臺灣基隆地方法院民事判決
107年度重訴字第75號
原 告 李少甫
張桂梅
共 同
訴訟代理人 張漢榮律師
複代理人 林宇文律師
游文愷律師
侯傑中律師
被 告 曾進財
林玉英
前二人共同
訴訟代理人 陳志峯律師
陳孟彥律師
李後政律師
複 代理人 呂立彥律師
被 告 曾璽翰
曾韻年
曾思嘉
法定代理人 林玉英 同上
被 告 曾冠赫 住新北市○○區○○路000巷00弄0號0 樓
法定代理人 曾伊甄
上四人共同
訴訟代理人 李後政律師
複 代理人 呂立彥律師
被 告 曾進來
李蒨悅
李倩儀
曾美秀
曾進萬
曾進億
上列當事人間減少價金等事件，本院於民國109年11月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間民國106年10月12日之不動產買賣契約關係經減價後之買賣價金為新臺幣5,000萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分58，餘由原告連帶負擔。 事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文 。
(一)本件原告原起訴之聲明僅有：兩造於民國106年10月12日簽 訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）價金新台幣( 下同) 5800萬元中應減少800萬元。最後言詞辯論意旨狀就 第一項聲明變更為：確認兩造系爭買賣契約價金應減為4429 萬4,811元。原告原起訴聲明第一項部分，乃提起形成訴訟 ，然買賣價金減少之形成權，法條並未規定應由法院為之， 故非可提起形成訴訟，嗣原告將第一項聲明變更為確認訴訟 ，確認系爭買賣關係之價金經其減少後總金額，因基礎事實 均相同，亦應准許。
(二)原告於109年1月31日追加請求其聲明第二項以下給付之訴： 被告應給付原告370萬7189元及利息。嗣更正為：二、被告 曾進財應給付原告92萬6,797元及利息。三、被告曾進財、 曾進來、曾美秀、曾進萬、曾進億、李蒨悅、李倩儀應連帶 給付原告92萬6,797元及利息。四、被告林玉英應給付原告9 2萬6797元及利息。五、被告林玉英、曾璽翰、曾韻年、曾 思嘉、曾冠赫應連帶給付原告92萬6797元及利息。查原告增 加請求被告等給付款項部分屬訴之追加，因其所本基礎事實 即為原主張系爭買賣契約減少價金之相同事實，嗣並因請求 款項為可分之債，而依據各被告之法律關係更正各被告應給 付金額，乃為更正訴之聲明，參以首開規定，均應予准許。二、本件原列被告曾楊兆喜、曾進華於訴訟中死亡，其中曾楊兆 喜之繼承人曾進財、曾進來、李蒨悅、李倩儀、曾美秀、曾 進萬、曾進億等7人業經本院於109年9月10日裁定命其等承 受本件訴訟；另曾進華之繼承人曾璽翰、曾韻年、曾思嘉、 曾冠赫、林玉英則自行聲明承受本件訴訟。
三、被告曾進財、曾進來、李蒨悅、李倩儀、曾美秀、曾進萬、 曾進億均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第385條第1項前 段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 四、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起，民事訴訟法第247條定有明文。所謂即受確認判決之 法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法 上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認 判決除去之者而言。本件原告等2人主張系爭買賣契約價金 業據其減少價金，為被告等所否認，是以系爭買賣契約總價 金不明確，致使原告等2人是否仍有給付價金義務之法律上 地位亦不清楚，故原告等2人顯有受確認之法律上利益，得 提起第一項聲明之確認訴訟。
貳、實體部分：
一、原告等2人起訴主張：
