佃而生之爭議，先後經溪 州鄉鄉公所耕地租佃委員會、彰化縣政府耕地租佃委員會 調解、調處不成，而由彰化縣政府移送本院審理，應無不 合。
（二）次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴 張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法 第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴聲明為「 ⑴確認原告與被告謝俊賢、謝煥騰、謝文國、謝温南、謝 群偉、謝陳秀鳳、謝雅如、謝佳玄、謝彥絨等人就彰化縣 ○○鄉○○段00000地號、面積1007平方公尺及同段366-4 地號、面積133平方公尺土地之耕地三七五減租關係契約 不存在。⑵被告謝俊賢、謝煥騰、謝文國、謝温南、謝群 偉、謝陳秀鳳、謝雅如、謝佳玄、謝彥絨等人應將前項土 地返還原告。⑶確認原告與謝俊賢、謝煥騰、謝文國、謝 温南、謝群偉、謝陳秀鳳、謝雅如、謝佳玄、謝彥絨、謝 智富等人就彰化縣○○鄉○○段000000地號、面積145平 方公尺及同段366-42地號、面積2平方公尺土地之耕地三 七五租賃契約關係不存在。⑷被告等應將前項土地返還予 原告。⑸訴訟費用由被告負擔。」，嗣於民國109年1月14 日更正第⑵、⑷項聲明為「⑵被告等應將坐落同段366-9 地號土地如附圖所示編號A部分面積1007平方公尺之樹林 剷除，連同段366-4地號土地返還予原告。⑷被告等應將 坐落同段366-40地號土地上如附圖所示編號B部分面積8平 方公尺、編號D部分面積18平方公尺、編號F部分面積16平 方公尺之建物拆除，並連同編號C部分面積12平方公尺、 編號E16平方公尺之空地及同段366-42地號土地返還予原 告。」，復於109年4月28日再更正第⑵、⑷項聲明為「⑵ 被告等應將坐落同段366-9地號土地如附圖所示編號A部分 面積1007平方公尺之樹林剷除，並返還土地予原告。⑷被 告等應將坐落同段366-40地號土地上如附圖所示編號B部 分面積8平方公尺、編號D部分面積18平方公尺、編號F部 分面積16平方公尺之建物拆除，並連同編號C部分面積12 平方公尺、編號E16平方公尺之空地返還予原告。」。核 原告所為之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，於法相合 ，應予准許。原告於最後言詞辯論期日再次強調不請求同
段366-4地號及366-42地號土地部分。（三）本件被告謝俊賢、謝文國、謝温南、謝群偉、謝陳秀鳳、 謝雅如、謝佳玄、謝彥絨等人未於最後言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張略以：系爭366-4、366-9、366-40、366- 42地號 土地（系爭土地）為其所有，且原告與被告謝俊賢、謝煥騰 、謝文國、謝溫南、謝群偉、謝智富、及被告謝陳秀鳳、謝 雅如、謝佳玄、謝彥絨之被繼承人謝深紘間訂有台灣省彰化 縣私有耕地租約書（彰州圳字第292號，下稱系爭三七五租 約），但不清楚系爭土地最早於何時訂定三七五租約之時間 。原告購買當時系爭366-1地號土地雖為建地，然最早訂定 三七五租約之時應為耕地，因被告等人於系爭三七五租約期 間，在系爭土地上建造磚造平房、鐵架造車庫，供居住使用 ，而有不自任耕作之情，有違耕地三七五減租條例第16條第 2項規定。原告曾以分割前之366-1地號土地向溪州鄉公所申 請系爭土地為與農業經營不可分離土地，經溪州鄉公所以土 地現場有一鐵皮增建物，不符合實施區域計畫地區建築管理 辦法規定，而駁回原告之申請。系爭土地為向訴外人購買取 得，且曾於109年4月間以存證信函通知被告終止租約，原告 依同法第17條第1項第4款規定，向被告請求終止租約，提起 本訴要收回系爭366-9、366-40地號土地。至被告辯稱渠等 係經原地主同意而興建房屋，係經原地主同意等情，原告否 認，應由被告負舉證責任等語。並聲明：
⑴確認原告與被告謝俊賢、謝煥騰、謝文國、謝温南、謝群 偉、謝陳秀鳳、謝雅如、謝佳玄、謝彥絨等人就彰化縣○ ○鄉○○段00000地號、面積1007平方公尺土地之耕地三 七五租賃契約關係不存在。
⑵被告等應將坐落同段366-9地號土地如附圖所示編號A部分 面積1007平方公尺之樹林剷除，並返還土地予原告。 ⑶確認原告與謝俊賢、謝煥騰、謝文國、謝温南、謝群偉、 謝陳秀鳳、謝雅如、謝佳玄、謝彥絨、謝智富等人就彰化 縣○○鄉○○段000000地號、面積145平方公尺土地之耕 地三七五租賃契約關係不存在。
