臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度嘉小字第908號
原 告 圓山寶大廈管理委員會
法定代理人 李榮義
訴訟代理人 陳俊銘
被 告 韓天麟
上列當事人間給付管理費-公寓大廈管理條例事件，本院於民國
109年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣（下同）31,525元，及從民國109年11月7日起至清償日止，按照年息百分之5計算的利息。訴訟費用1,000元由被告負擔。
本判決可以假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告是門牌號碼嘉義市○區○村里○○○00○00 號房屋（下稱系爭房屋）的所有權人，且屬於原告所屬大廈 的區分所有權人，但是被告積欠從民國105年7月起到109年8 月止的管理費共31,525元，經原告屢次催繳至今未給付等語 。並聲明：被告應給付原告31,525元，及從起訴狀繕本送達 隔日起到清償日止，按照年息百分之5計算的利息。二、被告答辯：
（一）我於79年預購系爭房屋時，當時建設公司告知面對道路的 樓下房屋與公寓住戶分開管理，於是我和建設公司簽訂預 定買賣合約書時，即約定免繳管理費及不參加該大樓的管 理委員會。系爭房屋有獨立的門牌號碼、信箱、獨立水錶 電錶，系爭房屋距離右側警衛室約30公尺，系爭房屋進出 都不經過警衛室，也沒有使用到大樓的公共設施（含電梯 、水塔、地下停車場、門禁、機電等）。使用者付費是天 經地義的事，但我都沒有使用到，怎麼會叫我交錢，如果 要叫我交錢，應該要提出合理的理由。
（二）社區管理委員會於104年間，訴外人李榮義擔任主委時， 發生管理員挪用公款的事，管委員遭少數人把持，誠信令 人懷疑。我是在79年間購屋，公寓大廈管理條例是在84年 頒訂，能否溯及既往讓管理委員會的權利大到無限上綱， 由公寓的5分之1住戶任意決定系爭房屋需繳管理費，此違 反公平正義及使用者付費的比例原則。
（三）我因工作關係，實際上沒有住在系爭房屋內，除了去打掃 及接待親友外，一直是空屋狀態，歷年來大樓管理委員會 都同意我免繳管理費。而我之前曾和原告和解，是因為當
時我父親生重病，所以我才花錢息事寧人，但是原告卻採 高姿態，如今我也沒辦法接受等語答辯。聲明：原告之訴 駁回。
三、本院得心證的理由：
（一）被告是系爭房屋的所有權人，有系爭房屋建物謄本在卷可 證，且兩造都不爭執，此部分事實可以認定。又原告主張 被告自105年7月份起至109年8月份期間均未繳納管理費共 31,525元等情，亦為被告所不爭執，此部分事實可以相信 為真實。
（二）系爭房屋有無公寓大廈管理條例的適用？ 1.公寓大廈管理條例是在84年6月28日經制定公布。但是， 依該條例第55條第1項規定：「本條例施行前已取得建造 執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定 ，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議， 成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市 ）主管機關報備。」。足見不論公寓大廈是建造於何時， 於本條例實施後，均應依本條例成立管理組織，當然其區 分所有權人間的權利義務關係，也應適用本條例。 2.按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之 使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組 織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條有明文規 定。參酌該條於84年6月28日制定時立法理由︰「整體不 可分性之集居地區，其管理及組織準用本條例之規定，以 利共同事務之推展及自主性管理」。可知為利於有整體不 可分性集居地區的共同事務推展及自主性管理，其管理及 組織應準用公寓大廈管理條例的相關規定。
3.另公寓大廈管理條例施行細則第12條亦明定：「本條例第 53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集 居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一 宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國 92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開 發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管 機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地 區」。可徵如合於上揭規定具整體不可分性的集居地區， 其管理及組織即有公寓大廈管理條例的適用，並不以公寓 大廈管理條例第3條第1款所規定「構造上或使用上或在建 築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物 及其基地」的公寓大廈為限，亦不以具有同條第3款所規 定「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部 分按其應有部分有所有權」的區分所有關係為必要。
4.至何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居 地區」，前開條例、細則並授權直轄市、縣（市）主管機 關本於權責而為認定。內政部為推動公寓大廈管理組織申 請報備業務，並訂定「公寓大廈管理組織申請報備處理原 則」，據此處理原則的規定，主管機關受理多數各自獨立 使用的建築物、公寓大廈而成立共同管理委員會的報備申 請時，就申請者是否符合共同設施的使用與管理具有整體 不可分性的集居地區要件，自應加以審核。前開主管機關 同意准予報備或駁回報備申請的表示，在集居地區管理組 織申請報備的情形，已非單純之觀念通知，而兼含申請之 主體聲請主管機關依法就該集居地區是否合於上揭要件， 判斷後對外為一「認定」的意思表示，無論准許或駁回， 均直接影響申請核發報備證明者所主張的社區範圍內住戶 的權利義務，性質上應屬行政處分。該行政處分涉及公寓 大廈管理條例第53條構成要件的認定，公寓大廈管理條例 所授權制定細則既規定此一構成要件的認定權責屬於直轄 市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，除有 特別情形，例如明顯違反現行有效法律規定外，於行政處 分經行政爭訟程序撤銷前，自應對該行政處分予以尊重， 不得為相反的認定。
5.原告主張系爭房屋與社區其他建物，是在同一基地，被告 沒有爭執，而且原告也提出經主管機關即嘉義市政府於10 5年6月7日認定符合公寓大廈管理條例准許圓山寶大廈上 開89戶合併申請成立管理組織，並准許原告報備申請的公 寓大廈管理組織報備證明在卷可稽（本院卷第17頁）。所 以，被告以系爭房屋是獨棟建物，不應納入原告社區，毋 庸繳納管理費等語，容有誤會，尚難憑採。
（三）原告請求被告給付管理費，有無理由？
1.按區分所有權人依區分所有權人會議決議有繳納公共基金 之義務，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款也有明文。 足見決定區分所有權人繳納管理費與否的主體，是由區分 所有權人召集的區分所有權人會議所決定。系爭社區住戶 規約第17條明定區分所有權人有繳納管理費的義務，如確 實未有人居住，符合空屋的住戶，管理費得繳納半數收費 ，這是經社區住戶自治決議。
2.被告屬於系爭社區的住戶，已如前述，依照上開規定，就 有繳納管理費的義務。被告如果認為管理費收取的金額不 合理，應於區分所有權人會議中提案經決議後變更，但無 法以此作為為拒繳的理由，被告辯稱公寓的5分之1住戶任 意決定系爭房屋需繳管理費不符公平原則及使用者付費等
語，自無可採。
3.因此，本件原告依照系爭住戶規約，請求被告給付積欠的 管理費，就有依據。
四、結論，原告依照住戶規約及公寓大廈管理條例的規定，請求 被告給付31,525元，及從起訴狀繕本送達隔日即109年11月7 日起至清償日止，按年息5％計算的利息，為有理由，應該 准許。
五、本件是依照小額程序為被告敗訴的判決，依民事訴訟法第 436條之20的規定，應職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 12 月 9 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 吳芙蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。中 華 民 國 109 年 12 月 9 日
書記官 葉芳如