(一)原告等2人前於106年10月12日向曾楊兆喜(已死亡)、曾進華 (已死亡)、曾進財、林玉英等4人(下稱曾楊兆喜等4人)購買 其等共有基隆市暖暖區碇內段溪西股小段69-2、69-9、69-1 6、173-5、173-6、173-9、173-57、174、199-4、214、218 、219、221等13筆土地(下稱系爭土地)，及曾進華所有門牌 號碼基隆市○○區○○里○○街00○00號（下稱系爭23、24號房屋 ），暨曾進華向財政部國有財產署申請承租坐落基隆市○○區 ○○段○○○○段00000000000000000000地號土地，租約編號(100 )國基租字第73號；及承租同小段230、231地號，租約編號 （93)國基租字第00281號兩份國有土地租賃契約之權利義務 （系爭租賃權），約定全部買賣價金約為5,800萬元（下稱 系爭買賣契約)。曾楊兆喜等4人已於107年1月12日將系爭土 地所有權移轉登記予原告等2人。
(二)原告等2人乃於107年4月間委請黃明智建築師向基隆市政府 都市發展局申請指定系爭土地之建築線，因而發現系爭土地 已有現有巷道及既成巷道，且現有巷道及既成巷道呈現英文 字母「L」形狀將系爭土地一分為二，致使系爭土地分裂成 南、北兩部分之土地而無法完整利用及開發。黃明智建築師 製圖時又發現系爭土地部分遭門牌號碼基隆市○○區○○街00號 及20號建物（下稱系爭18、20號建物）占用，曾楊兆喜等4 人於簽訂系爭買賣契約書時，未向原告2人揭露上情，原告2 人知悉後，旋將上情主張係屬物之瑕疵通知曾楊兆喜等4人 ，並與之協商減少系爭買賣契約之價金，曾楊兆喜等4人向 原告2人提出減少價金600萬元之要約，原告2人拒絕，原告2 人提出減少價金1,000萬元之新要約，但曾楊兆喜等4人拒絕
，原告2人遂於107年8月7日寄發基隆東信路郵局第137號存 證信函通知曾楊兆喜等4人於文到後7日內排除上開瑕疵，曾 楊兆喜等4人於收受存證信函後，於107年8月15日委請陳志 峯律師寄律師函覆原告2人，表達曾楊兆喜等4人願與原告2 人洽談協商交易和解事宜。
(三)原告等2人與曾楊兆喜等4人於107年8月17日協商達成初步共 識，並於107年9月25日簽訂補充協議書(下稱系爭協議書)， 由曾楊兆喜等4人於補充協議書簽訂之同時，交付系爭房屋 之鑰匙，以代系爭土地及系爭23、24號房屋之交付。另因兩 造於簽訂補充協議書之前，原告等2人已支付買賣價金共計2 820萬4642元整，原告2人再於簽訂補充協議書之同時，給付 買賣價金1979萬5358元，以上合計4800萬元。餘款1000萬元 部分，約定系爭國有土地租賃契約之承租人變更為原告或原 告指定之人後，原告等2人再給付200萬元，另800萬元部分 ，約定由原告2人對曾楊兆喜等4人提起減少價金之起訴，俟 判決確定後，再依確定判決之結果履行，此詳如補充協議書 第1條至第4條之約定。
(四)依基隆市政府頒佈之基隆市建築管理自治條例第七條規定: 「面臨現有巷道之基地，其建築線之指定，應依下列規定辦 理：一、巷道為單向出口長度在四十公尺以下，雙向出口長 度在八十公尺以下，寬度不足四公尺者，以該巷道中心線為 準，兩旁均等退讓，以合計達到四公尺寬度之邊界線作為建 築線。巷道長度超過上開規定者，兩旁亦應均等退讓，以合 計達到六公尺寬度之邊界線作為建築線。但面臨工業區內現 有巷道之基地，應以合計達八公尺寬度之邊界線作為建築線 線。二、地形特殊無法通行車輛者，前款巷道之寬度得減為 三公尺。三、建築基地正面臨接計畫道路，側面或背面臨接 現有巷道者，申請指定建築線時，應一併申請指定該巷道之 邊界線。四、現有巷道之寬度大於四公尺或六公尺者，仍應 保持原有之寬度。五、建築基地與都市計畫道路閒夾有具有 公用地役關係之現有巷道，得以現有巷道之邊界線作為建築 線。前項第一款、第二款退讓之土地，不得以空地計算。第 三款、第五款退讓之上地，得計入法定空地。第一項第一款 所稱單向出口係指巷道僅一端接通計畫道路者，第一項第二 款所稱無法通行車輛者，係指道格坡度超過一比六，或現場 實際無法通行車輛者而言。都市計畫區內巷道之長度應以計 畫道路連接至最遠出口起算。」由上開規定可知，建築基地 存有現有巷道，指定之建築線必須沿現有巷道或一定寬度之 巷道範圍，現有巷道之範圍必須保留而不得為建築基地範圍 使用，甚至第1款及第2款規定，退讓範圍不得作為空地計算
，故系爭土地將受限於現有巷道之位置而影響建築物興建範 圍及得建築之總面積。108年10月9日言詞辯論，原告2人主 張：「根據基隆市政府108年4月18日回函所檢附之建築線指 示圖說圖面資料，圖說是基隆市政府核定，面積是兩造聲請 傳喚證人，由建築師計算的面積」，經審判長詢問兩造：「 兩造是否同意由原告提出的面積作為鑑定的依據？」兩造答 ：「同意」。另證人即建築師黃明智於108年8月20日言詞辯 論時證稱「提出計算的示意圖，合計面積270.87坪，895.46 平方公尺」，本件現有巷道之面積為270.87坪，為兩造所同 意，故現有巷道面積應可認定。
