臺灣士林地方法院民事判決 108年度重訴字第136號
原 告 陸美貞
李然福
上 二 人
訴訟代理人 黃泓勝律師
被 告 江欣耘
林俊誠（即林謚發）
沈咨凡
宋明璋
上 一 人
訴訟代理人 廖本揚律師
被 告 吳宗彥
楊詠鱗
吳坤碧
李建忠
上 三 人
訴訟代理人 范值誠律師
複 代理人 林桓誼律師
被 告 中國信託商業銀行股份有限公司
法定代理人 利明献
訴訟代理人 林紫彤
梁懷德
被 告 聯邦商業銀行股份有限公司
法定代理人 李憲章
訴訟代理人 蔡宛芸
林奕恩
上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，本院於民
國109年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告江欣耘就如附表一所示之不動產，於民國一○七年四月十二日登記，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原告陸美貞所有。
臺灣士林地方法院一○七年度司執助字第四七一六號清償債務強制執行事件關於併案債權人即被告聯邦商業銀行股份有限公司、
中國信託商業銀行股份有限公司部分之強制執行程序，應予撤銷。
被告楊詠鱗就如附表二所示之不動產，於民國一○七年七月五日登記，以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為吳宗彥所有。
被告吳宗彥就如附表二所示之不動產，於民國一○七年六月二十二日登記，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原告李然福所有。
確認被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠對如附表二所示之不動產，於民國一○七年七月三日登記，證明書字號：重汐登字第○一三八五○號，擔保債權總金額新臺幣肆佰伍拾萬元之普通抵押權及所擔保之債權均不存在。
被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠應將如附表二所示之不動產，於民國一○七年七月三日登記，證明書字號：重汐登字第○一三八五○號，擔保債權總金額新臺幣肆佰伍拾萬元之普通抵押權登記予以塗銷。臺灣士林地方法院一○七年度司執字第七六六○三號拍賣抵押物強制執行事件之強制執行程序，應予撤銷。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用之負擔如附表三所示。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者， 不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第4 款分別 定有明文。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部 ，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，同法第262 條第1 項亦有明文。本件原告陸美貞、李然福起訴時，主張 其等分別遭「假購屋真套利」詐欺犯罪組織成員誘騙，簽下 不動產買賣契約書，名下所有如附表一、二所示之不動產， 旋即遭移轉登記並設定高額抵押權等，而以江欣耘、林俊誠 （改名林謚發）、沈咨凡、宋明璋、吳宗彥、楊詠鱗、吳坤 碧、李建忠為被告，聲明請求塗銷所有權移轉登記、確認抵 押權及所擔保之債權不存在、撤銷抵押權設定及信託行為、 塗銷抵押權設定及信託移轉登記、連帶給付損害賠償等，嗣 因如附表一、二所示不動產之登記名義人之債權人陸續聲請 強制執行，而再提起第三人異議之訴，聲明請求撤銷執行事 件之強制執行程序，及追加執行債權人吳龍潭、中國信託商 業銀行股份有限公司（下稱中國信託銀行）、聯邦商業銀行 股份有限公司（下稱聯邦銀行）為被告，並因吳龍潭撤回強