⑷被告等應將坐落同段366-40地號土地上如附圖所示編號B 部分面積8平方公尺、編號D部分面積18平方公尺、編號F 部分面積16平方公尺之建物拆除，並連同編號C部分面積 12平方公尺、編號E16平方公尺之空地返還予原告。 ⑸訴訟費用由被告負擔。
三、被告方面：到庭之被告均聲明原告之訴駁回，訴訟費用由原
告負擔。被告答辯如下：
（一）被告謝煥騰：依溪州鄉公所109年6月22日函覆意見，系爭 租約係於76年後形成，系爭三合院、鐵皮車庫於62年航照 圖即已存在，原告應積極證明被告於系爭租約存續中有不 自任耕作而違反規定之情形。
（二）被告謝文國：原地主與原告買賣土地時，系爭土地上尚未 分割，買賣後才告知。而系爭366-40地號土地上之B、D、 F建物，為伊父親所建，伊父親於75年已過世。（三）被告謝智富：系爭366-40地號土地上之房屋為祖父謝海農 所建造，迄今約4、50年，並經當時之地主同意於建地上 蓋房子，原係茅草屋，因颱風倒塌，於50年間改為磚造， 且建屋當時之地主並非陳王智惠，現房屋由伊及其弟居住 使用。因原告購買系爭土地前房屋即已存在且為原告所知 悉，自應概括承受。另同段366-1地號土地上之建物為原 地主出售予伊，故原告應概括承受原地主的權利義務，況 被告均按期繳交租金。
（四）被告謝陳秀鳳：被告謝文國於系爭366-9地號土地種植桂 花，並無違法之處，不應收回。其餘土地部分沒有意見。（五）被告謝雅如：伊係繼承謝深紘之財產。
（六）被告謝俊賢前曾到庭，但未表示意見。
（七）被告謝温南、謝群偉、謝佳玄、謝彥絨等人均未於言詞辯 論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。四、爭點整理：
（一）兩造不爭執事項：
1、原366地號土地於45年8月18日分割後增加366-1地號土地，當 時該二筆土地之地目均為田地，嗣於45年11月10日366-1地號 土地變更為建地。【參彰化縣北斗地政事務所108年10月3日 北第一字第1080004995號函、109年7月1日北第二字第10900 03333號函】
2、嗣經原告向訴外人購得366、366-1地號土地之應有部分後， 其中366地號、地目田、面積9122平方公尺土地為原告與被告 謝深紘及訴外人林王碧玉等53人共有；另366之1地號、地目 建、面積776平方公尺土地則為原告與被告謝煥騰、謝文國、 謝温南、謝俊賢、謝群偉及訴外人謝寧勝、林王碧玉等59人 所共有。
3、本件原告就366、366-1地號土地提起分割共有物之訴，由本 院以103年度訴字第903號裁判分割。其中366地號土地分割成 366-2至366-26地號；366-1地號土地分割成366-27至366-42 地號。裁判分割後，由原告取得系爭366-4、366-9、366-40 、366-42地號土地。（本院103年度訴字第903號民事判決）
4、系爭366-9地號土地為原告與被告謝俊賢、謝煥騰、謝文國、 謝温南、謝群偉、謝智富及及訴外人謝深紘（由被告謝陳秀 鳳、謝雅如、謝佳玄、謝彥絨繼承）等人訂有三七五租賃契 約；系爭366-40、366-42地號土地為原告與被告謝俊賢、謝 煥騰、謝文國、謝温南、謝群偉及訴外人謝深紘（由被告謝 陳秀鳳、謝雅如、謝佳玄、謝彥絨繼承）等人訂有三七五租 賃契約。（參見臺灣省彰化縣私有耕地租約書(彰州圳字第 292號)
5、被告謝文國於系爭366-9地號土地上種植桂花。【109年4月28 日、109年7月28日言詞辯論筆錄】、同段366-40地號土地上 如附圖所示編號B部分面積8平方公尺、編號D部分面積18平方 公尺、編號F部分面積16平方公尺之建物等，均為被告謝智富 所有、使用（108年11月20日勘驗筆錄；最後言詞辯論筆錄）（二）爭執事項：
1、原告請求確認兩造間就系爭土地之三七五租約效力不存在， 有無理由？
2、被告於系爭土地是否有不自任耕作之情形，原告得收回系爭 土地？