(五)本件經囑託遠見不動產估價師事務所鑑定並提出鑑定報告， 鑑定結論記載「本報告書以比較法、收益法為價格之推估方 法，經由上述推估過程本案非現有巷道土地價格為3645萬71 38元，現有巷道之土地價格為783萬5,673元，評估土地總價 為4429萬2,811元」(詳鑑定報告第40頁)： 1、上開鑑定報告採取比較法及收益法為鑑定方法，符合不動產 估價技術規則第14條「不動產估價師應兼採二種以上估價方 法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法 估價並於估價報告書中敘明者，不在此限」之規定，且估價 師將系爭土地依照每一筆地號土地坐落位置、面積、形狀、 地上物現況區分成A、B、C、D、E、F、G等七大區域(鑑定報 告第22頁)，分為為現有巷道及非現有巷道，並依各筆地號 土地詳述價格評估之方法及過程(鑑定報告第24至34頁)，是 系爭鑑定報告所採取之價格鑑定，應屬可採。 2、原告等2人請求鑑定事項包括「一、系爭土地於兩造簽訂買 賣契約之106年10月12日之通常價格為何？二、系爭土地現 有895.46平方公尺(約270.87坪)現有巷道存在，現有巷道如 圖所示，是否會對系爭土地通常價格造成減損？三、如有， 則現有巷道範圍部分之價格減損率為何？非現有巷道範圍部 分之價格減損率為何？」，鑑定單位評估非現有巷道土地之 價額應為3645萬7138元，現有巷道之土地價格為783萬5673 元，合計土地總價應為4429萬2811元，是系爭買賣契約之買 賣價金應酌減1370萬7189元(計算式: 00000000-00000000=0 0000000)。
(六)兩造簽訂補充協議書之前言記載「因甲方委請建築師繪製指 示建築線圖說時，發現買賣標的物似有既成巷道、現有巷道 及遭第三人占用之情形」等語，上開記載為兩造協商後取得 共識之用語，其文意即可推知原告2人在委請建築師繪製指 示圖說之前，並不知悉系爭土地有「既成巷道、現有巷道及 遭第三人占用」之情事。按系爭買賣契約書第8絛「擔保責
任」第1款約定:「本買賣不動產權,...,賣方保證本買賣標 地物產權清楚，絕無遭他人佔用或出借，或已指定建築線， 或為他人建築土地之法定空地或任何產權不清，實測土地房 屋面積不足，及其他糾葛情事或預約出賣他人」，同條第2 項約定「如有上述情事，致與買方或第三人發生糾紛時，應 由賣方負責於尾款付清以前速予理清一切，不得損害買方之 權益，否則賣方負違約賠償之責」，系爭土地199-4地號土 地部分面積遭門牌號碼基隆市○○區○○街00號房屋所占用，另 系爭土地173-5地號土地部分面積遭門牌號碼基隆市○○區○○ 街00號房屋占用，且曾楊兆喜等4人於簽訂系爭不動產買賣 契約時，並未告知系爭199-4及173-5地號土地有遭占用之事 實，故系爭199-4及173-5地號土地有欠缺交易及通常效用之 瑕疵，亦有欠缺出賣人保證品質之瑕疵。又按現有巷道及既 成巷道為道路用地，此為買賣契約之重要交易訊息，出賣人 於買賣契約簽訂時，本應如實揭露，且現有巷道及既成巷道 為道路用地之情事，造成原告2人所有權之行使受限，依原 證3第二份圖面之說明，現有巷道、既有巷道及遭他人占用 部分面積合計合計面積270.87坪，895.46平方公尺(兩造同 意以此計算現有巷道之面積)，前開面積之範圍內為物之瑕 疵，曾楊兆喜等4人於出賣系爭房地予原告2人，故意隱匿系 爭土地上已有現有巷道及既成巷道及遭他人占用之事實，況 依基隆市政府108年4月18日函覆本院所檢附之圖說，系爭土 地在103年3月6日、104年3月27日、105年8月12日均曾申請 指定建築線，復由103年3月6日、104年3月27日、105年8月1 2日之圖說均能看出系爭土地上確實存在現有巷道之標示， 可見曾楊兆喜等4人對於系爭土地存在現有巷道絕對知情， 曾楊兆喜等4人違反契約上交易習慣應負之告知義務而不作 為，應負瑕疵擔保責任。