制執行之聲請而撤回其為被告，最後之聲明如本件原告之聲 明欄所載，經核原告前揭所為，分別係基於主張其不動產遭 「假購屋真套利」之同一事實，及因情事變更而以他項聲明 代最初之聲明，而原告撤回追加被告吳龍潭部分亦得其同意 （見本院卷㈠第363 頁），與前揭規定無不合，應予准許。貳、被告江欣耘、林俊誠（即林謚發）、沈咨凡、吳宗彥經合法 通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、原告陸美貞、李然福分別遭「假購屋真套利」詐欺犯罪組織 成員，誘騙簽下不動產買賣契約書，名下不動產旋即遭移轉 登記並設定高額抵押權：
㈠、緣原告陸美貞將如附表一所示之不動產（即門牌號碼臺北市 ○○區○○街000 巷0 號房地）委由房屋仲介銷售未果後， 自行於591 房屋交易網站上出售。被告林俊誠於民國107 年 3 月26日看屋，又於同年月30日帶同被告江欣耘看屋，並稱 欲購買上開不動產供二人新婚使用，嗣雙方議定買賣總價款 2,100 萬元，於107 年3 月31日由被告林俊誠指定地政士為 中華地政士聯合法律事務所（下稱中華地政士事務所）之被 告沈咨凡至該不動產，由被告林俊誠代被告江欣耘與原告陸 美貞簽約，並支付簽約用印款新台幣（下同）10萬元，及於 同年4 月2 日支付200 萬元、於同年4 月24日支付162 萬3, 537 元。而於107 年5 月14日原告陸美貞閱讀新聞後竟發現 ，上開由買方所指定之地政士沈咨凡涉嫌詐騙，旋即至地政 事務所調閱謄本後發現，本應於買方支付尾款後始移轉之不 動產竟已於107 年4 月12日登記為被告江欣耘所有，且於同 年月18日被設定登記擔保債權總金額2,250 萬元之最高限額 抵押權予被告宋明璋。於尾款交付日107 年7 月1 日被告江 欣耘仍未給付尾款1,680 萬元，原告陸美貞已依不動產買賣 契約書第9 條，於107 年7 月2 日以存證信函催告被告江欣 耘交付尾款（經江欣耘於同年月3 日收受），再於107 年7 月9 日以存證信函主張解除不動產買賣契約書。㈡、又原告李然福將如附表二所示之不動產（即門牌號碼新北市 ○○區○○路000 號5 樓房地）於房屋交易網站上出售，被 告吳宗彥於107 年6 月間兩次看屋、議價，雙方議定買賣總 價款700 萬元，於107 年6 月14日由被告吳宗彥指定地政士 為中華地政士事務所之被告沈咨凡，被告吳宗彥與原告代理 人即原告父親李添富簽訂不動產買賣契約書，並與國泰世華
銀行簽訂成屋買賣價金信託契約書，被告吳宗彥於同年6 月 19日將70萬元、於同年7 月3 日將57萬8,847 元存入信託專 戶。而於107 年7 月3 日原告李然福經國泰世華銀行通知甫 出售之不動產竟遭被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠等三人設定 擔保債權總金額450 萬元之普通抵押權擔保107 年6 月29日 之金錢消費借貸，卻未將尾款存入信託專戶，再搜尋新聞後 發現，由買方所指定之地政士即被告沈咨凡早以相類似之手 法犯案多起而驚覺受騙。嗣被告楊詠鱗旋即於107 年7 月5 日經信託移轉取得不動產所有權，然其甫登記之上開抵押權 之清償期為107 年9 月28日，根本尚未到期。於尾款交付日 107 年9 月17日被告吳宗彥仍未給付尾款560 萬元，原告李 然福已依不動產買賣契約書第9 條，於107 年9 月21日以存 證信函催告被告吳宗彥交付尾款（經吳宗彥於同年月25日收 受），再於107 年10月1 日以存證信函主張解除不動產買賣 契約書。
㈢、為此，爰依民法第87、92、118 、113 、244 、259 條第2 項、184 、185 、242 、767 條第1 項中段及強制執行法第 15條規定，提起本件訴訟，並為先、備位聲明之請求。二、聲明：
