臺灣屏東地方法院民事判決 109年度訴字第157號
原 告 賴弈銣（原名：賴宜勵）
訴訟代理人 施秉慧律師
焦文城律師
被 告 東港鎮大潭保安宮
法定代理人 郭俊雄
訴訟代理人 陳樹村律師
陳威廷律師
被 告 李孫心
訴訟代理人 李寶玉
上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國109 年11
月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣屏東縣○○鎮○○○○段000 地號土地（面積291.96平方 公尺，下稱系爭土地），原登記名義人為大潭新農業實行組 合，經屏東縣政府108 年度第1 批第1 次地籍清理未能釐清 權屬代為標售，標售底價為新臺幣（下同）242 萬2,700 元 ，於標售土地清冊之備註欄登載：「⒈其地上物有菜市場攤 位鐵皮頂之工作物，實地情形以現況為主。⒉一律按現狀標 售，不以現場圍籬、地形、地貌為界」。伊參加投標，於民 國108 年10月15日辦理開標作業時以245 萬1,100 元標得系 爭土地。惟被告李孫心（下稱李孫心）與被告大潭保安宮（ 下稱大潭保安宮），分別於108 年10月23日及同月24日填具 「屏東縣政府代為標售地籍清理土地優先購買權申請書」及 檢附相關證明文件，依據地籍清理條例第12條第4 款：「本 條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之 占有人」之規定，向屏東縣政府申請優先購買系爭土地，致 伊對無法依決標內容承買系爭土地。系爭土地上固有數未保 存登記建物，然建物之起造時期、起造人、事實上處分權人 之變動及管理情形，均有不明，是被告是否果為系爭土地上 建物之現占有人？是否連續占有？連續占有時期為何？即均 有疑。
㈡、大潭保安宮係依寺廟登記規則登記之非法人團體，並無實體
法上之權利能力，無法實現占有而為占有人，不符地籍清理 條例第12條第1 項第4 款規定占有人之資格，故大潭保安宮 不具優先購買權。退步言，大潭保安宮並非系爭土地上之鐵 皮屋頂市場（下稱系爭鐵皮屋頂市場）之原始起造人，且未 提出相關占有證明，實無從證明大潭保安宮有占有系爭土地 。況系爭鐵皮屋頂市場為大潭社區發展協會所管理，則占有 人應為大潭社區發展協會，而非大潭保安宮，故大潭保安宮 對系爭土地應無優先購買權存在。
㈢、地籍清理條例於96年3 月21日公布施行，依地籍清理條例第 12條第1 項第4 款規定，主張優先購買權者，應為該條例施 行前已占有達10年以上，即於86年起有占有事實。惟李孫心 並非系爭土地上鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）之原始起造人， 且於100 年11月30日始向訴外人方鳳橋買受系爭鐵皮屋，占 有迄今未達10年，不符上開條款規定，故李孫心對系爭土地 亦無優先購買權存在。
㈤、綜上，被告均不符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定 。是被告就系爭土地之優先購買權自不存在等語。並聲明： 請求確認被告等就系爭土地優先購買權不存在。二、被告則以：
㈠、大潭保安宮陳稱：
⒈伊已按相關登記程序向主管機關為寺廟登記，並有獨立之財 產及財務監督程序、管理人及其選任程序，自為地籍清理條 例第12條第1 項第4 款之適格優先購買權人。且由同段931 地號土地現亦登記伊為所有權人，足認伊得為土地登記之權 利主體，得行使優先購買權，否則屏東縣政府亦不可能受理 伊主張優先購買權之申請。
⒉系爭土地上之系爭鐵皮屋頂市場，係伊之管理人蘇賜（已歿 ）為協助整合並統一管理流動攤販，於63年間以伊之香油金 出資興建，作為簡易市場使用，並於62年11月1 日裝錶供電 ，且基於回饋社區之目的，將系爭市場交由大潭社區（現為 大潭社區發展協會）代管，以整合鄰近攤販於該地統一販賣 民生物資，避免章雜混亂，伊仍屬系爭土地之占有人。故伊 占有系爭土地至少30年以上，此為當地居民及信徒眾所皆知 ，自得主張優先承買權。
