臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度桃簡字第1789號
原 告 施宗輝
訴訟代理人 范貴軫
被 告 游慧眞
上列當事人間解除租賃契約等事件，本院於民國109 年10月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌仟伍佰伍拾捌元，及自民國一０八年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣捌仟伍佰伍拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按簡易訴訟不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上 之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第436 條第2 項適用第256 條定有明文。經查，原告起訴時請求：「先位 聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）13萬6,000 元，及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息。被告應給付原告3 萬4,000 元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。被告 應給付原告5 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息。備位聲明：被告應給付原 告8 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之利息。被告應給付原告3 萬4,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息。被告應給付原告5 萬元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。願 供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷卷一第4 頁），嗣於 本院審理中變更聲明為：「先位聲明：被告應給付原告22萬 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息。備位聲明：被告應給付原告16萬9,000 元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷卷 一第86頁，卷二第70頁），核其性質屬更正應受判決事項之 聲明，揆諸首揭規定，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於民國107 年6 月23日向被告租賃桃園市○ ○區○○○街000 號13樓（位於頂樓，下稱系爭房屋），簽 約時言明決不住曾經漏水房屋，約定每月租金1 萬7,000 元 ，租賃期間自107 年7 月1 日至108 年6 月30日止，押租保 證金（下稱押租金）3 萬4,000 元（下稱系爭租賃契約）。 原告於108 年3 月10日半夜發現系爭房屋主臥天花板漏水， 天亮社區總幹事表示系爭房屋於107 年1 月就漏水，同年4 月始修復，嗣後兩造合意終止系爭租賃契約，被告同意不收 取108 年3 月及4 月租金共計3 萬4,000 元，並退還2 個月 押租金3 萬4,000 元。詎料，被告嗣後拒不退還押租金，原 告因而主張已於108 年5 月9 日以意思表示錯誤解除（應係 撤銷）系爭租賃契約，被告應回復原狀返還107 年7 月至10 8 年2 月共計8 個月租金13萬6,000 元、押租金3 萬4, 000 元，並應賠償搬遷費及財產損失5 萬元，共計22萬元。若認 系爭租賃契約未撤銷，系爭房屋每月租金應減少8,500 元， 合計應返還107 年7 月至108 年4 月減少之租金8 萬5, 000 元，另應返還押租金3 萬4,000 元及賠償搬遷費及財產損失 5 萬元，總計16萬9,000 元，為此，依據民法第259 條及損 害賠償法律關係為先位請求，倘認先位請求無理由，則依不 當得利、系爭租賃契約及損害賠償法律關係為備位請求而提 起本件訴訟等語。並聲明：如變更後聲明。
二、被告則以：原告承租系爭房屋時並未表示不居住曾經漏水之 房屋，搬遷費用及財產損失費用與系爭漏水無關，被告主張 抵銷原告積欠108 年3 、4 月租金共3 萬4,000 元及代繳水 電等費用6,063 元等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回 。如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告得免假執行。三、本院之判斷：
㈠經查，兩造107 年6 月23日簽立系爭租賃契約，租賃期間自 107 年7 月1 日至108 年6 月30日止，約定系爭房屋每月租 金為1 萬7,000 元，原告已支付107 年7 月至108 年2 月租 金共13萬6,000 元，以及押租金3 萬4,000 元，系爭房屋於 108 年3 月10日漏水，兩造合意於108 年5 月6 日終止系爭 租賃契約，原告於108 年5 月13日將系爭房屋返還予被告等 情，為兩造所不爭執，並有系爭租賃契約、附則、租賃標的 物現況說明書、匯款申請書、微笑租屋代理人出租房屋各項 設備點交紀錄表、客戶售後服務紀錄表、委託代理人契約書 及委任書等證據在卷可稽（見本院卷卷一第8 至21頁、第48 頁、第62頁、第83頁、第107 頁，卷二第44頁），堪信為真 實。
