臺灣高雄地方法院民事簡易判決 109年度雄簡字第963號
原 告 蘇賢華
訴訟代理人 王志雄律師 (法扶律師)
被 告 鄭文遠
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國109 年10月15日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告與訴外人黃禾盈於108 年8 月3 日向被告買受其所有坐 落高雄市○○區○○段0000000 號土地及其上建號10757 建 號即門牌號碼高雄市○○區○○○路000 巷00號房屋( 下稱 系爭房地) 。
㈡原告與黃禾盈於簽訂買賣契約書及價金履約保證申請書後知 悉系爭房地有下列瑕疵：①除地下室外，二樓浴室及後陽台 、3 樓前後臥室天花板等亦有漏水情事。②一樓後牆有鋼筋 裸露及興建在高雄市政府下水道工所有位置之瑕疵，將來有 遭勒令拆除或強制拆除之瑕疵。
㈢原告知悉有上開瑕疵後，曾委請菉竹企業有限公司就局部修 繕工程評估報價，再委永慶公司仲介人詢問如何處理排除， 但被告依契約第17條約定不負任何漏水保固及修繕責任；原 告於108 年9 月23日寄發存證信函表示除保留價金新臺幣( 下同) 400,470 元外其餘願先給付，保留款待兩造合意或減 少價金判決確定再為是否撥付，但被告仍要求於108 年9 月 25日點交房屋，否則即解除契約；兩造因而於108 年9 月25 日完成系爭房地點交事宜；且永慶公司同日同意退回原告服 務費189,000 元。
㈣系爭房地在108 年8 月21日以買賣為原因移轉登記予黃禾楹 ( 卷第183 頁筆錄、第165-167 頁) ，黃禾楹於108 年12月 11日以夫妻贈與及贈與名義將系爭房地登記予原告及黃禾楹 之子黃定勳、蘇家畯三人應有部分各三分之一共有( 卷第79 -85 頁) ；且系爭房地實為原告與黃禾楹共同出資買受，黃 禾楹並將其債務不履行損害賠償債權讓與原告(卷第87頁)。 ㈤爰依民法第360 條、第227 條第1 項規定( 卷第185 頁) ， 請求被告賠償：如菉竹企業有限公司出具之工程報價單所載
項次2 至5 項( 詳如卷第71頁) 合計354,600 元。 聲明：被告應給付原告354,600 元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
㈠系爭房地屋齡已35年，加以被告已移居台南逾6 年久未居住 ，外觀瓷磚剝落、門窗破損，內部破舊不堪使用，至現場即 知需大整修方能入住，被告委託信義房屋代售由王冠融負責 ，該公司建議銷售價格為898萬元(底價為798萬元)。 ㈡黃禾楹先由信義房屋帶同看屋，並索取不動產報告書，但價 格談不成，因而另找其好友永慶大順業務康育勝，向被告表 示希望由其服務銷售，被告因而與永順簽約，另由永順業務 張民芳向被告表明，因一單親媽媽帶二個小孩家境不寬裕， 要求減價，被告因屋齡老舊加以未居住未維護損壞更快，因 而同意折價630 萬元出賣，但表明低價出賣係要求買受人自 行整修，出賣人不負任何保固漏水及修繕責任，並加註於買 賣契約特別約定事項。
㈢買方企圖以永慶大順店屋況報告書之疏漏，將整修費用轉嫁 予永慶與賣方，買方與永育勝隱瞞曾去信義房屋看屋，並握 有該店屋況報告書載有漏水事情，簽約時隻字未提；簽約後 買方即開始到永慶大順店哭鬧，店長調查後才知黃禾楹與康 育勝是好友關係，且黃禾楹曾擔任房屋仲介，經營店舖、套 房出租，及自助洗衣事業，並非自稱的低收入，且為投資客 。