⒊本件原告投標時即已知屏東縣府公告系爭土地上已有地上物 占有且該地上物現仍為市場使用，原告得輕易前往現場探知 詢問是否有占有人事實，原告捨此不為，仍加以標購，其主 張伊無優購權顯與政府機關之調查不符，置政府機關之調查 於無物，自應依縣府公告之公文書推定為真正，原告主張伊 之優先購買權不存在，自應由原告負舉證之責。
⒋伊符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定，自得主張優 先購買權，原告提起本訴顯無理由等語置辯。並聲明：原告 之訴駁回。
㈡、李孫心陳稱：
系爭土地上有伊所有之系爭鐵皮屋，現仍居住使用，系爭鐵 皮屋係訴外人莊罔順於72在與訴外人李老見（即李孫心之配 偶）、李明家共業之土地上所建造。該鐵皮屋已存在30年， 並分別於79年1 月1 日及83年7 月29日以其配偶及次子之名 義裝設電錶及自來水錶供用。是以，該鐵皮屋占有系爭土地 有10年以上，伊為繼受人，自得主張優先承買權等語置辯。 並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷三第9 至10頁）㈠、系爭土地（面積291.96平方公尺），原登記名義人為大潭新 農業實行組合，經屏東縣政府108 年度第1 批第1 次地籍清 理未能釐清權屬代為標售，標售底價為242 萬2,700 元，於 標售土地清冊之備註欄並登載：「⒈其地上物有菜市場攤位 鐵皮頂之工作物，實地情形以現況為主。⒉一律按現狀標售 ，不以現場圍籬、地形、地貌為界」。
㈡、原告於屏東縣政府108 年10月15日辦理開標作業時245 萬 1,100元標得系爭土地。
㈢、李孫心與大潭保安宮，分別於108 年10月23日及同月24日填 具「屏東縣政府代為標售地籍清理土中地優先購買權申請書 」及檢附相關證明文件，依據地籍清理條例第12條第4 款： 「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土 地之占有人」之規定，向屏東縣政府申請優先購買系爭土地 。
㈣、依據屏東縣東港地政事務所109 年7 月17日東丈法字第6500 0 號土地複丈成果圖，鐵架涼棚即編號A 部分，現做為簡易 市場使用、占有系爭土地面積110.23平方公尺；鐵皮屋即編 號B 部分、占有系爭土地面積48.64 平方公尺。㈤、電號：12-37-2127-00-3 之電錶，依台灣電力股份有限公司 屏東區營業處109 年6 月9 日屏東字第1091355878號回函， 現供大潭市場攤販使用。
四、得心證之理由
原告主張被告不符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款之要 件，不得主張優先承買權，然為被告所否認，並以前揭情詞 置辯，是本件爭點厥為：㈠大潭保安宮為非法人團體是否有 實體法上之權利能力，得否為地籍清理條例第12條第1 項第 4 款之占有人？㈡承上若為肯定，則大潭保安宮就系爭土地 有無優先購買權存在？㈢李孫心對於系爭屏東縣○○鎮○○
○○段000 地號土地有無優先購買權存在？茲分敘如下：㈠、大潭保安宮為非法人團體有實體法上之權利能力，得為地籍 清理條例第12條第1 項第4 款之占有人。
⒈按非法人之團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交 易者比比皆是，民事訴訟法第40條第3 項為應此實際上之需 要，特規定此等團體設有代表人或管理人者，亦有當事人能 力。所謂有當事人能力，自係指其於民事訴訟得為確定私權 之請求人，及其相對人而言，若僅認許其為當事人得以其名 義起訴或被訴，而不許其為確定私權之請求，則上開規定勢 將毫無實益，當非立法之本意（最高法院50年台上字第2719 號判決意旨參照）。又自然人及法人為權利義務之主體，惟 非具有權利能力之團體，如有一定之名稱、組織而有自主意 思，以其團體名稱對外為一定商業行為或從事事務有年，已 有相當之知名度，而為一般人所知悉或熟識，且有受保護之 利益者，亦應受法律之保障。故未完成登記之法人，雖無權 利能力，然其以未登記法人之團體名義為交易者，民事訴訟 法第40條第3 項為應此實際上之需要，特規定此等團體設有 代表人或管理人者，亦有當事人能力。