㈡原告主張107 年7 月至108 年5 月系爭房屋租賃期間存有系 爭漏水瑕疵云云，然原告自承自108 年3 月10日半夜始發現 系爭漏水瑕疵（見本院卷卷一第86頁反面），而證人江昀珊 於本院審理中證稱：「（簽立租賃契約後，該屋有無漏水狀 況？你有無協助處理？處理情形為何？）有發生很嚴重的漏 水狀況，會滴水，並找我處理，至於與簽約時間相隔多久我 不記得，我是接到原告反應有漏水，我馬上通知被告處理， 被告有交代我去管理室詢問，因為被告房屋是頂樓，所以我 就有請管理室處理，之後我就不清楚。隔沒有多久還是有接 到原告反應漏水的通知，因為沒辦法一次處理好」、「（系 爭房屋漏水情形是否嚴重？）是」（見本院卷卷一第165 至 166 頁），並有現場照片、客戶售後服務紀錄表（記載「10 8 年3 月11日」、「主臥天花板漏水」等文字」）、通訊軟 體對話紀錄及禮御社區第五屆管理委員會108 年度5 月份例 會開會通知單等證據在卷可稽（見本院卷卷一第22頁、第41 頁、第44至47頁、第98至102 頁），足認系爭房屋自108 年 3 月10日至108 年5 月系爭租賃契約終止時確實存有原告所 稱系爭漏水瑕疵，然原告未提出其他證據證明系爭房屋自 107 年7 月1 日至108 年3 月9 日存有系爭漏水瑕疵，尚難 認107 年7 月1 日至108 年3 月9 日系爭房屋具有漏水之瑕 疵。
㈢先位主張部分：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項定 有明文。經查，原告主張其於108 年5 月8 日寄發存證信函 以意思表示錯誤為由而撤銷系爭租賃契約，被告於同年月9 日收受上開存證信函云云，並提出桃園慈文郵局存證號碼45 2 號存證信函為證（見本院卷卷一第64頁），然原告係主張 其因住過漏水屋而不願再居住漏水屋，認仲介江昀珊所表示 「沒有漏水」係指「沒有漏過水」，而簽訂系爭租賃契約等 情，有原告補充理由狀㈠可稽（見本院卷卷一第78至79頁） ，而一般人就「沒有漏水」之語意應係認「現在」沒有漏水 而非「不曾」漏過水，是原告誤認「沒有漏水」為「不曾漏 過水」之錯誤，自係原告之過失，依民法第88條第1 項但書 之規定，自不得依同條項前段規定撤銷系爭租賃契約。因此 ，原告主張撤銷系爭租賃契約，並依民法第259 條回復原狀 規定，請求被告返還已付租金13萬6,000 元、押租金3 萬4, 000 元為無理由。
⒉按損害賠償之債，以實際上受有損害為成立要件，倘無損害
，即不發生賠償問題，最高法院108 年台上字第2647號民事 判決參照。經查，原告主張因系爭漏水而受有財產損失及支 出搬遷費用共計5 萬元云云，並提出統一發票、康潔搬家、 康福搬家搬遷契約書為證（見本院卷卷一第116 至119 頁） ，然就財產損失部分並未提出單據證明受有損失已無理由， 又系爭租賃契約係經兩造合意而終止，原告於系爭租賃契約 終止後本即需搬離系爭房屋，自難認搬遷費為原告之損害， 是原告請求被告應賠償搬遷及財產損失共計5 萬元自無理由 。
㈣備位主張部分：
⒈原告主張107 年7 月至108 年4 月期間租金因系爭漏水瑕疵 ，每月應減少8,500 元，總計應減少租金8 萬5,000 元，被 告應依不當得利規定返還云云，然系爭房屋自108 年3 月10 日至108 年5 月6 日終止系爭租賃契約止存有系爭漏水瑕疵 ，107 年7 月1 日至108 年3 月9 日間並無漏水瑕疵等情已 見前述，原告請求減少系爭房屋自107 年7 月1 日至108 年 3 月9 日租金，並依不當得利規定請求返還減少之租金自無 理由。又108 年3 月10日至108 年4 月30日雖存有系爭瑕疵 而得減少租金（詳下述），然原告自承未繳納108 年3 、4 月租金（見本院卷卷一第86頁反面），則原告主張返還108 年3 、4 月減少之租金云云自無理由。
⒉原告於系爭租賃契約簽約時給付押金3 萬4,000 元予被告， 而兩造合意於108 年5 月6 日終止系爭租賃契約，原告於10 8 年5 月13日將系爭房屋返還予被告等情已見前述，被告依 系爭租賃契約自應返還系爭押金3 萬4,000 元予原告。 ⒊至於原告備位主張被告應賠償搬遷及財產損失共計5 萬元部 分，如前所述，原告不得請求賠償，併予敘明。 ㈤被告主張抵銷部分：
⒈108 年3 、4 月共計3 萬4,000 元租金部分： 按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務 ，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃 關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之 本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付 ，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責 任之規定行使瑕疵擔保請求權，最高法院98年台上字第222 號民事判決參照。另出租人未盡此項義務時，依民法第441 條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益 之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義
