臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第1064號
原 告 方水盛
方添登
方彩鳳
方彩玉
方文貴
共 同
訴訟代理人 嚴奇均律師
被 告 公園二００一住戶管理委員會
法定代理人 艾約銘
訴訟代理人 王冠登
馬秀英
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國109 年11月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應就如附圖編號一至四、六至十四所示位置，按如附表編號一至四、六至十四所示修復方式，將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號地下樓之一房屋修繕至不滲漏水之狀態。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾萬捌仟伍佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限 ，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查原告 方水盛、方添登、方彩鳳、方彩玉、方文貴（下合稱原告） 起訴時聲明第一項原為：被告應將坐落門牌臺北市○○區○ ○路000 號地下樓房屋（下稱108 號地下樓）、108 號地下 樓之1 房屋（下稱系爭地下樓）之一樓中庭地板滲水部分修 繕至不漏水狀態（見湖調卷第6 頁），嗣變更上開聲明為： 被告應就如附圖編號1 至4 、6 至16所示位置，按如附表編 號1 至4 、6 至16所示修復方式，將系爭地下樓修繕至不滲 漏水之狀態（見本院卷二第152 至157 頁），核係基於同一 基礎事實所為變更，於法並無不合，應予准許。貳、實體事項
一、原告主張：伊為系爭地下樓及臺北市○○區○○段0 ○段00
00○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路000 ○0 號，下 稱系爭建物）之共有人，因公園2001社區（下稱系爭社區） 大樓共用部分損壞，致系爭地下樓如附圖編號1 至4 、6 至 16所示位置有滲漏水情事，被告即負有修繕責任。另被告無 正當權源，占用系爭建物作為管理中心使用，爰依民法第76 7 條第1 項、第821 條、公寓大廈管理條例第10條第2 項規 定，請求被告修復系爭地下樓滲漏水情事，並自系爭建物遷 出，將系爭建物返還原告及其他全體共有人等語。並聲明： ㈠、被告應就如附圖編號1 至4 、6 至16所示位置，按如附 表編號1 至4 、6 至16所示修復方式，將系爭地下樓修繕至 不滲漏水之狀態；㈡、被告應自系爭建物遷出，並將房屋返 還給原告及其他全體共有人；㈢、願供擔保請准宣告假執行 。
二、被告則以：兩造已達成共用部分應由原告、伊各負擔3 分之 1 、3 分之2 修繕費用之合意，且系爭社區23屆第2 次區分 所有權人會議臨時動議已決議系爭地下樓之維修費用由原告 、伊各負擔3 分之1 、3 分之2 （下稱系爭決議），原告拒 絕依上開約定及系爭決議分攤修繕費用，自不得請求伊修繕 。再如附圖編號1 至3 、6 至8 、10、11、14所示位置實為 原告專有部分，伊無庸負修繕責任，且伊已將如附圖編號1 、2 、6 至9 、13、15、16所示位置之滲漏水修繕完畢。另 原告之父即訴外人方心婦仔、訴外人廣德建設股份有限公司 （下稱廣德公司）於系爭社區大樓興建完成時，即已同意將 系爭建物出借予被告作為管理中心使用，且伊占用系爭建物 20餘年，亦見系爭建物共有人存有由伊占有使用系爭建物之 默示分管協議，原告提起本件訴訟，顯有違反誠實信用原則 及權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執 行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、方心婦仔於100 年11月5 日死亡，原告、訴外人方傳義為其 繼承人。
㈡、原告為系爭地下樓、系爭建物之共有人。
㈢、系爭建物自系爭社區大樓於85年2 月6 日興建完成後迄今皆 為系爭社區管理委員會之管理中心（即1 樓警衛室），並由 被告占用。
㈣、系爭社區定有本院卷一第64至80頁所示之系爭社區規約。㈤、系爭社區23屆第2 次區分所有權人會議作成「⒈滲漏情況請 土木專業技師鑑定後再請廠商估價。⒉為公平起見，108 號 地下室（即系爭地下樓）管理費74％折扣應予取消，維修比
