臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
109年度板簡字第2494號
原 告 呂惠美
訴訟代理人 羅廷祥律師
被 告 林大維
被 告 林艷雀
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國109年11月18日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣參拾貳萬元，及自民國一百零九年八月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告林大維應給付原告新臺幣玖萬貳仟元，及自民國一百零九年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：(一) 被告林大維應自新北市○○區○○路00巷00弄0號1樓房屋遷 出，並將上開房屋騰空返還原告。(二)被告林大維、林艷雀 應連帶給付原告新臺幣(下同)32萬元；被告林大維應自民國 109年7月2日起至第一項所示房屋返還原告之日止，按月給 付原告6萬元；(三)第一、二項請求，請依職權宣告假執行 。嗣原告於109年9月9日以民事撤回一部訴訟暨準備書狀變 更聲明為：(一)被告林大維、林艷雀應連帶給付原告32萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息。(二)被告林大維除第一項之連帶給付外， 應再給付原告92,000元，及自準備書狀送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息。經核屬減縮應受判決 事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）緣被告林大維於105年8月29日向原告承租新北市○○區○ ○路00巷00弄0號1樓房屋(下稱系爭房屋)，約定租賃期間 自105年10月1日起至110年9月30日止，租金原約定每月56 ,000元，嗣於106年10月1日起每月為6萬元，租金應於每
月1日支付，承租人方面並由被告林艷雀擔任連帶保證人 。
（二）被告林大維承租系爭房屋後，前數年支付租金尚屬正常， 惟自108年9月起至109年4月之租金，被告林大維每月僅各 給付3萬元、109年5月之租金分文未付、109年6月租金僅 付4萬元，上開10個月份支付租金合計28萬元，依兩造約 定租金每月6萬元計算，被告林大維積欠租金已達32萬元 （計算式：6萬元x10月-28萬元=32萬元），相當於5個多 月之租金未清償。為此，原告於109年6月12日以板橋文化 路郵局第000853號存證信函寄發予被告林大維，限期7日 催告其清償房屋租金32萬元，被告林大維於109年6月18日 收受上開存證信函，至上開催告期限屆滿後仍未向原告清 償所欠租金，原告因而再於109年6月30日以北投一德郵局 第000061號存證信函向被告林大維為終止租賃契約之意思 表示，被告林大維於109年7月1日收受上開存證信函。（三）被告林大維於收受原告所寄發上開000853號及000061號存 證信函後，曾先後以板橋文化路郵局第000903號及第0000 00號存證信函回覆原告，主要內容為：(一)因108年年底 時適逢經營驟變，向台端告以希望能將原租金6萬元減免 至3萬元，不足部分待景氣好轉時補上，而台端亦同意本 人所提出之條件，雙方始約定續行租賃契約。嗣後109年 復因新冠肺炎流行，造成景氣不但未改善，更是加劇滑落 ，本人並非無故積欠，對於上開所提條件皆有滿足（繳清 約定租金），故依照前開條件，台端不應片面毀約而要求 本人立即補上所有積欠房租，是本人未達欠租二個月以上 等事實。(二)人於前開存證信函中已敘明就租金減少乙事 雙方皆有達成協議，且本人每一期租金皆依約履行，並無 任何積欠租約之行為，惟之後因疫情影響導致營運艱難， 本人遂於109年5月通知台端商議，才以未繳付5月份租金 ，期屋主能出面協議，台端卻閉口不談，逕片面以存證信 函要求終止租賃關係，顯非適法云云。然原告並未同意林 大維所提「租金6萬元減至3萬元，為期一年，不足部分待 營運好轉時補上」之協議條件，謹敘明如下：
1、關於系爭房屋租約處理之相關事宜，原告係委任夫婿即訴 外人許信雄辦理，被告林大維與原告之夫即訴外人許信雄 自108年起至109年6月12日止，以LINE通聯對話。被告林 大維先是於108年8月30日在Line上表示：「阿伯，跟您商 議：1.可否租金減為3萬，為期一年，待好轉後，差額補 足。2.給我們一個月時間，找點搬遷，感恩。」，原告閱 悉林大維上述請求後，認為減租3萬元，為期一年，期間
過長，而且不足部分之還款時機為「待營業好轉時補足差 額」，有欠明確；再者，倘若林大維於110年9月租約到期 以前營業一直無法好轉，甚至虧損，豈非就不用償還差額 了，此一條件無異將出租人之能否收回欠款繫於承租人之 營業狀況是否好轉之風險上，對於原告並不公平，因此原 告並未同意林大維上述協議條件；而於同年9月初，原告 委由原告之夫即訴外人許信雄與林大維成立下列口頭協議 ：(一)108年9月至109年2月為期六個月之租金減為每月支 付3萬元。(二)六個月減租期間屆滿後之翌月（即109年3 月）起，恢復原約定之租金6萬元，並即補足減租期間所 積欠之租金差額18萬元。雙方皆同意上述協議之約定。 2、於是林大維於108年9月起至109年2月止之減租期間內，即 依上述協議按月將3萬元租金匯進原告之夫即訴外人許信 雄之帳戶，並逐次於LINE上告知訴外人許信雄謂其已匯入 房租，請許信雄轉交原告。詎料，林大維於上開減租期間 屆滿之翌月即109年3月10日，仍在LINE上告知許信雄：「 109年3月份房租3萬元，已匯入新北市板橋農會許信雄阿 伯帳戶，煩請轉交呂惠美伯母，感恩」，許信雄讀取上開 訊息後，立即在LINE上向林大維提出異議：「林董，前約 定房租半年後補足18萬欠款，而三月份起正常月租6萬元 ，請勿言而無信。」，對於許信雄之異議，林大維隨即於 LINE回復：「阿伯抱歉，因疫情影響，整個大環境很差， 可否再延後3個月，若沒有起色，考慮搬遷，感恩。」。 惟無論許信雄或原告皆未同意林大維所提「減租3萬元之 期間延後3個月」之請求。
