臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度壢簡字第257號
原 告 吳張玖珠
兼 訴 訟
代 理 人 魏知新
被 告 魯子文
訴訟代理人 魯志浩
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國109 年11月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張
原告為桃園市○○區○○段0000000 地號土地（下稱系爭土 地）之共有人，而系爭土地自民國67年起即為門牌號碼桃園 市○○區○○○街00號房屋（下稱系爭房屋）占用，而被告 為系爭房屋所有權人，被告因而受有相當於租金之不當得利 ，自起訴前5 年起算，被告受有之不當得利金額共新臺幣（ 下同）169,975 元。若被告仍持續占用系爭土地，仍受有每 年相當於租金之不利33,930元。爰依不當得利之法律關係提 起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告169,975 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計 算之利息。（二）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系 爭土地之日止，按年給付原告33,930元。二、被告答辯
系爭房屋之建商即訴外人岳昌開發股份有限公司（下稱岳昌 公司）建屋時，系爭土地為亦為系爭房屋之基地，然因系爭 土地當時為水利地，岳昌公司未變更地目，故系爭房屋無法 辦理第一次登記，系爭土地亦無法移轉登記，然被告已向建 商支付系爭房屋、土地之全部價金，其並非無權占用系爭土 地。且原告以同一主張向週邊房屋所有權人提起返還不當得 利之訴訟，均已遭本院判決駁回等語。並聲明：原告之訴駁 回。
三、系爭土地為原告所共有，被告則為系爭房屋之所有權人，系 爭土地並占用系爭土地等事實，有系爭土地第一類登記謄本 、系爭房屋稅籍證明書及桃園市中壢地政事務所土地複丈成 果圖在卷可參（見本院卷第16、17、20、63頁），且為兩造 所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張被告無權占用系爭土地，並請求被告給付169,97
5 元，並按年給付原告33,930元之不當得利等情，為被告所 否認，並以前詞置辯。是本件爭點即為：被告占用系爭土地 是否無法律上原因？
（一）按民法第425 條之1 第1 項前段規定：「土地及其土地上 之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與 他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地 受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓 人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」其立法 理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土 地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有 特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用 土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租 賃。」，足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異 之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續 「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該 房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」 該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」 ，即無不當得利或侵權行為之可言。而此項規定，於房屋 所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅 將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓 與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先 後讓與相異之人時，亦可類推適用（最高法院93年度台上 字第1328號、93年度台上字第1792號民事裁判參照）。（二）查訴外人林鴻明於系爭建物起造時，為岳昌公司之股東兼 監察人，有岳昌公司變更登記事項卡影本可稽（見本院96 年度訴字第1451號卷第129 頁）。是系爭土地原地主即訴 外人林鴻明既身為岳昌公司監察人，其提供系爭土地予岳 昌公司興建系爭房屋。此種情形核與國內諸多建設公司購 地建屋歷程，係由建設公司之數合夥人或股東先出資購買 土地，並將土地借名登記於某一合夥人或股東名下，再由 該土地登記名義人出具「土地使用權同意書」供建設公司 申請建造執照及使用執照，待房屋興建出售時，則同時與 購屋者簽訂房屋買賣契約和土地買賣契約，該土地登記名 義人亦同時配合將相關土地所有權持分移轉登記予購屋者 之型態相符。此時雖該土地之登記名義人和建物之起造人 形式上為不同人格，惟該土地登記名義人既為建設公司之 合夥人或股東，與建設公司初始即係共同有計劃地朝同一 營利目標而進行購地、興建房屋、推出建案出售房地獲利 ，於此種情形下，實質上與土地及土地上之房屋同屬一人 所有之情形類似，應使其房屋所有權與基地利用權趨向一
體化，並保護房屋之既得使用權，使該房屋就基地之使用 權不因基地物權之嗣後變動而受影響，避免危害社會經濟 ，使房屋充分發揮其經濟效益，揆諸前開判決之旨，應類 推適用民法第425 條之1 之規定，始符公平。（三）次查系爭土地係自桃園市○○區○○○○段0000地號土地 重測、分割及合併後轉載而來，於63年至70年間之所有權 人為林鴻明等情，有桃園市中壢政事務所109 年9 月7 日 中地登字第1090015303號函及系爭土地人工登記簿謄本在 卷可查（詳本院卷第68、73至83頁）。又訴外人林鴻明於 66年間將系爭土地提供予岳昌公司建築系爭房屋，有土地 買賣預約書在卷可參（見本院卷第100 、101 頁），可知 系爭土地原雖登記為林鴻明所有，系爭房屋則以林鴻明任 股東兼監察人之岳昌公司為起造人，然依上開說明，實質 上系爭土地及系爭房屋可認同屬一人所有。嗣被告及原告 先後分別取得系爭土地及系爭房屋，依上開說明，即應類 推適用民法第425 條之1 之規定，推定在系爭房屋得使用 期限內，兩造間存有租賃關係。
（四）綜上所述，兩造間既存有法定租賃關係，則被告占有系爭 土地即有法律上原因，原告請求被告返還不當得利，應無 理由。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係提起本件訴訟，均無 理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、85條第1 項。中 華 民 國 109 年 12 月 11 日
中壢簡易庭 法 官 周仕弘
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 11 日
書記官 巫嘉芸