至於因其所為之法律 行為而發生之權利義務，於實體法上應如何規範，自應依其 行為之性質，適用關於合夥或社團之規定。不能以此種團體 在法律上無權利能力即否定其一切法律行為之效力（最高法 院91年度台上字第1030號判決意旨參照。 ⒉大潭保安宮早於57年由信徒公推成立管理人及管理委員，蘇 賜為當時之管理人，後改組為大潭保安宮管理委員會，莊萬 教為第一屆主任委員，並向當時之臺灣省屏東縣辦理寺廟變 動登記，此有被告留存之歷次臺灣省屏東縣寺廟變動登記表 、屏東縣政府申請寺廟登記及備查印鑑，有屏東縣寺廟登記 證、印鑑樣式表及宗教團體資訊查詢結果表（見本院卷一第 39頁、115 頁、117 頁、本院卷三第39至41頁、本院卷三第 47頁）附卷可參；又其有獨立之組織章程，並每年召開信徒 大會，此有大潭保安宮織織章程、相關信徒大會議事錄及管 理委員暨監察委員會議記錄憑卷可考（見本院卷一第133 頁 至149 、本院卷三第49至51頁），足證大潭保安宮具備選任 管理人、管理廟務及廟產之能力甚明。再參之大潭保安宮具 有獨立之辦公室及活動場地，並設置獨立之帳戶專供廟務使 用，其相關帳冊並有專門會計人員所管理，並提經寺廟查核 ，此亦有大潭保安宮提出之辦公室及活動場域照片、保安宮 存摺及財務帳冊及收支表（見本院卷三第53至77頁）皆可佐 證上開之事實。甚且，系爭地號土地之鄰地即931 地號土地 現亦登記為大潭保安宮所有，此亦有土地登記謄本在案可稽
（見本院卷一第315 頁）。由上可證，大潭保安宮被告雖為 非法人團體，然有獨立組織章程、財務帳冊及財產，仍可享 有權利、負擔義務，而得為權利主體，揆諸前揭最高法院裁 判意旨，大潭保安宮確有權利能力，得為地籍清理條例第第 12條第1 項第4 款之占有人。原告主張大潭保安宮無權利能 力不具優先承買人之適格，顯非可採。
㈡、大潭保安宮就系爭土地有優先購買權存在。 ⒈按地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定，於本條例施行前 已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，有 優先購買權。又地籍清理條例係於97年7 月1 日施行，則於 87年7 月1 日前已占有土地，至該土地標售時仍繼續占有者 ，就土地有優先購買權（臺灣高等法院108 年度上易字第12 5 判決參照）。次按對於物有事實上管領之力者，為占有人 ，民法第940 條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力， 如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他 人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力；另依 一般社會觀念，足認一定之物已具有屬於其人實力支配下之 客觀關係者，即可謂有事實上之管領力（最高法院100 年度 台上字第1719號判決意旨、93年度台上字第2067號判決意旨 參酌）。再按對於物有事實上管領之力者，為占有人；地上 權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基 於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為 間接占有人；占有人之繼承人或受讓人，得就自己之占有或 將自己之占有與其前占有之占有合併，而為主張。民法第94 0 條、第941 條、第947 條分別定有明文。故被上訴人及其 前任占有人溫0 生，如以直接占有或間接占有之方式占有系 爭土地且期間合併已達10年者，被上訴人即屬地籍清理條例 第12條第1 項第4 款所規定之優先承買人，此由地籍清理未 能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第2 款之規定，亦足悉 其情（臺灣高等法院104 年度上字第1041號判決意旨參照） 。