㈠、被告江欣耘就如附表一所示之不動產，於107 年4 月12日登 記，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為 原告陸美貞所有。
㈡、⒈先位聲明：確認被告宋明璋對如附表一所示之不動產，於 107 年4 月18日登記，證明書字號：南港字第027340號，擔 保債權總金額2,250 萬元之最高限額抵押權及所擔保之債權 均不存在。⒉備位聲明：被告江欣耘與被告宋明璋間就如附 表一所示之不動產，於107 年4 月18日登記，證明書字號： 南港字第027340號，所為擔保債權總金額2,250 萬元之最高 限額抵押權設定行為應予撤銷。
㈢、⒈先位聲明：被告宋明璋應將如附表一所示之不動產，於10 7 年4 月18日登記，證明書字號：南港字第027340號，擔保 債權總金額2,250 萬元之最高限額抵押權登記予以塗銷。臺 灣士林地方法院107 年度司執助字第4716號清償債務強制執 行事件之強制執行程序應予撤銷。⒉備位聲明：被告江欣耘 、林俊誠、沈咨凡應連帶給付原告陸美貞1,680 萬元，及自 起訴狀送達之翌日起按年息5%計算之利息。
㈣、⒈先位聲明：被告楊詠鱗就如附表二所示之不動產，於107 年7 月5 日登記，以信託為原因所為之所有權移轉登記予以 塗銷，回復為吳宗彥所有。⒉備位聲明：被告吳宗彥與被告 楊詠鱗間就如附表二所示之不動產，於107 年7 月5 日登記
，以信託為原因所為所有權移轉登記之信託行為應予撤銷， 以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為吳宗 彥所有。
㈤、被告吳宗彥就如附表二所示之不動產，於107 年6 月22日登 記，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為 原告李然福所有。
㈥、⒈先位聲明：確認被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠對如附表二 所示之不動產，於107 年7 月3 日登記，證明書字號：重汐 登字第013850號，擔保債權總金額450 萬元之普通抵押權及 所擔保之債權均不存在。⒉備位聲明：被告吳宗彥與被告楊 詠鱗、吳坤碧及李建忠間就如附表二所示之不動產，於107 年7 月3 日登記，證明書字號：重汐登字第013850號，所為 擔保債權總金額450 萬元之普通抵押權設定行為應予撤銷。㈦、⒈先位聲明：被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠應將如附表二所 示之不動產，於107 年7 月3 日登記，證明書字號：重汐登 字第013850號，擔保債權總金額450 萬元之普通抵押權登記 予以塗銷。臺灣士林地方法院107 年度司執字第76603 號拍 賣抵押物強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。⒉備位聲 明：被告吳宗彥、沈咨凡應連帶給付原告李然福560 萬元， 及自起訴狀送達之翌日起按年息5%計算之利息。㈧、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告之答辯：
一、被告林俊誠、沈咨凡、江欣耘、吳宗彥辯稱：㈠、被告林俊誠辯稱：伊是中華地政士事務所的業務，只是代理 公司去簽約，公司的性質是投資顧問公司，公司確實有要買 不動產，前面幾期款項都有支付，後來是因為新聞事件發生 ，導致公司無法繼續營運，才沒有給付後面款項等語。㈡、被告沈咨凡辯稱：伊任職中華地政士事務所，伊是兩案簽約 代書，伊於簽約時有逐條逐字與雙方確認，並相信他們完全 理解合約內容並簽名，伊之後處理都是按雙方合約等語。㈢、被告江欣耘辯稱：伊只是借名給陳國帥的公司使用，細項沒 有參與也不瞭解，款項所匯的伊名下帳戶實際上不是伊在使 用，伊將帳戶提供給陳國帥使用，有沒有收到款項是陳國帥 去查收的；陳國帥通知伊於看屋那天到房屋等候，當天伊只 是在屋子裡，宋明璋問伊是否登記為這個房子的屋主，沒有 和伊談到借款的問題；被告宋明璋提出的乙證2 、3 上是伊 之簽名，伊不清楚有沒有收到乙證4 之匯款等語。㈣、被告吳宗彥辯稱：伊沒有詐騙原告李然福，伊只是名字讓公 司用，後續買賣價金未支付是因為新聞報導，關於信託登記 及抵押權登記是公司處理的；伊到三重的一個地方簽文件，
