臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度訴字第406號
原 告 蘇雅靖
訴訟代理人 鐘育儒律師
被 告 詹金螢
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109 年12月1 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國108 年12月9 日經訴外人陳先生帶看門牌號碼： 嘉義縣○○鄉○○路○段00000 號、120-2 號之房屋（下合 稱系爭房屋），該屋為二棟公寓改建合併之套房，斯時因系 爭房屋內尚有部分房間仍有租客，遂僅每層樓選一間房間簡 單介紹，嗣原告於同年12月18日與住商不動產嘉興加盟店房 仲即訴外人江貴娟簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契 約書），以新臺幣（下同）815 萬元購買系爭房屋，並於當 日支付60萬元本票做為簽約款。嗣原告於108 年12月25日支 付第二期備證用印款40萬元，109 年1 月5 日向江貴娟索取 一樓大門磁扣遭拒，同年2 月22日原告經江貴娟陪同第三次 看房，發現系爭房屋內有數個房間均以木板或傢具遮擋大小 嚴重不一之漏水壁癌，此後原告再要求看房即遭被告拒絕。 嗣兩造於同年3 月6 日經被告要求在房仲業者之辦公室交屋 ，同年月15日原告至系爭房屋查驗時，查知系爭房屋內有數 嚴重漏水及壁癌（下稱系爭瑕疵），原告向住商不動產嘉興 加盟店店長反應，均未獲置理，原告只好在同年4 月間委請 業者就未出租之房間漏水、壁癌予以整修共支出804,400 元 ，另就已出租尚未整修之部分預估整修費為40萬元，依此原 告於同年6 月2 日以存證信函要求被告賠償原告上開支出， 惟未獲被告置理，爰依民法第365 條、第226 條規定，請求 被告應賠償原告1,204,400 元。
㈡、被告雖辯稱原告知悉並同意以系爭房屋內之瑕疵現況交屋， 而與其訂有系爭買賣契約第15條之特約云云。然於系爭房屋 交屋前，原告多次要求入內觀看屋況均遭被告藉口阻擾，於 109 年3 月6 日交屋當日，被告又拒絕會同原告至系爭房屋 現場一一查驗，堅持要在房仲公司辦公室進行點交，原告迄
至交屋前，根本無從知悉系爭房屋實際情況，此自證人李蔡 麗卿之證詞觀之，亦可知悉兩造締結系爭買賣契約時，多數 房客租約尚未到期，而無法入內查看，再者證人李蔡麗卿另 證稱：「（問：簽約當天兩造除了講到屋頂滲漏水之外，有 沒有講到其他房子部位有滲漏水？）沒有。」、「（問：買 房簽約當天有沒有明確表示如果有其他部位的滲漏水，他們 也無所謂？）我不記得」等語，均可證明被告自始未告知原 告系爭房屋之牆壁存有滲漏水之情事，且於簽約當日亦未討 論到滲漏水之瑕疵，原告確實無法在交屋前知曉系爭房屋實 際狀況及內部瑕疵，更遑論同意免除被告之瑕疵擔保責任。 又系爭買賣契約第15條雖定有「現況交屋，出賣人不負滲漏 水瑕疵擔保責任」等約定，然該條項亦另有「其他約定事項 （本條款之文字記載應經甲乙雙方用印或簽名確認）」等字 之記載，而系爭買賣契約第15條之特定，未見兩造用印，顯 非兩造合意之內容。另被告於不動產委託銷售標的現況說明 書（成屋）中「建物瑕疵情形34. 現況是否有滲漏水之情形 ？」雖有勾選「是」，然此部分在後方載明位置為「屋頂已 換新屋頂，不修繕，現狀交屋」等語，兩造並於其上簽字， 顯見此部分所指之瑕疵僅有「屋頂滲漏水之瑕疵」，就該瑕 疵原告並不爭執，且未向被告求償，惟就系爭房屋牆壁滲漏 水瑕疵，被告已明確勾選「否」，則被告顯有保證系爭房屋 內無滲漏水之瑕疵，則被告應就其故意不告知系爭瑕疵負損 害賠償責任。
㈢、並聲明：一、被告應給付原告1,204,400 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；二、原告 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭房屋除有房客居住之房間外，均已向仲介表示所有空房 皆可自行進出，縱有租客，亦得敲門告知住戶後，即可進入 ，則原告處於隨時可了解其屋內狀態，沒有障礙或掩飾，並 無原告無從知悉系爭房屋現況之事實。而被告於簽約前即告 知原告，被告102 年買受系爭房屋後，陸續修復、屋頂換新 屋瓦，惟部分屋內牆壁有受潮現象，仍陸續修復、持續更換 中，如原告不合意，請勿購買，原告強調縱有上情亦不影響 其購屋意願，並表示滲漏是老房子都會有的問題，其購買後 會大肆修改，全面換新，都能解決，並以系爭房屋漏水之事 與被告議價，兩造最終才以815 萬元成交系爭房屋。被告並 於109 年3 月5 日始經仲介通知交屋時間及地點，兩造同年 月6 日完成交屋手續，被告於交屋當日亦將109 年3 月之房 租轉交原告收受，斯時房仲江貴娟等3 人及兩造、地政士楊