(七)按民法第354條第1項規定「物之出賣人對於買受人，應擔保 其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少 其價值之瑕疵，亦無減失或減少其通常效用或契約預定效用 之瑕疵」、同法第359條及第360條並分別規定「買賣因物有 瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金」「買賣之物，缺少出賣人 所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而 請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦 同」，今曾楊兆喜等4人出賣系爭土地予原告2人，而系爭土 地既存有上述減少交易價值及通常效用之瑕疵，亦有缺少出 賣人所保證之品質之情事，曾楊兆喜4人應負瑕疵擔保責任 甚明。
(八)本件經鑑定後，土地總價應為4429萬2811元，系爭買賣契約 之買賣價金應酌減1370萬7189元，原告2人尚有1000萬元並 未支付，從而，曾楊兆喜等4人應返還超額受領之買賣價金3 70萬7189元，因係金錢之債給付可分，故曾楊兆喜(已死亡) 、曾進華(已死亡)、曾進財、林玉英各應負擔4分之1，即92 萬6797元。本件訟進行中，曾楊兆喜於108年10月12日死亡 ，曾楊兆喜系爭契約上義務應由繼承人被告曾進財、曾進來 、曾美秀、曾進萬、曾進億、李蒨悅、李倩儀繼承。曾進華 於109年1月14日死亡，系爭契約之義務應由繼承人被告林玉 英、曾璽翰、曾韻年、曾思嘉、曾冠赫繼承。 (九)基於前述，聲明：
1、確認兩造系爭買賣契約之買賣價金應減為4,429萬2,811元。 2、被告曾進財應給付原告92萬6,797元，及109年2月6日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。
3、被告曾進財、曾進來、曾美秀、曾進萬、曾進億、李蒨悅、 李倩儀應連帶給付原告92萬6,797元，及109年26日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。
4、被告林玉英應給付原告92萬6797元，及109年2月6日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。
6、被告林玉英、曾璽翰、曾韻年、曾思嘉、曾冠赫應連帶給付 原告92萬6797元，及109年2月6日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。
二、被告方面
(一)被告曾進來、李蒨悅、李倩儀、曾美秀、曾進萬、曾進億等 6人部分：
1、被告曾進來等6人經本院裁定承受訴訟後，均未到庭答辯及 提出書狀為聲明或陳述。
2、被告曾進來等6人之被繼承人曾楊兆喜生前答辯意旨如被告 曾進財、林玉英等人後述答辯意旨所示。
(二)被告曾進財、林玉英、曾璽翰、曾韻年、曾思嘉、曾冠赫等 6人答辯略以：
1、關於系爭18、20號建物占用系爭土地部分： (1)由於系爭土地係被告繼承而來，系爭土地週邊確存有18、19 號建物，因該建物所在位置高，致兩造有可能誤信系爭18、 19號建號係位於系爭土地範圍之外，至於原告是否知悉，非 被告所得臆測。
(2)如原告簽約時不知系爭18、20建號建物占用系爭土地，可能 會構成物之瑕疵。但此一物之瑕疵應非關重要，蓋系爭18、 20建號建物係位於系爭土地之邊緣，且與系爭土地有明顯高 低落差，應不影響系爭土地之使用，原告似可將之規劃為法
定空地之一部使用，其權益並不受影響。
(3)又系爭18、20建號建物占用系爭土地之一部，如構成物之瑕 疵，即使應優先適用系爭買賣契約第8條第6款，惟依該條項 之規定，被告應負責理清，並不得因此損害原告之權益，否 則應負損害賠償責任。其法律效果以及嗣後之補充協議適用 結果，與民法第359條請求減少價金並無不同。詳言之，依 據兩造簽訂之補充協議，兩造同意依法院關於減少價金確定 判決結果，作為前述系爭18、20建號建物占用情事之處理方 法，亦即兩造同意以減少價金取代前述系爭契約第8絛第6款 之約定，此與民法關於物之瑕疵擔保規定之法律效果，並無 不同。另系爭土地業已移轉予原告自宜由原告自行訴請系爭 18、20建號建物之所有權人或事實上處分權人拆屋還地，而 不宜由被告為之，附此敘明。
(4)至於應減少之價金充其量應按面積比例計算。所謂充其量係 指系爭18、20號建號建物占用之位置位於系爭土地之邊緣， 與系爭土地復有明顯的高度落差，應不影響系爭土地之開發 利用，因此減少之價金充其量只能按面積比例計算。 2、關於系爭土地建築線部分:
(1)因被告等取得系爭土地所有權係因繼承而來，未曾請領建造 執照等情，致不明瞭系爭現存道路之存在。至於原告是否知 情，非被告所得臆測。理論上，原告既購入系爭土地，不無 可能已先委請建築師等預先規劃，否則高達5800萬元之買賣 價金不無存在不能申領建造執照之風險。
(2)系爭買賣契約第8條第1款所謂「絕無已指定建築線」係指系 爭土地因被他人指定建築線，而不得再行申請執照，開發利 用之謂，並非指系爭土地得指定建築線。如系爭土地不得指 定建築線，反而造成系爭土地無法請領建造執照，則原告購 入系爭土地將無法開發利用。系爭土地既得指定建築線自無 物之瑕疵存在。最高法院99年度台上字第264號民事裁判要 旨：「兩造就土地交易契約，買受人認該筆土地上存有政府 指定巷道，而無法申請指定建築線，致無法供建築使用，並 欲請求返還價金，而該筆土地，若未依法申請廢除政府之指 定，即不得申請指定建築線以申請建築執照，並開發興建房 屋，此就土地交易契約而言，已足認定存有重大瑕疵，故買 受人依民法第359規定，請求解除系爭買賣契約並請求返還 價金並無不當；且此解除契約之請求權,並不以先行催告出 賣人補正瑕疵為必須，此與買受人依不完全給付規定解除契 約，於瑕疵得補正時，應先催告出賣人補正之情形，尚有不 同。」即係指系爭土地如經他人指定巷等指定建築線之情， 即不得再行申請指定建築線，無法供建築使用，而構成物之
瑕疵。
(3)因系爭土地並無已被指定為建築線之情，而不得再申請指定 ，自無所謂之物之瑕疵存在，因而無適用系爭買賣契約、補 充協議或民法關於物之瑕疵擔保之規定之問題。 3、縱上所述，原告主張系爭土地有物之瑕疵存在，請求減少價 金，雖經法院委請不動產估價師估價結果，認系爭土地僅值 4千餘萬元，惟系爭土地之價格既係兩造約定，自無從依據 嗣後之估價結果而改認當時約定之價格應減少，原告主張應 非有據。
4、基於前述，聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)106年10月12日原告2人與曾楊兆喜等4人簽訂系爭買賣契約 。
(二)107年1月12日被告曾楊兆喜等4人已將系爭買賣契約內之系 爭土地移轉登記為原告2人所有。
(三)107年4、5月原告2人委請建築師繪製系爭土地建築圖指示申 請圖時，發現系爭土地因有現有巷道存在於系爭土地中，因 此系爭土地之建築線如原告提出證物9建築線指示申請圖所 示。且基隆市政府108年4月18日基府工土貳字第1080110439 號函所檢附系爭土地建築線指示申請圖，其中107年6月12日 經核准之圖說（與原證9同），確有現有巷道之標示，因此 使系爭土地之建築線呈現L型，並從系爭土地中間穿越。(四)系爭18、20號建物確實占有系爭土地，其位置、面積如卷內 基隆市地政事務所繪製之土地複丈成果圖所示。(五)原告等2人與曾楊兆喜等4人於107年8月17日簽立補充協議書 。
(六)被告於107年9月25日交付系爭23、24號建物之鑰匙，完成點 交。
四、得心證之理由：
(一)按民法第359條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條 之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少 其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求 減少價金。」。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡 依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值 、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應 具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值 、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第11 73號民事判例要旨）。民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非 強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約 自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上
