臺灣臺中地方法院民事判決 109年度沙簡更字第2號
原 告 祭祀公業賴文記
法定代理人 賴委志
被 告 賴炳榮
訴訟代理人 賴明耀
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國109年11月25日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
確認兩造所簽訂臺灣省臺中縣私有耕地租約書（龍所字第179號）租約中有關附表二所示土地之約定部分，其租賃關係為不存在。
被告應將前項租賃關係不存在部分，向臺中市龍井區公所辦理塗銷登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔10分之6，餘由被告負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七五 減租條例（下稱減租條例）第26條第1項定有明文。原告主 張兩造於民國50年間就附表所示3筆土地（以下依行文需要 ，或合稱為系爭土地，或簡稱系爭「地號」土地）簽訂臺灣 省臺中縣私有耕地租約書（龍所字第179號，下稱系爭租約 ），由被告承租系爭土地之耕作，被告已逾2年未繳納租金 ，應終止租約收回系爭耕地，因未獲被告同意，而向臺中市 龍井區公所（下稱龍井區公所）耕地租佃委員會申請調解不 成立，復經龍井區公所送請臺中市政府耕地租佃委員會調處 仍不成立，依法由臺中市政府移送法院審理等情，有臺中市 政府107年11月5日府授地權一字第1070269655號函所附調處 程序筆錄在卷可憑，故原告起訴程序合於首揭規定，先予敘 明。
二、法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取 得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；上揭規定所定 之承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受 訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴
訟法第170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。本件 由臺中市政府移送本院審理時，原告之法定代理人為賴山， 於訴訟進行中，其法定代理人因改選變更為賴委志，並經原 告具狀聲明承受訴訟。賴委志經補選當選為原告的管理人， 業經龍井區公所以108年1月23日龍區民字第1070025591號函 覆同意備查，復經本院調取其同意備查相關文件核閱無誤（ 見本院卷第57頁、第61至87頁），其聲明承受訴訟核與上揭 規定相符，應予准許。
三、原告起訴時原聲明：㈠被告與原告間系爭租約應終止由原告 收回系爭土地；㈡被告應將系爭土地交還原告；㈢被告應自 102年上期起至106年下期止每年二期共10期，每期應繳稻穀 1434台斤折合為860公斤，共計10期為8600公斤並依106年農 會收購稻穀一公斤價格新臺幣（下同）21.6元計算代金，共 計18萬5760元給付原告。之後聲明經多次變更，最後聲明為 ：㈠確認兩造間之系爭租約無效；㈡被告應將系爭租約之登 記予以塗銷。核其起訴與變更之聲明，均係基於系爭租約效 力判斷之同一基礎事實，依民事訴訟法第255條第1項第2款 規定，應予准許。
四、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，本院依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
貳、事實概要：
一、原告主張：
㈠兩造簽訂系爭租約後，被告就沒有自任耕作，此為被告自認 的事實，依減租條例第16條第2項規定，系爭租約為無效， 被告應將系爭租約之登記予以塗銷。
㈡請求法院判決：⒈確認系爭租約為無效（按即租賃關係不存 在）；⒉被告應將系爭租約登記予以塗銷。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟前到庭陳述並提出書狀 答辯：
㈠系爭土地於84年間原告有收回土地，實際上被告沒有在耕作 ，土地是由原告收回管理。
㈡原告並無原始規約，其基此規約改選管理委員為不合法，原 告法定代理人沒有資格提起本件訴訟。
參、本院判斷：
一、按減租條例第16條第2項規定，所稱之原訂租約無效，係指 承租人違反上揭規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當 然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅；其無效之範圍， 係以租約所訂之土地全部為準；如同一租約內有多筆土地， 承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租