⒉大潭保安宮辯稱其早於62年11月1 日起即有裝設電錶供系爭 鐵皮屋頂市場使用，及系爭鐵皮屋頂市場為大潭保安宮出資 興建作為簡易市場使用，並委託大潭社區發展協會管理，占 有系爭土地達30餘年一情，有下列證據可證： ⑴證人吳新傳證述：我63年擔任里長，蘇賜是被告東港大潭保 安宮的管理人，蘇賜過世後才換我擔任東港鎮大潭保安宮的 管理人，蘇賜擔任管理人時，大潭保安宮比較有錢，當時里 沒有錢、社區也沒有錢，所以就用大潭保安宮的錢來蓋這個 菜市場，我擔任里長的時候，就叫路邊的攤販們集中到此菜
市場，菜市場蓋好時，當時為了環境衛生，大潭保安宮就交 給社區管理攤位及公共衛生。大潭保安宮出資蓋菜市場不是 指捐給社區，是交給社區管理，是蘇賜拿東港鎮大潭保安宮 的錢找人來蓋，然後交給社區管理，但是社區每年會拿一萬 元給東港鎮大潭保安宮辦七月半捨的普渡等語甚詳（見本院 卷二第8 至10頁）。
⑵證人蘇進福證述：系爭鐵皮屋頂市場是大潭保安宮蓋的，我 有擔任大潭社區理事長，我擔任時大潭保安宮就已經把系爭 鐵皮屋頂市場交我們管理，我們向攤販每月一攤收400 元。 一年菜市場要交一萬元給大潭保安宮配合祭典，東港鎮公所 回函關於88年的工程這不是公所補助的，是我向議員爭取的 建設經費，再委託鎮公所發包，88年那時我擔任里長兼社區 總幹事，兩時僅有整建市場鐵皮屋頂等語明確（見本院卷二 第11至13頁）
⑶證人林錦同證述：我是大潭社區發展協會理事長，系爭鐵皮 屋頂市場是我們社區協會在管理，已經管理很久了，上一任 理事長是蘇進福，系爭鐵皮屋頂市場是大潭保安宮出資建造 交給我們社區管理的，88年時我知道之前屋頂爛掉了，有修 理屋頂，我們有向攤位收租金也有開收據，每年7 月我們要 給大潭保安宮1 萬元普渡用等語明確（見本院卷二第16至18 頁）。
⑷佐以，大潭保安宮提出之系爭鐵皮屋頂市場使用之電錶照片 、用電位置及台灣電力股份有限公司營業處函電錶裝表供電 日於為63年11月1 日證明，經本院函詢台灣電力股份有限公 司，該公司函覆略以：「電號：12-37-2127-00-3 現場勘查 情形，電表及自備桿裝設位置同來文附件二之照片標示，電 力供大潭市場攤販使用。」，此有台灣電力股份有限公司屏 東區營業處109 年6 月9 日屏東字第1091355878號函及照片 在卷可稽（見本院卷一第189 頁、第389 至392 頁）。又系 爭鐵皮屋頂市場除坐落系爭土地外，尚有部分坐落在大潭保 安宮所有同段931 地號土地，此亦有屏東縣東港地政109 年 8 月4 日函覆之附丈成果圖及照片可參（見本院卷二第184 至190頁）。
⑸由上可證，系爭鐵皮屋頂市場確係由大潭保安宮於62至63年 間出資建築，申設水電後，再委由大潭社區發展協會管理無 誤，大潭保安宮辯稱其大潭社區發展協會係為其管理系爭鐵 皮屋頂市場一節即屬非虛。是以，大潭社區發展協會既為大 潭保安宮管理系爭鐵皮屋頂市場，則大潭保安宮即為民法第 941 條之間接占有人，而大潭保安宮自63年透過大潭保安宮 間接占有系爭土地迄今，已逾10年，自屬地籍清理條例第12
條第1 項第4 款所規定之優先承買人。
⑹原告雖主張：依屏東縣東港鎮公所回函內容為整建市場鐵皮 屋頂工程，足證系爭鐵皮屋頂市場非大潭保安宮出資建築云 云。然查：系爭鐵皮屋頂市場係大潭保安宮出資建築，並長 期委由大潭社區發展協會管理一節，業經證人證述如上，而 依據東港鎮公所之工程估價單( 見本院卷二第103 頁）其中 工程項目編號二拆除部分為「舊有司令台及鐵架拆除運棄」 ，可知明拆除部分僅為舊有司令台部分，此與證人蘇進福當 庭繪製其於88年申請整修補助，拆除部分係指司令台一情相 符，足證點年整修工程時並未包含鐵皮屋頂市場之拆除，是 原告主張系爭鐵皮屋頂市場曾全部拆除後由東港鎮公所重新 建述，尚非有據。原告復主張上開工程估價單工程項目第10 攔所載鐵板40*40*5 數量為30塊，而與系爭鐵皮屋頂市場相 符云云。惟查，依據攤販鐵架剖面圖（見本院卷二第145 頁 ），上開尺寸40*40*5 之鐵板，對照上開系爭剖面圖左下方 ，安裝位置僅為就有支架下方，應認其目的僅再加強系爭市 場之結構用途而非重新汰換原有市場結構，益徵大潭保安宮 辯稱東港鎮公所僅係就系爭鐵皮屋頂市場之屋頂加以修繕之 情為真。又時任東港鎮大潭里社區發展協會理事長之證人蘇 進福於109 年7 月9 日到庭證稱，系爭鐵皮屋頂市場於88年 間其爭取建設經費，委託鎮公所發發之情，乃因其時任大潭 里社區發展協會理事長，並因受被告大潭保安宮管理系爭市 場之而為，倘若系爭鐵皮屋頂市場為東港鎮公所占有管理， 又何需由大潭社區發展協會理事長爭取整修改善？由此適足 證，系爭鐵皮屋頂市場確係由大潭社區發展協會為大潭保安 宮管理，並於每年7 月交付1 萬元予大潭保安宮用於祭典無 誤。是原告前揭主張均無足取。