㈣永慶大順店長店陳有為為維護賣方權益，而與買方多次協調 ，並曾提議未過戶前，雙方包括仲介費可無條件解約，但遭 買方拒絕執意購買，但到交屋時卻故意不接受交屋，被告因 而寄發存信函，表示買方未如期交屋就表回復產權收回系爭 地，黃禾楹因而又到永慶大順店要求店長同意接受交屋，並 與永慶大順店簽具協議書，由永慶大順店退回服務費189,00 0 元，之後買方不再對永慶大順店及賣方提出任何異議與求 。黃禾楹買受系房地時與原告處於離姻狀態，為取得家扶免 費律師再度與原告辦理結婚登記，原告提起訴訟身分是不適 格的。
聲明：原告之訴駁回。
三、本院的判斷：
㈠證人即系爭房地為兩造仲介成交之永慶房屋大順店店長陳有 為到庭證稱「被告原本是先跟信義房屋簽委託，我們並無此 案，是買方( 即原告）請康育勝去接洽此案，所以才會變成 又委託我們。確實是原告表示有興趣要買。」「應該是( 指 原告找證人時是否已知道房屋狀況) ，因為簽完成交之後，
原告就將信義的資料傳給我們」「張民芳就是跟康育勝壹組 合作的，確實有跟被告如此說，後續雙方協調價格時，有以 此點顧慮到買方是單親又自己帶二個孩子，希望被告給予減 價，能夠賣便宜一點，最後被告同意以630 萬元出售。」「 被告確實有說有些漏水及舊房子的其他情況不負瑕疵擔保責 任。被告表示願意便宜賣給原告，但是因為房子狀況老舊， 三十幾年的房子，不負瑕疵擔保責任。」「成交之後，買方 就馬上傳跟信義間的對話紀錄給我，對話紀錄是屋況說明書 ，確定在買之前已經知道房屋有漏水，而且黃禾楹在跟我談 的過程就表示已經有跟信義看過。」( 卷第291 頁背面-293 頁背面) ；是依證人所述，可以清楚知道原告與黃禾楹於買 受系爭房地前已明知屋況老舊及屋內漏水嚴重之情況，且被 告原定出賣的價格為898 萬元，係因與黃禾楹友好之永慶仲 介康育勝要求同組仲介張民芳以電話向被告要求減價，並以 黃禾楹單親自己帶二個孩子為由而要求減價，被告因而在不 負修繕漏水瑕疵擔保義務之條件下，同意一次減價268 萬元 出賣予黃禾楹，減價之比率已達房價四分之一，顯見被告確 實為免舊屋或有漏水等麻煩及兼同情黃禾楹之情形，才同意 減價如此多之差額出賣予原告；原告與黃禾楹既明知系爭房 地為多年舊屋，又事先已透過信義知悉房屋詳細屋況，並獲 被告同意減價高達268 萬元而成交，竟於買賣移轉登記及交 屋後，再以系爭房屋有漏水或其他瑕疵為由請求被告負損害 賠償責任或不完全給付義務，原告與黃禾楹所為顯然違反買 賣誠信原則，應認被告抗辯其不負買賣瑕疵擔保責任而減價 出賣之詞為有理由；原告主張並無理由。
㈡再者，況系爭房地於買賣成交並移轉登記予黃禾楹所有後， 黃禾楹即向以未載明房地漏水等問題向永慶反應，永慶並於 108 年9 月25日與黃禾楹訂立協議書，載明「買方黃禾楹賣 方鄭文遠於民國108 年8 月3 日，經永慶高雄大順加盟店居 間仲介座落( 即系爭房地) ，並簽訂買賣契約在案，今因服 務過程疏失與買方達成協議，由永慶高雄大順加盟店退回買 方服務費新台幣壹拾捌萬玖仟元整，嗣後買方不得再針對九 如一路一案、賣方及仲介公司提起任何異議，本協議書一式 二份，買方及仲介公司各執乙份。」並經黃禾楹簽名於上， 有協議書可參( 卷第161 頁) ；且證人陳有為亦證稱「是我 們永慶出具的沒錯，當時有跟原告即買方講好說因為服務過 程有疏失，所以不跟買方收服務費，有說好買方不得再針對 九如路系爭房屋對賣方仲介公司或賣方再為任何請求，當時 原告及黃禾楹都在場，也都同意不再對賣方主張任何損害賠 償或請求，因為協議書已經寫得很清楚。」「而且協議書我