務。又按出租人不履行修繕義務，致承租人不能為租賃物之 使用收益時，縱使未限期催告，承租人仍得按比例請求減少 租金，最高法院74年度台上字第1447號判決參照。經查，原 告主張因系爭漏水瑕疵，被告不得請求108 年3 、4 月租金 ，並應減少每月租金8,500 元（見本院卷卷一第28頁），本 院審酌108 年3 、4 月租賃期間，其中3 月10日至4 月30日 止系爭房屋存有主臥室嚴重漏水瑕疵等情已見前述，且原告 於108 年3 月10日發現漏水，於同年5 月即與被告終止系爭 租賃契約搬離系爭房屋，顯然系爭漏水嚴重影響生活起居功 能，以及該期間系爭房屋所在地區下雨日數，有中央氣象局 桃園氣象站逐日雨量資料在卷可稽（見本院卷卷一第115 頁 ）等情，認系爭房屋自系爭漏水發生之日起每月租金應減少 8,500 元為當，又108 年3 月10日至108 年5 月6 日存有系 爭漏水瑕疵，108 年3 月1 至9 日無漏水瑕疵已見前述，而 108 年3 月1 至9 日租金依一個月租金1 萬7,000 元，平均 每日租金約為548 元（計算式：1 萬7,000 ÷31≒548 ，小 數點以下四捨五入《下同》），比例計算應為4,932 元（計 算式：548 ×9=4,93 2），後者租金依一個月租金8,500 元 ，平均每日租金約為274 元（計算式：8,500 ÷31≒274 ） ，比例計算應為6,028 元（計算式：274 ×22=6,028），而 108 年4 月減少後租金應為8,500 元，合計108 年3 月、4 月租金扣除減少之租金為1 萬9,460 元（計算式：4,932+6, 028+8,500=1 萬9,460 ），原告逾此部分之同時履行抗辯及 減少價金之主張為無理由。另原告未繳納108 年3 月及4 月 租金已見前述，原告雖主張被告同意不收取108 年3 月及4 月租金云云，然為被告所否認，並主張108 年5 月5 日係表 示同意原告提前終止系爭租賃契約，其不收取租金，108 年 3 月及4 月租金係以押租金抵扣，原告仍表示拒絕，兩造僅 就108 年5 月6 日終止系爭租賃契約返還房屋達成和解等情 （見本院卷卷一第38頁），而細譯原告所提出之錄音譯文並 無被告表示不收取108 年3 月及4 月租金之內容，有上開錄 音譯文在卷可稽（見本院卷卷一第135 至147 頁），原告復 未提出其他證據證明被告同意不收取108 年3 月及4 月租金 ，則被告自得以108 年3 月及4 月未收取租金主張抵銷，然 108 年3 月及4 月減少後租金為1 萬9,460 元，被告所得主 張抵銷之租金應為1 萬9,460 元，逾此範圍，則無理由。 ⒉代繳水電及瓦斯費6,063 元部分：原告主張抵銷其已代繳被 告未繳納租賃期間所生之水費1,052 元、電費883 元、瓦斯 費3,116 元及1,012 元，共計6,063 元部分（見本院卷卷一 第39頁，卷二第70頁反面），並提出自來水股份有限公司催
繳欠費通知單、台灣電力公司繳費憑證及欣桃天然氣股份有 限公司繳費通知單（見本院卷卷一第49至52頁）。經查，系 爭租賃契約附則第4 條記載：「四、退租時乙方（指原告） 水費、電費及瓦斯費結清」等文字，有上開附則在卷可稽（ 見本院卷卷一第63頁），原告自應負責繳納租賃期間之水電 等費用，被告代繳上開水電等費用，原告即有不當得利。惟 上開電費883 元部分，計費日期為108 年4 月12日至6 月12 日（共計62日），其中流動電費718.6 元計算度數為392 度 （計算式：1 萬0,688-1 萬0,296= 392），而原告應負擔39 1 度（計算式：1 萬0,687-1 萬0,296= 391），有上開繳費 憑證及點交紀錄表在卷可稽（見本院卷卷一第50頁、第62頁 ），依比例計算，原告應負擔流動電費為717 元。另公共電 費分攤163.9 元部分計費日期為108 年4 月12日至6 月12日 （共計62日），有上開繳費通知單在卷可稽（見本院卷卷一 第50頁），原告搬離前即108 年4 月12日至5 月13日用電日 數應為32日，依比例計算，原告應分攤之公共電費應為85元 （計算式：163.9 ÷62×32≒85），合計此部分電費為802 元（計算式：717+85=802），是被告依不當得利規定，得主 張抵銷之水電等費用為5,982 元（計算式：1,052+ 802+3,1 16+1,012=5,982）。總計原告得主張抵銷之租金、費用為2 萬5,442 元（計算式：1 萬9,460+5,982 = 2 萬5,442 ）。 被告應返還之押租金3 萬4,000 元抵銷2 萬5,442 元後為8, 558 元（計算式：3 萬4,000- 2萬5,442 = 8,558 ）。四、經查，本件起訴狀繕本於108 年12月5 日送達被告，有本院 送達證書在卷可稽（見本院卷卷一第34頁），原告請求自起 訴狀繕本之翌日起即108 年12月6 日計算之法定遲延利息自 有理由。
五、綜上所述，原告依租賃契約請求被告返還押租金8,558 元及 自108 年12月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即無理由，應 予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料， 經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述， 併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項規定適用簡易訴訟程序 ，所為被告敗訴之判決，應適用同法第389 條第1 項第3 款 之規定，依職權宣告假執行。並依聲請宣告被告供擔保免為 假執行之金額。至於原告敗訴部分，假執行之聲請應予駁回 。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 12 月 2 日
桃園簡易庭 法 官 張明宏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 石曉芸
中 華 民 國 109 年 12 月 3 日
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