臺灣橋頭地方法院民事簡易判決 109年度橋簡字第555號
原 告 胡薇薇
訴訟代理人 魏千峯律師
複 代理人 李柏毅律師
被 告 尤美玲
游川弘
共 同
訴訟代理人 廖柏豪律師
陳水聰律師
複 代理人 張琳婕律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國109年12月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國106年2月15日簽訂租約（下稱系爭契 約），約定由被告尤美玲向原告承租門牌號碼高雄市○○區 ○○路000 號1 、2 樓房屋（下稱系爭房屋）以經營「鑫旺 冷飲店」，租期自106 年2 月16日至109 年2 月15日止，被 告應按月繳納租金（第1 年每月新臺幣《下同》25,000元， 第2 、3 年租金每月35,000元），並由被告游川弘擔任尤美 玲之連帶保證人。嗣尤美玲於租約屆滿前，向原告要求延長 租期至109 年4 月15日，經原告同意後，租約即已延長至該 日，詎尤美玲違反約定，於108 年12月7 日向原告表示要提 前於108 年12月15日終止租約，至108 年12月15日後遲未遷 出系爭房屋，至109 年1 月仍在該屋安裝自動門，又未交還 鑰匙、鐵捲門之遙控器（至109 年12月1 日始歸還），復未 將鑫旺冷飲店之營業登記塗銷、變更（至109 年9 月4 日始 辦理停業登記），影響原告使用系爭房屋且須負擔較高稅賦 ，顯已違約，原告得依系爭契約第6 條、第12條前段之約定 ，請求被告賠償至109 年4 月15日為止之4 個月租金額共 140,000 元（計算式:35,000x4 =140,000）。又系爭契約原 本裝有玻璃自動門，尤美玲承租期間將其拆除，但尤美玲遷 離時裝回系爭房屋之自動門無軌道、會左右晃動，原告因此 支出17,850元將之回復原狀；另原告為提起本件訴訟，委託 律師擔任訴訟代理人，支出律師費120,000 元，亦應由被告 依系爭契約第12條約定賠償。又尤美玲於租約未滿前提前遷 離，依系爭契約第19條第1 點約定，應賠償原告1 個月租金 35,000元。以上合計312,850 元（計算式:140,000+17, 850
+120,000+35,000= 312,850），爰依系爭契約之約定提起本 件訴訟。聲明: 被告應連帶給付原告312,850 元及自調解聲 請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。
二、被告則以：觀諸系爭契約第7條「契約期間內乙方若擬遷離 他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名 目之權利金，而應無條件將該店屋照原狀還甲方，乙方不得 異議」及第19條第1點關於提前遷離應賠償1個月租金之約定 ，可見系爭契約已賦予被告於租期屆滿前終止租約之權利（ 然須承擔上述不利益），是尤美玲既已通知原告將於108年 12月15日終止租約，系爭契約於斯時即已終止，又尤美玲依 契約約定行使終止權，並已多次通知原告前來點交返還系爭 房屋，是原告無故拒絕，且尤美玲已按時遷離系爭房屋，系 爭房屋已置於原告實力支配之下，尤美玲實已盡返還義務， 而營業登記是否變更，對原告使用系爭房屋實無影響，系爭 契約亦無關於營業登記之特別約定，尤美玲並無違約情事， 且原告並未舉證確實受有損失，其主張尤美玲違約應賠償租 金損失及律師費，並無理由；至原告主張自動門未復原部分 ，應由原告舉證證明自動門之原狀，但原告並未舉證，主張 自屬無據；又尤美玲於締約時已繳交押租金50,000元，原告 依系爭契約第19條請求1個月租金部分，應以押租金抵銷等 語，資為抗辯。聲明:原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；定有期限之租賃契約，如約定當事人 之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第 450條第3項之規定，先期通知；承租人於租賃關係終止後， 應返還租賃物，民法第421條第1項、第452條、第455條前段 分別定有明文。