借的金額是依文件記載等語。
㈤、均聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。二、被告宋明璋辯稱：
㈠、原告陸美貞對於被告宋明璋之指述，俱屬牽強附會而非事實 。被告宋明璋僅偶有投資不動產借款，107 年4 月中旬經由 中人介紹方知悉被告江欣耘有借款需求，於此之前並不認識 被告江欣耘、林俊誠、沈咨凡及陳國帥等人。被告宋明璋與 江欣耘簽訂金錢消費借貸契約後，分別於107 年4 月19日匯 款126 萬元、於107 年4 月19日匯款1,374萬元，合計1,500 萬元至江欣耘之永豐銀行北三重分行帳戶，顯見被告宋明璋 確有交付1,500 萬元借款，倘被告宋明璋與江欣耘、陳國帥 等人合謀，豈會真的拿出1,500 萬元款項。被告宋明璋於借 款過程及抵押設定階段，根本不知悉發生原告陸美貞所稱「 假購屋真套利」之犯罪事件，且被告宋明璋確實有與被告江 欣耘簽訂金錢消費借貸契約並交付借款。另謝國宏事件，被 告宋明璋為受害人，最後還是透過法拍才部分獲償，與本件 秋毫無涉。原告依民法87條第1 項及第113 條，請求確認被 告江欣耘與被告宋明璋間最高限額抵押權及所擔保之債權均 不存在及請求塗銷該最高限額抵押權登記；依民法第244 條 規定請求撤銷被告江欣耘與被告宋明璋間之最高限額抵押權 設定行為並請求塗銷該最高限額抵押權登記；依民法第184 條及第213 條規定請求被告宋明璋塗銷最高限額抵押權登記 云云，均屬無由。
㈡、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告楊詠鱗、吳坤碧、李建忠辯稱：
㈠、依證人趙品清之證詞，足徵被告楊詠鱗等三人係因信任地政 機關所為之登記而確信被告吳宗彥為不動產之所有權人，並 由趙品清親赴現場確認被告吳宗彥應為不動產之管理人，在 評估過不動產之擔保價值後才同意借款予被告吳宗彥。被告 楊詠鱗等三人與被告吳宗彥間之本金債權450 萬元確實存在 ，於107 年7 月3 日完成抵押權設定登記後，被告楊詠鱗於 同日分別以匯款200 萬元、交付現金50萬元之借款予被告吳 宗彥，被告李建忠則係於同年7 月2 日先匯款100 萬元予被 告吳坤碧，被告吳坤碧再於同年7 月3 日匯款200 萬元予被 告吳宗彥，被告楊詠鱗等三人確有將借款交付予被告吳宗彥 ，原告應就被告楊詠鱗等三人與被告吳宗彥間有通謀而為虛
偽借貸意思表示存在負舉證責任，否則雙方間所為之設定等 行為皆為有效。退步言之，縱被告吳宗彥係原告所稱「假購 屋真套利」詐欺犯罪集團之人頭，被告楊詠鱗等三人仍得依 民法第759 條之1 、土地法第43條規定主張善意取得抵押權 設定、信託移轉登記等權利；被告楊詠鱗等三人對於同案被 告吳宗彥為詐騙集團人頭乙事，並無知悉之可能，無與渠等 共同詐欺原告之可能。
㈡、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、被告中國信託銀行辯稱：
㈠、執行標的之不動產係登記於被告江欣耘名下，雖原告主張該 不動產係遭假購屋真套利詐騙，惟縱認屬實，原告亦僅得請 求被告江欣耘移轉登記不動產，在該不動產所有權移轉登記 予原告之前，原告仍未取得所有權，尚無足以排除強制執行 之權利；又該不動產經查封登記尚未塗銷，被告江欣耘已喪 失處分之權能，原告請求被告江欣耘將該不動產移轉登記予 原告屬給付不能，原告之主張並無理由。
㈡、聲明：原告之訴駁回。
五、被告聯邦銀行辯稱：
㈠、被告銀行只是保障伊等的債權，並信任地政機關所為之不動 產登記。