例按1/3 、2/3 分別處理，同時依滲漏情況分批處理，地面 商場所欠管理費之金額繳交，移請下屆委員會研議處理。⒊ 108 號未繳交之管理費，應予結清後再處理滲漏事項之決議 （即系爭決議）。
四、本院得心證之理由：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 有妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者 ，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部 ，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、第821 條分別定 有明文。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護 ，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10 條第2 項前段定有明文。再按稱區分所有建築物者，謂數人 區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權， 並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專 有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得 單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有 部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第79 9 條第1 項、第2 項分別定有明文。又上開條項所謂之共同 部分，係大門、屋頂、地基、走廊、階梯、隔壁等，性質上 不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言（最高法院71年 度台上字第1193號裁判意旨參照）。經查： ⒈本件經本院囑託台灣省土木技師公會鑑定系爭地下樓是否有 漏水情形，及漏水原因為何，經該公會鑑定覆以：系爭地下 樓滲漏水位置多達16處，主要在大樓後面一樓花圃廣場之各 逃生孔開口、排煙孔開口、以及大樓正面人行道逃生孔開口 及污水管出口附近之頂板龜裂漏水、地下室背面逃生梯進口 處兩邊外牆沿花圃與地面之界面接觸線、地下室正面逃生梯 進口處兩邊外牆與地面之界面處、地下室背面採光罩處及地 下室中央冷氣機及採光罩中間之頂板裂縫、地下室污水管接 頭共兩處污水滴漏等，位置詳如附圖各編號所示，漏水原因 為：⑴逃生孔為磚造，粉刷層龜裂嚴重、磁磚部分脫落，雨 水沿裂縫滲入，不鏽鋼逃生門因非氣密式門且因無門檻及雨 遮，雨水沿逃生門四周縫隙滲入地下室，另磚牆與樓板界面 防水層瑕疵，雨水由界面滲入地下室等。⑵排煙孔與採光罩 之百頁窗非防颱型，大風雨時雨水由百頁窗吹進地下室。⑶ 本大樓雖為鋼筋混凝土造，惟一樓板排水坡度不良多處積水 ，樓板防水層失效，水沿樓板裂縫滲入地下室。⑷地下室外 牆因混凝土澆置瑕疵，品質不良留有孔洞，地下水沿混凝土 瑕疵孔洞滲流入地下室。⑸污水管接頭生鏽，年久失修，有
兩處接頭滴漏水，有台灣省土木技師公會108 年2 月11日以 （108 ）省土技字第0604號函檢附之鑑定報告書（下稱系爭 鑑定報告）可稽（見系爭鑑定報告第14至15頁）。又原告主 張系爭地下樓之滲漏水乃因系爭社區大樓共用部分漏水所致 ，為被告所不爭執（見本院卷一第242頁），自堪採信為真 實。至被告嗣後雖辯稱如附圖編號1至3、6至8、10、11、14 所示位置實為原告專有部分，不應由伊修繕云云，惟被告並 未撤銷自認，亦未舉證證明其自認出於錯誤，自應以其前之 自認為真正。且如附圖編號1至3、6至8、10、11所示位置實 則上方為系爭社區大樓之逃生孔、排煙孔、逃生梯、逃生樓 梯，下方為系爭地下樓，有現況照片可參（見系爭鑑定報告 第45至49、52至60、64至67頁），亦即本件係因系爭社區大 樓之逃生孔、排煙孔、逃生梯、逃生樓梯等有前揭毀損情形 ，造成位於下方之系爭地下樓滲漏水，而系爭社區大樓之逃 生孔、排煙孔、逃生梯、逃生樓梯等，在構造上及使用上均 不具獨立性，本屬系爭社區大樓之共用部分，是被告嗣改以 前詞置辯，顯有誤會，自非可採。
