臺灣臺北地方法院民事判決
109年度簡上字第13號
上 訴 人 汪維明
訴訟代理人 李鳴翱律師
王東山律師
上 一 人
複 代理人 許富雄律師
被 上訴人 林三川
訴訟代理人 袁健峰律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108 年
9 月2 日本院臺北簡易庭108 年度北簡字第1028號第一審簡易判
決提起上訴，本院於109 年7 月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊自民國101年12月1日起，向被上訴人承 租坐落臺北市○○區○○段0○段0○00地號土地（下稱系爭土地） 上之門牌號碼為臺北市○○區○○○路00號、未辦保存登記房屋 （下稱系爭房屋）。兩造並於104年11月21日提前簽訂房屋 租賃契約書（下稱104年租約），約定租賃期間自107 年11 月1日起至112年8月31日止，租金每月3 萬元。惟被上訴人 僅交付系爭房屋如附件複丈成果圖所示B部分供上訴人使用 、收益，拒不將系爭房屋如附件所示A部分交付上訴人。故 請求被上訴人將系爭房屋A部分騰空遷讓交付上訴人，並應 於被上訴人將系爭房屋A部分交付上訴人使用前，按月賠償 上訴人相當於6倍租金數額之違約金；爰依兩造間租賃之法 律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被上訴人應將系爭房 屋A部分騰空遷讓交付上訴人；㈡被上訴人應自103年11月2日 起至系爭房屋A部分騰空遷讓交付上訴人之日止，按月給付 上訴人10萬8,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：伊自93年12月1日起，向訴外人郭光復承租 系爭房屋，每月租金3萬5,000元，並於租期屆滿前續約承租 ，迄至101年11月16日續約時，郭光復同意被上訴人得為分 租，被上訴人遂於101年12月1日起將系爭房屋B部分分租予 上訴人，兩造並於101年12月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱 101年租約），約定租賃期間自101年12月1日起至104年11月 30日止，租金每月3 萬元。惟該租約第1條承租標的之所在
地及使用範圍，僅簡略記載系爭房屋之門牌號碼，並未載明 上訴人實際得使用之範圍即系爭房屋B部分。嗣兩造於103年 11月1日續簽房屋租賃契約書（下稱103年租約），約定租賃 期間自103年11月1日起至107年11月1日止，租金、承租範圍 之約定以及契約第1條就租賃標的物之記載方式，均與系爭1 01 年租約相同，郭光復亦於104年9月5日在系爭103年租約 上加註文字記載被上訴人經其同意轉租系爭房屋部分予上訴 人，兩造對房東之權利義務各半，而上訴人於兩造間其餘訴 訟中，亦自承自101年12月1日起向被上訴人分租系爭房屋部 分使用之事實。嗣系爭房屋遭郭光復之債權人聲請強制執行 ，並由被上訴人於104年11月20日經法院拍賣取得所有權， 其後，被上訴人亦向臺鐵局承租系爭土地，換算107年度之 月租金逾4萬5,000 元，被上訴人實無可能以低於系爭土地 租金成本之價格即每月租金3 萬元出租系爭房屋全部予上訴 人，足見上訴人主張其向被上訴人實際承租之範圍為系爭房 屋全部云云，並非事實。又上訴人所提104年租約上關於被 上訴人簽名部分，雖係被上訴人之筆跡，惟被上訴人於系爭 103年租約所訂租期屆滿前，即寄發存證信函通知上訴人107 年11月1日期滿不再續租，然因上訴人持續占用系爭房屋B 部分，被上訴人乃訴請騰空遷讓返還（案列：本院108年度 北簡字第171號民事事件），足徵兩造已心生嫌隙，被上訴 人實無可能於此情形下，仍簽訂104年租約同意上訴人繼續 使用系爭房屋B部分至112年8月31日止，故104年租約係上訴 人利用先前取得已有被上訴人簽名及用印之空白租約後，再 填載不實內容所偽造，該租約非真正等語，資為抗辯。三、原審駁回上訴人之訴，上訴人不服提起本件上訴，上訴聲明 為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭房屋A部分騰空遷讓 交付上訴人；被上訴人應自103年11月2日起至系爭房屋A部 分騰空遷讓交付上訴人之日止，按月給付上訴人3萬6,000 元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明： 上訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠系爭房屋為郭光復於臺灣鐵路局（下稱臺鐵局）管理之系爭 土地上搭建之未辦保存登記建物。被上訴人自93年12月1日 起向郭光復承租，且於101年12月1日起將系爭房屋B部分出 租上訴人，並陸續簽有101年、103年租約，均約定每月租金 3萬元，租期分別為101年12月1日至104年11月30日、103年1 1月至107年11月1日，被上訴人遂依約交付系爭房屋B部分予 上訴人使用收益。嗣於104年間，系爭房屋經郭光復之債權 人聲請強制執行，兩造於104年11月16日簽署協議書（下稱
系爭協議書），約定以被上訴人名義參與投標系爭房屋，並 由兩造平均出資，分別取得40％、60％之權利，使用狀態維持 不變。被上訴人於104年11月20得標後，投標之保證金、拍 賣價金、稅金均由被上訴人繳納，上訴人迄未依系爭協議書 給付款項予被上訴人。臺鐵局嗣以郭光復及兩造為共同被告 訴請拆屋還地（案列：本院104年度重訴字第666號，下稱第 666號案件），被上訴人於105年11月8日與臺鐵局達成和解 ，向臺鐵局承租系爭房屋坐落之系爭土地等事實，有被上訴 人與郭光復間之租約、101年租約、103年租約、系爭協議書 、本院104年12月19日北院木104司執荒字第25382號不動產 權利移轉證書、臺鐵局臺北工務段106年4月12日北工產字第 1060003990號函暨所附國有基地租賃契約書、臺鐵局租金繳 納通知單及第666號案件和解筆錄在卷可稽（見原審卷第83 至104 頁、第123 至第131 頁背面、簡上卷一第85頁、第14 1頁、第206頁、第547頁），且為兩造所不爭執，首堪認定 。