茂喜等人均有在場。而兩造簽定之系爭買賣契約書第15條已 約定「現況交屋，出賣人不負滲漏水瑕疵擔保責任」等語， 復依契約不動產委託銷售標的現況說明書第34項另定有「不 修繕，現狀交屋」之特約，則原告僅空言主張被告應負瑕疵 擔保責任，委不足採。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張其於108年12月18日以815萬元向被告買受系爭房屋 ，並在住商不動產嘉興加盟店仲介江貴娟仲介下簽訂系爭買 賣契約書，同日交付60萬元本票做為簽約款，於108 年12月 25日支付第二期款40萬元。嗣兩造與江貴娟於109 年3 月6 日至仲介辦公室點交系爭房屋，斯時除兩造外，在場之人尚 有仲介江貴娟、蔡麗卿、李信漢，地政士楊茂喜等人。嗣原 告於109 年4 月間委請訴外人創捷企業社就系爭房屋未出租 之房間漏水、壁癌部分整修，共支出804,400 元，同年5 月 復經創捷企業社就系爭房屋已出租房間之漏水、壁癌整修報 價預估為40萬元等情，業經原告提出系爭房屋未整修前照片 （見本院卷一第111-307 頁）、系爭買賣契約書（見本院卷 一第309-318 頁）、原告簽發60萬元本票（見本院卷一第31 9 頁）、創捷企業社工程報價單（見本院卷一第333-335 頁 ）等件為憑，並為被告所不爭執，此部分事實，堪信為真實 。
㈡、經查，證人即受被告委託出售系爭房屋之仲介人員蔡麗卿到 庭證稱：「（你是否為被告委託的仲介？）是的，江貴娟是 原告委託的仲介人員。」；「（買賣雙方都在同一個仲介公 司？）是的，我們都是這樣在處理，接案子的是一個同事， 廣告出去後，有人想買的話，打電話到公司接洽，看是哪一 個業務員接到，就是由他來為買家處理，仲介都是這樣子在 處理，這是很正常的過程及模式。」；「原告是委託一位LI NE名稱為小飛俠的男子，與江貴娟看房子並委託江小姐議價 ，價錢沒有差距很大，於是約在公司見面談，後來以815 萬 元成交，過程中小飛俠說最多850 萬元含整理，舊房子一定 要經過整理，所以我們把賣方的價格壓低，讓本件成交後由 買方自己負擔整理。」；「（在簽約之前原告有沒有看過房 子？有的話有無表示有漏水等情形？）有看過，但是沒有反 應有漏水的情形，但是小飛俠有說房子一定要經過整理，價 錢不可以太高不然不划算，所以才將價格談至815 萬元。」 等語。（見本院109 年8 月11日準備程序筆錄，本院卷一第 380-382 頁）被告亦陳稱伊於102 年間以850 萬元向前手購 買系爭房屋，並提出被告102 年買受系爭房屋之契約書為證 （見本院卷一第63-65 頁）可見系爭房屋應有850 萬元之價
值，最後雙方以815 萬元成交，係以中間35萬元之價差，作 為原告修繕系爭房屋之費用。如非預留35萬元工作修繕房屋 之用，被告又何須折價35萬元賠價出售？由此可知，原告對 於系爭房屋存有若干瑕疵日後需要支出費用整理修復乙節， 於簽約之前應已知悉。
㈢、次查，證人即受原告告委託買受系爭房屋之仲介人員江貴娟 到庭證稱：「（房屋買賣是你仲介？）是的，我是買方的仲 介，買方要買房子，原告看到我網路的廣告來找我。」；「 （賣家委託你們公司，買家賣家各有仲介？）是的，我是買 方的仲介。」；「（兩造買賣之前有無去看房子？）有，第 一次去的時候有讓原告看過二、三間房間，其他是租給房客 。」；「（共看過幾間房間？）二間房間，一間辦公室。」 ；「（看房子的時候有無特殊的情形？）看房子的時候，有 說房間牆壁有木板，不知道木板作用為何？後來看看而已。 」；「（有無發現牆壁有滲水？）買方有質疑，為何要釘木 板，是否房子有瑕疵，當時因為釘木板且有漆油漆，所以看 不出來有沒有滲水的現象。」；「（後來還有看幾次？）印 象中還有看一次，去看不同的房間，買方覺得為何都有釘木 板，後來簽約之後，最後一次是錢已經給了，最後是要去看 如果需要整理，需要花多少錢，當時價錢已經談好了，但是 有向公司反應，會的話他可以自己做，壁癌的部份，請被告 找師傅來處理。」等語。（見本院109 年9 月10日準備程序 筆錄，本院卷二第41-42 頁）可見原告於簽訂系爭契約前， 對於屋況是否有滲漏水之情形已有所質疑。而房屋滲漏水為 房屋重大之瑕疵，原告如非對於滲漏水已經預先設想處理之 方式，例如於議價時要求賣方折讓價錢供作買方自行或雇工 修復之費用，按理不會貿然與賣方簽訂契約。而賣方即被告 確實於議價階段已將系爭房屋滲漏水日後之修復費用作為折 讓，有如前述，則被告對於系爭房屋有滲漏水之瑕疵，於簽 約之前已然知悉，應堪認定。