們也沒有逼迫黃禾楹簽名」( 卷第293 頁、第295 頁背面) ；足認，黃禾楹以買方身分，亦與永慶公司協議，在永慶公 司退回全額仲介費用之條件，已拋棄不再對被告或永慶公司 為任何請求，協議書記載甚明；原告事後再提起本件訴訟請 求被告賠償損害，亦與協議書約定有違，原告既已拋棄對被 告請求之權利，所提本件請求亦可認有違履約誠信原則，為 無理由。
㈢原告雖另主張系爭房地存有一樓後牆有鋼筋裸露及興建在高 雄市政府下水道工所有位置之瑕疵，將來有遭勒令拆除或強 制拆除之瑕疵；惟查，證人陳有為證稱「我們於買賣成交後 協調過程中，我們有去查，請工程人員去看，增建的位置是 在空地上，但是政府的下水道工程有最低的寬度限制，好像 是80或90公分，系爭房屋後面相鄰的另一棟房屋也有增建蓋 到滿，相鄰的隔壁也有人是這樣蓋的，都已經蓋很久了。」 「沒有( 指市政府是否有主張拆除) 」，足認系爭房後方增 建現況已久，並無任何問題，被告居住多年均無問題，難要 求被告應負將來是否可能有因下水道都市計劃工程之不確定 是否存在之瑕疵責任，原告主張並無理由；況依證人陳有為 所稱，黃禾楹事後告知陳有為曾經擔任房屋仲介職務( 卷第 293 頁) ，黃禾楹之專業應高於被告，如有上開疑義存在黃 禾楹應有能力得要求信義一併查明；況依證人陳有為所述， 黃禾楹於簽約完後有提出對於屋況有很多不滿意的問題，其 等有跟黃禾楹協調，如黃禾楹不滿意，被告與永慶同無條件 解除買賣契約，把錢還給黃禾楹，但黃禾楹堅決不要，還是 要買( 卷第295 頁背面) ；證人即代書莊中岳亦證稱「簽約 之後，買方黃禾楹提出標的物漏水之狀況，開始進行協調， 協調期間，我有向黃禾楹確認是否要繼續購買系爭房屋或者 解約，黃禾楹表示她要買這個房子，不願意解約。我告訴黃 禾楹，只要她把自備款匯入專戶，銀行貸款也完成，我就會 將房屋過戶給她。」「簽約款貳佰萬先匯入專戶後，黃禾楹 就開始表示房屋有漏水及其他問題，但還是不願意解約。」 「立協議書過程，如同證人陳有為所述，黃禾楹確實同意不 再對被告或永慶請求賠償或瑕疵責任。」「立協議書時，我 不在場，但事後我打電話給黃禾楹問她是否已經協議完成， 她說沒有問題，才把完稅款及相關費用匯入專戶，之後我才 辦理過戶，所以是協議完沒有問題，款項也都進來，我才辦 理過戶。」( 卷第297 頁) ，足認協議過程，被告與仲介均 同意黃禾楹得無條件解除買賣契約，而遭黃禾楹拒絕；黃禾 楹與原告事後再以系爭房地有漏水或其他瑕疵為由，請求被 告賠償損害及負擔不完全給付義務，顯無理由而應予駁回。
四、綜上所述，原告依兩造間買賣契約關係，民法第民法第360 條、第227 條第1 項規定，請求被告賠償354,600 元本息， 於法均無理由而應予駁回。
五、本件因事證已臻明確，兩造其餘主張陳述併所提之證據，經 核對判決結果均不生影響，不再一一論述，附此說明。原告 請求待水利局函復( 卷第301-303 頁) ，本院認無必要，併 為說明。
六、結論：本件原告之訴為無理由。因此判決如主文。本件原告 敗訴，訴訟費用應由原告負擔。
中 華 民 國 109 年 11 月 10 日
高雄簡易庭 法 官 林玉心
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 11 月 10 日
書 記 官 李月君
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