㈡、聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項：
一、原告陸美貞就其所有如附表一所示之不動產（即門牌號碼臺 北市○○區○○街000 巷0 號房地），與被告江欣耘之代理 人即被告林俊誠於107 年3 月31日簽立由買方指定之地政士 被告沈咨凡所提供事先擬定之不動產買賣契約書（契約內容 記載：總價2,100 萬元〈包含簽約用印款210 萬元、完稅款 210 萬元、尾款1,680 萬元〉；又第一期簽約用印款（為總 價款1 成）於「雙方備齊產權移轉登記應備文件及用印之同 時，由買方支付本期價款」、第二期完稅款（為總價款1 成 ）「於土地增值稅、契稅稅單核下後，雙方依約繳清稅款後 ，買方即辦理移轉登記過戶，並應於稅單核下後15日支付本 期價款」、第三期尾款「賣方無貸款時，買方於辦妥移轉登 記過戶後，於銀行貸款完畢、尾款交付日前支付本期價款並 同時辦理交屋」、「預定付款日為107 年7 月1 日前」）。 迄今買方僅於107 年3 月31日支付10萬元、於同年4 月2 日 支付200 萬元、於同年4 月24日支付162 萬3,537 元；二、如附表一所示之不動產，於107 年4 月12日以買賣為原因移
轉所有權登記予被告江欣耘；於107 年4 月18日設定登記擔 保債權總金額2,250 萬元之最高限額抵押權予被告宋明璋；三、被告江欣耘之其他債權人吳龍潭以臺灣臺北地方法院107 年 度司票字第9554號本票裁定為執行名義，聲請對於被告江欣 耘之財產為強制執行（本院107 年度司執助字第4716號清償 債務執行事件）；經陸續併入⑴被告宋明璋以本院107 年度 司拍字第505 號拍賣抵押物裁定為執行名義，聲請對於被告 江欣耘名下之如附表一所示之不動產為強制執行事件（本院 108 年度司執字第2064號拍賣抵押物執行事件）、⑵被告中 國信託銀行以臺灣臺北地方法院109 年度北簡字第1773號判 決為執行名義，聲請對於被告江欣耘之財產為強制執行事件 （本院109 年度司執字第22014 號給付簽帳卡消費款執行事 件）、⑶被告聯邦銀行以臺灣臺北地方法院108 年度北簡字 第11509 號判決為執行名義，聲請對於被告江欣耘之財產為 強制執行事件（本院109 年度司執字第22502 號給付簽帳卡 消費款執行事件）等，嗣其中吳龍潭撤回強制執行之聲請； 目前經原告陸美貞供擔保後停止執行中；
四、原告李然福就其所有如附表二所示之不動產（即門牌號碼新 北市○○區○○路000 號5 樓房地），由其父親李添富為代 理人與被告吳宗彥於107 年6 月14日簽立由買方指定之地政 士被告沈咨凡所提供事先擬定之不動產買賣契約書（契約內 容記載：買賣總價700 萬元〈包含簽約用印款70萬元、完稅 款70萬元、尾款560 萬元〉；又第一期簽約用印款（為總價 款1 成）於「雙方備齊產權移轉登記應備文件及用印之同時 ，由買方支付本期價款」、第二期完稅款（為總價款1 成） 「於土地增值稅、契稅稅單核下後，雙方依約繳清稅款後， 買方即辦理移轉登記過戶，並應於稅單核下後15日支付本期 價款」、第三期尾款「賣方無貸款時，買方於辦妥移轉登記 過戶後，於銀行貸款完畢、尾款交付日前支付本期價款並同 時辦理交屋」、「預定尾款交付日為107 年9 月17日前」） 。迄今買方僅於107 年6 月19日支付70萬元、於同年7 月3 日支付57萬8,847 元；
五、如附表二所示之不動產，於107 年6 月22日以買賣為原因移 轉所有權登記予被告吳宗彥；於107 年7 月3 日設定登記擔 保債權金額為450 萬元（擔保債權種類及範圍為107 年6 月 29日之金錢消費借貸）之普通抵押權予被告楊詠鱗、吳坤碧 及李建忠三人；於107 年7 月5 日以信託為原因移轉所有權 登記予被告楊詠鱗；
六、被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠三人以本院107 年度司拍字第 499 號拍賣抵押物裁定為執行名義，聲請對於信託登記於被