(二)原告主張兩造於前揭時間簽訂系爭契約，約定尤美玲向原告 承租系爭房屋經營鑫旺冷飲店、游川弘為連帶保證人，嗣尤 美玲於契約期滿前向原告告知將於108 年12月15日終止租約 ，但尤美玲至109 年12月1 日始歸還系爭房屋之鑰匙及鐵捲 門遙控器，且至109 年9 月4 日始辦理鑫旺冷飲店之營業登 記塗銷等事實，業據提出系爭契約、系爭房屋照片、原告與 尤美玲LINE對話紀錄為證，且為被告所不爭，堪以認定。而 原告主張被告應賠償前述款項，為被告所否認，茲就本件應 審酌之點分敘如下:
1、兩造租賃關係於108年12月15日終止，且被告應依系爭契約 賠償1個月租金:
按當事人約定租賃期限者，固應受期限之拘束，然若約定當 事人之一方，得於期限屆滿前終止契約者，是即終止權之保 留，為法律所許可。查系爭契約第7 條、第19條第1 點分別 約定「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求 租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將 該店屋照原狀還甲方，乙方不得異議」、「租賃期間乙方若 擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無 異議」，是系爭契約雖為定有期限之租賃契約，惟上開約定 已使承租人取得提前終止租賃契約之權利，僅提前終止之一 方需賠償他方1 個月之租金作為損害賠償。是被告既已通知 原告將於108 年12月15日終止租約，應認系爭契約於斯時終 止，而原告得依上開約定請求被告賠償1 個月租金35,000元 。
2、原告主張尤美玲違約，原告得依系爭契約第6條、第12條請 求賠償，難認有據:
(1)原告雖主張被告提前終止契約，已屬違約，且原告因此受有 4個月租金損失云云，惟系爭契約肯認承租人得在系爭契約 所約定之租賃期限屆滿前提前終止系爭契約，已如前述，則 尤美玲提前終止契約，實係行使系爭契約賦與之權利。再者 ，系爭契約第19條第1點約定承租人提前終止租約時應賠償1 個月租金給出租人，已考量承租人於租賃期間任意提前終止 租賃契約，可能導致出租人無法立刻找到他人承租，或需提 高招租頻率之不便，故將此部分損害轉由承租人負擔，以衡 平契約雙方之利益，是兩造就原告此部分約定既然已有事前 約定，原告又未舉證證明除前述1個月租金之賠償外，尚有 實際受損（如已確定之出租計畫因尤美玲行為而無法實現等 ），其主張難認有據。
(2)原告主張尤美玲未於108年12月15日遷出、交還系爭房屋， 且遲未交還鑰匙及遙控器，已違反系爭契約第6條「乙方於 租期屆滿時...應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲 方...如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按 照租金5倍之違約金置遷讓完了之日止...」之約定，原告得 依該規定請求違約金云云。惟查:
A.尤美玲於108年12月12日以LINE通知原告15日交接房屋，又 於108年12月16日以LINE詢問原告是否要拿鑰匙，另於108年 12月24日以存證信函通知原告點交房屋；另依被告108年12 月16日以LINE傳給原告之系爭房屋照片，顯示當時房屋內部 已清空，有LINE對話紀錄及存證信函可稽（本院卷第57、59 、70頁），是被告辯稱其已按時遷出系爭房屋並通知原告點 交，尚非無稽。
B.原告雖主張尤美玲遲未返還系爭房屋鑰匙，且於108年12月 15日後，仍在系爭房屋安裝自動門至109年1月才完工，並未 按時交還房屋云云。惟查: 本院依原告聲請，通知為原告處 理系爭房屋出租事宜之胡瑞霞（原告之妹）到庭作證（本院 卷第72頁反面），據其證稱：系爭房屋是其幫原告打理，簽 約時其也在場，出租期間其沒有再進去，後來其有一次看到 有人在裝玻璃門，施工的人離開後，其就進屋看門的情況， 其本來就有系爭房屋後門的鑰匙，所以可以從後門進去等語 （本院卷第127頁反面至第129頁），故尤美玲雖未將鑰匙交 給原告，但尤美玲既已遷離系爭房屋並通知原告，且胡瑞霞 於被告遷離後能夠自行進出該屋，堪認尤美玲並未繼續占有 、使用系爭房屋，且該屋已置於原告實力支配之下，此與系 爭租約第6 條所定違約金之前提「不即時遷讓交還房屋」尚 屬有間，自不因上開情形即認被告應負賠償租金5 倍違約金 之責。