⒉惟被告抗辯如附圖編號15、16所示位置之漏水已修繕完畢乙 節，業據其金壕企業社請款單、匯款單等為憑（見本院卷一 第235 頁、卷二第95、96頁），且原告亦不爭執被告已修繕 該二部分之漏水，目前並無漏水情形（見本院卷一第239 、 240 頁），堪認被告前開抗辯，應非無稽。至原告雖主張該 二部分仍有臭味，並未徹底解決漏水問題云云，然原告起訴 主張者乃該部分位置有滲漏水情形，請求被告排除，核與是 否產生異味無關，而該部分滲漏水情形既經被告修復，且原 告嗣所舉109 年5 月28日系爭地下樓漏水照片，亦難辨別與 如附圖編號15、16所示位置之污水管接頭滴漏是否相關，自 無從認定如附圖編號15、16所示位置尚有滲漏水之情形。 ⒊又如附圖編號1 至4 、6 至14所示位置之滲漏水情形應依如 附表編號1 至4 、6 至14所示修復方式修繕，有台灣省土木 技師公會鑑定報告書補充說明事項（下稱系爭補充鑑定報告 、本院公務電話紀錄）可考（見系爭補充鑑定報告第2至11 頁、本院卷三第130頁），是原告依前揭規定，請求被告就 如附圖編號1至4、6至16所示位置，按如附表編號1至4、6至 14所示修復方式，將系爭地下樓修繕至不滲漏水之狀態，自 屬無據，逾此範圍之請求，則非有理。
⒋被告雖抗辯兩造存有共用部分由原告、伊各負擔3 分之1 、 3 分之2 修繕費用之合意云云，為原告所否認，自應由被告 負舉證之責。查系爭地下樓全體所有權人與被告因地下室採 光罩破損滲漏事件，於105 年8 月31日簽立協議書，協議修
繕條件略為：雙方共同洽詢修繕廠商豊祥工程公司，本案工 程費用為53萬5,000元，甲方（即包含原告之系爭地下樓全 體共有人）贊助支付20萬元，乙方（即被告）支付33萬5,00 0元，雖有協議書足參（見本院卷二第7頁），惟上開協議書 之內容至多僅得認兩造就上開事件有系爭地下樓之全體共有 人願意贊助部分修繕費用之約定，尚難以此遽認兩造間就系 爭社區大樓共用部分存有概括性應由系爭地下樓全體共有人 負擔3分之1修繕費用之合意，此外，被告復未能舉證以實其 說，則其以前詞拒絕負修繕責任，自非有據。
⒌按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項固定有明文， 惟上開規定後半段關於修繕費用之負擔部分，實屬區分所有 權人間關於費用應如何分攤之內部關係，不得以此解免被告 對外之修繕義務。查系爭社區23屆第2 次區分所有權人會議 作成「⒈滲漏情況請土木專業技師鑑定後再請廠商估價。⒉ 為公平起見，108 號地下室（即系爭地下樓）管理費74％折 扣應予取消，維修比例按1/3 、2/3 分別處理，同時依滲漏 情況分批處理，地面商場所欠管理費之金額繳交，移請下屆 委員會研議處理。⒊108 號未繳交之管理費，應予結清後再 處理滲漏事項之系爭決議，固為兩造所不爭執（見不爭執事 項㈤），惟揆諸前開說明，系爭決議之內容不影響被告就前 揭共用部分所負擔之外部修繕義務，此部分毋寧係被告完成 修繕義務後，應如何向應分擔之人求償之問題，被告執此拒 絕修繕，亦非有理。
⒍至被告雖抗辯已將如附圖編號1 、2 、6 至9 、13所示位置 之滲漏水修繕完畢云云，並提出金壕企業社報價單、請款單 、匯款回條聯、現場照片等為證（見本院卷一第235 、236 頁、本院卷二第45、94至96頁），惟觀諸上開報價單、請款 單，僅記載「5 個逃生孔蓋（不鏽鋼包覆）」、「5 個逃生 孔蓋」，且被告提出之照片僅見逃生孔以不鏽鋼包覆之狀態 ，而無從辨別被告所修繕者，究為前揭何部分之漏水。再被 告亦自承前揭逃生孔經以不鏽鋼包覆後，滲漏水情況已經比 較少了等語（見本院卷一第240 頁、卷二第78頁），顯見該 部分滲漏水情形並未完全修復，此外，被告所舉證據尚不足 以證明其已將如附圖編號1 、2 、6 至9 、13所示位置之滲 漏水完全修復，是被告前揭所辯，即難憑採。
㈡、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。又所謂互相表示 意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將 當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍 不得謂契約未成立。另契約之成立本不以署名、畫押或蓋章 為要件，故凡當事人間締結契約，其書面之形式雖不完全， 而能以其他方法，足以證明其意思已有合致之表示者，自無 妨於契約之成立，當然發生法律上之效力（最高法院20年上 字第1727號裁判要旨參照）。經查：