五、得心證之理由：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存 在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言， 若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難 認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第 1240號裁判意旨參照）。本件原告主張系爭土地為其所有 ，兩造間就系爭土地與被告訂有系爭土地三七五租約，因 被告於系爭土地上擅自興建磚造平房、鐵架造車庫，並未 依法從事耕作，原告依法要收回耕地，惟遭被告否認，兩 造就系爭土地之耕地三七五租賃契約關係存否既有不明， 此等不安之狀態可經由確認判決予以除去，應有即受確認 判決之法律上利益，原告於提起本件訴訟，請求確認其就 系爭土地與被告間之耕地三七五租賃關係不存在，應有確 認利益。
（二）原告主張兩造間就系爭土地之三七五租賃契約關係不存在 ，並主張被告於系爭土地有未自任耕作之情形，為被告否 認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：系爭土地之三 七五租賃契約關係是否存在？原告得否以被告未於系爭土 地上自任耕作，請求收回系爭土地？
（三）關於系爭366-40地號土地部分：
（1）按耕地指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、 山坡地保育區及森林區之農牧用地，為農業發展條例第3 條第11款所明定。又土地法第106條第1項規定以自任耕作 為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。 經查，系爭366-40地號土地係分割自366-1地號土地，而 該366-1地號土地係於45年8月18日，自366地號土地分割 增加而來，原先該筆土地為田地，嗣於於45年11月10日 366-1地號土地即由田地變更為建地，有土地登記簿可參 。雖原告主張原始三七五租約可能於37年、40年間簽訂， 然不清楚確實簽訂時間。依本院向彰化縣北斗地政事務所 調閱之土地登記謄本，三七五租約之註記時間為84年（參 北斗地政事務所108年10月3日北地一字第1080004995號函 所附37-50年間土地登記謄本），惟依彰化縣溪州鄉公所 函覆資料觀之，系爭土地之承租情形係「依76年租約登記 簿資料繕打」，此有彰化縣溪州鄉公所109年6月22日溪鄉 民字第1090008562號函及所附資料在卷可參，嗣後經彰化 縣溪州鄉公所於109年12月19日函覆及檢送三七五租約資 料，載明系爭土地最早之三七五租約為38年間簽訂，且係 給傅稻穀作為租金，此經本院於最後言詞辯論期日提示， 兩造均已不爭執，可見系爭土地於38年簽訂三七五租約， 純係作為農地耕作使用甚明。
（2）次查，366-40、366-42地號土地係自366-1地號土地分割而 來，系爭366-1地號（包含系爭366-40地號土地在內）於38 年簽訂三七五租約當時，366-1地號土地本即屬田地，並非 建地，自應從事耕作。嗣366-1地號土地於45年11月10日始 變更為建地，有彰化縣北斗地政事務所108年10月3日北第一 字第1080004995號函、109年7月1日北第二字第1090003333 號函可稽，依土地登記謄本所載，改為特地農業區之甲種建 築用地，此乃兩造不爭之事實。經本院會同彰化縣北斗地政 事務所於108年11月20日履勘現場，被告謝智富之建物占用 原告所有系爭366-40地號土地上如附圖所示編號B部分面積8 平方公尺、編號D部分面積18平方公尺、編號F部分面積16平 方公尺之土地，有108年11月20日勘驗筆錄，及該所複丈成 果圖（誤載為謝文國之建物）可參，則被告謝智富之建物占 用原告所有系爭366-40地號土地上如附圖所示編號B部分面 積8平方公尺、編號D部分面積18平方公尺、編號F部分面積 16平方公尺之土地無誤。被告謝智富辯稱於該土地興建房屋 有經過原地主同意云云，然遭原告否認，自應由被告謝智富 依法負舉證之責，然被告謝智富並未舉證證明，更未提出有
合租地建屋之證據，其上開所辯，自不足採。可見被告等並 非自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定， 依據同條第2項規定，應屬無效，系爭三七五租賃關係即已 不存在。另查，依據彰化縣溪州鄉公所於109年12月19日函 覆及檢送三七五租約資料，所附之三七五租約登記簿載明系 爭366-40地號土地承租人並無謝智富，則被告謝智富之建物 占用原告所有系爭366-40地號土地上如附圖所示編號B部分 面積8平方公尺、編號D部分面積18平方公尺、編號F部分面 積16平方公尺之土地，自屬無權占有。