C.原告雖另主張尤美玲未按時將鑫旺冷飲店之營業登記遷出系 爭房屋，影響原告對系爭房屋之使用，未盡遷出交還房屋之 責云云。惟系爭契約第6條要求承租人於租期屆滿時應將房 屋按照原狀遷空交還、第7條要求承租人提前遷離時應將房 屋照原狀返還，約定重點顯然均在房屋本身，就承租系爭房 屋得否為營業登記、應於何時辦理遷移並無特別約定；又營 業登記存在與否，並不影響原告對系爭房屋之現實上使用， 且同一地址登記為二以上商業之主事務所，不問業務性質是 否相同均得為之，有經濟部92年10月6日經商字第092022101 20號函可參（本院卷第117頁），故尤美玲未按時將營業登 記遷離，並不會導致系爭房屋無法從事商業，難認原告因此 無法使用系爭房屋（至原告所主張其因尤美玲未將營業遷離 ，致其須負擔較高稅賦乙節，核屬原告得否另向尤美玲求償 之問題，附此敘明）。從而，原告主張尤美玲之交還義務尚 包括營業登記之註銷或遷移，尤美玲所為違反上開約定，應 賠償違約金云云，尚非可採。
3、原告另主張尤美玲將系爭房屋原有自動門拆除後，裝回去之 自動門無軌道，原告因此花錢回復原狀，應由被告賠償云云 ，惟查:證人胡瑞霞於本院審理時證稱：我有看過新裝的玻 璃門，看起來是完好的，跟舊的差不多，外觀看不出有缺少 什麼零件等語（本院卷第129頁反面至第130頁），是胡瑞霞 既證稱被告安裝之自動門外觀與原有自動門差不多、看不出 有缺少零件等語，則原告主張原有自動門有軌道，但新安裝 之自動門無軌道云云，已難逕認可信；至胡瑞霞雖另證稱其 覺得新的自動門比較不穩、其有用手搖過，以前的自動門不
會晃動云云（本院卷第129頁反面至第130頁），但所謂搖晃 程度實與個人主觀感受有關，且縱使胡瑞霞所述屬實，亦難 逕認此一差異是因新自動門欠缺軌道所致；再衡諸原告所提 自動門估價單所載品名為「自動門機組更新」（見橋司調卷 第24頁），其內容是否確實均與原告所述自動門軌道問題相 關，非無疑義，則原告主張尤美玲未將自動門回復原狀，應 賠償該估價單所載金額云云，難認可採。
4、原告雖主張本件律師費應由被告賠償，然系爭契約第12條關 「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠 償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由 乙方負責賠償」之約定，係以承租方違約為賠償律師費之前 提，然本件原告主張尤美玲違約部分，業經本院認定為無理 由，已如前述，原告此部分請求自屬無據。
(三)綜上，原告主張尤美玲提前終止租約，應依系爭契約第19條 第1點賠償1個月租金35,000元，為有理由，逾此部分之主張 則屬無據。惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆 清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依 債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限 ，民法第334條定有明文。經查:兩造簽訂系爭契約時，尤美 玲已交付50,000元之押租金給原告，有系爭契約及前揭LINE 對話紀錄可稽（橋司調卷第10頁、本院卷第60頁），而押租 金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，租賃關係消滅 後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租 金，發生當然抵充之效力。本件系爭契約業於108年12月15 日終止，且尤美玲已遷空返還系爭房屋，均如前述，被告主 張其得請求原告返還押租金，並以押租金債權與原告得請求 之金額互相抵銷，自非無據。從而，原告得請求之35,000元 與上開押租金債權抵銷後，已無餘額，自無從再請求被告賠 償。
四、綜上所述，原告主張被告應連帶給付原告312,850元及自調 解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認 與判決之結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 12 月 24 日
橋頭簡易庭 法 官 呂維翰
以上正本與原本相符。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 12 月 24 日
書 記 官 林禹丞