㈡上訴人主張兩造定有104年租約，並據以請求被上訴人騰空遷 讓交付系爭房屋A部分予上訴人，及於交付前按月給付不當 得利等情，為被上訴人所否認。是本件爭點厥為：兩造有無 於104年11月21日，達成如系爭104年租約所載內容之合意， 而成立租賃契約。茲分述如下：
按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文，是租賃 標的及租金，厥為租賃契約成立要素，當事人須就該等契約 必要之點達於意思表示合致，始可謂成立租賃契約。經查： ⒈上訴人主張104年租約業經被上訴人親簽於出租人欄位，載明 兩造以3萬元租金承租系爭房屋，並無限制使用範圍為「系 爭房屋A部分」，兩造乃合意租賃系爭房屋全部云云。然參 以兩造陸續於101年、103年簽訂租約，均約定以每月3萬元 租金，由上訴人分租系爭房屋B部分，上訴人自101年起亦僅 就系爭房屋B部分為使用收益。又依兩造所簽訂101年租約及 103年租約上，關於租賃標的物之記載，僅有列明系爭房屋 門牌號碼，並無如實標註系爭房屋租賃範圍為B部分等情， 足見兩造先前簽立分租B部分之租賃契約書，本無於書面記 載租賃範圍，自不得單憑104年租約未記載租賃標的物使用 範圍為系爭房屋B部分，遽認兩造於104年11月21日係就系爭 房屋全部達於租賃之合意。
⒉再參諸系爭房屋A部分面積為46.6平方公尺、B部分則為28.7 平方公尺，有臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖在卷可 稽（見原審卷第107頁），足見系爭房屋A部分面積約為B部
分1.6倍大；且依兩造自101年起締結之租賃契約，被上訴人 係以每月3萬元價格分租系爭房屋B部分，兩造簽訂之103年 租約於107年11月1日始屆期。則上訴人主張兩造於距離租期 屆滿日尚有3年之104年11月21日，預先約定租期長達5年（ 即自107年11月1日起至112年8月31日止），由上訴人以先前 租金價格即每月3萬元，承租面積超過先前約定範圍數倍之 租賃契約，實有悖於一般經驗常情，被上訴人辯稱兩造無可 能達成如104年租約所載之租賃合意等情，非無所據。 ⒊又被上訴人於104年11月20日標得系爭房屋後，上訴人執系爭 協議書另訴請求被上訴人履行系爭協議書（案列：本院106 年度訴字第1738號，下稱1738號案件），稽之證人孫紅香於 1738號案件上訴二審時到庭證稱：「從簽協議書投標以後就 沒有繳租金，因為上訴人認為他已經是所有權人之一，當然 就不用繳租金。」等語（見簡上卷二第13至14頁），足見上 訴人於系爭協議書簽立後，主觀上認為自己與被上訴人共同 取得系爭房屋事實上處分權。又觀證人孫紅香於本案審理時 到庭證陳：「104年11月20日拍定後，因為只有被上訴人的 名字，錢也是被上訴人先出，上訴人擔心被踢掉，我在櫃台 聽到上訴人自言自語說要找時間跟被上訴人簽租約，為了保 障上訴人不要被踢掉」、「上訴人擔心如果房子拆掉，一半 的錢還是要拿出去，所以拍定後上訴人就更擔心。104 年11 月21日接近晚上時我在櫃台準備下班的時候，我看到上訴人 拿著租約說要去找被上訴人簽...過了五分鐘後被上訴人就 過來，我就看到被上訴人拿著租約翻看一下就簽名蓋章了， 就是鈞院提示給我看的這份104年租約。」等語（見簡上卷 二第117頁），核與上訴人於原審所陳：「系爭104年租約之 租賃期間自107年11月1日起，係為保障系爭協議書之效力； 上訴人簽訂104年租約之目的，係為保障其在被上訴人拍定 系爭房屋後，就系爭房屋有4成之使用權」等語相符（見原 審卷第161至162頁），堪認上訴人於被上訴人標得系爭房屋 翌日，要求被上訴人簽名於104年租約之出租人欄位，意在 保證系爭協議書之履行，兩造簽立104年租約時自欠缺「以 每月3萬元，承租系爭房屋全部」之效果意思，其等未就租 賃契約必要之點達成合致，自無成立租賃契約，至為灼然。五、綜上所述，兩造簽訂之101年及103年租約，均係約定上訴人 向被上訴人承租系爭房屋B部分；兩造嗣未依104年租約記載 內容成立租賃契約，上訴人依兩造間租賃契約法律關係，求 為命被上訴人將系爭房屋A部分騰空遷讓交付上訴人，並請 求自103年11月2日起至系爭房屋A部分騰空遷讓交付上訴人 之日止，按月給付上訴人10萬8,000元，均無理由，應予駁
回。原審為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟 結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決此部分不 當，求予廢棄改判，於法未合，自應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第43 6 條之1 第3 項、第449 條第2項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 7 月 29 日
民事第七庭 審判長法 官 徐千惠
法 官 溫祖明
法 官 陳 瑜以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。提起上訴應於收受送達後二十日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提理由書狀。並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 29 日 書記官 詹玗璇