（3）從而，原告訴請被告謝智富拆除系爭366-40地號土地上如 附圖所示編號B部分面積8平方公尺、編號D部分面積18平方 公尺、編號F部分面積16平方公尺之建物，連同其餘被告將 上開占用之土地及編號C部分面積12方公尺、編號E16平方 公尺之空地返還予原告，為有理由。其餘被告雖為承租人 ，然並非上開建物所有人，自無拆除上開建物之事實上處分 權，是原告訴請其餘被告拆除上開建物，並無理由，應予駁 回。
（四）關於系爭366-9地號土地部分：按承租人應自任耕作，並 不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定 時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租 ，為耕地三七五減租條例第16條第1、2項所明定。經查， 依土地登記謄本所載，該筆土地屬特定農業區之農牧用地 ，且兩造均稱系爭366-9地號土地及系爭366-40地號土地 為同一份三七五租賃契約，此有土地登記謄本、系爭三七 五租約在卷可參，亦為兩造所不爭執，自堪認定。如上所 述，經本院於108年11月20日會同彰化縣北斗地政事務所 履勘現場，被告謝智富之建物占用原告所有系爭366 -40 地號土地上如附圖所示編號B部分面積8平方公尺、編號D 部分面積18平方公尺、編號F部分面積16平方公尺之土地 ，有本院108年11月20日勘驗筆錄，及該所複丈成果圖（ 誤載為謝文國之建物）可參，顯見承租人就系爭366-40地 號土地並非自任耕作甚明，已經違反耕地三七五減租條例 第16條第1項規定，租約應屬無效（最高法院70年台上字 第4637號民事裁判要旨可參）。且同一份三七五租賃契約 之多筆耕地，僅其中一筆或數筆不自任耕作，則該租約全 部均歸於無效，此有最高法院81年台上字第2180號民事裁 判要旨可參）。依前揭說明，系爭366-9地號土地及系爭 366-40地號土地為同一份三七五租賃契約，此有土地登記 謄本、系爭三七五租約在卷可參，自應全部均歸於無效。 況查，系爭三七五租約，約定承租人之正產物為稻谷，
然被告等將366-9地號土地如附圖所示編號A部分面積 1007平方公尺之土地，全部提供被告謝文國種植桂花已經 超過一年，有照面及本院108年11月20日勘驗筆錄，與該 地政所複丈成果圖（誤載為謝智富種植樹林）可參，顯見 承租人就系爭366-9地號土地亦非供自任耕作之用，而租 約無效，系爭三七五租賃關係已不存在。縱認有效，被告 等非因不可抗力繼續一年不為耕作，另經原告依法於109 年4月間以存證信函通知被告等終止租約。故原告請求被 告返還366-9地號土地，即有理由。
（五）惟無論上述訴請被告謝智富拆除建物或被告謝文國剷除桂 花等，均非立時可就，本院依據民事訴訟法第396條第1項 規定，斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，定三個月之履 行期間。
（六）從而，原告請求確認兩造間就366-40、366-9地號土地三 七五租賃關係不存在，應予准許。原告請求被告謝文國應 將坐落同段366-9地號土地如附圖所示編號A部分面積1007 平方公尺之樹林剷除，被告等應將土地返還予原告；及被 告謝智富應將坐落同段366-40地號土地上如附圖所示編號 B部分面積8平方公尺、編號D部分面積18平方公尺、編號F 部分面積16平方公尺之建物拆除，連同其餘被告將上開占 用之土地及編號C部分面積12方公尺、編號E16平方公尺之 空地返還予原告，為有理由，應予准許。原告其餘逾此範 圍之請求，並無理由，應予駁回。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之 結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 78條，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條 第1項前段、、第396條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 施坤樹
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 詹國立
中 華 民 國 110 年 1 月 10 日