㈢、李孫心對於系爭屏東縣○○鎮○○○○段000 地號土地有優 先購買權存在。
⒈按地籍清理條例第12條第1 項第4 款所定優先購買權人，應 檢附下列文件之一：一、占有土地四鄰、土地所在地現任或 歷任村（里）長或土地共有人（含繼承人）一人之證明書及 印鑑證明。但現任之村（里）長出具蓋有村（里）辦公處印 信之證明書者，免檢附其印鑑證明。二、戶籍謄本或其他足 資證明於本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續 占有事實之文件。但戶籍謄本能以電腦處理達成查詢者，得 免提出。地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第 1 項定有明文。
⒉李孫心主張其對系爭土地有優先承買權，並提出當地現任里 長出具之自80年間實際居住證明書影本1 份為證等情，業經
本院依職權向屏東縣政府函調李孫心申請優先購買相關資料 即109 年4 月8 日屏府地籍字第109126489000號函附卷可稽 （見本院卷一第97頁），李孫心實已符合前揭地籍清理未能 釐清權屬土地代為標售辦法第11條第1 項之規定要件。 ⒊系爭鐵皮屋之台電電錶是在79年1 月1 日已經裝錶供電，及 於83年7 月29日亦裝設自來水表，現仍使用中，此有李孫心 提出之照片、台灣電力股份有限司屏東區營業處函及台灣自 來水股份有限司函、使用系爭鐵皮屋之光碟在卷可參（見本 院卷一第233 至237 頁、本院卷二第289 至293 ）。其中電 表部分之雖以李老見申請人、而水表部分則以李木田為申請 人，然李老見、李木田分別為李孫心之配偶及次子，李孫心 其家人名義申請裝錶供電、供水，核與常情無違，否則李孫 心何需長期繳納水電費用逾30年，故尚不得以申請人非李孫 心逕認其未自79年間起占有使用系爭鐵皮屋。 ⒊原告雖主張李孫心於100 年間始成為系爭鐵皮屋納稅義務人 ，故其未占用系爭土地逾10年云云。然查，李孫心雖於100 年間為系爭鐵皮屋之納稅義務人，此固有系爭鐵皮屋稅籍資 料附卷可參（見本院卷二第255 頁），惟稅籍納稅義務人僅 用以通繳稅之資料，無從證明實際占有使用系爭鐵皮屋之人 為何人，況且系爭鐵皮屋早於79年間即由李孫心占有使用中 ，並以其配偶李木田之名義裝設電錶一情，業經認定如上， 而早期社會買賣雙方未予立即辦理稅籍變更登記實所常見， 故自不得以此遽認李孫心占有使用系爭鐵皮屋未逾10年，是 原告此部分主張自非可採。
㈣、此外，原告所提證據尚不足證明大潭保安宮、李孫心於地籍 清理條例前未占有系爭土地或未達10年以上，或至系爭標售 時已非占有人等事實，亦即不足證明被告系爭優先購買權不 存在之事實，則原告前開主張，即不可採。
五、綜上所述，大潭保安宮、李孫心於地籍清理條例前已占有系 爭土地達10年以上，且至系爭標售時仍繼續為該土地之占有 人，則系爭土地占有人即被告就系爭土地自有系爭優先承買 權存在。至原告所提證據不足證明被告之系爭優先購買權不 存在。從而，原告請求確認大潭保安宮、李孫心對於屏東縣 政府108 年度第1 批第1 次代為標售地籍清理未能釐清權屬 土地之系爭土地（標號108-11-8）之優先承買權不存在，為 無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊 禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論 駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 4 日
民事第一庭 法 官 陳怡先
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 7 日
書記官 張孝妃