約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦 失其租賃依據（最高法院70年度台上字第4637號、80年度台 再字第15號、同院73年度台上字第112號裁判意旨參照）。 是承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部， 不論其面積多寡，全部租約亦屬無效，該無效乃於上開行為 發生時即當然歸於無效，不待出租人為主張。
二、又減租條例第25條規定：「在耕地租期屆滿前，出租人縱將 其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續 有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記。 」而減租條例第6條第2項所授權訂定之「臺灣省耕地租約登 記辦法」第2條第1項規定：「耕地租約之訂立、變更、終止 或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30 日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。」據此，如出租 人將耕地之全部或一部轉讓或出典於第三人，該耕地租約對 於承租人仍屬有效，此與前述承租人將同一租約內多筆土地 之一筆或數筆轉租於他人或不自任耕作，原訂租約全部無效 之情形尚屬有別。此時，就該移轉耕地部分，縱使未經辦理 變更登記，其租賃關係於受讓之第三人仍屬存在，則對於該 耕地租約所生訴訟，就移轉或出典之耕地部分，自須全體 當事人一同起訴或被訴，其當事人始為適格。
三、經查：
㈠本件被告自承並沒有在系爭土地上耕作，都在沙鹿做生意等 語（見107年度沙簡字第561號卷，下稱561號卷，第186頁） ，依民事訴訟法第279條第1項「當事人主張之事實，經他造 於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認 者，無庸舉證」之規定，自堪信原告之主張為真實。則就系 爭303- 4地號土地部分，依減租條例第16條第2項規定，因 被告未自任耕作而無待原告終止，其租賃關係即歸於無效而 不存在。是原告訴請確認系爭租約中303-4地號土地部分之 租賃關係為不存在，自屬有理由。系爭租約此部分約定為不 存在，依民法第767條中段「所有人對於妨害其所有權者， 得請求除去之」之規定，原告請求被告應將系爭租約有關 303 -4地號土地之登記部分予以塗銷，亦屬有據。三、但是就系爭303-3、303-8地號土地部分，在系爭租約簽訂後 ，原告業於96年1月22日以贈與為原因，將其權利範圍各4分 之1移轉登記給賴明耀，此有系爭303-3及303-8等2筆地號土 地之土地查詢資料附卷可憑（見561號卷第68、69頁）。則 依前引減租條例第25條規定，縱使受讓之賴明耀沒有會同兩 造辦理系爭租約之變更登記，系爭租約的效力仍應及於賴明 耀。換言之，就系爭303-3、303-8地號土地部分，賴明耀因
受贈與而與原告同屬於系爭租約的出租人，則就系爭303-3 、303-8地號土地所提起確認系爭租約租賃關係不存在之訴 訟，於原告及賴明耀自有合一確定之必要，亦即應以原告及 賴明耀共同為原告，其原告之當事人始為適格。本件原告並 未與賴明耀共同起訴，本院審理時雖曾一度追加賴明耀為原 告，但其後又撤回其追加（見本院卷第193頁），是就系爭 303-3、303-8地號土地之訴訟，應認原告之當事人為不適格 ，依法應判決駁回原告此部分之訴。
肆、結論：
一、綜上所述，原告依減租條例第16條第2項規定，請求確認系 爭租約中有關303-4地號土地之部分其租賃關係為不存在， 並請求被告應（向龍井區公所）辦理塗銷系爭租約此部分約 定之登記，為有理由，應予准許。至於原告請求確認系爭租 約中有關303-3、303-8地號土地之約定為無效、及被告應將 該部分約定之登記予以塗銷，則屬無理由，應駁回此部分之 訴。
二、本件事證明確，兩造其餘攻擊、防禦或舉證方法，經本院斟 酌後，認為均不足以影響判決結果，故無逐一論述必要，併 此敘明。
三、原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條， 訴訟費用酌定由兩造按勝敗比例負擔。
中 華 民 國 109 年 12 月 16 日
沙鹿簡易庭 法 官 李嘉益
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 16 日
書記官
附表：
一、臺中市○○區○○段00000地號土地、地目：田、承租面積 733平方公尺。
二、臺中市○○區○○段00000地號土地、地目：田、承租面積 79平方公尺。
三、臺中市○○區○○段00000地號土地、地目：田、承租面積 733平方公尺。