告楊詠鱗名下（實質債務人為被告吳宗彥）之如附表二所示 之不動產為強制執行（本院107 年度司執字第76603 號拍賣 抵押物執行事件）；目前經原告李然福供擔保後停止執行中 ；
七、被告林俊誠、吳宗彥、沈咨凡均任職於訴外人陳國帥為實質 負責人之中華地政士事務所（登記負責人為沈咨凡），被告 江欣耘為陳國帥之友人並出借帳戶予陳國帥，其等均因涉嫌 參與中華地政士事務所於106 年9 月起至107 年8 月間所為 20餘件「假購屋真套利」交易事件，經臺灣士林地方檢察署 檢察官以107 年度偵字第14307 等號起訴書提起公訴，現由 本院107 年度金重訴字卷第6 號刑事案件審理中；又被告宋 明璋經原告陸美貞指訴參與前述詐欺犯罪組織，經臺灣士林 地方檢察署檢察官以107 年度偵字第14307 等號為不起訴處 分，經原告聲請再議後發回，再經臺灣士林地方檢察署檢察 官以108 年度偵續字第90號為不起訴處分，復經原告聲請再 議後發回，現由臺灣士林地方檢察署109 年度偵續一字第22 號續行偵查中；再被告楊詠鱗亦經原告李然福指訴參與前述 詐欺犯罪組織，經臺灣士林地方檢察署檢察官以108 年度偵 字第2091號為不起訴處分，經原告聲請再議後發回，現由臺 灣士林地方檢察署檢察官以109 年度偵續字第74號續行偵查 中；
八、上情並有如附表一所示之不動產之買賣契約書、原告陸美貞 存簿、土地及建物登記謄本，及如附表二所示之不動產之買 賣契約書及信託契約書、交易明細表、土地及建物登記謄本 ，及臺灣士林地方檢察署檢察官以107 年度偵字第14307 等 號之起訴書、不起訴處分書，及本院107 年度金重訴字卷第 6 號刑事案件準備程序筆錄，及被告宋明璋及被告楊詠鱗之 臺灣高等法院被告前案紀錄表（以上見本院卷㈠第31至45、 51至71、90至112 、295 至298 頁，及卷㈢第205 至208 頁 ）可稽，且經本院調取上揭執行事件卷宗查閱在案。肆、兩造之爭點：
一、原告陸美貞部分：
㈠、原告陸美貞與被告江欣耘間就如附表一所示之不動產之買賣 及所有權移轉登記之效力為何？
㈡、被告宋明璋就如附表一所示之不動產設定擔保債權總金額為 2,250萬元之最高限額抵押權登記之效力為何？㈢、原告陸美貞依民法第87、92、118 、113 、244 、259 條第 2 項、184 、185 、242 、767 條第1 項中段及強制執行法 第15條等規定，所為先、備位聲明之請求，是否有據？二、原告李然福部分：
㈠、原告李然福與被告吳宗彥間就如附表二所示之不動產之買賣 及所有權移轉登記之效力為何？
㈡、被告楊詠鱗、吳坤碧、李建忠就如附表二所示之不動產設定 擔保債權金額為450 萬元（擔保債權種類及範圍為107 年6 月29日之金錢消費借貸）之普通抵押權登記，及被告楊詠鱗 就如附表二所示之不動產之信託移轉登記之效力為何？㈢、原告李然福依民法第87、92、118 、113 、244 、259 條第 2 項、184 、185 、242 、767 條第1 項中段及信託法第6 條、強制執行法第15條等規定，所為先、備位聲明之請求， 是否有據？
伍、得心證之理由：
一、原告陸美貞部分：
㈠、關於原告陸美貞與被告江欣耘間就如附表一所示之不動產之 買賣及所有權移轉登記之效力：