3、綜上所陳，可知兩造協議減付租金為3萬元之期間確實僅 為6個月且不足之差額應於期間屆滿後補上，此由林大維 於6個月之減付期間屆滿後之翌月仍僅支付3萬元租金時， 原告之夫即訴外人許信雄立即提出異議，告以3月份起應 繳正常房租6萬元，並請其補足差額之欠款18萬元，以及 林大維請求展延3個月之減租期間未獲同意等情，可資證 明。若非約定之減租期間已在109年2月份屆滿，林大維豈 會在109年3月之LINE上於許信雄提出異議，謂3個月應回 復正常月租6萬元之情況下，請求許信雄展延3個月，被告 林大維之存證信函無視於減租期間已經結束之事實，謂其 並未積欠租金云云，核與事實不符，其進而否認原告終止 租賃契約之效力，並無理由。
（四）被告林大維已於109年8月15日將系爭房屋返還原告，而依 民法第441條規定及兩造租賃契約，被告林大維有支付租 金之義務，而被告林艷雀為本件租賃契約之連帶保證人，
依民法第739條、第272條規定及兩造租賃契約第14條約定 ，被告林大維自108年9月起至109年6月陸續積欠租金共計 32萬元，連帶保證人對於承租人之不履行租賃契約負同一 賠償責任，並拋棄先訴抗辯權。爰依上開規定及租約之約 定，請求被告林大維及林艷雀連帶給付本件積欠之32萬元 租金，並請求加付自起訴狀繕本送達起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。
（五）本件另請求金額92,000元部分，其中9萬元部分為原告終 止租約後，被告林大維於109年7月1日至8月15日無權占用 系爭房屋所獲得相當於租金之不當得利；其餘2,000元部 分係因被告林大維雖返還系爭房屋，但其原設置於系爭房 屋外牆之招牌未曾拆除，構成侵權行為，原告乃僱工拆除 ，此有百立廣告社開立之統一發票乙份可憑。
（六）為此，爰依租賃契約、不當得利及侵權等法律關係提起本 件訴訟，求為判決：(一)被告林大維、林艷雀應連帶給付 原告32萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息。(二)被告林大維應給付原告92, 000元，及自準備書狀送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。
（七）對於被告抗辯之陳述：原告係表示6個月內先收3萬元，另 外3萬元讓被告先賒欠，6個月後還是要還，並非6萬元降 為3萬元。另系爭房屋地下室之藝術品原告認為為被告所 有，因被告尚未清償租金，因此目前依法行使留置權。三、被告則以：被告等已搬離系爭房屋。且所積欠之租金並非如 原告主張達32萬元，因為當初原告先生即訴外人有同意要降 租，自108年9月起調降金額為3萬元。另被告林艷雀辯稱承 租系爭房屋所經營商店之經營款項遭伊先生捲走，當初有找 原告先生即訴外人問是否能幫忙，其有同意要降租3萬元， 伊向其表示日後若有賺錢一定會還；又被告林大維辯稱，系 爭房屋地下室尚存放有友人寄放之藝術品，原告兒子即訴外 人有答應伊可以搬走，待伊返還系爭房屋後，原告兒子竟表 示因伊尚積欠租金，故不能取還該些藝術品。
四、原告主張之事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、存證信 函暨回執、被告回覆原告存證信函、被告林大維與訴外人許 信雄自108年8月30日起至109年6月12日止之Line通聯對話記 錄截圖、系爭房屋109年房屋稅繳款單據及百立廣告社統一 發票等件為證。被告對於原告之請求則以前詞置辯，是本件 所應審酌者為原告之請求是否有理由？
（一）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。又「原告於
起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證 明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正 ，而應為被告不利益之裁判。」（最高法院18年度上字第 1679號判例意旨參照））。本件原告主張：被告等迄今積 欠原告租金320,000元未付，被告雖辯稱：原告曾同意自1 08年9月起至109年2月止調降租金為3萬元等語，惟為原告 所否認，揆諸前開判決意旨，被告應就此有利於己之事實 負舉證責任，惟被告僅空言辯稱並未能提出任何證據以證 明上情，是被告上開辯解，委無可採。原告此部分之主張 ，堪信為實在。
（二）次按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用 、收益，他方支付租金之契約，又承租人應依約定日期支 付租金，民法第421條第1項及第439條前段分別定有明文 。經查，被告向原告承租系爭房屋，自有給付租金之義務 ，被告既積欠租金共計320,000元未付，原告自得訴請被 告給付。另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者 ，應返還其利益，民法第179條定有明文，其無正當權源 使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之 觀念。從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給 付自原告終止系爭租賃契約日起至被告返還系爭房屋之日 止，按月給付相當於不當得利之租金共計9,000元，亦有 理由，應併予准許。又按承租人應以善良管理人之注意， 保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承 租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償 責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、 收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條定有 明文。原告主張其因拆除被告於系爭房屋留有之招牌，致 支出拆除費用2,000元等情，業據提出估價單為證，揆諸 前開規定，原告請求為有理由，亦應併予准許。五、從而，原告依據租賃契約等法律關係請求如主文所示，即有 所據，應予准許。
六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣 告假執行。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第85條第2項、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 9 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 12 月 9 日
書記官 謝淳有