⒈系爭建物之面積為10.33 平方公尺，其所在系爭社區大樓之 起造人為方心婦仔、廣德公司，系爭建物於85年3 月22日第 一次登記為方心婦仔、廣德公司共有（應有部分依序為100 分之58、100 分之42），於同年85年9 月10日登記為方婦仔 所有（權利範圍全部），嗣方心婦仔陸續以買賣為原因，將 應有部分移轉予訴外人李長林、許麗娜、朱嘉慧等人，其後 方心婦仔之繼承人即原告、方傳義於109 年8 月11日以繼承 為原因，登記為系爭建物之共有人，系爭建物現登記為原告 、方傳義（原告、方傳義之應有部分各為60分之4 ）、李長 林、許麗娜、朱嘉慧、訴外人增縉精機股份有限公司、詹蕙 玲（應有部分依序為10分之1 、10分之2 、10分之1 、10分 之1 、10分之1 ）共有等情，有系爭建物之異動索引、歷來 所有權移轉登記之相關資料、第一類登記謄本（見本院卷二 第139 至145 、173 至347 頁）可稽，並經本院職權調閱85 使字第60號使用執照卷宗（下稱系爭使用執照卷）查核無訛 ，此部分事實堪予認定。
⒉又系爭建物自系爭社區大樓於85年2 月6 日興建完成後迄今 皆為系爭社區管理委員會之管理中心（即1 樓警衛室），並 由被告占用等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢）；復 觀諸系爭建物興建完成時及現況照片，可知系爭建物乃興建 於系爭社區大樓之大門旁（見本院卷三第137 、138 頁、系 爭使用執照卷第54、55頁），且系爭建物設置有系爭社區之 消防設備、對講機、監視器主機螢幕等情，為兩造所不爭執 （見本院卷三第134 、135 頁），並有系爭建物現況照片可 考；再參以公園2001房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭買 賣契約）附件二建材設備說明書關於消防安全設備約定：「 一、…管理中心設火警受信總機…」、中央保全監控系統約 定「一、設置警衛室管理中心，全天候執行出入人員管制監 控，以維護大樓安寧及保障住戶安全。二、管理中心設置中 央監控CCTV閉路電視相關設備，隨時監控本大樓人員出入安 全，客人來訪管制及車輛進出管制。…（見本院卷二第405
至406 頁、卷三第113 至114 頁），足見廣德公司在興建系 爭社區大樓時，已規劃設置警衛室管理中心，以監控人員進 出，並將相關消防設備、監視設備等設置於該警衛室管理中 心，核與系爭建物之設置位置、坪數、興建完成後之歷來使 用狀況相合，益徵廣德公司於銷售之初，即將系爭建物規劃 為公共使用，供作警衛室管理中心使用，並依此規劃設置後 ，交付全體住戶使用；復酌諸系爭建物自85年2 月6 日興建 完成後即由被告占有作為警衛室管理中心使用，迄方心婦仔 於100 年11月5 日死亡止，已歷時15餘年，若非對於廣德公 司前揭規劃已然同意，身為系爭社區大樓起造人之方心婦仔 ，對於系爭建物為被告占有使用，焉有於生前長期未加聞問 或提出異議之理。綜合上述情節以觀，堪認前開設置應為系 爭社區大樓起造人方心婦仔、廣德公司及各原始住戶間所合 意，是被告抗辯方心婦仔、廣德公司與各原始住戶間業已就 系爭建物成立使用借貸契約，應非無稽。
⒊又原告既為方心婦仔之繼承人（見不爭執事項㈠），即應繼 受上開使用借貸契約而受其拘束，則被告為系爭社區各住戶 占有系爭建物，即非無法律上原因，原告依民法第767 條第 1 項、第821 條規定，請求被告自系爭建物遷出，並返還予 原告及其他全體共有人，難認有據。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第821 條、公寓大 廈管理條例第10條第2 項規定，請求被告就如附圖編號1 至 4 、6 至14所示位置，按如附表編號1 至4 、6 至14所示修 復方式，將系爭地下樓修繕至不滲漏水之狀態，為有理由， 應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原 告勝訴部分，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保 金額併宣告之；就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附 麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 黃筠雅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 1 月 4 日
書記官 陳芝箖
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