１、查被告林俊誠、沈咨凡均依中華地政士事務所實質負責人陳 國帥之指示，隱藏其為中華地政士事務所職員（沈咨凡兼登 記負責人）之身份，由被告林俊誠以個人身份與原告陸美貞 洽商如附表一所示之不動產之買賣，向原告陸美貞稱係新婚 夫妻需購屋自用，有合作代書，尾款向銀行貸款支付等語， 雙方於107 年3 月31日簽立由買方指定代書即被告沈咨凡所 提供事先擬定之總價2,100 萬元之不動產買賣契約書，被告 林俊誠當場交付現金10萬元，及以被告江欣耘之代理人名義 簽發面額1,680 萬元（即尾款金額）之本票1 紙交予代書沈 咨凡保管，嗣分別於107 年4 月2 日、於107 年4 月24日匯 款200 萬元、162 萬3,537 元至原告陸美貞帳戶，而上開不 動產於107 年4 月12日移轉所有權登記至被告江欣耘名下後 ，旋由登記名義人被告江欣耘於107 年4 月17日與被告宋明 璋簽立以該不動產為擔保、借款金額為1,500 萬元之借款契 約書，及於107 年4 月18日設定登記擔保債權總金額2,250 萬元之最高限額抵押權予被告宋明璋，而未以該不動產向銀 行貸款以支付原應於簽訂買賣契約書後3 個月給付之價金尾 款等情，為被告林俊誠、沈咨凡、江欣耘於刑案偵查及本院 審理中所自承（見本院卷㈠第51至65頁之臺灣士林地方檢察 署檢察官107 年度偵字第14307 等號起訴書，及本院卷㈠第 334 至336 頁之刑案江欣耘偵訊筆錄，暨本院卷㈠第316 、 317 頁、卷㈡第257 頁之言詞辯論筆錄），並有前述不動產 買賣契約書、原告陸美貞存簿、土地及建物登記謄本等件（ 見本院卷㈠第31至45頁）在卷可按。考諸前述被告林俊誠、 沈咨凡隱藏均任職中華地政士事務所之身份，使原告陸美貞 誤以為買受人係一般購屋消費者、代書為客觀中立之第三方
專業人士，惟於如附表一所示之不動產以買賣為原因移轉所 有權登記後，實際上未如買賣契約所示向銀行辦理貸款以支 應尾款之支付、亦無給付尾款之事實，顯足認由中華地政士 事務所實質負責人陳國帥指示職員即被告林俊誠、沈咨凡等 與原告陸美貞洽訂如附表一所示之不動產之買賣契約，自始 即無意支付占買賣價金八成之尾款金額，乃以詐術欺騙原告 陸美貞出售該不動產並移轉所有權；至被告江欣耘雖未任職 於中華地政士事務所，然其既知悉上開不動產因買賣移轉登 記至其名下，並簽署以上開不動產為擔保向被告宋明璋借貸 款項之借款契約書，且自承將帳戶提供給陳國帥使用（見本 院卷㈡第257 頁），卻對於實際買受不動產之人究為何人、 有無資力支付買賣價金等涉及其是否將擔負鉅額價金債務之 問題，及對於其名下帳戶內資金之流向之問題，均未聞問， 關於出借其名義及帳戶可能遭供作不法用途之情顯非無認識 而未違背其本意，其與被告林俊誠、沈咨凡等均為陳國帥所 主導之「假購屋真套利」詐欺集團之共同參與人甚明。是原 告陸美貞係遭被告林俊誠、沈咨凡、江欣耘詐欺而簽訂如附 表一所示之不動產之買賣契約並移轉所有權，洵堪認定。２、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示；其撤銷應於發見詐欺後1 年內為之，但自意思表示後 經過10年，不得撤銷，民法第92條第1 項、第93條定有明文 。又法律行為經撤銷者，視為自始無效，同法第114 條第1 項亦有明文。本件原告陸美貞於108 年1 月23日起訴，主張 其因受詐欺而簽訂107 年3 月31日不動產買賣契約書及移轉 所有權登記予被告江欣耘，而依民法第92條第1 項規定撤銷 其意思表示，洵屬有據，則經此撤銷後，原告陸美貞與被告 江欣耘間就如附表一所示之不動產之買賣及所有權移轉行為 ，均為自始無效。
㈡、關於被告宋明璋就如附表一所示之不動產設定擔保債權總金 額為2,250 萬元之最高限額抵押權登記之效力：１、查關於被告宋明璋就如附表一所示之不動產設定上開抵押權 之經過，業據證人即代書盧素真於本件審理中證稱：伊有一 位客戶郭信一介紹說陳國帥有案件要作設定，給伊看有無機 會服務，因為這樣子，陳國帥有伊的聯絡資料，有一天陳國 帥說有一件案子要私人借款，問伊有沒有認識的金主，有一 位朋友介紹給伊一位金主叫宋明璋，伊就把謄本交給那位朋 友，那位朋友就直接轉給宋明璋，審核結果是這個案子可以 做，只是借款額度要降低，就聯絡約看房子，看房子當天伊 等就到系爭房屋，到的時候陳國帥已經在外面等伊等，屋主 江欣耘已經在房子裡面等，金主宋明璋進屋裡去看屋，伊忘