㈣、又查，系爭房屋買賣契約書另附有不動產委託銷售標的現況 說明書乙份（見本院卷一第321-327 頁），係系爭房屋買賣 時現況之說明，並經兩造簽名確認，應認係系爭契約之一部 分，有拘束兩造之效力。依該說明書第34項關於現況是否有 滲漏水之情形？之說明，雖於「是」、「否」兩項均有勾選 ，但另加註「屋頂已換新屋頂，不修繕，現況交屋」等文字 ，並由兩造在文字下方簽名確認等情（見本院卷一第322 頁 ），據證人蔡麗卿證稱：「（不動產委託銷售現況說明書第 34項，為何有無都勾選？）當時有跟小飛俠說屋頂有整理過 了，屋頂與牆壁已經沒有滲漏水的現象，之前有，但是整理
之後，已經沒有這樣的情況了，小飛俠說他要整理的會比我 們整理的還完善，所以才將賣價降低，降低價格的目的就是 要讓原告可以去整理房子，所以當時就寫現況交屋，壁癌與 漏水沒有關係，漏水是有滲出水，但是系爭房子沒有這樣的 現象。」；「（現況是否有滲漏水之情形，是否都有勾選， 為何意？）之前有漏水，但是有更換屋頂之後，就沒有滲漏 水了，是，表示之前有滲漏水，因為被告整修過後，所以才 勾選為否，這可能是作業上的疏失，其意義應該是之前有漏 水，但是現在已經整修過，沒有漏水的情形了。」等語。（ 見本院109 年8 月11日準備程序筆錄，本院卷一第383 頁） 可見系爭房屋於兩造簽訂系爭買賣契約當時，房屋屋頂已經 由被告修繕完成，至於房屋其餘部分包括牆壁之滲水或壁癌 之瑕疵，兩造均明知且同意不修繕，按現況交屋，可堪認定 。
㈤、再查，證人即負責擬具系爭契約書約定內容即協助兩造辦理 簽約手續之代書楊茂喜到庭證稱：「（有無說到滲水的問題 ？）我是忠實紀錄，契約是記載當時兩造的講法就是現況交 屋，出賣人不負漏水瑕疵擔保責任。」；「（本件忠實紀錄 ，是指現況說明書上關於建物瑕疵的情形欄位，上面有文字 加註的部份？）不是，我是指在買賣契約書第15條第1 項的 約定。」；「（該約定，兩造都清楚？）我有複誦過，雙方 應該都瞭解。」；「（約定的事項，是否為制式的約定？） 大部分是，但是有關係到本件不動產資料，付款條件等是變 動性的，本契約第15條的其他約定事項，也是變動性的，是 針對個案繕打的。」；「（契約第15條是何時加註的？）原 來沒有，是依照兩造的條件，現場在電腦上作業的，現場就 是指在仲介公司。」；「（契約第15條註明「本條款之文字 記載應經甲乙雙方用印或簽名確認」所指為何？）這句話是 定型化契約裡面就有的文字，我可以說的是變動性的契約內 容，例如付款條件、不動產標的、買賣價格、稅費負擔及其 他約定的事項，基本上我都會在現場跟雙方複誦確認。」等 語。（見本院109 年9 月10日準備程序筆錄，本院卷二第51 -53 頁）足證系爭買賣契約書第15條其他約定事項，關於1. 現況交屋，出賣人不負滲漏水瑕疵擔保責任；2.目前有出租 交屋時同時移轉租約之約定，已經由代書徵得兩造之同意， 加註再契約書上，且複誦內容供兩造充分瞭解。至於該條以 括號加註（本條款之文字記載應經甲乙雙方用印或簽名確認 ）等文字，雖未經兩造在該條記載處用印或簽名確認，但兩 造既經代書複誦告知約定事項之內容，兩造亦均於系爭契約 書之立契約書人欄簽名，對兩造而言該條之約定事項亦均有
約束力甚明。
㈥、按民法第355 條第1 項規定，買受人於契約成立時，知其物 有同法第354 條第1 項所稱之瑕疵，出賣人不負擔保之責。 經查，系爭房屋牆壁有滲漏水、壁癌之瑕疵，原告於簽訂系 爭買賣契約時，業已知悉，並以此要求賣方即被告減價，由 所得折讓之售價作為原告自行修復瑕疵之費用。簽訂系爭契 約當時，原告同意被告以現況交屋，出賣人即被告不負滲漏 水之瑕疵擔保責任等情，均有如前述。從而，原告起訴主張 依民法第365 條及同法第226 條之規定，請求被告給付1,20 4,400 元，於法無據，為無理由，應予駁回。㈦、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁 回。
四、又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 12 月 18 日
民事第一庭 法 官 曾文欣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 18 日
書記官 許庚森