自應從其特約。又當事人就買賣瑕疵擔保責任所約定之「保 固條款」，其法律效果為何？應視個案情形，探求當事人之 真意，並依誠信原則，斟酌交易習慣，綜合契約整體內容判 斷之(最高法院104年度台上字第550號民事裁判要旨)。 (二)原告主張成立系爭買賣契約後，經委請黃明智建築師繪製系 爭土地之建築圖指示申請圖後，方獲知系爭土地存在上開不 爭執事項第(三)建築線、(四)項之第三人占用等情形(以下 合稱系爭瑕疵)，業據兩造不爭執，且與系爭協議書前言記 載相符，首堪認定原告簽訂系爭契約前並不知悉系爭瑕疵之 存在。
(三)次查，系爭瑕疵存在為兩造所不爭執，而該瑕疵致使原告2 人遭他人占有土地部分，無法直接取得占有使用，尚須另行 請求第三人拆屋還地，方得取得該部分土地之直接占有；而 系爭土地之建築線現狀，系爭土地中間部分約有859.46平方 公尺，無法作為建築基地，並使系爭土地因此分割為2個部 分，無法完整規劃使用，有證人黃明智於108年8月20日到院 證述可參，據此堪信系爭瑕疵已使系爭土地使用收益之效用 大為減低乃屬系爭土地物之瑕疵，要堪認定，依法原告等2 人應得主張被告等人依據買賣契約應負物之瑕疵擔保責任。 且兩造為解決系爭土地存在系爭瑕疵之事，亦已於107年9月 25日簽立系爭協議書，約定由原告等2人向本院提起減少價 金之訴，依據判決確定結果，原告2人再為尾款之給付。堪 信兩造亦於協議時確認系爭瑕疵確屬系爭土地物之瑕疵，被 告應負瑕疵擔保責任，並協議以減少買賣價金之方式處理被 告應負瑕疵擔保之責。無論被告曾楊兆喜等4人成立系爭買 賣契約時是否知悉系爭瑕疵之存在，仍不得免除依法及依協 議應負物之瑕疵擔保責任，是以被告抗辯其等事先亦不知悉 系爭瑕疵存在，而無庸負責，並無可採。
(四)系爭土地存在系爭物之瑕疵，原告依據買賣契約規定及兩造 系爭協議主張減少系爭買賣契約價金，要屬有據，被告辯稱 系爭買賣價金業經兩造議定不得減少，亦無可採。(五)原告主張系爭土地因系爭瑕疵存在，正常價額僅為4429萬2, 811元，援引本院囑託之遠見不動產估價師事務所於108年12 月25日以108估字第122501號函檢附之鑑定報告為據，尚堪 採信為真。然系爭買賣契約之標的除系爭土地外，尚有系爭 23、24號等2棟建物，及系爭國有土地租賃權等3類標的，原 告主張將系爭買賣契約價金減少至系爭土地經鑑定之正常價 格，則顯然將並未無瑕疵之系爭23、24建物價金及系爭國有 土地租賃權之價金亦一併減去，於法尚有未合，原告僅能在 系爭買賣契約中屬於系爭土地價金部分主張減少價金，然因
系爭買賣契約並無分別約定各類標的之價金，本院審酌兩造 於確知系爭瑕疵存在後，簽立協議時，原告等2人尚繼續給 付1979萬5,358元價金，僅保留1,000萬元未給付，且其中20 0萬元約定係在被告辦妥系爭租賃權變更登記後，原告即有 給付義務，堪信依據協議書已同意如有系爭土地瑕疵減價範 圍以800萬元為限，其餘部分價金應屬系爭23、24建物及系 爭租賃權之對價及系爭土地存在瑕疵下原告仍願意給付之金 額，原告就該部分即不得再請求減少。據此，系爭買賣契約 買賣價金經原告得依法請求減少價金應僅有800萬元，系爭 土地鑑定後因系爭瑕疵存在價格減少逾800萬元，據此原告 主張減少系爭買賣契約價金800萬元顯屬有據，系爭買賣契 約之原約定總價金為5,800萬元，經原告依法減少後，應為5 000萬元。原告第1項聲明所稱減為4429萬2,811元，乃係確 認其自5,800萬元減少後1370萬7,189元之總價金，因此針對 原告主張業據減少價金1370萬7,189元部分均在本院審理範 圍，本院認其主張減少800萬元價金部分為有理由，因此確 認如主文第1項所示。逾800萬元部分，原告並無減少價金權 利存在，其請求確認系爭買賣該部分價金業據其依法減少， 顯無理由，則應駁回。
(六)原告自承尚未給付被告等系爭買賣契約尾款1,000萬元，則 被告尚未受領系爭買賣契約業據原告依法得請求減少之買賣 價金800萬元，被告並無返還之義務，原告請求被告返還款 項並無理由，應予駁回。
(七)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 12 月 9 日 民事庭法 官 王翠芬
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 9 日 書記官 陸清敏