記陳國帥有無進去，伊在屋外沒有進去，看完後就到巷子外 之空地，陳國帥與宋明璋在討論借款細節，伊沒有介入，伊 站遠一點，過了兩三天，伊就接到宋明璋的朋友打電話來說 要放款1,500 萬，條件及付款方式由他們自己去聯絡，過幾 天說要做設定，因為伊是代書，想說也不用找別人，伊辦公 室的助理到宋明璋的朋友約伊等去的一個辦公室去用印，由 伊之事務所送件去地政事務所作抵押權設定；陳國帥那時候 是說屋主要借錢，伊沒有詢問屋主借錢的目的為何，這也不 是伊等要問的，金主方面和伊聯繫的人都是許景峯，伊只有 看屋那天才看到宋明璋等語（見本院卷㈡第250 至256 頁） ，堪認被告宋明璋係因盧素真之介紹而借款及設定抵押權；２、又查如附表一所示之不動產於107 年4 月18日設定最高限額 抵押權登記後，被告宋明璋分別於107 年4 月19日匯款126 萬元、於107 年4 月19日匯款1,374 萬元，合計1,500 萬元 至江欣耘名下永豐銀行北三重分行000000000000000 帳戶等 情，有被告宋明璋所提出並經被告江欣耘自承簽名之借款契 約書、借款收據及臺灣土地銀行匯款申請書二份（見本院卷 ㈠第206 至208 頁、卷㈡第257 頁）附卷可稽，並有永豐銀 行作業處108 年12月19日函檢送之江欣耘所開立帳號「0000 0000000000」號帳戶、臺灣土地銀行桃園分行109 年1 月2 日函檢送之宋明璋所開立帳號「000000000000」帳戶之交易 明細（見本院卷㈡第10至13、46至49頁）在卷可考，而各該 帳戶交易明細亦未顯示資金有回流被告宋明璋之情事。至原 告質疑被告宋明璋於107 年4 月19日上午10時30分先匯款12 6 萬元至江欣耘名下永豐銀行帳戶，同日中午12時07分江欣 耘帳戶經提領現金126 萬元，再於銀行關門前下午15時15分 被告宋明璋才再匯款1,374 萬元，翌日江欣耘帳戶內之款項 才經轉帳40萬及1,330 萬元而非提領現金，若兩人確有借款 1,500 萬元之合意，被告江欣耘何以不待收足1,500 萬元款 項再運用？被告宋明璋何以不一次匯足1,500 萬元？此顯係 為交回該126 萬元云云，乃自為臆測、推論之詞而屬無據。 被告宋明璋確有交付款項予借款人即不動產登記名義人被告 江欣耘無訛。
３、又原告質稱：陳國帥於刑案審理中供稱係由其找金主、決定 借款需求之金額，登記名義人不清楚貸款金額，向何人貸款 由其決定、金主所開出的條件亦由其決定接受等語，而此情 與被告江欣耘於本件審理中供稱看屋當天是陳國帥通知伊到 房屋等候，伊之前也沒有看過那間房子，當天伊只是在屋子 裡，宋明璋問伊是否登記為這個房子的屋主，沒有和伊談到 借款的問題等情，及證人盧素真於本件審理中證稱是陳國帥
與宋明璋在討論借款細節等情相符，難認被告江欣耘與被告 宋明璋間有意思表示合致云云。惟查，被告江欣耘於本件審 理中已自承被告宋明璋提出之借款契約書、借款收據上是其 的簽名，又宋明璋匯入款項之永豐銀行帳戶是其借給陳國帥 使用的，且其於宋明璋前述看屋評估時有到場（見本院卷㈡ 第257 頁）等情，而該等借款契約書、借款收據業已載明借 款人為江欣耘、借款金額為1,500 萬元，及擔保品為江欣耘 名下之如附表一所示之不動產（見本院卷㈠第206 至207 頁 ），則縱借款內容係由陳國帥與被告宋明璋洽談，被告江欣 耘顯對於陳國帥代其與被告宋明璋商議之內容無異議，始在 借款文件上簽名，自不能認被告江欣耘與被告宋明璋間並無 借款及設定最高限額抵押權之意思表示合致，原告此節所質 ，亦無可採。
４、準此，被告宋明璋借款予如附表一所示之不動產之登記名義 人即被告江欣耘，確有訂立借款契約並實際借出款項，而就 上開不動產設定最高限額抵押權，亦屬正常商業交易往來， 難認該最高限額抵押權設定係通謀虛偽意思表示而無效，亦 無從認單純出借款項之被告宋明璋為陳國帥所主導之「假購 屋真套利」詐欺集團之共同參與人。
㈢、關於本件原告陸美貞之請求是否有據：
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